房地产法案例分析

四、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理 人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代 理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权 的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过 被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力 ，由行为人负责。
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【一审案件事实及证据】
经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海 润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被 拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示 ，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈 杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家 费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽 均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公 司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我 父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属 于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况 下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与 海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的 全部诉讼费。
【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保 修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人 、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以 向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追 偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问 题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。
本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授
权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合 法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签 订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财 产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。
案例分析三
案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题
【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告 为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代 表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方 进行了结算，工程总造价为1 522 656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日， 原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470 017.20元。2001年3月19日被告起诉原告施 欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题，委托县建筑工程质量监 督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改 通知书”，认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，要求停产、停业整顿。原告要求被告返修 重建，遭被告拒绝，起诉至法院，请求判令被告赔偿拆除重建费55.9万元，造纸车间重建全线停产将 损失利润40万元。
案例分析五
案例分析
陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所 有权利纷案
【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（ 以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽 与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润 房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】
房地产法案例分析
2020年5月26日星期二
案例分析一
案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年 5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并 随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起 床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久 ，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进 行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。
【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止 在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国 家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提 供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工 程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为 施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否 合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿 款领款凭证在案佐证。
问 题：
一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人 中分配？
二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？
三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货 币补偿协议的效力如何？
案例分析四
案例：出卖人不能因出卖时未取得所有权，主张合同无效 【案情】2003年5月26日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻 将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。 协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款 60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合 同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某 夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定 ，属于无效合同，应该予以解除。
题的证据，现在的房屋质量状况，不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定，不合格
的建筑工程是不能验收和交付使用的，所以，原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失 95。9万元，没有事实和法律依据，不能支持。依据《建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》 第14条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行 拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另 外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公 司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权 应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放 弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两 个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共 同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。 而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。
【分析】《建筑法》第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的 质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命 内，没有确保主体结构的质量，开发商和建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定 。拖欠工程款和质量保证责任是两码事，不知法院为甚么要这么判?
【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权证不是双方签订买 卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权 人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过 户登记手续。
这样的规则，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证 ）而主张房屋买卖合同无效。
四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本 案属于表见代理吗？
五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎 样的责任？
六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？ 七、常见的效力待定合同有哪些？ 八、本案该如何判决？
参考答案：
一、
二、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共 有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订 的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽 丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例 》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
三、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托 情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属 于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。 如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本 案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的 名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法 有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的 约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的， 其他部分仍然有效。”
【被告辩称】
海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此 居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住 并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确 系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公 司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施 ，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但 前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
【判决】法院认为，原告与被告自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告 施工的工程自1998年11月20日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使 用达3年之久，而且在接受房屋两年后的2000年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。 只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问
案例分析二
案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理
【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发 包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设 备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使 用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问 题，小区业主集体将开发商起诉至法院。
表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当 的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。
五、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁 补偿协议与陈杰构成共同的侵权。
共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害， 应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人 损害的，应当承担连带责任。”