养老创新商业模式

创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构
2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。

3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。

另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？
一、养老产业与养老地产的概念
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。

而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。

这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。

比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。

复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。

二、养老地产的商业模式
一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：
1、土地获取方式：出让；
2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院……
3、营销模式：会员制——案例：亲和源。

入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。

但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。

目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。

而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，但年费是一定的，约在3万元左右。

两年前A卡价格仅为50万元，2011年准备卖到100万元，B卡可保证至少15年的居住年限，若不够可根据比例退款。

目前持有亲和源A、B卡的会员基本是一半一半，现在已入住的会员有300多户，共卖出会员卡800多张。

4、服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商；
5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力… …
6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局……
7、区域选址：养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。

如果开发商选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5000美元以上（比如长三角都市圈、珠三角都市圈、环渤海都市圈、中部城市如武汉都市圈等），城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。

三、养老地产的生活方式
由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。

传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。

比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。

事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来。

CCRC的英文全称是Continuous care retirement communities，即持续照护退休社区。

它起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。

其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。

CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、公社（互助社区）管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。

这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强的吸引力，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。

通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。

图2：全产品线的养老社区模式（泰康之家模式）
从以上分析可以看出，CCRC这样的养老社区，给老年人带来了全新的生活方式，具有以下四大价值：
1、彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方式（图3）；
2、共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式；
3、通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质；
4、市场化运作，创新经营模式。

四、养老地产的发展前景
首先，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。

数据显示，截至2009年底，我国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万，占11.4％，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。

我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9％，他们不同程度地需要提供护理照料服务。

中国老龄产业协会副秘书长郑卫表示：“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。

”
据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%到5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。

其次，中国医疗保健产业的市场前景巨大。

根据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。

另外，根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度
增长，已成为全球经济的主要增长点之一。

而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。

第三，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业自身的核心竞争力。

结论
虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。

个人感觉养老地产也是属于养老产业中的一部分。

另外虽然中国正在逐步进入老龄化社会，但（有较强盈利能力的）养老地产却前景有限，主要是因为以下几点：一、中国老龄化人口中绝大多数的消费能力有限（富人只是少部分），他们对养老的要求相对简单，也负担不起较好的养老方式。

二、因为政府的经济能力有限，加之中国人口众多，政府在社会福利上的投入也会有限，更多的会转嫁到企业和个人身上，政府只会在政策上给予支持，则企业就会面对市场风险。

三、市场有限，竞争激烈，养老地产因为其特殊的人群会导致其可控性和可操作性难度变的很大，风险亦大。

四、中国人口结构目前整体趋势为倒金字塔型，即说明未SumeiSuma：这种商业模式和反向抵押贷款以房养老的概念还是有差别的～养老地产更加倾向于老年社区的发展，事实上，美国模式的成熟源自它们的文明程度，国内养老产业的发展，软件服务及文明程度跟得上是很重要的。

PS 个人认为中国人口在年龄分布上是出现断层的，再过三四十年，中国不存在老龄化过度的问题。

(2月14日15:18)。