20170622 2017海南房产新政解读

2、企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取 得不动产权证满3年后方可转让。
限制现房转让
2017年新政》》调整土地供应 三、合理安排商品住宅用地供应
1、对商品住宅库存去化期在 全省平均水平以下且住房供求 矛盾突出、房价上涨压力大的 市县；
经省国土资源厅批准，可适当 增加商品住宅用地供应规模。
600
500
400
300
200119 6Βιβλιοθήκη 61000三亚
7.6 54 万宁
2017年4月末重点市县商品住宅库存情况盘点
25.0
495
20.0
8.0 121
陵水
8.4 40 东方
10.1 182
2017年4月末，全省平均去化周期：13个月
15.0
12.5
13.2
282
10.0
148
142
5.0
44
儋州
05
政策调控影响将是全面性的，只是程度不 同而已
调控影响面，这是我们最想表达的，本次调控的 影响，是对全省的影响，是对销售型物业的整体 影响，也是对各类客户群体均有的影响；
政策影响深度有三大先决条件
政策对海南市场的影响深度，现在不敢妄断，但 应该不会有2011年的程度，至于具体的影响度， 取决于几个先决条件，一是社会的资金流动性得 到抑制程度，二是这轮全国重点城市调控对市场 过热的行情打压程度，三是三亚、海口两个核心
限购1套
2年社保
禁止期房转让
禁止期房转让

在该市范围内，非本省户籍居民家庭 限购1套住房，并暂停向在本省已拥有
1套及以上住房的非本省户籍居民家庭
出售住房。
对于海南省无住房的非本省户籍居民家 庭，在本市范围内购买住房，需提供从 购房申请之日前在本省连续缴纳2年及
禁止商品住宅预购人将购买的未竣 工的预售商品住宅和产权式酒店客 房再行转让。
二、提高产权式酒店经营比例
产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售客房总数
的30%，其余70%必须用于自持经营使用。
原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的，立即停止销 售；
新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。
2017年新政》》海口城市细则
5月10日，海口市人民政府关于印发《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商 品住宅的通知〉的实施细则》的通知
10%，其余90%必须用于自持经营使用，严重影响企业拿地决策判断，市场新机会可能在其中产 生。
2017年新政》》三亚城市细则
5月10日，三亚市人民政府发布《关于做好当前房地产市场调控工作》有关事项的通知
限购范围：新建商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓），增加产权式酒店，含新房和二手房 购房资格：在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，可在非限购区域首次购房；
半年评估制度
不受限市县
受限市县
海口、三亚、陵水、昌江、临高、儋州
其他市县
【土地供应】供求矛盾突出的市县增加土地供应 【报建规模】近两年的销售面积平均数
【土地供应】暂停新增商品住宅用地供应 【报建规模】近两年的销售面积平均数的50%
双暂停政策
【海南双暂停】根据重点市县现有库存水平，其中三亚、万宁、陵水、东方、儋州、海口六 大市县低于全省平均水平。
四、加强交易资格审核：
非本省籍居民购房或转让前要先提供交易承诺书，承诺具备交易资格；如在购房 或转让过程中，经核查不具备交易资格或承诺不实的，将取消其交易资格，1 年 内不得再次进行交易。
五、严格审核交易行为：
在 2017 年 4 月 14 日前，已取得预售许可证可以合法对外销售的项目，购房居 民已在网签备案系统完成合同网上录入但尚未提交备案的或还未实施网签的，凭 完税凭证有效证明材料，经市住建局核实后，可以办理网签备案手续。
针对的主体：新建商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓），增加产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新 房和二手房
一、增加非本省户籍居民家庭社保要求：
在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1 年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；
2017年4月14日，海南省住建厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合发布：《关于限制购买多套商品住宅的 通知》（以下简称《通知》）：
限购政策 限贷政策 限转让政策
本省户籍居民 非本省户籍居民
不限 限购1套
商贷 针对居民家庭
预售商品住宅 居民家庭新购买第二套 及以上新建商品住宅
企事业单位、社会组织 等法人单位新购买新建
本次调控表达了政府对当前市场的整体态度，结合全国重点 城市的调控力度，可以预见，海南市场整体的拐点基本到 来，企业应该把下半年市场的预期调低.
04
市场将进入一个较长的盘整期
.短期内于岛外客户只能购买一套的刚性门槛，将迅速减少市 场客群基数，成交量的下降不可避免；长期看，我们不可避 免的会出现量先价后的盘整过程，至于对各个城市的影响程 度，三亚、陵水等具有价值支撑，有客群基础的核心城市影 响相对较小，影响度最大的仍然是区位、资源、客户基础弱 的城市；当然，本轮调控会对海口的市场发展具有较大的影 响，刚刚抬头的岛外客户群体，中高端的新海南人群体，本 地改善型和终极置业的客户群体都会有较大的影响。
一、提高产权式酒店经营比例：
产权式产 权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套 数)的 30%,其佘70%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例 已超出前述比例的立即停止销售 ,新批建的项目严格按照规定销售比例进 行销售。
其余均与全省出台的“414”新政一致。
凤凰水城
2017年新政》》三亚城市细则政策影响
非限购区域——非限购区域的政策保护，短期会具有一定政策优势，吸纳岛外客户和新海南人，
但长期可能受整体大环境影响极大，高价下的市场有效需求数量不容乐观；
限贷——二套房70%首付，本地改善型需求受到严重影响，大面积、中高总价的项目受销售 严重；
产权式酒店经营比例提高至90%——产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的
1、对商品住宅库存去化期在 全省平均水平以上的市县继续 暂停商品住宅用地供应。
2017年新政》》实行价格备案管理
四、实行商品住宅价格备案管理 达到预售条件
不可捂盘惜售
不予核发 预售许可
未备案 预售价格备案
可取得预售许可
一年内不再受理 其预售申请
未按时 完成预售价格 备案15天内
不得擅自提高 预售价格
城市的细则严厉度以及执行程度；
新一周期的城市布局机会显现
根据政府的文件精神，三亚、海口的供地规模可 能会扩大，企业拿地的空间增大.
2017年新政》》琼海城市细则
琼海率先发布限购政策，政策发布下，琼海市场热度骤降，目前琼海项目已无法向岛外客 户销售，市场冷清。
4月24日，《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》发布
海口
琼海
乐东
澄迈
0.0
文昌
数据来源：海南省房管局备案数据
4月海南总体库存量减少为2002.31万㎡，由于2017年以来成交量均处于高位，加之供应相对较少，月度库存量明显降低。同时去化周期降低至仅13个月。
政策2：限贷限购政策
2017年新政》》限贷限购
2017年4月，海南限贷限购政策的出台，海南市场本轮周期性拐点确立。
一、提高产权式酒店经营比例：
产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，其余90%必须 用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的立即停止
销售，自本细则实施之日起新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。；
二、限制现房转让：
企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权登记 满 5 年后方可转让。

禁止商品住宅预购人将购买的未竣 工的预售商品住宅和产权式酒店客 房再行转让。
在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳2年及以上个 人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明不 予认可。
经市政府或省人社部门认定的非本省户籍人才，凭市政府或省人社部门出具的证明，允许在 本市购买1套住房。
大型企业或金融机构总部在海南设立分部的高级管理人员和高级专业技术人员，凭企业法人 代表签名的劳动合同，允许在本市购买1套住房。
2016年12月9日，《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产业健康发展的通知》
2017年4月13日，《关于限制购买多套商品住宅的通知》
• 海口，土地供应利好，虽有限购限贷影响，但对企业布局信心影响不大； • 三亚，土地供应利好，限购限贷影响较小，企业主力进驻区域； • 陵水，持续向好，限购限贷影响稍小； • 其他市县，虽得到一定报建指标，但在限购限贷后续影响下，持续向好预期不高。
禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让；
1、在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产证之前不得转让； 2、不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的不得转让。
禁止期房转让
现房转让条件；
1、居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证 满2年后方可转让；
限购范围：新建商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓），增加产权式酒店，含新房和二手房
购房资格：在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，可在非限购区域首次购房； 限购区域购房需提供其 1 名家庭成员在我省各市县的连续 2 年以上缴纳社保证明。
限购区域：滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域（含海甸岛和新埠岛），以及椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、 粤海大道以东合围区域范围；