第七章 城市土地市场管理1[详版课资]

(2)城市土地收益分配不合理，国有土地收 益大量流失。
(3)城市土地资源配置不合理。
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城市土地市场管理的原则
整合性利益原则 平等对待原则 控制与弹性管理原则 依法管理的原则
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政府管理土地市场的基本手段
政府对土地市场的管理基本上是综合 运用法律的、经济的和行政的三种手 段。
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（1）法律手段
实施相关法律法规： 1.《中华人民共和国宪法》 2.《中华人民共和国土地管理法》 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 4.《中华人民共和国城市房地产管理法》
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（2）经济手段
1.税收措施 2.金融措施
土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其 他参与者
土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利
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城市土地市场的一般特点
地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性
政府管制较严
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（二）城市土地市场的形成与发展
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我国土地二级市场的总体运行情况
➢总体呈快速发展 态势；
➢市场非均衡现象 依然存在。
土地二级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
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土地二级市场存在的主要问题
第一，交易自发性 第二，交易非法性 第三，交易多样性 第四，管理多头性 第五，政策滞后性
市场经济是一种有效 的资源配置方式
（基础）
国家的宏观调控 （弥补）
无形手
有形手
手拉手 向前走 课堂优质
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二、城市土地市场管理概述
土地市场管理是政府运用经济、法律 和行政等各种手段，影响土地的供给与 需求，在宏观上对土地市场进行调控与 管理，以促进土地市场正常运行，更有 效地配置土地资源。
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2 城市土地市场层次结构
（2）城市土地二级市场 是指城市土地一级 市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使 用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映 的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
城市土地二级市场是一种竞争性市场。 我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转
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（二）城市土地市场供需调控的时间
何时开始调控
调控时间应维持多久
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（三）城市土地市场供需调控的力度
要考虑如下因素： ①土地经济波动的幅度； ②调控手段从使用到产生效应的滞后时间； ③调控效应惯性大小； ④调控环境
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（3）行政手段
1.制定全国土地利用计划 2.规定限制供地和禁止供地的范围 3.建立土地有形市场 4.建立交易许可制度和交易预报制度 5.建立土地储备制度 6.建立地价等市场信息公开查询制度
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第二节 城市土地市场供需调控与管理
城市土地市场调控组织
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如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共管 理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度指标体系。
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（四）城市土地市场的运行机制
1. 城市土地市场机制
市场机制
价
供
竞
格
求
争
机
机
机
制
制
制
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2.城市土地市场宏观调控机制
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3.城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织
——拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最
大经济利益的经济活动单位。
城市土地市场中介组织
——土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土地使用
权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包 括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价 机构等。
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二、城市土地市场供需调控的“三维立体 结构”
（一）城市土地市场供需调控的方向 （二）城市土地市场供需调控的时间 （三）城市土地市场供需调控的力度
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（一）城市土地市场供需调控的方向
选择调控目标
确定调控措施的作用方向
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“两规”各自的出发点和目的不尽相
同
土地利用总体规划的出发点是“一要吃饭， 二要建设”，保护耕地，保证粮食生产。其 主要目的是：统筹安排各类用地，促进国民 经济持续、稳定、协调发展。
城市总体规划的出发点是“一要建设，二要 吃饭”，充分考虑城市建设自身发的要求， 其主要目的是：统筹安排城市各类用地及空 间资源，综合部署各项建设，促进城市经济 和社会协调发展。
第七章 城市土地市场管理
第一节 城市土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控与管理 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理
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第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）、城市土地市场的内涵与特点 （二）、城市土地市场的形成与发展 （三）、城市土地市场的结构体系 （四）、城市土地市场的运行机制
一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构” 三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具 四、城市土地市场供需调控与管理创新——土
地储备制度
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一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制
（一）城市土地市场供需平衡的涵义 （二）城市土地市场供需平衡模型 （三）城市土地市场供需平衡调控机制
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土地一级市场存在的主要问题
第一：国有土地使用权出让实际操作者和实际 利益的主要获取者是市、县人民政府。
第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取 短期利益的强烈冲动。
第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完 善的法律制度。
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对一级市场土地供不应求（S1h＜D1h） 的调控
当出现S1h＜D1h情形时，只能调控供给一 方使S1h增大，不能抑制D1h，否则会产生 一级市场供需平衡而二级市场供需失衡的现 象。
具体措施如下：建立城市规划的反馈机制， 及时修编城市规划，适度扩大规划限额；在 新编规划的范围内，适时、适度降低农地价 格，使S1h有计划地增加。
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（三）城市土地市场供需平衡调控机制
1. 对一级市场土地供过于求（S1h>D1h）的调控 2. 对一级市场土地供不应求（S1h<D1h）的调控 3. 对二级市场土地供过于求（S2h>D2h）的调控 4. 对二级市场土地供不应求（S2h<D2h）的调控
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城市土地市场的内涵
市场的定义：
商品交换
商品交换
商品交换
市场
场所
市场
场所 关系总和
狭义
广义
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城市土地市场的内涵
市场——是商品交换的场所,实质是商品交换中 发生的经济关系的总和.
土地市场——是土地这种特殊商品在流通过程中 所发生的经济关系的总和
让、转租、抵押和入股。
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我国土地一级市场的总体运行情况
➢总交易量经历 了一个倒“U”型 的变化过程；
➢交易结构发生 了改变。
土地一级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
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国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面
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三、城市土地市场供需调控与管理的政策 工具
（一）发展计划和规划 （二）财政政策 （三）金融政策
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（一）发展计划和规划
发展计划
长期计划 中期计划 年度计划
土地利用总体规划
规划
城市规划
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（三）城市土地市场的结构体系
1 城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场 包括住宅用地市场、 商业用地市场、工业用地市场等类型。 （2）城市土地产权市场 城市土地市场实质 上就是城市土地产权市场。
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2 城市土地市场层次结构
从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一 级市场和二级市场。 （1）城市土地一级市场 是指城市土地所有者 将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用 者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地 使用者之间的经济关系。
城市土地一级市场是一种垄断性市场。
我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出 让、出租和入股。
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对二级市场土地供过于求（S2h＞D2h） 的调控
目前，我国已出现S2h＞D2h，且主要表现 为商品住房大量空置。因此，首先要控制 S2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对 商品住房的需求，使D2h趋近S2h。
具体措施如下：控制一级市场土地增量供给； 适度降低商品房价格；加快住房福利化向住 房商品化转变的改革进程。
➢ 市场经济的正常发展需要国家的宏观调控 ⑴、市场调节的作用不是万能的（市场失灵） ①市场不能调节： 如环保、国防等 ②不能让市场调节： 如枪支、毒品等 ⑵、市场有其固有的弱点和缺陷
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市场经济的一般特征：竞争 性 法制性 平等性 开放性
市场调节不是万能的；市场 有其自身的弱点和缺陷：自 发性 盲目性 滞后性
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对一级市场土地供过于求（S1h＞D1h） 的调控
首先应控制城市土地增量供给，稳定S1h ， 可以采取如下措施：加强城市规划管理；提 高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管 制制度。
其次，应刺激开发公司开发闲置的城市土地， 使D1h增大，具体措施如下：对城市土地价 格实行“最高限价”管制；开征城市土地闲 置税并逐步提高其征收标准。
1 城市土地市场的萌芽阶段 从1987年我国土地 使用制度改革开始到1988年修订后的《土地管 理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立
2 城市土地市场的形成阶段 1988年《土地管理 法》修订之后，以1990年《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》的颁布为标志
3 城市土地市场的发展的完善阶段 1999年《城 市房地产管理法》颁布之后
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土地利用总体规划与城市规划
“两规”研究的角度不同。土地利用总体规 划是对行政区域内全部土地的利用结构及其 布局所做的安排，而城市总体规划则具有局 部性，它着重于建设用地的分类及其布局的 安排，从土地利用的角度来看仅是个部门用 地的规划。因此两个规划存在有“点”与 “面”，“局部”与“整体”的关系。
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（一）城市土地市场供需平衡的涵义
城市土地供需平衡是指城市土地供需运动 的趋势——从非均衡趋向于均衡，是一种动 态的平衡。
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（二）城市土地市场供需平衡模型
城市土地供需平衡模型如下： S1h=D1h，S2h=D2h
一级市场某类用地的供给为S1h 一级市场某类用地的需求为D1h 二级市场某类用地的供给为S2h(=D1h) 二级市场某类用地的需求为D2h
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对二级市场土地供不应求（S2h＜D2h） 的调控
由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷 款利率较低，导致S2h＜D2h，对这种不平 衡应采取“双向”调控的办法，即要刺激开 发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的 购买行为。
具体措施如下：政府放松对土地价格管制， 使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利 率，提高购房贷款利率。
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土地市场管理的必要性 土地市场管理的原则 政府管理土地市场的基本手段
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城市土地市场管理的必要性
1. 城市土地市场管理是由土地市场本身的 特性决定的
2. 城市土地市场运行中出现的问题也要求 加强土地市场管理
(1)由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地 开发和供给存在一定的盲目性。