房地产市场基本理论
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互作用形成的市场
基本概念（续）
存量：所有已经建成交付的房地产数量（价值或
者面积）
流量：每年竣工建成的房地产数量减去因毁损、 废弃、灭失的房地产数量（价值或者面积）
基本概念（续）
空臵房：（我国的定义）指房屋竣工一年之后没有实现销 售的房子；空关房：业主买房后既不租也不售的房子
空臵房：（一般的定义）建成交付使用后无人购买或者无 人入住的房子
对市场未来的预期
-- 往往和整个国民经Biblioteka Baidu及地区经济发展正相关
影响需求的因素
政策
-- 住房政策，产权制度等
房地产需求的特征
区域性
--取决于人们的工作，生活及偏好
层次性
--取决于收入的层次性，表现在各个层次的需求弹性不同
房地产需求的特征 投资消费双重性
--房地产是生活必需品，与此同时，它具有增值保值性
土地供给总量
-- 影响房地产可供给的数量
影响供给的因素
信贷政策
-- 信贷的难易程度及成本
地产商及投资者对市场的预期
供给特征
层次性 --开发商与非开发商（原物业持有者） 滞后性 --取决于房地产开发周期，会给开发商带来风险 缺乏弹性
-- 取决于土地供给缺乏弹性
四、房地产市场的均衡
供给对需求的反应过程
第一章 房地产市场基本理论
内容概要
房地产市场基本概念 房地产市场需求 房地产市场供给 房地产市场均衡 房地产市场经济特征 房地产政策的影响
房地产市场的定义和内涵
房地产市场体系划分
按市场运行层次 ：一、二、三级
按交易客体 ：土地使用权市场、房产市场、
地产金融市场、房地产中介服务市场
商品的移动性 投资量和购买频度 政府的作用 价格
位置固定，不可移动； 房地产市场是区域性的市场 对一般家庭来讲是一笔大宗投资，不经常购 买（一般一辈子不超过 4-5 次） 政府通过金融、货币、规划、环境、卫生等 方面来调控房地产开发 价格也由供需双方交互作用决定，但交互作 用并不通畅；交易任何一方对信息的不了解 可能会导致价格的扭曲
表 1-1 房地产市场和一般商品市场的区别 特征 一般商品市场 （完全竞争市场） 典型的房地产市场 买卖参与人数 专业知识和交易方 式 产品的标准性 参与者众多， 没有垄断、 参与者少，买卖双方分别在买方市场、卖方 没有寡头或垄断竞争 市场中掌握控制权 买卖双方对产品了解较 多，容易达成交易 产品具有同一性、可互 相替换；不同厂商的产 品差异性较小 产品可以运输至热销市 场 投资量小，购买频度高 政府极少干预，任其自 然 价格由供给双方顺利交 互作用达成 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法 律手续和较高的费用 房地产具有异质性，每一宗各不相同
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
四象限模型的主要贡献在于分清了资产市场和 使用市场 四象限模型的缺陷：不适合于分析房地产市场
房
按购臵目的 ：投资市场、自用市场
按价格实现方式 ：资产市场、使用市场；
（房地产所有权）买卖市场、（房地产使用权） 租赁市场
划分依据 1 2 3 4 发育程度 覆盖或者影响范围 层次 用途
房地产市场种类 房地产萌 芽市场 国际性房 地产市场 房地产一 级市场 居住房地 产市场 工业厂房 市场 房地产发 育市场 全国性房 地产市场 房地产二 级市场 写字楼市 场 仓库市场 房地产成 熟市场 地方性房 地产市场 房地产三 级市场 商业楼市 场 特殊用途 房地产市 场
影响需求的因素
国民经济发展水平
-- 房地产发展与国民经济发展正相关
人口数量及其结构
-- 是影响住宅需求的主要因素
影响需求的因素 房地产价格收入比
-- 直接影响有效需求
信贷能力
-- 主要是信贷的难易程度及信贷成本
影响需求的因素
消费者或投资者的偏好
-- 往往决定了房地产需求的地区和类型
5
交易对象
房屋土地 实体交易 市场 现房市场 合法房地 产市场 买方市场 资产市场 买卖房地 产市场 典当房地 产市场 入股房地产市场
与房地产有关的资金、劳务、 技术、信息等服务交易市场 期房（楼房）市场 非法房地产市场 （隐形房地产 市场） 卖方市场 使用市场 租赁房地 产市场 置换房地 产市场 抵押房地 产市场 联营房地 产市场
-- 当需求上升时
-- 当需求下降时
供求平衡 ：均衡价格、均衡数量 供求失衡
-- 总量供不应求 -- 总量供大于求 -- 结构性失衡
需求上升时
1）空臵房消化； 2）租金、价格随之上涨；吸引更多买家进入既定 供应量的市场； 3）租金价格上升到某一点时，投资者与开发商因 利益驱动进入开发建造市场； 4）供给开始上升； 5）满足部分需求后，空臵率上升； 6）租金价格下挫；或者付款条件优惠； 7）租金价格进一步下降，利润降低，开发商停止 启动新项目，甚至终止在建项目。
可替代性
-- 作为投资品可被其他类投资代替，股票、期货和国债等
三、房地产市场供给
房地产供给是指房地产开发商或房地 产持有者在特定时期中，在每一个价格
水平上愿意并且能够出售的房地产数量
房地产市场供给规律
供给愿望+供给能力，有效供给
影响供给的因素 成本价格比
-- 决定房地产成本及利润
的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场
实现均衡的瞬间变化
三部门模型----区域经济与房地产 市场的关系
需求导致区域经济增长时的三部门变化
demand-induced regional growth
Output Market
Labor Market
Real Estate Market
供给导致区域经济增长时的三部门变化
求平衡吗？
2015年以来国家和地区的房地产政策有哪些
变化？你认为这些变化如何影响了商品住房
的需求从而影响住房价格？
讨论----房地产政策的影响
对新购住房课征房产税，将如何影响住房市场？ 解释“限购令”的市场效果。 如果户籍制度改革，切断就学、就医等福利与 户口的关联性，你认为住房市场将如何变化？ 假若开始加大对开发商获得地块以后的开发、 建造和出售等环节的监管，住房市场将受到怎 样的影响？ 大规模建设保障住房，如何影响住房市场？ 房地产市场？
空臵率：空臵房面积占全部房屋面积的比率
吸纳率：标示空臵房和新建房被市场消化或吸纳的程度；
消化房屋面积占全部空臵房面积与新建房之和的比率。
二、 房地产市场需求
房地产市场需求是指在一个特定时期中，消 费者或投资者在各种可能的价格下，愿意而 且能够购买的房地产数量
房地产需求规律
需求意愿+购买力，转化为有效需求
进一步讨论
地价与房价，哪个是因？哪个是果？ 当前的“限购令” 是否可持续？
6 7 8 9 10
供货方式 法律原则 供求状况 价格实现方式 利益让渡方式
房地产市场的基本概念
租金：房地产的租赁价格（使用价格），房地产的收益水 平。
价格：房地产的所有权价格 使用市场：房地产使用权的需求与房地产使用权的供给相 互作用形成的市场
资产市场：房地产所有权的需求与房地产所有权的供给相
supply-induced regional growth
Output Market
Labor Market
Real Estate Market
五、房地产市场的经济特征
影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融性的依赖性 易受政府干预
房地产市场 与一般商品市场的区别
需求减少时
1）空臵房增加； 2）租金和价格下跌； 3） 或：空臵房的低价位消化；或：业主放 弃、拆除其房屋； 4）房地产市场保持这一状态，直至需求再 次上升；
供求均衡与失衡
均衡：供给价格与需求价格一致；供给数 量与需求数量一致 失衡：总量供大于求或者小于求；结构性 供求失衡
四象限模型
复习思考
几个关键概念：租金、价格、使用市场、资产市场、
存量、流量、空臵率
什么是房地产市场？列举房地产市场细分？ 什么是房地产市场需求？其影响因素有哪些？ 偏好和对市场的预期怎样影响房地产需求？
怎样理解房地产市场需求特征？ 什么是房地产市场供给？ 你认为当前你父母所在城市的房地产市场供
基本概念（续）
存量：所有已经建成交付的房地产数量（价值或
者面积）
流量：每年竣工建成的房地产数量减去因毁损、 废弃、灭失的房地产数量（价值或者面积）
基本概念（续）
空臵房：（我国的定义）指房屋竣工一年之后没有实现销 售的房子；空关房：业主买房后既不租也不售的房子
空臵房：（一般的定义）建成交付使用后无人购买或者无 人入住的房子
对市场未来的预期
-- 往往和整个国民经Biblioteka Baidu及地区经济发展正相关
影响需求的因素
政策
-- 住房政策，产权制度等
房地产需求的特征
区域性
--取决于人们的工作，生活及偏好
层次性
--取决于收入的层次性，表现在各个层次的需求弹性不同
房地产需求的特征 投资消费双重性
--房地产是生活必需品，与此同时，它具有增值保值性
土地供给总量
-- 影响房地产可供给的数量
影响供给的因素
信贷政策
-- 信贷的难易程度及成本
地产商及投资者对市场的预期
供给特征
层次性 --开发商与非开发商（原物业持有者） 滞后性 --取决于房地产开发周期，会给开发商带来风险 缺乏弹性
-- 取决于土地供给缺乏弹性
四、房地产市场的均衡
供给对需求的反应过程
第一章 房地产市场基本理论
内容概要
房地产市场基本概念 房地产市场需求 房地产市场供给 房地产市场均衡 房地产市场经济特征 房地产政策的影响
房地产市场的定义和内涵
房地产市场体系划分
按市场运行层次 ：一、二、三级
按交易客体 ：土地使用权市场、房产市场、
地产金融市场、房地产中介服务市场
商品的移动性 投资量和购买频度 政府的作用 价格
位置固定，不可移动； 房地产市场是区域性的市场 对一般家庭来讲是一笔大宗投资，不经常购 买（一般一辈子不超过 4-5 次） 政府通过金融、货币、规划、环境、卫生等 方面来调控房地产开发 价格也由供需双方交互作用决定，但交互作 用并不通畅；交易任何一方对信息的不了解 可能会导致价格的扭曲
表 1-1 房地产市场和一般商品市场的区别 特征 一般商品市场 （完全竞争市场） 典型的房地产市场 买卖参与人数 专业知识和交易方 式 产品的标准性 参与者众多， 没有垄断、 参与者少，买卖双方分别在买方市场、卖方 没有寡头或垄断竞争 市场中掌握控制权 买卖双方对产品了解较 多，容易达成交易 产品具有同一性、可互 相替换；不同厂商的产 品差异性较小 产品可以运输至热销市 场 投资量小，购买频度高 政府极少干预，任其自 然 价格由供给双方顺利交 互作用达成 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法 律手续和较高的费用 房地产具有异质性，每一宗各不相同
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
Four-quadrant diagram
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四象限模型的主要贡献在于分清了资产市场和 使用市场 四象限模型的缺陷：不适合于分析房地产市场
房
按购臵目的 ：投资市场、自用市场
按价格实现方式 ：资产市场、使用市场；
（房地产所有权）买卖市场、（房地产使用权） 租赁市场
划分依据 1 2 3 4 发育程度 覆盖或者影响范围 层次 用途
房地产市场种类 房地产萌 芽市场 国际性房 地产市场 房地产一 级市场 居住房地 产市场 工业厂房 市场 房地产发 育市场 全国性房 地产市场 房地产二 级市场 写字楼市 场 仓库市场 房地产成 熟市场 地方性房 地产市场 房地产三 级市场 商业楼市 场 特殊用途 房地产市 场
影响需求的因素
国民经济发展水平
-- 房地产发展与国民经济发展正相关
人口数量及其结构
-- 是影响住宅需求的主要因素
影响需求的因素 房地产价格收入比
-- 直接影响有效需求
信贷能力
-- 主要是信贷的难易程度及信贷成本
影响需求的因素
消费者或投资者的偏好
-- 往往决定了房地产需求的地区和类型
5
交易对象
房屋土地 实体交易 市场 现房市场 合法房地 产市场 买方市场 资产市场 买卖房地 产市场 典当房地 产市场 入股房地产市场
与房地产有关的资金、劳务、 技术、信息等服务交易市场 期房（楼房）市场 非法房地产市场 （隐形房地产 市场） 卖方市场 使用市场 租赁房地 产市场 置换房地 产市场 抵押房地 产市场 联营房地 产市场
-- 当需求上升时
-- 当需求下降时
供求平衡 ：均衡价格、均衡数量 供求失衡
-- 总量供不应求 -- 总量供大于求 -- 结构性失衡
需求上升时
1）空臵房消化； 2）租金、价格随之上涨；吸引更多买家进入既定 供应量的市场； 3）租金价格上升到某一点时，投资者与开发商因 利益驱动进入开发建造市场； 4）供给开始上升； 5）满足部分需求后，空臵率上升； 6）租金价格下挫；或者付款条件优惠； 7）租金价格进一步下降，利润降低，开发商停止 启动新项目，甚至终止在建项目。
可替代性
-- 作为投资品可被其他类投资代替，股票、期货和国债等
三、房地产市场供给
房地产供给是指房地产开发商或房地 产持有者在特定时期中，在每一个价格
水平上愿意并且能够出售的房地产数量
房地产市场供给规律
供给愿望+供给能力，有效供给
影响供给的因素 成本价格比
-- 决定房地产成本及利润
的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场
实现均衡的瞬间变化
三部门模型----区域经济与房地产 市场的关系
需求导致区域经济增长时的三部门变化
demand-induced regional growth
Output Market
Labor Market
Real Estate Market
供给导致区域经济增长时的三部门变化
求平衡吗？
2015年以来国家和地区的房地产政策有哪些
变化？你认为这些变化如何影响了商品住房
的需求从而影响住房价格？
讨论----房地产政策的影响
对新购住房课征房产税，将如何影响住房市场？ 解释“限购令”的市场效果。 如果户籍制度改革，切断就学、就医等福利与 户口的关联性，你认为住房市场将如何变化？ 假若开始加大对开发商获得地块以后的开发、 建造和出售等环节的监管，住房市场将受到怎 样的影响？ 大规模建设保障住房，如何影响住房市场？ 房地产市场？
空臵率：空臵房面积占全部房屋面积的比率
吸纳率：标示空臵房和新建房被市场消化或吸纳的程度；
消化房屋面积占全部空臵房面积与新建房之和的比率。
二、 房地产市场需求
房地产市场需求是指在一个特定时期中，消 费者或投资者在各种可能的价格下，愿意而 且能够购买的房地产数量
房地产需求规律
需求意愿+购买力，转化为有效需求
进一步讨论
地价与房价，哪个是因？哪个是果？ 当前的“限购令” 是否可持续？
6 7 8 9 10
供货方式 法律原则 供求状况 价格实现方式 利益让渡方式
房地产市场的基本概念
租金：房地产的租赁价格（使用价格），房地产的收益水 平。
价格：房地产的所有权价格 使用市场：房地产使用权的需求与房地产使用权的供给相 互作用形成的市场
资产市场：房地产所有权的需求与房地产所有权的供给相
supply-induced regional growth
Output Market
Labor Market
Real Estate Market
五、房地产市场的经济特征
影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融性的依赖性 易受政府干预
房地产市场 与一般商品市场的区别
需求减少时
1）空臵房增加； 2）租金和价格下跌； 3） 或：空臵房的低价位消化；或：业主放 弃、拆除其房屋； 4）房地产市场保持这一状态，直至需求再 次上升；
供求均衡与失衡
均衡：供给价格与需求价格一致；供给数 量与需求数量一致 失衡：总量供大于求或者小于求；结构性 供求失衡
四象限模型
复习思考
几个关键概念：租金、价格、使用市场、资产市场、
存量、流量、空臵率
什么是房地产市场？列举房地产市场细分？ 什么是房地产市场需求？其影响因素有哪些？ 偏好和对市场的预期怎样影响房地产需求？
怎样理解房地产市场需求特征？ 什么是房地产市场供给？ 你认为当前你父母所在城市的房地产市场供