不动产登记制度论文

不动产登记制度论文

摘要：随着我国登记制度的完善，特别是不动产统一登记制度的建立，确立不动产登记公信力是大势所趋，更加符合维护交易安全、保护交易的制度目的。但在我国现在登记制度不完善的情况下，不能因为登记制度的不完善就抛弃不动产登记公信力而完全采用不动产善意取得制度代替，我们应该赋予登记以公信力，只有这样才能使公示原则贯彻始终，才能令公众不再提心吊胆。因此对于当前的我们应该结合善意第三人是基于登记簿错误还是登记名义人的无权处分来区别对待，对于基于登记错误的适用登记公信力来对其保护。

一、登记公信力与不动产善意取得

（一）登记公信力

所谓登记公信力是指不动产登记簿中所记载的信息所具有的能够让第三人信赖的效力，具体指善意第三人如果依据不动产登记簿所载内容取得不动产物权，除非第三人知道该登记存在瑕疵或者有人对该登记提出过异议，否则任何人不能干扰其取得该不动产的物权。它从一方面体现了国家的公信力，是市场交易中的普通大众对代表国家的登记机关的信赖

（二）登记公信力适用范围与条件

1.登记公信力的适用范围

（1）因负责登记职能的政府机关的过失或者故意而造成登记簿上所记载的信息错误或者被错误涂销、改正的;

（2）由法律明确规定不需要登记也能取得不动产物权的状况，

如遗产取得人在取得被继承人的遗产后而未进行的继承登记;

（3）在不动产共有的关系中，不动产的物权仅登记在一个人或者部分共有人的名下。

2.登记公信力的适用条件

（1）存在影响权利事项的事实登记错误，登记公信力是对登记簿错误的法律补充，要适用登记公信力来保护善意第三人首先必须存在影响权利人权利的事实登记错误，即不是权利人却被登记为权利人，真正的权利人却没有登记上，不管这错误是登记机关的过错还是登记名义人的错误在所不问;

（2）须第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多种价值，在不同的情况下适用不同的价值优位原则。不动产登记公信力是在财产“动”的安全与“静”的安全中做出的利益衡量的结果，主要是为了维护市场秩序、保护交易安全，节省交易成本，从而促进社会经济的发展的一种政策制度设计。

（3）第三人须支付合理价格，传统理论认为，登记公信力是不区分有偿无偿的，只要善意第三人信赖登记，则不论其是通过买卖、赠与或继承取得物权，都是合法有效，值得保护的

（三）不动产善意取得

善意取得又称为即时取得，善意取得制度作为民法的一项具体制度，它涉及的是财产的静的安全与动的安全之间的利益博衡问题，它不是起源于许多民法制度源头的罗马法，而是日耳曼法。罗马法非常注重保护物的原所有人的权利，而日耳曼法非常注重保护善意第三人

的利益，特别强调“gewere”制度，即占有制度。

（四）不动产善意取得的构成要件

1.登记薄错误。从我国《物权法》106条第一款第一句话我们可以看出，无论是动产还是不动产的善意取得其适用的前提是“无权处分”，而在这我们要讨论的是不动产善意取得的问题，至于动产与不动产是否应适用共同的构成要件，这里在所不讨论。

2.取得人需为善意。第三人要想通过不动产善意取得制度来维护其权利，其自己本身必须是善意的。何为善意？怎么界定不动产善意取得制度中的“善意”？笔者认为不动产善意取得中的“善意”首先是取得人对不动产登记簿权力事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生信赖，例如对无代理权的人信赖其有代理权，这只能用《合同法》的表见代理制度来解决而不能适用善意取得制度来保护。其次就善意的界定，各个国家也不相同。

3.已经实际支付相当对等价格。在不动产善意取得中，对第三人而言，除了须符合善意的标准外，其还必须得支付相当对等的价格。善意取得制度的设立主要是为了来保护善意第三人的利益，是在牺牲代表个人利益的真正权利人的利益来保护代表整体利益的第三人的权益。

4.应当登记的已经登记，无需登记的已经交付。由于我国《物权法》规定我国不动产物权变动采取登记生效主义与登记对抗主义相结合的制度，因此依照法律规定如果那些必须经过登记才能产生物权变动的不动产，要发生善意取得必须该不动产已经办理了登记即已经转

让至取得人的名下，否则不能适用不动产善意取得。

二、我国学者对不动产善意取得与登记公信力模式的探讨

在修订我国《物权法》时，究竟采用何种制度也是讨论比较激烈的一个问题。有的学者认为我国应参照德国确立登记公信力来对不动产善意的第三人进行保护，有的学者认为既然动产要用善意取得对其进行保护，那么不动产也要用善意取得制度对其保护，这样才符合法律逻辑的统一性。坚持这两种模式的代表学者观点如下：（一）不动产登记公信力模式。坚持该模式的学者认为，我国应当赋予登记以公信力，使得市场交易中的善意第三人能受到公信力的保护，而不动产善意取得制度没有必要设立，因为登记公信力是国家公信力的体现，是行政信赖保护原则的具体表现。在我国持这一观点的代表学者有：

以梁慧星为代表的学者认为，不动产是以登记为公示方法，交易中不至于误认占有人为所有人，故不发生善意取得之问题。基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。

（二）不动产善意取得模式。坚持该模式的学者认为，登记的公信力与不动产善意取得在最终的落脚点上都是一样的，其实质没有区别，代表性学者如下：

以叶金强为代表的学者认为，承认登记公信力就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。登记公信力本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终则要经由善意取得制度实现对第三人的

保护。善意取得制度为公信力发挥保护交易安全的机能提供环境，欠缺这一环境，公信力将会陷入“巧妇难为无米之炊”的困境，法律欲借公信力保护是善意第三人的目标会落。

三、结语

不论是不动产登记公信力还是不动产善意取得制度都能够在一定程度上为善意第三人提供保护。但因我国登记制度的不完善，没有承认登记公信力。笔者认为，随着我国登记制度的完善，特别是不动产统一登记制度的建立，确立不动产登记公信力是大势所趋，更加符合维护交易安全、保护交易的制度目的。但在我国现在登记制度不完善的情况下，不能因为登记制度的不完善就抛弃不动产登记公信力而完全采用不动产善意取得制度代替，我们应该赋予登记以公信力，只有这样才能使公示原则贯彻始终，才能令公众不再提心吊胆。因此对于当前的我们应该结合善意第三人是基于登记簿错误还是登记名义人的无权处分来区别对待，对于基于登记错误的适用登记公信力来对其保护。

参考文献：

[1]申惠文.不动产善意取得与登记公信力之比较[J].广西大学学报（哲学社会科学版）2008.30（4）.

[2]孟勤国.我国物权法没有承认登记公信力[J].东方法学 2009（5） .

[3]周美华.不动产善意取得制度的正当性分析[J].辽宁行政学院学报2012（12） .