浅析海外房地产基金在中国的发展
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
与国内房地产开发商合资合作 ， 提供 资金支持 ， 与国 内开发商进行利 润分成 。如荷兰 Ｉ Ｇ Ｎ
１ ７ Ｏ
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与首创集 团合作开发的太平洋新城项 目。二是与开发商形成战略伙伴关系 。对开发企业直
接投资参 股 或成立 新 的投资 公 司 ， 利用 开发 商寻 找土 地 和新 项 目。２０ ０ ４年顺 驰 中 国控 股有 限公 司与摩根 士丹 利房 地产 基金 达成 战略合 作 投 资 意 向 ， 同进 行 房 地 产开 发投 资 。三 是 共
波浪 潮 。
一
、
我 国房 地产 业利外 ， 地产基 金 是一 个发 展 了数 十 年 的成 熟 行 业 ， 于产 业 基金 的一 种 ， 般 是 指 房 属 一 房地 产信 托投 资 。在 美 国等 大多 数 国家房 地 产 信 托投 资 基 金 专 ｆ， 房地 产 项 目的开 发 、 －Ｎ于 Ｉ 租 赁 、 售 和消 费等 方面 ， 分散 的社 会 资金 于一 体 ， 投 资体制 上 采用专 家 经 营 、 业化 管 销 集 在 专
直接在国内成立独资项 目公司 ， 进行投资与开发 。比较典型的是新加坡嘉德置地 ， 该集团在 北 京 的投 资项 目均 以外 商独 资企业 的形 式开 发 。 ２投 资收租 型 。有 两种 投资 方式 ， 、 第一 种 方式 是 投 资 成熟 物业 ， 期持 有 收 租 营利 ， 长 不
介入前 期开 发 。 。例如 ， 嘉德 置地 收购 的安 贞华 联 和 望京 华 联 总建 筑 面 积 为 １ 平 方 米 的 ３万
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房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
浅析FDI在中国发展现状及发展趋势
浅析FDI在中国发展现状及发展趋势FDI在中国发展现状及发展趋势概述：外商直接投资（Foreign Direct Investment，FDI）是指跨国公司或个人在一个国家或地区直接投资并参与经营活动的行为。
自改革开放以来，中国积极吸引外国投资，FDI在中国的发展取得了显著成就。
本文将对中国FDI的现状及发展趋势进行浅析。
一、FDI在中国的发展现状1. FDI总体情况中国是全球最大的FDI流入国之一，连续多年吸引了大量的外资。
根据中国商务部的数据，2019年，中国实际使用外资金额达到1.39万亿人民币，同比增长5.8%。
这一数据显示出中国在全球FDI中的重要地位。
2. 行业分布中国各行业对FDI的吸引力不同。
制造业一直是中国吸引FDI的主要领域，尤其是汽车、电子、机械设备等高附加值产业。
此外，金融、房地产、信息技术和电信等服务业也吸引了大量的外资。
3. 地区分布FDI在中国的地区分布不均衡，东部沿海地区一直是最主要的吸引地区。
上海、广东、江苏等地一直是外资的热门目的地。
然而，中国政府近年来也积极推动中西部地区的开放和发展，吸引了更多的FDI流入。
4. 来源国家和地区中国吸引了来自全球各地的FDI。
近年来，亚洲国家和地区成为中国FDI的主要来源，特别是新加坡、韩国、日本和中国香港地区。
同时，欧洲和美洲国家也是中国FDI的重要来源。
二、FDI在中国的发展趋势1. 创新驱动的FDI中国正致力于从低成本制造向高技术产业升级，这将进一步推动创新驱动的FDI发展。
中国政府提出了“中国制造2025”和“一带一路”倡议，吸引了更多的高科技和创新型企业投资。
2. 服务业的FDI增长随着中国经济结构的转型，服务业对经济增长的贡献逐渐增加。
中国政府加大了对服务业的开放力度，吸引了更多的FDI流入。
特别是金融、医疗、教育和旅游等领域，FDI增长迅速。
3. 区域一体化促进FDI中国积极推动区域一体化进程，加强与周边国家的经济合作。
境外房地产投资
潜在风险
潜在风险
由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种 风险。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财 富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房 投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业， 从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时， 本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投 资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学 性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能 力。
中国的发展
中国的发展
随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底， 我国累计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的 增长幅度每年都在30%以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地 区，其中港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。
境外房地产投资
国房地产经营者到他国投资的活动
01 的特点
03 最新动态
目录
海外房地产投资风险评估报告
海外房地产投资风险评估报告一、背景介绍过去几十年，随着全球化的推进和中国经济的快速发展，海外房地产投资逐渐成为中国投资者的热门选择。
然而，这一领域存在着许多风险和挑战，需要进行评估和分析。
二、市场环境分析了解目标市场的经济环境、政策法规、人口结构和就业情况等因素是评估海外房地产投资风险的基础。
此外，还需考虑市场竞争程度和趋势，以及市场的发展潜力和长期稳定性。
三、法律政策风险评估各个国家和地区对于海外投资都有各自的法律政策，包括土地所有权、产权保护等方面的规定。
投资者需要评估目标国家或地区的法律保护程度，了解法规变化对投资项目的影响。
四、金融市场风险评估金融市场的波动性和不确定性可能对海外房地产投资产生重大影响。
了解目标国家或地区的货币政策、利率水平、外汇管制等因素，评估金融风险对投资项目的潜在影响。
五、项目可行性评估对于具体的房地产项目，需要进行可行性评估，包括市场需求分析、项目规模和定位、供应链管理等方面的考虑。
通过综合评估项目的盈利能力和风险情况，判断是否值得投资。
六、项目估值和收益预测通过对目标项目进行估值和收益预测，评估投资回报率和投资风险。
考虑项目的现金流量、租金收入、资本增值等因素，量化预测投资的盈亏情况。
七、交易流程与合规风险了解目标国家或地区的房地产交易流程和合规要求，评估交易流程中的各种风险，包括转让风险、税务风险、合同风险等。
确保投资者在交易过程中不会受到法律和合规方面的困扰。
八、风险管理与资产保护针对海外房地产投资的风险，投资者需要制定相应的风险管理策略和资产保护措施。
这包括选择合适的投资结构、购买适当的保险以及建立完善的管理机制等。
九、市场退出与资金回收投资者应该预先考虑海外房地产投资的退出策略，评估市场出售机会和投资回收的可能性。
同时，制定灵活的策略以适应市场波动和变化。
十、总结海外房地产投资潜藏着巨大的机会和风险。
通过综合评估市场环境、法律政策、金融风险、项目可行性和交易流程等因素，可以对风险进行预估，采取相应的保护措施和管理策略，降低投资风险。
国内外基金投资走势分析
国内外基金投资走势分析随着经济全球化的加剧和金融市场开放的不断扩大，基金投资成为了越来越多投资者的选择。
本文将对国内外基金投资的走势进行分析，以帮助读者更好地了解和把握基金投资的机会与风险。
一、国内基金市场走势分析国内基金市场经历了快速的发展，投资者总体数量和基金规模均不断增长。
以下是国内基金市场的走势分析：1. 基金规模持续增长：过去几年，国内基金市场规模呈现出稳步增长的趋势。
根据相关统计数据显示，2019年底，国内公募基金规模已达到数万亿元，相比2015年底增长了近一倍。
这一趋势显示了投资者对基金投资的兴趣和信心的逐渐增加。
2. 产品创新不断推出：随着投资者需求的不断变化，基金公司纷纷推出更多类型的基金产品。
除了传统的股票型、债券型基金外，近年来，货币基金、指数基金、量化基金等新型基金产品也逐渐受到投资者的青睐。
这些丰富多样的产品为投资者提供了更多选择的机会。
3. 业绩波动较大：尽管国内基金市场整体取得了较好的发展，但基金的业绩表现却存在较大的波动性。
一些基金公司在管理能力和风险控制方面存在不足，投资者应在选择基金时更加谨慎，注重基金经理的投资策略和过去的业绩。
二、国外基金市场走势分析除了国内基金市场，国外基金市场也是投资者关注的对象。
以下是国外基金市场的走势分析：1. 投资者规模持续扩大：众所周知，国外基金市场规模较国内更为庞大。
大型的海外基金公司通过在不同国家设立分支机构和合资公司，吸引了大量的投资者。
投资者规模的扩大也为基金公司提供了更多的资金来源。
2. 发达市场与新兴市场表现不一：国外基金市场可分为发达市场和新兴市场两大类别。
发达市场的基金投资相对稳定，回报相对较低，但风险也相对较低。
而新兴市场的基金投资则存在较大的波动性，回报潜力更大但风险也更高。
投资者在选择国外基金时应根据自身风险承受能力和投资目标来进行权衡。
3. 加大对环境、社会和治理（ESG）因素的关注：近年来，环境、社会和治理（ESG）因素在国外基金市场上引起了广泛关注。
浅析外资大量进入我国房产市场的影响及我国应对政策
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第 ７卷 第 ５ 期
２０ ０ ７年 １ 月 ０
泰 州 职 业 技 术 学 院学 报
Ｊｕ ａ ｏ ａ ｈ ｕＰ ｌ ｅ ｈ ｉ ｌ ｎ ｔｕｅ ｏ ｒ ｌ ｆ ｉ ｏ ｏ ｔｅ ｎｅ ｓ ｔｔ ｎ Ｔ ｚ ｙ ａＩ ｉ
Ｖｏ ＿ ｌ Ｎｏ５ ７ ． Ｏ ｔ０ ７ ｃ． ０ ２
分 析 与解 读 ， 出了一 些 积极 的 建议 ， 给 希翼 解 目前 由 外 资进 入 而产 生的 一 系列后 续
问题 ， 我 国 的房地 产业进 入 一个 良性 有序 的状 态。 使 关键词 ： 资 ； 外 房地 产 ； 宏观 调控 ； 策 对 中图分 类号 ：２９２ Ｆ７． ３ 文献 标识 码 ： Ａ 文章 编号 ：６ １０ ４ （０７ ０— ０４ ０ １７ — １２ ２０ ）５ ０４ — ３
浅析外资大量进入我 国房产市场 的影响及我 国应对政 策
王
（ 泰州职业技术学院 管理工程系，江苏 泰州 ２５０ ） ２ ３０
摘 要 ： 绍 了外 资进入 我 国房地 产 的现状 ， 介 并探 析 了外 资进 入我 国房 地产 业 的原 因 ， 而分 进 析 由此对 我 国房 地产 的 所产 生的 影响 。对 国 家所 施 行 的宏观 调 控政 策进 行 了简要 的
济 的增 长方式 将 由速度 规模 型 向质量 效益 型转 变 ；二是房 地产 业对 经济 增 长的拉 动将 由单纯 的投 资拉
浅析FDI在中国发展现状及发展趋势
浅析FDI在中国发展现状及发展趋势FDI（外商直接投资）在中国发展现状及发展趋势的浅析引言：外商直接投资（FDI）是指跨国公司或者个人直接在其他国家投资设立或者购买企业，并在投资国家进行经营活动。
自改革开放以来，中国向来是全球最受欢迎的FDI目的地之一。
本文将对中国FDI的发展现状进行分析，并展望其未来的发展趋势。
一、FDI在中国的发展现状1. FDI的总体情况根据中国国家统计局的数据，自1979年以来，中国吸引了大量的FDI。
截至目前，中国已成为全球最大的FDI目的地之一。
在过去的几十年里，FDI对中国的经济增长和发展起到了重要的推动作用。
2. FDI的行业分布中国吸引FDI的行业涵盖了广泛的领域，包括创造业、金融业、房地产、信息技术等。
创造业向来是中国吸引FDI最多的领域，特别是汽车创造、电子设备创造等高附加值行业。
3. FDI的地区分布中国的FDI主要集中在沿海地区和一些经济特区，如广东、上海、北京等。
这些地区具有良好的基础设施、市场规模和人材资源，吸引了大量的外国投资。
二、FDI在中国的发展趋势1. 开放度的提高中国向来致力于提高对外资的开放度。
随着中国加入世界贸易组织（WTO）和推出一系列开放政策，外国投资者在中国的市场准入条件得到了改善。
未来，中国将继续推进开放进程，为外商提供更好的投资环境。
2. 产业升级和转型随着中国经济的发展，FDI也将从传统创造业向高科技、绿色产业等高附加值领域转移。
中国政府鼓励外国投资者参预创新和技术转让，以推动中国经济的升级和转型。
3. 区域发展的不平衡中国的FDI在地区上存在不平衡现象。
一些发达地区吸引了大量的外国投资，而一些中西部地区仍然面临投资不足的问题。
为了促进区域均衡发展，中国政府将加大对中西部地区的支持力度，吸引更多的FDI。
4. 双向投资的增加随着中国企业的国际化步伐加快，中国的FDI也将呈现双向投资的趋势。
中国企业将加大对海外市场的投资，同时吸引更多的外国企业来华投资。
外资基金中国地产全解
外资基金中国地产全解自调控新政以来，房地产历经金融紧缩和土地严控，许多企业因资金链断裂而苦苦挣扎。
与此同时，外资地产基金却借机投资中国地产，似乎已经成为房地产企业心目中的“救世主”。
像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国，累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，显然，外资地产基金已经成为房地产价值链的重要力量。
9月1日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《2005中国外资地产基金生态报告》，该报告分八个部分，全面剖析了外资地产基金在中国的生存基础和发展环境、困惑、生态变化、投资模式、竞争力、本土化、资源联盟、决策指数等。
透视该报告，房地产业界会对外资地产基金在中国的生存状态有一个深刻认识，并借以权衡自己的发展方向。
本文将对该报告做出解析。
淘金黄金中国外资地产基金为何热衷于淘金中国？他们生存的基础是什么？他们发展的空间在哪里？他们能否成为房地产企业的救世主？三个层面的关键元素成为他们投资中国地产的驱动力量。
外资地产基金热衷于淘金中国，主要理由有三个层面：第一个是被中国元素所吸引，如中国崛起、北京奥运和上海世博等转折性事件，这些地缘政治和地缘经济因素是决定资本流向的主导因素，也是外资地产基金赖以生存的基础；第二个层面决定了外资地产基金在中国的发展空间，同本国经济低靡和产业投资收益降低相比，中国房地产市场的发展前景和丰厚收益有着巨大的吸引力，更多机会的兼并与收购，人民币升值的强大预期，构成了外资地产基金投资中国地产驱动力量的主力军；第三个层面是资本为适应环境变化而作出的选择，包括中国地产政策环境变化、富余资本压力、本土投资机会减少、石油价格波动等环境的变化。
当然，经济全球化趋势也是召唤资本的重要力量，而中国投资环境的日益改善使资本顺利进入中国地产成为可能。
黄金中国。
投资中国，就是投资未来。
公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析
1 引言自1998年东南亚金融危机之后，中国住房制度正式确立了市场化方向。
中国经济的高速增长和城市化步伐的加快，推动了房地产业的大发展，房地产规模和建筑体量逐年递增，这可以说是中国房地产的“上半场”——投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，利用金融杠杆实现投资的快速回报。
而在“下半场”，可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，并运用资产证券化方式进行融资以及资金的快速周转（王刚，2019）。
截至2019年末，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，超过美国、欧盟和日本房地产市值的总和。
在全球新冠肺炎疫情的席卷下，公众的关注重点从口罩、疫苗等一线抗击疫情的物资逐渐扩大到经济形势和行业发展，其中不乏对于经济和地产的唱衰论调。
从另一个角度看，中国经济要加快推动传统产业转型升级，不断壮大新兴产业，打造经济发展新动能。
近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着中国公募基础设施REITs 正式拉开帷幕。
不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指将不动产资产公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析翟国辰 陈柏安摘要：2020年全球新冠疫情大爆发后，中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。
4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。
首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs 的基本表现进行分析；然后结合中国现实情况进行系统性讨论。
认为在中国房地产高速发展后期，REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过剩和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。
海外房产市场的趋势与风险
海外房产市场的趋势与风险随着全球化的不断发展和经济的日益繁荣，越来越多的人开始投资海外房产。
这种趋势在过去几年中愈发明显，很多人看中了海外物业的高性价比和稳定的投资回报率。
但是，海外房产投资并不是一件简单的事情，投资者需要了解市场的趋势和风险，才能够做出正确的投资决策。
一、海外房产市场的趋势1. 市场发展前景广阔随着全球经济的发展，海外房产市场的潜力也越来越大。
一方面，随着亚洲国家经济的崛起，很多海外房产市场正在面临着大量的买家需求。
另一方面，全球各地的政府也在积极推动房地产开发，力图通过投资房地产来刺激经济增长。
因此，海外房产市场的发展前景非常广阔。
2. 投资回报率高相对于国内的房产市场，海外房产投资回报率要高得多。
一方面，一些国家的房产市场非常成熟，投资回报率也非常稳定；另一方面，海外房产市场的价格相对国内房价要低很多，在购房后进行出租也能够获得不错的投资回报率。
3. 房产购买限制较少在中国，房屋的购买和销售都受到了一定的限制。
但是，在海外房产市场中，大多数国家都是非常开放的，甚至可以实现外国人永久产权的购房。
这为愿意在国外购房的中国人提供了很多便利。
二、海外房产市场的风险1. 货币风险由于汇率波动，投资者需要承担货币的风险。
尤其是在购买海外物业的时候，不同国家之间的汇率波动也会给投资带来不稳定性。
2. 市场风险虽然海外房产市场的发展前景广阔，但是投资者需要注意不同国家市场的实际情况。
在购买物业前需要做好市场调研，根据实际情况来进行投资决策。
3. 法律风险由于不同国家之间的法律体系存在着差异，一些投资者可能会遇到法律问题。
比如租户拖欠租金不付、房屋本身的产权或者购房协议的合法性等等，都有可能让投资者陷入法律纠纷。
4. 远程管理风险由于投资者在国外购房，大部分时间不在现场，物业的管理和维护也成为了一个问题。
如果物业维护和管理不周到，很容易出现灾难性的后果。
三、如何规避海外房产市场的风险1.了解当地的法律体系在购买物业之前，了解当地的法律体系是至关重要的。
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的不断发展和国际化进程的加快，中国资本开始向海外房地产投资领域迅速扩张。
中资企业海外房地产投资已成为当前国际投资领域的重要趋势。
本文将对中资企业海外房地产投资的发展趋势以及相关政策进行分析。
1. 市场需求持续增长随着中国经济的不断增长和国内市场饱和度的提高，许多中资企业开始寻求海外房地产投资机会。
这些企业希望通过海外投资来获得更高的回报率和多元化的投资渠道。
2. 投资规模逐步扩大近年来，中资企业海外房地产投资规模逐步扩大，并涉及到多个国家和地区。
这些企业主要集中在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等国家的房地产市场。
一些大型国有企业和地产开发商也逐渐加大了对海外房地产市场的布局和投资力度。
3. 投资方式多样化中资企业海外房地产投资方式多样化，包括直接购买物业、参与地产开发项目、投资房地产基金等多种形式。
一些企业还通过收购海外地产开发商或地产公司来实现海外市场的扩张。
4. 投资领域逐步拓展中资企业海外房地产投资领域逐步拓展，不仅仅局限于商业地产和住宅地产，还涉及到酒店、文化娱乐、医疗健康、教育等多个领域。
一些企业开始关注海外科技园区、产业园区等特色投资项目。
5. 风险防范意识增强随着中资企业海外房地产投资规模的扩大，企业对于风险的防范意识也在逐步增强。
他们开始更加重视风险管理和投资回报的平衡，同时在投资决策时更加注重项目的可持续性和盈利性。
1. 政府监管政策趋严近年来，一些国家对于外国投资者参与本国房地产市场的监管政策趋严，包括对外国投资者的限制和管控措施。
这对中资企业海外房地产投资造成了一定影响，部分项目可能面临政策限制和审批难题。
2. 特定国家投资优惠政策一些国家对于外国投资者在当地房地产市场的投资给予了一定的优惠政策，包括税收优惠、土地供应、融资支持等方面的政策支持。
中资企业可以通过充分了解并利用这些政策优势，提高海外房地产投资的回报率。
海外房地产基金投资特点及趋势
般 从项 目开发 前 期开 始 投入 资 金 ， 参与 土地 一 级开
发 与项 目开发 进程 。 由于这 种模 式要 求地 产 基金 必须 经 历从 项 目申报 到投 资 回 收长 期 的复 杂过 程 ， 不利 于
资 本 的快 速 流动 。但 在 当前 市场 下 ， 投 资收 益 非常 其 可观， 因此 成 为海外 房 地产 基金 目前 倾 向方式 。
趋势 ２ ０ ０ ７年仍在模式优 点在 于规避 了长期 开 该
发 过程 ， 资金 流 转相 对 较 快 ， 降低 风 险 ， 中国快 速 发 在
、
海 外房地 产 基金在 华 发展 三阶 段
回顾 海外 房地 产 基金 在 中 国 的发展 ， 可分 为三 个
业 则很 少 。
海 外房 地产 基 金成 立 的 目的 都 比较 明确 ， 资 方 投 式 与 投 资对 象 都 有清 楚 的界 定 ， 且 范 围较 窄 ， 国 而 在
内投 资模 式主 要 如下 ：
投 资 开发 住 宅项 目因住 宅 变现 性较 好 、 险相 对 风 较小， 为大 多 数海 外 房地 产基 金 接 受 。直接 收购 办 公
２． ２９总３期 ０１ ００ ７期 第２ ２
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与 商业 物业 ， 有 效避 免 开 发 过程 中 的风 险 ， 能 然后 通
过 重 新 包装 、 水平 管 理 或 其他 处置 方 式 ， 幢转 售 高 整 变 现获 取 高盈利 。因 此投 资开 发住 宅 与 收购 办 公 、 商 业 、 合性 物业 成 为海 外房 地 产基 金 投 资 的主要 投 资 综 模式。
阶段 。
展 的房地 产 市场 中，租 金 收益 与 增值 收益 水 平较 高 。
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的快速发展，中资企业对海外房地产投资的兴趣日益增加。
中资企业海外房地产投资的发展趋势及政策分析如下：一、发展趋势1.多元化投资：近年来，中资企业在海外房地产投资方面呈现出投资范围的多样化趋势。
不仅涉及商业地产、住宅地产等传统领域，还涉及到旅游地产、医疗地产等新兴领域。
2.投资规模的扩大：随着中国企业实力的增强，中资企业海外房地产投资规模也呈现出不断扩大的趋势。
以中国投资房地产的金额来看，2015年为460亿美元，而到2019年已经增加到1570亿美元。
3.投资目标的多样化：中资企业对海外房地产的投资目标也日益多样化。
一方面，中资企业会选择具备较高回报率的发展潜力投资目标，例如发达国家的商业地产；中资企业也会选择在一带一路沿线国家和地区进行投资，以拓展新的市场和资源，推进中国和相关国家的经济合作。
二、政策分析1.政策支持：中国政府出台了一系列鼓励中资企业海外房地产投资的政策。
推出“一带一路”倡议，为中资企业提供便利条件和政策支持；出台相关外汇管理政策，方便中资企业进行海外房地产投资。
2.风险管理：随着中资企业海外房地产投资规模的扩大，相关风险也越来越突出。
政府也出台了相关政策，加强对中资企业海外房地产投资项目的风险监管和管理，减少投资风险。
3.合作机制：中国政府积极推动投资国与中资企业之间建立合作机制，包括政府间的合作机制和企业间的合作机制。
这有助于中资企业更好地了解当地政策和市场情况，提高投资的成功率。
4.信息交流：政府建立了中资企业海外投资信息交流平台，为中资企业提供信息咨询和政策指导。
也通过国际合作与交流，加强与投资国家和地区的沟通与合作，提高中资企业的知名度和影响力。
中资企业海外房地产投资发展趋势日益多元化，投资规模不断扩大。
政府出台了一系列政策，鼓励和支持中资企业海外房地产投资，并加强对投资项目的风险管理和监管。
中资企业在海外房地产投资方面将继续发挥重要作用，推动中国与相关国家和地区的经济合作。
八大海外的房地产基金之中国投资篇
八大海外的房地产基金之中国投资篇发布时间：2006-12 DTZ投资研究部丽丰与凯德置地合作穗住宅项目总投资14.4亿2005年11月28日丽丰控股(1125-HK)公布，向新加坡上市公司凯德置地集团(CapitaLand Ltd.)出售附属公司丽运50%权益连股东贷款约6,669万港元，股份作价约1.03亿元(人民币，下同)，贷款作价6934.9万元人民币。
丽运主要业务为持有中外合营土地产发展公司广州丽运权益；广州丽运注册资本1亿元，持有广州市白云区一幅29.7万平方米空地，拟建设为住宅屋苑；待向另一名内地股东支付固定回报630万元后，丽运则享有合营全部溢利及负担一切其亏损。
由於丽运集团有即时融资需要，买卖双方同意按等额比例授出总额2亿元贷款，包括双方各支付6308.6万元免息股东贷款及3691.4万元计息贷款。
该合作发展项目初步发展成本为14.4亿元；若上述合营未能取得信托贷款及外部融资，丽丰实际的资本承担为7.2亿元；有关交易须召开股东大会批准。
首次控股珠海项目德银RREEF基金试水中国地产发布时间：2006-11-2111月8日，德意志银行旗下的房地产基金管理机构RREEF在珠海宣布，将携手澳门房地产投资商——新创衡集团和两家本地开发商——中珠股份和西海集团共同投资开发“中珠上城”，该项目预计价值2.25亿美元，属中高档住宅项目。
又一基金巨鳄突入中国房地产市场。
公司执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs告诉记者，此次投资是该基金进入中国房地产市场的第一个项目，他们拥有50%的股权。
目标回报率——18%作为德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金，RREEF拥有多只私募基金。
截至今年6月30日，RREEF总共管理价值518亿欧元的资产，是全球规模最大的房地产和基础设施投资管理机构之一。
而此次RREEF投资的“中珠上城”位于珠海市中心香洲区的西部，建筑面积约30万平方米，包括20座塔楼总共约2000套的民用住宅和部分商用物业，项目价值2.25亿美元，预计在三年内完工。
海外房地产市场投资分析
海外房地产市场投资分析在全球化和经济全球化的背景下，越来越多的投资者开始了解和进入海外房地产市场。
在全球化的环境下，海外房地产市场的投资也是一个趋势，越来越多的人关注和研究海外房地产市场，以寻求更好的投资机会和更好的回报。
本篇文章将探讨海外房地产市场投资的重要性、投资风险以及如何在海外房地产市场中投资。
一、海外房地产市场投资的重要性海外房地产市场投资是一种重要的投资方式，可以帮助投资者分散风险并获得更高的投资回报。
海外房地产市场是一个不可忽视的大市场，它提供了投资机会和回报。
投资者可以在不同的国家和地区投资房地产，分散风险，减少市场波动对投资的影响。
海外房地产投资还可以帮助投资者保值和增值，因为一些国家和地区的房地产市场的增长速度和投资回报率比国内的投资更具吸引力。
二、海外房地产市场投资的风险不管是在国内还是在海外，任何投资都存在风险。
投资海外房地产市场的风险包括政治风险、货币风险、市场风险、立法风险等。
政治风险是指政府的政策和法律法规的变化，可能影响投资者的投资。
货币风险指的是汇率波动可能对投资带来的影响。
市场风险包括各种市场因素的变化，如经济波动、利率变化、供需变化等。
立法风险是指政府可能出台新的房地产法规，影响房地产市场的发展和投资。
三、如何在海外房地产市场中投资在投资海外房地产市场之前，投资者需要了解目标市场的所有方面及其法规和相关政策。
然后，投资者需要确定投资目的和目标，以选择最适合他们需求的投资方式。
有些投资者可能是以长期投资的方式投资，而有些投资者可能想要在短期内获得高收益。
在海外房地产市场中，投资者可以通过不同的方式投资，如直接购买房产、参与集体投资基金、购买房屋出租来获得经济回报。
直接购买房产是最常见的投资方法，但这需要投资人有足够的金钱来支付房屋的价值和相关费用。
集体投资基金是另一种投资海外房地产市场的方式。
投资者可以参与不同类型的基金，如REITs基金和私募基金，以获得更好的回报。
海外直接投资对中国的作用和影响
海外直接投资对中国的作用和影响自21世纪以来，中国经济在全球范围内得到了快速和长期的发展。
在这个过程中，海外直接投资（FDI）发挥了重要的作用。
海外直接投资是指一个国家或一个公司在其他国家购买、持有或控制另一个企业的股权或资产。
在这篇文章中，我将讨论海外直接投资对中国的作用和影响。
第一点，海外直接投资增加了中国的外汇储备。
随着中国经济的发展和全球化的影响，中国对外贸易和国际投资的需求也不断增加。
海外直接投资是重要的外汇储备来源之一。
通过海外投资，中国可以购买更多的国外资产和技术，同时也能够提高其国际影响力。
第二点，海外直接投资带来了更多的技术交流。
随着中国对外开放政策的继续推进，越来越多的外国企业进入中国市场，并将其最新的技术和管理经验带到中国。
随着多国公司在中国设立工厂和业务，中国员工对于各种产品和服务的技能需求也得到了提高。
在国际多元化平台上进行的资源整合、共享、优化方面，别人的成功经验也可以借鉴和借助。
第三点，海外直接投资提高了中国企业的专业管理水平。
通过与国际企业合作或收购，中国企业可以学习到全球管理和运营的最佳实践。
中国企业也可以在企业运营、制造和销售等方面借鉴国际最佳实践以提高企业的效率和竞争力。
此外，通过对海外市场的认识，中国企业也可以创造新的业务机会和发展模式。
第四点，海外直接投资促进了中国的经济增长。
随着中国经济的发展，中国正在成为全球最大的市场之一。
同时，中国企业也正在成为世界级领导者，这也对全球经济增长产生了积极的推动作用。
海外直接投资支持了中国企业的带动作用，通过全球市场战略、公司结构优化等，提高中国企业的竞争优势和国际影响力，推动国内经济的发展。
第五点，海外直接投资影响中国的产业结构。
海外直接投资可以帮助中国企业向技术和服务领域转型，从传统制造业转向高附加值产业。
在过去几年中，中国开展了大力的制造业转型，通过技术转型和参与国际标准制定，从中获得了更多的竞争优势。
这也为中国企业的国际发展提供了巨大的发展空间。
外资与国际资本对中国房地产市场的影响
05 外资与国际资本对中国房 地产市场的未来展望
外资在中国房地产市场的未来发展趋势
外资将继续关注中国房地产市场的发展潜力，特别是在一线 城市和重点二线城市的核心地段，由于其稳定的投资回报和 增值潜力，将继续吸引外资的进入。
随着中国对外开放政策的进一步深化，外资将有更多的机会 参与到中国房地产市场的投资和经营中，尤其是在租赁住房 、城市更新和绿色建筑等领域。
中国政府将加强对外资进入房地产市 场的监管，规范市场秩序，保护投资 者权益，防止过度投机和风险积聚。
外资企业与中国本土企业合作，共同 投资、开发和经营房地产项目。
外资间接投资模式
投资房地产信托投资基金（REITs）
01
外资通过投资REITs，间接参与中国房地产市场的投资和经营。
投资房地产企业股票
02
外资购买中国房地产企业的股票，通过股票市场间接参与中国
房地产市场的经营。
投资房地产相关债券
03
外资购买中国房地产企业发行的债券，通过债券市场间接参与
中国房地产市场的发展阶段
起步阶段
改革开放初期，中国房地产市场 处于起步阶段，外资参与较少。
快速发展阶段
随着中国经济的快速增长和城市 化进程加速，房地产市场进入快 速发展阶段，外资开始大量进入 。
外资进入中国房地产市场的政策环境
政策开放
中国政府逐步放开外资进入房地产市 场的限制，出台相关法律法规和政策 ，为外资提供投资机会和保障。
外资与国际资本对中 国房地产市场的影响
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2024-01-06
目录
CONTENTS
• 外资与国际资本进入中国房地产市场的 背景
• 外资与国际资本对中国房地产市场的投 资模式
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（一）呈现阶段性特征 第一阶段是住宅开发阶段。1998年 左右，海外房产基金进入上海乃至中 国的时候，当时成熟的房产项目并不 多。所以这个阶段的海外基金多以房 产商的形式出现。这个阶段海外基金 以控股的方式进入房地产市场，作为
房产开发商，全程介入土地购买、房 屋建造及销售的整个流程。典型案例 是荷兰I N G集团开发上海网球俱乐部和 第一中国房地产发展集团的“澳丽花 苑“项目。
虽然面对调控，但外资今年仍在 以较快速度进入各地房地产市场。据 国家统计局发布的国房景气指数，今 年前三季度，我国房地产开发企业到 位资金18402亿元，比去年同期增长 28.5%。其中，利用外资259亿元，同 比增长46.6%。北京市统计局和国家 统计局北京调查总队披露的今年1～8 月北京市外商投资情况显示，外商投 资七成进入北京第三产业，其中，房 地产业成为热点。截至8月底，北京 房地产累计吸收外资项目36个，同比 增长56.5%；合同外资7.9亿美元，同 比增长68.2%；实际利用外资4.7亿美 元，同比增长66%。上海市统计局发 布的今年前三季度上海外商直接投资 数据显示，外资仍以较快速度进驻房 地产业。1～9月，上海房地产业外资 合同金额达到24.16亿美元，占第三 产业合同总额的34%，同比增长了1.4 倍，增幅也远高于第三产业吸收外资 合同金额的平均增长率。广州市外经 局统计的报告显示，今年前三季度， 广州外商直接投资新批项目(合同)784 个，合同利用外资额33.92亿美元，实 际使用外资21.50亿美元。其中，房地 产业实际使用外资4.16亿美元，同比
房地金融 上海房地
浅析海外房地产基金 在中国的发展
文/南房集团
在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产 基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策 体系下，海外房地产基金投资中国房地产除了要面对普遍 的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，
一、基本概念
房地产投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），在香港译 为“房地产基金”，在我国台湾和日 本则译为“不动产投资信托”，是产 业投资基金的一种，以房地产业为投 资对象，实行多元化投资策略，在房 地产的开发、经营、销售等价值链的
二、政策背景
2003年6月中国人民银行颁布的 《关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知》(121号文)，对房地产项目 原来10%～20%的自有资金就能启动 的要求提高到30%～40%，这对房地 产企业的资金链形成了巨大的压力； 同时，要求土地出让金必须在短时间 内缴清，原来付了首期就能随着项目 进度逐步还款的模式彻底被打破。而 后，国务院发出通知，将包括房地产
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上海房地 房地金融
通过其特有的提高信用等级方式，使 原本信用等级较低的项目照样可以进 入国际高档证券市场，利用该市场信 用等级高、债券安全性和流动性高、 债券利率低的特点，大幅度降低发行 债券筹集资金的成本。
（四）投资在房地产项目的抵押 贷款资产——追求固定的利息收入。 以房地债权投资方式来投到中国的房 地产贷款方面，国内现在还没有先 例。这可能是由于国内的按揭市场还 有一些法律障碍，例如处置抵押物的 问题还没有成熟，同时按揭证券化市 场也没有开始，造成了收购房地产贷 款资产的基金出路有很大的局限。
在内的四行业固定资产投资项目资本 金比例提高到35%及以上，这对于主 要依靠项目贷款和期房销售回款来维 持项目运作的发展商来说是一个最为 严峻的考验，而这些发展商必须寻求 其他资金融通方式，房地产投资基金 的出现为房地产企业提供了一条全新 的融资渠道。
2006年7月，建设部等六部委共 同签发的《关于规范房地产市场外资
可以看出，目前在中国市场上的 海外基金投资中国市场的模式多数 为：海外的投资载体进入中国带来一 定的资金，合作伙伴（当地公司）以 各种方式出资一定比例的资金，共同 成立项目公司，然后一起开发地块。 进入中国的外资地产基金，其与中资 企业的合作并非欧美通行的地产基金 运作方式。在欧美，地产基金通常是 以投资者身份参股地产项目，股份一 般也不超过30%，参股后再委托相关 专业公司经营管理，因此，独立性 和专业性是基金运作的主要特点和要 求。进入中国后，外资基金一改不参 与被投资企业的经营管理，只在被投 资企业的董事会层面上控制的游戏规 则，由投资者身份变成投资者兼任开 发商，由参股变控股。
（二）投资在经营性的项目或者 是投资/控股公司——追求相对稳定 回报的租金收入。通过购买有稳定租 户成熟物业，长期持有物业收租盈 利，不介入前期开发。美国国际集团 （AIG）、RodamcaAsia、新加坡政府 投资公司（G I C）、新加坡腾飞基金 （Ascendas）首选北京、上海，有成功 经验后，选择广州、深圳开始进入经 济发达二线城市，如苏州、宁波、杭 州、天津、大连等。投资物业类型： 有稳定租户的成熟商用物业。
是渣打直接投资有限公司在中国房地 产领域投资的第一个项目。接下来渣 打直接投资不仅仅对成熟的大型房地 产公司进行股权投资，还将对品牌房 地产公司旗下的具体房地产项目进行 投资。
除了渣打，众多外资对内地房地 产都有着浓厚的兴趣。来自荷兰I N G集 团的数据显示，其在内地管理的物业 价值超过2亿美金。该集团近期还在外 资涉足较少的长沙开始投资房地产。 基强联行董事副总裁陈咏东博士介 绍，从上世纪90年代末开始，海外资 金就表现出对上海房地产业的浓厚兴 趣。
准入和管理的意见》已经悄然下发。 该文件在外商投资房地产的市场准 入、经营管理和境外机构、个人购房 等方面作了明确规定。“意见”要求 境外机构和个人在境内投资非自用房 地产，应遵循“商业存在”原则，申 请设立外商投资企业。投资总额超过 1000万美元（含1000万美元）的，注 册资本金不得低于投资总额的50%； 低于1000万美元的，注册资本金仍按 现行规定执行。未全部缴清注册资本 金、未取得《国有土地使用证》和 开发资本金未达到投资总额35%的企 业，将不得办理境内境外贷款、不予
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地金融 上海房地
增长13.7%，并占到广州服务业实际 使用外资总额的47.1%。
频频出台的调控政策并没有让外 资进入中国大陆房地产的脚步慢下 来。那么，主要以海外基金形式进入 的外资近来的发展现状有什么特点 呢？存在什么样的风险？
三、海外房地产基金在中国 现状
2003年8月，R o d a m c o A s i a成功 收购了上海盛捷服务式公寓（S G S） 100%股份，共334套，收购价为2300 美元/平方米，估计收购总价在5000 万美元以上；新加坡发展商凯德置地 通过其新加坡母公司设立房地产投资 基金Capitaland投资中国房地产，总 共筹集金额达到1～2亿美元投入上海 的房地产项目；新加坡政府投资公司 （GICRealEstate）成为首创置业第二大 股东；2004年初，全国工商联住宅产 业商会支持设立的第一只外资房地产 基金——精瑞基金正式运作，启动资 金预计2亿美元；美国洛克菲勒在亚洲 的投资基金代表正在洽谈上海南京西 路某地块的投资开发，并被邀请参与 属于浦江两岸改造的外滩源开发；麦 利联行、基强联行与香港私募资金合 作成立的麦利联行投资基金（Millenn i u m）也开始投资上海房地产项目， 总投资金额估计在5000万美元左右。 2005年11月, 渣打直接投资有限公司宣 布对即将赴港上市的世茂房地产控股 公司已投资5000万美元。共同参与本 次投资的还有摩根士斯坦房地产投资 基金。2006年7月，世茂房地产（0813. H K）于港交所挂牌上市。渣打仅用了 两个月的时间就完成了对世茂房地产 （0813.H K）5000万美元的投资。此次 计划发行5.95亿股，计划集资37.2～ 50.6亿港元，6月22～27日公开招股。 负责本次对世茂投资工作的渣打投资 大中国区总裁陈凡进一步指出，世茂
（一）投资在开发项目或者是开 发企业——追求开发周期所带来的高 风险高回报，其中包括了参与土地一 级开发和项目开发，从前期开始介 入。如新加坡政府投资公司（G I C）、 摩根斯坦利（MorganStanley）、德意 志银行（DeutscheBank）、荷兰ING、澳 大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。
（三）投资在不良的房地产资 产——发行ABS（Asset－backedSecuritization），追求把不良资产处置、包装 转售或打包证券化的收益，加速不良 资产处置速度。通过收购不良资产， 将其证券化，打包处置，变现盈利。 高盛（G o l d m a n S a c h s）、莱曼兄弟 （LehmanBrother）、摩根斯坦利（Morganstanley）。ABS即以资产支持的证券 化。具体来说，它是指以目标项目所 拥有的资产为基础，以该项目资产的 未来收益为保证通过在国际资本市场 发行高档债券来筹集资金的一种项目 证券融资方式。A B S方式的目的在于，
从投资的方式来说，以第1、2种 投资在开发项目和经营性项目时，基 金会采取直接投资的方式，直接投在 企业或者项目上。但在股权比例方 面，一般来讲，基金都会依赖开发项 目原来的经营者来操盘，因此，基金 一般只占少数股权。而经营性项目的 股权结构会比较有弹性。
从资金募集方式来说，海外房地 产基金可以分为私募和上市。上市的 房地产基金可以在市场上随时买进卖 出，没有期限。而私募的房地产基金 一般来讲都是年期比较长，平均在8年 左右。在基金到期时就要把基金手上 的所有的资产变现，把收益全部派发 给投资者，基金解散。
（二）投资呈现地域性 目前，海外基金主要选择在上 海、北京投资，有成功经验后选择广 州、深圳，接着开始进入经济发达的 二线城市，如苏州、宁波、杭州、天 津、大连等。 （三）合作者选择有针对性 目前，很多海外基金组织在中国 的房地产开发市场上进行投资时，选 择和国内房地产企业合作开发的模式 来运作，由于房地产投资基金运作涉 及金融和房地产两个主要领域，基金 收益主要来自于投资后的长期分红， 故其发起人必须同时具备房地产实践 经验和资本运营经验。而海外基金组 织的优势在于资本运营经验和先进的 管理模式，但他们毕竟是全球性的投 资机构，这些在海外做惯了不动产投 资的基金，基本没有在房地产开发方 面的经验，房地产开发不是其专长， 而且对本土市场不是很了解。因此，