房地产评估试卷A及参考答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案单选题（共20题）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B2、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】 D3、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】 D4、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。
为了满足这些要求而进行的维护属于（）维护。
A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 C5、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】 A6、 DoS 攻击的目的是（）。
5 房地产评估(有答案)
1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案
2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案单选题（共35题）1、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 C2、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。
A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 D3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。
A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 D4、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 C5、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。
A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 A6、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】 B7、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。
A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】 A8、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。
A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D9、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D10、马克思的地租理论不包括（）。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案单选题（共45题）1、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案】 D2、在while型循环结构中，（）。
A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】 C3、在软件开发过程中，（）。
A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化，应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】 B4、使用IE浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行Java Script，可以在IE中（）。
A.禁用ActiveX控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】 B5、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C6、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。
《房地产评估》试卷A及参考答案
华中师范大学成人本科 学年第二学期《房地产评估》试卷（A 卷）考试时间：90分钟 闭卷 任课老师：班级：学号：姓名：成绩:、单项选择题（每小题1分，共20分）F 列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（房屋重置价格X 成新度假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （）1、 2、 A 、 般物价指数 B 建筑材料价格指数 C 、房地产价格指数 D 定额调整系数3、 基本完好房的成新度一般为（A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、 八到十成新4、 其他条件相同，期房价格一般（现房价格。
5、 6、 A 、咼于B 、低于C 等于D 、 不可比土地价格=（房地净收益-）/ 土地资本化率。
（ A 、土地净收益 C 、房地费用B 、建筑物价格x 建筑物资本化率 D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（A 、越咼B 、越低C 、不变D 越可靠7、 用成本法估价时，房屋现值等于（A 、 房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限 D 、 房屋重置价格-年折旧额A 、毛地的拆迁安置补偿费B 、已投入的费用C 、投资利息D 销售税费9、 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（A 、 买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B 、 买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格D 、 买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）D 1500万元至2000万元之间16、 对建筑物与土地的组合来讲， 假设有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案单选题（共30题）1、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】 D2、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】 A3、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法4、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。
（52）不是一个好的测试用例集。
A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D5、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D6、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中，不正确的是( )。
A.了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代码B.了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程C.了解OS底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源D.了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题7、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B8、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
房地产评估试卷 答案
2007—2008学年《房地产评估》试卷A答案一、名词解释1、房地产：是指土地及其地上永久性建筑物衍生的权力和义务关系的总和。
2、估价时点：是指估价结果对应的时期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准5、房地产估价：是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
二、单项选择题1.D2.A3.C4.C5.D6.A7.B8.C9.D 10.B 11.C 12.B 13.C 14.D 15.C 16.C 17.C 18.A 19.B 20.B二.多选题：1.A.B.D2. A.B.C3. A.C.D4.A.B.C.D5.A.C6. A.B.C.D7. A.B.C8. A.B9.A.B.C.D 10.A.B.C.D四、判断题1.×2.×3.×4.√5.×6.√7.√8.√9.×10.√五、简答题1、土地利用的限制可归纳为那些？答：（1）土地权力的设立和行使的限制（2）房地产相邻关系的限制（3）土地使用管制2、房地产的物理特性答：（1）位置的不可移动性不可移动性（2）使用的长期性（3）用途的多样性（4）数量的有限性3. 房地产价格的形成基础有那些？答：（1）房地产本身具有效用性（2）房地产的相对稀缺性（3）房地产存在有效需求六、计算题1、搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为300平方米，成交总价为120万元人民币，分三期付款，首期为20万元人民币，第二期于一年后付50万元人民币，余款50万元人民币于2年后付清。
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案单选题（共60题）1、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 C2、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07D.31.07【答案】 D3、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 D4、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。
A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 D5、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。
B.下降C.不变D.无法确定【答案】 A6、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A7、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。
A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C8、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。
A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 C9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价目的？（）A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 赠与答案：D2. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？（）A. 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 独立性原则D. 客观性原则答案：D3. 房地产估价中，市场比较法不适用于以下哪种情况？（）A. 有大量相似房地产交易的市场B. 有可比性较强的房地产交易记录C. 房地产市场不活跃D. 房地产市场信息不透明答案：C4. 以下哪项不是房地产估价中常用的估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D5. 房地产估价中，成本法估价的公式为：（）A. 价值 = 重置成本 - 折旧B. 价值 = 重置成本 + 利润C. 价值 = 重置成本 + 折旧D. 价值 = 重置成本 - 利润答案：A6. 房地产估价中，收益法估价的公式为：（）A. 价值 = 年收益 / 资本化率B. 价值 = 年收益 ×资本化率C. 价值 = 年收益 + 资本化率D. 价值 = 年收益 - 资本化率答案：A7. 房地产估价中，市场比较法估价的公式为：（）A. 价值 = 比较案例价值 ×调整系数B. 价值 = 比较案例价值 / 调整系数C. 价值 = 比较案例价值 + 调整系数D. 价值 = 比较案例价值 - 调整系数答案：A8. 房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的因素？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 物业管理D. 建筑材料答案：D9. 房地产估价中，以下哪项不是估价报告的组成部分？（）A. 估价对象描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价结果答案：D10. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的职业道德？（）A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润D. 持续学习答案：C11. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的专业技能？（）A. 市场分析能力B. 财务分析能力C. 法律知识D. 艺术鉴赏能力答案：D12. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的个人素质？（）A. 良好的沟通能力B. 严谨的工作态度C. 强烈的竞争意识D. 良好的团队合作精神答案：C13. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的知识结构？（）A. 房地产专业知识B. 经济学知识C. 法律知识D. 历史知识答案：D14. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的心理素质？（）A. 冷静的判断力B. 强烈的责任感C. 过度的冒险精神D. 良好的承受压力能力答案：C15. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的身体素质？（）A. 良好的视力B. 良好的听力C. 良好的体力D. 良好的味觉答案：D16. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的沟通技巧？（）A. 倾听技巧B. 表达技巧C. 说服技巧D. 烹饪技巧答案：D17. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的谈判技巧？（）A. 策略制定B. 情绪控制C. 信息收集答案：D18. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的决策能力？（）A. 风险评估B. 信息分析C. 直觉判断D. 烹饪技巧答案：D19. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的创新能力？（）A. 问题解决B. 思维发散C. 技术应用答案：D20. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的学习能力？（）A. 知识更新B. 技能提升C. 经验积累D. 烹饪技巧答案：D二、多项选择题（每题3分，共30分）21. 房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产价格？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求D. 政策调控答案：ABCD22. 房地产估价中，以下哪些方法属于估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：ABC23. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价结果的准确性？（）A. 估价师的专业水平B. 估价师的职业道德C. 估价师的个人偏好D. 估价师的工作经验答案：ABD24. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价报告的质量？（）A. 估价师的专业技能B. 估价师的个人素质C. 估价师的沟通技巧D. 估价师的烹饪技巧答案：ABC25. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业发展？（）A. 专业知识B. 工作经验C. 个人兴趣D. 家庭背景答案：AB26. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作效率？（）A. 工作态度B. 工作方法C. 工作环境D. 工作强度答案：ABC27. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作满意度？（）A. 工作内容B. 工作报酬C. 工作氛围D. 工作强度答案：ABC28. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业形象？（）A. 职业道德B. 专业技能C. 个人形象D. 家庭背景答案：ABC29. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业风险？（）A. 法律法规B. 市场变化C. 政策调控D. 个人偏好答案：ABC30. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业责任？（）A. 估价结果的准确性B. 估价报告的完整性C. 估价师的职业道德D. 估价师的个人偏好答案：ABC三、判断题（每题2分，共20分）31. 房地产估价中，估价目的可以是买卖、抵押、租赁等。
2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案
2024年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷A卷附答案单选题（共45题）1、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。
A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%【答案】 B2、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。
A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 B3、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。
A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】 A4、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。
则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。
A.21B.27C.2473D.2479【答案】 D5、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。
A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 B6、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 B7、房地产作价入股估价应当采用（）标准。
A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】 C8、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案单选题（共60题）1、在软件开发过程中，（）。
A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化，应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】 B2、An（）statement can perform a calculation and store the result in a variable so that it can be used later.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】 D3、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】 B4、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。
A.I/O与CPU并行处理B.并行处理多种I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】 D5、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码=185升电冰箱B.条形码=‘185升电冰箱’C.商品名=185升电冰箱D.商品名=‘185升电冰箱’【答案】 D6、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D7、测试四个程序模块共发现了42个错，则( )。
A.至少有1个模块至少有11个错B.至少有1个模块至少有12个错C.至少有2个模块都至少有11个错D.至多有2个模块都至多有14个错【答案】 A8、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C9、某软件在应用初期，运行在Windows NT环境中。
房地产估价师试题+答案
房地产估价师试题+答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
A、期中B、期初C、期末D、任意阶段正确答案：A2.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案：C答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准 ,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。
3.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000 元/亩。
按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。
A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案：C4.某居住用地的使用权为70 年,作为居住用地使用了10 年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40 年。
则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70B、30C、40D、60正确答案：C5.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。
A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法正确答案：D6.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
房地产评估标准卷-含答案
一、单项选择题1％×20＝20％1、（_C ）是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.绝对地租D.垄断地租2、在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。
土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。
( A )A.高较高较低B.高较低较高C.低较低较高D.低较高较低3、上世纪80年代初，（ A ）率先在全国收取土地使用费。
A.广州B.上海C.深圳D.武汉4、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。
对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为（ C ）元/m2。
A.1376B.2308C.2558D.21055、标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。
( A )A.应尽量大不规则的形状B.应尽量大长方形C.大小要适中长方形D.大小要适中不规则的形状6、某成交实例成交总价30万元，分三期付款，首期付10万元，6个月后支付10万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（ C ）。
A．30万元 B．30.75万元 C．29.28万元 D．29.38万元7、（C）的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。
A.特尔菲测定法B.因素成对比较法C.层次分析法D.哥顿法8、有一宗估价对象房地产是字土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则该建筑物折旧的经济寿命为（D）年。
A．40年 B．60年 C．58年 D．38年9、剩余法的基本思路是依据（ D ）原理。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析过关检测试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析过关检测试卷A卷附答案单选题（共60题）1、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】 D2、以下各项中，（53）不属于性能测试。
A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】 D3、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B4、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A5、所有在函数中定义的变量都称为（）。
A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】 B6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。
《房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。
一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。
每题1分，共10分）1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。
（×）2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
（√）3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。
（√）4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。
（×）5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（×）6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。
（×）7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。
（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。
（×）9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。
（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。
每题1.5分，共15分）1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0642．（ B ）限制了估价报告书的用途。
A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。
A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案
2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案单选题（共60题）1、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D2、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】 C3、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由( )支持。
多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。
A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】 C4、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。
A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】 A5、已知N个数已存入数组A[1…M]的前N个元素中（N＜M），为在A[i]（1≤i≤N）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。
A.从A[i]开始直到A[l]，每个数向后移动一个位置B.从A[1]开始直到A[i]，每个数向后移动一个位置C.从A[i]开始直到A[N]，每个数向前移动一个位置D.从A[N]开始直到A[i]，每个数间后移动一个位置【答案】 D6、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。
A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】 D7、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
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' 华中师范大学成人本科学年第二学期* ' I: 《房地产评估》试卷（A 卷）I I考试时间：90分钟闭卷 任课老师：I装 班级： 学号： 姓名：成绩:、单项选择题（每小题 1分，共20分）下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（）A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（）A 、一般物价指数B 建筑材料价格指数C 、房地产价格指数D 定额调整系数土地价格=（房地净收益- ）/ 土地资本化率。
（）A 、土地净收益B 、建筑物价格X 建筑物资本化率C 、房地费用D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）A 、越高B 、越低C 、不变D 越可靠用成本法估价时，房屋现值等于（）A 、 房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、 房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限C 、 房屋重置价格X 成新度D 、 房屋重置价格-年折旧额8、 假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（）I； A 、毛地的拆迁安置补偿费 B 、已投入的费用 iC 、投资利息D 销售税费I9、 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）J A 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 ' B 、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 -— C 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 ；D 、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格*10、 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7呀口 5%。
某宗房地长交1、2、3、4、5、I I I订基本完好房的成新度一般为（ ）A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、八到十成新其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A 、咼于B 、低于C 等于D 、不可比易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）D 1500万元至2000万元之间16、 对建筑物与土地的组合来讲， 假设有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。
（ ）A 、收益递减原理B 、适合原理C 均衡原理D 预期原理17、 甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为 7,乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率 为5，该两块土地的总价相比有（ ）A 、甲的等于乙的B 、甲的高于乙的C 、甲的低于乙的D 难以判断18、 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为 1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为 2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 A 、800B 、900万元。
（ ）C 、1000D 大于100019、设立地役权通常会使（）A 、供役地的价值下降B 需役地的价值下降C 、供役地与需役地的价值都下降D 供役地与需役地的价值都上升 20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（: )A 、土地使用期限B 、土地使用管制C 、土地面积大小D 土地权利性质二、多项选择题（每小题 1分，共10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（）A 、功能B 、成新C 装修D 结构E 、设备2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（）A 、2300 元 / m 2B 、2495 元 / mC 、2500 元 / mD 3000 元 / m 212、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ 建筑面积 A 、 B 、 建筑面积 1800平方米，两年前租出，年租 1100平方米，近期租出，年租10000平方米，近期租出，年租 D 、建筑面积 1000平方米，近期租出， 年租 13、在贷款合同中约定， 某项贷款年利率为6% A 、1.5%B 、1.51%C 14、经济折旧也叫 （）A 、功能折旧B 物质折旧C1200平方米，现空置。
）35万元，位于同一工业区 150元/平方米，位于 20公里外 180万元，位于同一工业区 20万元，位于同一工业区以季度为计息周期，则实际利率是（ D 、6%D 、精神折旧A 、1000万元B 、1500万元C 、2000万元建筑面积 6.14%外部折旧A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B 、 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C 、 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D 、 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润E 、 现金流量折现法比传统方法好 3、下列叙述正确的是（）A 、估价是科学与艺术的有机结合B 理论、方法和经验对估价同等重要C 、估价是一种主观活动D 、 估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来E 、 买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）A 、 居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B 、 如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C 、 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D 、 入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价 格影响不大E 、 居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）A 、你买卖的房地产市场价值B 、买房愿意支付的最低价格C 、买方可承受的最高价D 、卖方可接受的最低价E 、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（） A 、房地产开发用地 B 学校 C 、在建工程D 、 别墅E 、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（A 、受区位因素影响大C 、不太容易受交易者个别情况影响和左右 E 、 同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）E 、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。
由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括 （ ） A 、电费B 、物业管理费C 、水费D 、供暖费E 、房地产税10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）A 、在建工程）B 、是物品本身的价格 D 、价格形成时间长 A 、相邻房地产合并交易 B 、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C 、交易双方存在利害关系D 交易税费非正常负担B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题1分，共15分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。
（）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。
受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。
（）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。
（）4、交易实例不一定是可比实例。
（）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。
（）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。
（）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。
（）8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
（）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。
（）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。
（）12、路线价法，实际上是一种市场法。
（）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。
（）14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
（）15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
（）四、简答题（每小题6分，共30分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类?3、房地产需求量的决定因素有哪些?4、房地产估价的原则有哪些?5、房地产的特性有哪些?五、计算题（共25分）1、某房地产建成于2007年底，伺候收益年限为48年，2008年底至2011年底分别获得净收益83万、85万、90万元、94万元；预计2012年底至2013年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2015年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率有9%试用上述资料估算该房地产2011年底的收益价格。
（10分）2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的价格。
获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%第一年需要投入60%1勺建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年需要投入40%1勺建造安装工程费、转业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%房地产交易中卖方需要交纳的营业税等为交易价格的6%买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%预计该商品住宅在建成时间可全部售出，售出时的平均价格为建筑面积2000元/怦。
试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2012年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%。
（15 分）以下为本试卷的参考答案一、单选题（20&XI分=20分）LC2,C 3 B 4.B 5. D6+ A7+C S.B9.D to.cIhB IZD13.C14. C15. B16, B17 D18.A19. A20, C—、參选題分叫0分）1, CDE ZACD 玄ABCD 4. ABCD 5, ACD6. BCE7.ADE8.ACD9. CDE 10. ACD三、判斷題C15 0X1分可5分〉h V2. XX X4. VS* X6. X7. VS. V^.XIQ.XIt. V12. Vll XM. Xlj r J四、简答题C5fiX€>=30分〉】.按照房地产怙价上的定义.房地产是哪三个方面的结合体?C1）实物，12分）<2?权益’（2^）（3）区血<2^）2.按照筋地产的幵发釋度.房地产可以分为哪些种类？生地“分扎毛范（1分人勘地（T分人在建工程门分h现疥仃分）3 •房地产需求宜的决定因貴有哪些？（I）该种房地产的揃格水平，门分｝<2）消费者枚入水平""分、（3）梢费者帕好.C1分）（4）相美物品的怖格水平’ <1分）<5>消费者对来来的预KU d分）4. 丿另地产怙价的原则有卿些？（1）独立、客观*公正原则；（1分）⑵合（1分》⑶哥高垠佳便用原则；（］»）（4）W时点阪則；"分》“〉瞽世廉则;U分》!&｝谨爐療則・"分）5. 房地产的特性育哪些7 （写滿百个即可得6分）（1）不可移动* H分）（2）独一无二* C1分）<3）寿命长久*（1分》（4）供洽有限；（1分）（5）阶値董大i仃分）（6）流动性羞L门分）（7?用途多样：C8）相互影响；C9）揚受隈制C1Q）保值堆值五、计算题（共2那题* 10分+15分-23分）!” ! 该題主要是注意过去牧益与未来的收益的河an愉格堆站在拈时点来看的未来挣收益的現值z 和.在养消此问题的亘础上*该房地产动0】年底的收益价格估算如N（I）计算公式为：（2^）⑵A1=94” A2 = 93, A3~96r A = 95 （1 分）（3） （]分） （4） N =48—4*44<年）〔2 分）（5） T=3（年〉“分）心）将上述敢据代入公式94 93 96 (1 + 9%) + (U 9%)1 + 0 + 9%)J 卜95r ! - 1 19妝1 + 9%严 (1*9%严」1029.92 (万元)解;（1）设该宗土地的总价为¥■ （1分》C2>开发完成后的总价值（3分）幵发完成后的总价值=2000冥50«； 2 （1+12% V=159439(万元〉<3>建安工程费等的总额（3分）=800x<]+12^）x 5000x2x （―—™+―——1a+12% （1+12W）1J,=81036（万元）<4）悄售费、税总» = 1594.39X （2^+6%）= 12735 （万元）（2 分｝⑸ 购买该宗土地的税费总»=VX^-0.03V （1分〉 ⑹v= 1594.39-81036-127 J5-0.03V¥43736（万元）（2 分）土地总价=63736万元（1分）土地单价^127172元/平方米口分）楼面地价=63736万元/ 5000X2平方米=63736元/平方米（1分）（1 +尸严。