产业新城的演变

科学合理的规划对开发区的成长壮大至关重要， 有了优质的规划，才能催生优质的开发区。园区因 此诚邀多位规划大师对开发区进行规划设计，将世 界最先进的理念融入到开发区的规划当中。固安由 此成为“新都市主义”的一员，开始了工业与人类 和谐发展、产业与城市共生共荣的探索与实践。
固安工业园功能区布局模型
生活区
住宅和配套先行开发，夯实了产业新城发展 的基础，为导入核心产业提供了优越的环境
固安工业区的发展共分为五个阶段，项目采用“园区+地产”的开发模式， 住宅和配套开发先于园区建设。
该模式充分发挥 出园区和地产的协同 效应，不仅从资金上 保障了园区的顺利建 设，而且地产的开发 推动了园区价值最大 化，带动周边区域整 体升值。
配套开发
完善的配套提升 对产业的吸引力
产业发展
企业和产业人口 入住带来各类需 求
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不同产业发展情况下，配套用地的发展情况呈现不同效果， 包括价值和业态两方面
松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、 寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体 中心等高等级配套逐渐落成；
人与人的共生
强调人与人之间信息、知 识的共享，通过沟通、交 流和碰撞场所的设置激发 创新活力
人与产业的共生
通过教育机构的设置为产 业提供持续创新的产业人 口，而产业的发展聚集和 创新环境又带动员工成长
人与自然的共生
产业与产业的共生
在“尊重自然”与“以人 为本”理念之间实现平衡， 打造宜居、宜业的共生空 间
瑶湖科技岛：
产业园区:被誉为华中 的硅谷，涵盖航空、光 伏光电、电子信息、生 物医药、新材料等高新 技术产业；
高校区：江西师大、南 昌工程学院、江西科技 学院等；
高新主城综合功能区：
昌东大道总部基地：超 高层写字楼（绿地中心、 赞城、云中城、方大上 上城等）
生态住宅区：恒大名都、 中兴和园、湖韵天成、 绿地新都会、保利香槟、 温莎城堡、保利东湾国 际等
区域规划图
光伏、 医药园
区
航 空 城
主城综 合功能
区
高校区
瑶湖科技岛
奥体中心
规划为综合功能区， 将成为商业和住宅 的聚集区域
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世联案例研究表明，产业发展与配套开发是紧密关联互相 作用的
案例： 南昌高新区 松山湖 苏州工业园 重庆九龙园 大连软件园 ……
东北大学 修建创业中心
东软学院 东软阿尔派开发楼
产业与教育互相提供支持
亿达集团涵盖设计、开发、施工以及物业全价值链业 务，项目开发公司主要为软件园公司与亿达投资公司 14
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配套服务区、生产区和生活居住区之间保持 相对独立的存在，以减少彼此之间的干扰
大连软件园：中国产值 最高的软件业外包基地， 业态高端，前期园区打 造投入较高，配套用地 实现了较高的市场价值；
产业发展情况影响配套用地价值实现
价 值
投资、产值、产业 业态、附加值高
重庆九龙园：A、B区低 投入、产业低端、单位 产值低，经营性用地仅 作为配套角色，最终导 致经营性用地业态单一 且低端，以低价住宅和 低端商业为主，没有实 现其应有的市场价值
园区性质：成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务
为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集 工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。
启动特点：通过引入东软作为起爆点，实现“马太效应”，并选择住
宅区及教育区关联项目进行复合启动，实现房地产开发—教育产业开 发—软件开发的“三级跳”。
总建筑面积3.1万平米，共提供三房一厅170套、四房 一厅81套、复式8套，可居住房间886间； 租金水平：略低于市场水平，双人间1100元/月，单人 间（小床）900元/月； 供应对象：注册并入住张江高科技园区的企业员工， 且与企业签订一年以上劳务合同
湖东CBD板块 湖西CBD板块 新双湖板块 独墅湖板块
数据来源：世联数据平台
投资、产值、产业 业态、附加值低
投资高、产值高、产业高端、附加值高的园 区配套用地实现了较高的市场价值
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而通过建设完备的居住、商业、商务等配套设施，能提升 园区对企业及从业人口的吸引力，从而促进产业入住
张江科技园“浦东唐城”人才公寓
服务区
生产区
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参考案例 松山湖工业区； 大众汽车总部；
华为基地
“去工业化”、高绿化率、花园式的产业园 区是现代化产业新城发展的必然趋势
高品质建筑与园区生态绿化相映成趣，发展成为一个充满艺术感和文化意蕴的 新城景观。
东莞松山湖工业区：当代中国优秀建筑文化的示范
项目概况——固安工业园区位于天安门正南50公里， 地处大北京核心位置 项目功能——复合规划了中国北方电子信息产业基 地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造 业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区 产业定位——确立了“电子信息产业”、“汽车零 部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向
固安工业园功能布局图
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龙头企业的入驻，将加快工业园区发展成为 现代化产业新城的步伐
参考案例 大连软件园
基本概况 区位：位于大连市西南部星海湾畔； 占地规模：一期占地面积3平方公里左右，累计投资约55亿元，已建成
产业、教育和配套设施120多万平方米；二期可用地面积8.6平方公里左 右，规划建筑面积400多万平方米，总投资150亿人民币。
1 产业新城的演变 The Evolution of Industry City 中国产业园区在过去的几十年里主要经历了三个发展阶段：以 产业园起步，最终演变为功能复合、产城融合的产业新城
形态
初期发展阶段
产业园
成长发展阶段
产业区
成熟发展阶段
产业新城
功能 园区规模 园区形式
单一研发、生产
为数不多的企 业入园
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“艾溪湖时代”——快速扩张期（2001-2008）：伴随生 活及配套设施的建设，开始逐步向高科技产业园转变，城 市格局逐步形成
产业园区：电器制造业，铜矿产业出口加工 业、软件开发及应用、新型材料等 配套住宅区：四季花城、北沥新村、安置小 区及周边村落 商务办公区：国防科技大厦，园中源大酒店
参考案例 联东U谷·北京
五大功能分区打造产业新城综合体，为新城实现自我 更新和成长提供可能性
项目概况——联东U谷•永乐项目位于北京市通州 功能布局原则：联东U谷根据产业集群理念 区东南部，建设总投资约100个亿
项目功能——联东U谷总占地面积1500亩，规划 原则1——中心原则：综合服务区处于园区核心，服务与整
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“青山湖时代”——起步阶段（1991-2000）:以传统工 业企业为主，建设成为传统工业园区
以青山湖高教科研区为中 心，集中新建区为6.8平方 公里 在这一阶段，南昌国家高 新技术产业开发区的主要的 任务是立足于营造软硬件环 境，建章立制，争取国家、 省市及各部门对高新区的授 权，落实国家赋予高新区、 高新技术企业的各项优惠政 策，进行独立工业园区这一 新的发展模式探索。
【发展案例参考】自1991年创建以来，南昌国家高新技术产
业开发区经历了三个发展阶段，目前是江西省唯一的国家级高 新区
开发区地址：南昌市城东板块 创建时间：1991年3月 辖区面积: 231平方公里 开发面积：60平方公里 特色支柱产业：具有电子信息及应用软 件、精密机械制造及光机电一体化、生物 医药、新材料四大特色支柱产业，四大支 柱产业的产值占全区经济总量的87%以上 项目定位：坚持“优先发展高新技术产 业，重点发展软件产业，大力发展先进制 造业，配套发展第三产业”的发展战略
村
安
落
置
小
高 新
区
北 沥
园中Βιβλιοθήκη Baidu大
大 道
高科
新 村
酒店
技产
业园
区
产业园区
京 东 大 道
四季花城
居住区
村落
赣江
软件园
艾溪 湖
国防科技 大厦
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“瑶湖时代”——产城融合期（2008年起）：南昌高新区 大幅增加商业、商住、金融、办公功能性项目用地，优化 的环境留住了人才，成为国内一流的生态科技新城
案例选取原则
初步考虑案例
4
去工业化的园区环境
3
• 松山湖工业区； • 大众汽车总部； • 华为基地
园区合理规划
2
• 联东U谷·北京 • 固安工业园
龙头企业入驻园区 带动园区发展
1
• 大连软件产业园
住宅配套先行开发
• 固安工业园
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参考案例 固安工业园
德国大众汽车总部：烟囱也成艺术
华为基地：花园般厂区 (左)生产中心，(下)行政中心
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产业新城发展模式总结
发展模式 总结
在产业新城的建设中，住宅配套在先期的先行开发和带动价值 将保证园区顺利建设
以市政集团为龙头的大型企业入驻将带动产业园的快速发展
高新技术企业之间实现相 互合作；高新技术产业与 旅游、生产性服务业之间 实现共生共存
案例：荷兰Eindhoven高 科技园
案例：日本筑波科学城
居 住
产业 功能
商
产业
业
功能
休 闲
案例：法国索菲亚科学城 案例：法国伊泽尔产业园
产业 功能
居住
…
功能
…
商业
功能
……
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围绕产业功能配备基本 生活功能和社会服务设 施
日臻完善的生活商业等 配套设施
大量企业入驻，带来大量 产业人口，引致园区的置 业需求
集工业、地产、商业等 业态为一体的综合功能 的新城区
工业区
工业区+居住区
以自主创新为主
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产业新城其实质就是由单纯追求产业发展向追求人、产业 与生态的和谐共生转变
厂房的特殊和 展、培训、咨询
个性化需求
、餐饮娱乐住宿
占地比14%
需求 占地比5%
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参考案例 固安工业园
配套服务区、生产区和生活居住区之间保持 相对独立的存在，以减少彼此之间的干扰
清晰、完善的布局架构使得固安工业园区不仅让一个产业聚集的工业新城蓬 勃发展，也让一个生态宜居的理想城市初显端倪。
工业园
整体形象设计 完善交通系统
城市功能完善
产业新城
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项目发展方向——
打造以现代服务业为核心的产城融合示范区 构建以生态休闲为主题的新城镇生活休闲区
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2 操作方法借鉴 Industrial base case studies 我们借鉴了国内几个知名产业新城的先进经验和打造亮点，用 以指导本项目操作
新能源研发及现代物流等行业，积极培育和发展 功能区
国家战略新兴产业
总部商务园 研发科技区
满足企业总 部办公、、营 销部门需求
占地比25%
满足产品下 线生产之前的 研发、中试需 求
占地比42%
商务会展中心 企业定制区 配套服务园
满足企业生 产制造、物流 需求
占地比14%
满足企业对 满足企业会
苏州工业园
湖景资源、CBD配套
产品复合
湖景资源、CBD配套
高端产品
湖景资源、产业配套
低端产品
湖景资源、教育配套
产品复合
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产业新城发 展方向小结
从传统的工业园区发展为现代化、国际化、生态 化的科技新城区，高新区的发展历程充分验证了 城市产业的发展已经由单纯的产业园模式转向产 城融合模式
亿达集团——大连本地市场领先开发商，开发经验丰富， 实力雄厚，集房地产开发、 建筑装修、组合机床制造、 大连软件园综合开发和管理，软件信息业服务平台建设及 软件人才教育培训等多种产业为一体。
外来人口
外来人口
居住区：
学清花园
产业带来 居住人口
软件工程师公寓
居住人口 产生教育 需求
产业区： 启动方案
教育区： 东软引入
建筑面积150万平方米，分为五个区域：总部商务 个园区
区、企业定制区、研发科技区、商务会展中心和 原则2——形象昭示原则：具有形象昭示效果的功能物业布
配套服务区
置在外围区域，体现项目形象如研发办公区、企业定制区
产业定位——重点打造电子信息、现代高端制造、 原则3——物业聚集原则：相同的物业功能聚集形成特定的