个人出租自有不动产如何纳税

个人出租自有不动产如何纳税？

一、增值税

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号第四条）：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

国家税务总局公告2019年第4号《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》，上调免税标准至10万元，也就是说个人出租住房月租金在10万元以下的免征增值税。

二、城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定，“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”

纳税人所在地在市区的，税率为7%

纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%

三、房产税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

四、个人所得税

《个人所得税法》规定：财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。个人所得税适用比例税率，税率为百分之二十。

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

在政策实际执行中，分以下三种情况：

1、月租金在800元以下的免征个人所得税；

2、月租金在4000元以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税：

[月租金-800元-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费（以800元为限）]×10%；

3、月租金在4000元以上的，按下列公式计算缴纳个人所得税：

[月租金×（1-20%）-已缴纳的其他税费-实际发生的修缮费（以800元为限）]×10%；

五、城镇土地使用税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税（2008）24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

六、教育费附加、地方教育附加

《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

七、印花税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税（2008）24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、

承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

综上所述：个人出租住房不需要缴纳城镇土地使用税、印花税，月租金在10万元以下的免征增值税、教育费附加、地方教育附加，房产税按4%征收，个人所得税税率10%。

举个例子：个人出租住房月租金4100元，增值税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税免征，应交房产税4100×4%=164元，应交个人所得税(4100-164-800)×10%=313.6元

如果个人出租住房月租金4200元，增值税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税免征，应交房产税4200×4%=168元，应交个人所得税(4200-168)×(1-20%)×10%=322.56元