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2010 年广州市房地产市场年度分析报告

经历了2009年房地产市场的高涨，2010年开年伊始广州市房地产仍承接其发展趋势，处于高位运行状况。尽管2010 年开年国家出台了一系列房地产土地调控政策，试图使高温发展的房地产市场缓慢降温，步入健康平稳的发展轨道，但由于近期国内经济表现稳定，且人民对未来收入预期的乐观，消费意愿强烈，为房地产交易奠定了良好的基础。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会总体经济宏观背景下，房地产市场快速升温，量价齐升，创造了城市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台了一系列政策打击投机、投资者，广州市1 0月份也出台了“限购令”，对新购商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，以及二套房、三套房贷款利率等的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的发展来看，房价仍处于快速上涨趋势，预计未来政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房地产市场的快速发展。

、2010年1〜11月广州市十区商品房市场分析

1、2010年1-11 月各月供求情况

1 ）供求情况

2010 年1-11 月总新增供应量为864.83 万平方米，比2009 年同期减

少了5.08%；总成交量709.76 万平方米，同比减少了38.59%，总供求比为1.22，

整体呈现供过于求的局面。

从201 0年各月的新增供应情况来看，9月新增供应量达最高，5月、10

月单月新增供应也超过了1 00万平方米，主要是由于5月、9月和10月都是传统的推盘旺季，且2010 年房地产市场交投两旺，也是推盘旺季大幅度推盘的一个原因之一。2月主要是受传统春节的影响，供应面积有所减少，而11 月份受广州10月1 5日出台的“限购令”的影响，新增供应数量大幅度减少，部分开发企业放缓了推盘的速度，寻找更好的推盘时机。

成交量方面，从统计数据来看，每个月的成交量都较为平均，集中在60

万平方米左右，个别月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010

年开年后政府就采取了相应的稳定房地产市场的一系列措施，但房价依然居高不下，处于快速上涨的势头，市场预期的明朗程度不够。

2010年1-11月广州市商品房各月供求情况一览表

位：万平方米

2010年1-11月广州市商品房各月供求情况图

(2)成交价格

成交价格方面，各类型物业价格都有较大幅度的上涨， 住宅于10月均价

达到15072元/平方米，商业则自8月开始突破了 2万大关，但成交均价受成交

3.00

2 50 2.00 1.50

1.00

0 50 0.00

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C 数据来源：广州市国土資源和房屋管理局 > 礙诚许姑整理0屮

区域的影响较大，如办公物业8月突破了2.2万元/平方米，主要是由于珠江新城广州银行大厦写字楼成交量大增，一次性成交了一半以上的物业，导致该月份写字楼物业成交量激增，也拉动了该月份写字楼的成交均价。

2010年1-11月各用途物业成交价格一览表

单位：元/平方米

2、2010年1-11月商品住宅成交情况

(1) 2010年1-11月商品住宅成交情况

供求情况

从2010年1-11月商品住宅的新增供应量来看，全年新增供应量

700.53，与去年同期相比略微下降了 2.29%,从成交量为555.94万平方米，总供需比为1.26，供过于求的局面基本与商品房持平。

从2010年各月的供求情况来看，商品住宅的供应量在9月和10月达新高，这也

是“金九银十”的体现，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月

供应量较少，导致该月份出现了供不应求的局面，其余各月基本保持平稳。

2010年1-11月广州市商品住宅供求情况一览表

单位：万平方米

3010年1-11月厂州市商品住宅供求情况图P

〔数据乗渡：广用市H 土资源和房屋管理局，同锁诚I ■平®蹩理）

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成交价榕方面，与厂州市商品房成交价格趋势基本一政，价格保持持集上涨趋勢-d

2010年1-11月厂州市商品住宅腋价裕趋勢图卩

C數据来履:广州市国土资縛和房犀管理局，同致诚评洁整理)-

(2) 2010年1-11月各区供求情况

从2010年1-11月广州市各区新增供应情况来看，花都、番禺新增供应

居于首位，占全市供应的57.42%，主要是由于前几年番禺、花都大幅度土地出

让造成的；其次白云、荔湾、海珠、天河、南沙等也均有一定数量的新增供应情况，黄埔区作为传统的老工业区，功能一直未能转变过来，因此，居住用地供应有限，造成供应量持续居全市最低。

成交情况来看，番禺、花都由于供应量较大，成交数据也名列全市首位, 而海珠、白云、天河成交量也较大，主要是由于其位于老城区，受土地供应量的限制，造成新增供应量的减少，进而对成交面积有一定的限制，但由于其优越的地理位置和成熟的配套环境，都造成了其成交面积较大，供不应求局面加剧，特别是海珠区和天河区。

2010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况一览表

区域新增供应成交量供需比

2010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况图

<數据来涸:厂州币圍土贵源和房屋管S局> 同致谢砰估整理）成交价格方面：天河持续处于领先优势，并突破了均价2万/平方米的大

关，越秀、荔湾、海珠等老城区新建商品住宅依然高企，已经高达16000-17000

元/平方米；黄埔区由于地铁5号线的开通运营，加之所推楼盘较为稀少，房价也快速上升，均价突破1万元/平方米；番禺区则由于亚运会大多数会场大多位于番禺，基础设施不断利好，环境得到了极大的改善，且不少大盘推出，高档楼盘不断推向市场，成交均价得到拉升，反超了黄埔和白云区的成交均价；花都区由于地铁九号线在建，利好因素带动了房价的上涨；萝岗方面，由于推盘数量较少，其成交价格主要体现在几个预售楼盘上。