万科物业管理费催缴诉讼指引
物业管理纠纷起诉流程
物业管理纠纷起诉流程物业管理纠纷往往给业主和物业公司带来许多困扰和纷争。
当物业管理纠纷无法通过协商解决时，业主或物业公司可以选择采取法律手段进行起诉。
下面将介绍物业管理纠纷起诉的一般流程，以便业主和物业公司了解并为其提供参考。
一、准备起诉材料1.询问主张：业主或物业公司在起诉前需要明确自己的主张，即告对方要求达成的目标。
2.收集证据：收集相关的物业管理纠纷证据，如合同、收据、凭证、照片、电子邮件等，以支持自己的主张。
3.起诉状：根据当地法律规定，在起诉前需要准备起诉状，并确保其符合法律要求。
二、选择管辖法院1.民事诉讼管辖：根据物业管理纠纷的性质和法律规定，选择适当的法院管辖。
例如，一般由基层法院或区县法院管辖。
2.起诉地选择：根据物业管理纠纷发生的具体位置，选择合适的起诉地。
通常是纠纷发生地附近的法院。
三、起诉1.递交起诉状：将准备好的起诉状交给选定的法院，并按要求缴纳起诉费用。
2.法院受理：法院收到起诉状后，将评估起诉状的合法性并决定是否受理。
3.送达被告：如果法院受理起诉，法院将通过法院公告或书面传票等方式通知被告，告知他们被起诉的事实和诉讼请求，并要求他们作出答辩。
四、答辩与庭前审理1.被告答辩：被告收到法院的通知后，可以通过答辩书提出自己的观点和主张，并提供相关证据进行辩解。
2.庭前审理：法院可能会安排对纠纷进行庭前调解，以尝试达成和解，减少对双方的损失。
五、庭审阶段1.证据交换：双方在庭审前需要交换彼此的证据。
2.开庭辩论：双方及法院出庭，各自陈述自己的事实和观点，并进行辩论。
3.证人证言：法院允许双方传唤证人出庭作证，以提供更多的证据和情况说明。
4.法院判决：法院将依据双方提供的证据和法律规定做出判决。
六、执行阶段1.判决生效：法院对纠纷做出判决后，双方应及时了解判决内容并遵守判决。
2.强制执行：如果判决一方不履行判决的义务，另一方可以申请强制执行，以确保判决得到执行。
3.执行结果：执行法院会依法对执行结果进行确认，定期通知双方。
物业集团项目欠费追缴工作指引
物业集团项目欠费追缴工作指引1、目的为规范物业集团处理商户欠费及业主欠费的操作流程，及时收取商户及业主拖欠费用，特制定本工作指引。
2、适用范围适用于物业集团及下属各分公司。
3、职责3.1 物业服务中心为追缴拖欠费用的主要责任部门。
3.2 下属公司行政及人力资源职能部门法务人员负责处理与拖欠费用相关的法律诉讼。
3.3 集团及下属公司财务职能部门负责监督下属公司及物业服务中心对本指引的执行，并根据实际情况适时调整相关操作指引和流程。
4、主要内容4.1 商户欠费4.1.1 各物业服务中心将下属公司财务职能部门提供的当月收费通知单于每月10日前发至各商户。
4.1.2 对于未按时交纳当月费用的商户，客服人员于缴费日期届满后的10日内发出催缴费用的欠费催缴通知书，并由商户负责人签收。
若商户逃场无法签收欠费催缴通知书的，可以用邮政快递EMS 方式寄送。
需要注意：4.1.2.1 商户是企业的，收件人为企业名称及其法定代表人或负责人姓名，商户是自然人的，收件人为自然人姓名；收件地址为公司营业执照上的注册地址或自然人身份证地址；如商户另行提供联系地址及收件人的，同时按其提供的地址及收件人邮寄欠费催缴通知书。
4.1.2.2 内件品名一栏应注明为欠费催缴通知书：管理费数额、其他费用数额、最后缴纳的期限。
4.1.2.3 寄出后应索取并妥善保管邮寄回执单；如邮件因无人签收而退回，退件需妥善保管。
4.1.3 商户欠费逃场后的遗留物品的处理4.1.3.1 如商户欠费逃场后无法联系，且商铺内尚有遗留物品的，由下属公司行政及人力资源职能部门、下属公司财务职能部门、物业服务中心对现场遗留物品进行清点、打包并拍照，填写商户遗留物品清点表，由各部门参与人员签字确认。
物业服务中心应尽量邀请公证部门或政府房屋租赁管理部门到现场见证物品清点过程，并在商户遗留物品清点表上签字确认。
4.1.3.2 物品清点完毕后由下属公司行政及人力资源职能部门安排入库保存，商户遗留物品清点表须与商户档案一并保管，以便核查。
物业费诉讼流程
物业费诉讼流程一、准备阶段。
咱要是觉得物业费收得不合理，或者物业没把事儿干好还想要咱交物业费，就可以考虑走诉讼流程啦。
1. 证据收集。
这就像是找武器一样，得把咱觉得物业没做好的地方都记录下来。
比如说小区垃圾好几天都不清理，你就可以拍照或者拍个小视频，把日期啥的都带上。
还有啊，如果小区的路灯坏了好久物业都不管，你也得有个证据，像找几个邻居做个证人也行。
要是物业乱收费，那把收费的单据啥的都留好，这可是咱打官司的宝贝。
2. 了解小区物业服务合同。
这个合同很重要，就像是游戏规则一样。
你得看看里面规定了物业应该做啥，咱业主又该做啥。
有时候可能就是咱们对合同里的条款理解错了，或者物业确实没按合同来。
从物业那里要一份合同副本，如果他们不给，那你可以找业主委员会帮忙，要是没有业主委员会，也可以到当地的住建部门去问问。
3. 计算物业费金额。
得清楚自己到底应该交多少物业费，有没有多算或者少算的情况。
把每个月的费用都算一算，要是有疑问的地方，标记出来。
这就好比咱去买东西，得知道价格对不对呀。
二、找律师（可选）这个步骤呢，就看你自己啦。
如果你觉得自己能搞定，那就不用找律师。
但是如果你觉得有点懵，找个律师还是挺靠谱的。
1. 怎么找律师。
你可以问问身边的朋友有没有认识靠谱的律师，朋友介绍的一般比较靠谱。
或者在网上找一找，现在有好多律师事务所都有自己的网站。
你就像找对象一样，多看看，多比较比较。
看看律师的专业方向是不是和物业费诉讼相关，再看看他们的口碑怎么样。
2. 费用。
找律师是要花钱的，这个钱可不能稀里糊涂的。
不同的律师收费不一样，有些是按件收费，有些是按比例收费。
你得和律师谈好价格，最好写在合同里，可别到时候被坑了。
不过也别光图便宜，找个靠谱的律师才是最重要的。
三、立案。
1. 写起诉状。
这就像写作文一样，不过是有格式要求的。
要把你的诉求写清楚，比如说让物业把多收的物业费退回来，或者让他们改进服务。
还要把事实和理由写清楚，就是刚刚咱们收集的那些证据啥的。
万科物业管理费测算指引11
万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准4.9.2.3.办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费物业管理所需的通讯费用。
其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。
如何有效的催缴物业费
如何有效的催缴物业费一、催收物业管理费的方式：1、发“催收信息”——一般是两周一次，参与内容：尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业管理处缴交，以免增加额外的滞纳金。
多谢合作！****物业管理处。
电话：*****2、电话催收——先了解一下业主的欠费主要原因。
要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主可以确定几时过来交。
3、发“催收单”——寄信或贴住户门口或梯口。
（另附内容）4、上门沟通——先了解一下业主的欠费主要原因。
然后才上门沟通。
（计划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。
）5、法律途径——经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师信”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。
二、针对几种特殊情况的催费方式1、炒楼群体（未装修未入住的空置房）针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。
拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。
2、针对一般性欠费单元一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。
一类型为商铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。
3、对于一些确有困难的“特殊户”若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。
催款单（样式）No.第___次催款______单元:您已经拖欠___月管理费___元,___月房屋公共维修金____元,___月水费____元,____月电费___元,____月气费___元,合计金额______元。
万科物业管理客户投诉管理工作指引
1、目的规范物业管理客户投诉定义、分类、统计分析及处理流程，强调以客户为中心，提高客户服务意识和投诉处理的主动、及时和有效性，并通过科学、系统的投诉统计分析，达到服务质量的预警和指导作用，有效减少和预防投诉，以最终实现提升客户满意度。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有物业管理公司（以下简称物业公司）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 物业公司负责根据实际情况，参照本指引要求，制定相关规范文件或作业指导书。
3.3 物业公司负责按照集团和各公司的规定处理客户投诉，收集整理各类客户投诉信息，并按规定反馈和进行统计分析。
4、方法和过程控制4.1 定义4.1.1客户投诉：指的是外部客户认为由于我们工作中的失职、失误、失度、失控伤害了他们的尊严或权益，或其合理需求没有得到满足，从而通过口头、书面和网络等形式反映的意见/建议。
释义：①这里所定义的“我们工作”是指“物业管理单位（或物业管理人员）按法律及合同约定，所提供的物业管理服务”。
②这里所定义的“合理需求”是指常规物业管理服务之外但与物业管理业务相关联的困难、问题需我们给予帮助解决，对于此类需求，如果物业管理单位沟通、协调不到位或没有尽到应尽的努力，容易导致投诉发生，并最终影响客户满意程度。
③这里所定义的“反映的意见/建议”是指从客户角度出发，所有不满情绪、不满行为并表达出来的总和，通过物业管理单位努力可以改善的求助性、咨询性、发泄性的抱怨，但不涵盖内部员工的投诉。
4.2 物业管理客户投诉的分类及统计分析4.2.1物业管理客户投诉分类说明：①房屋管理类：由于对房屋建筑主体及其附属构筑物的共用部位的维修、养护和管理不到位引起的投诉，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路等。
如房屋损坏保养不到位、公共楼道修缮不及时、违章搭建、装修管理审批、监控不到位等。
②设备管理类：由于对房屋毗连及其附属配套的共用设施、设备的维修、养护、运行和管理不到位引起的投诉，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等（含外包）。
物业追缴物业费的流程
物业追缴物业费的流程物业追缴物业费的那些事儿。
一、前期沟通。
咱物业和业主那可是一家人，收物业费就像一家人互相分担家务一样正常。
一般最开始呢，就是简单地提醒。
我们物业的工作人员可能就会给业主打个电话，或者在业主群里发个温馨小提示。
就像这样说：“亲爱的业主们呀，又到交物业费的时候啦，大家可别忘了哟，这物业费就像咱小区的保养费，交了它小区才能一直美美的，大家住着也舒心呀。
”要是业主没看到或者没当回事儿呢，我们就会上门去沟通啦。
敲门的时候都小心翼翼的，生怕打扰到业主休息呢。
见到业主后，就客客气气地说：“业主大哥/大姐呀，咱这物业费该交喽。
您看，咱们小区的保洁阿姨每天把楼道打扫得干干净净，保安大叔也不分昼夜地守护着咱们小区的安全，这些可都是物业费在支撑着呀。
您要是现在方便的话，就把物业费交一下呗，要是有啥疑问也可以跟我说哦。
”二、催缴通知。
要是前期沟通之后业主还是没交，那我们就得发催缴通知啦。
这催缴通知可不是那种冷冰冰的公文哦，也是充满人情味的。
我们会在通知里把物业费的明细都列清楚，比如说清洁费多少、保安费多少、公共设施维护费多少。
然后还会写上一些温馨的话语，像“亲爱的业主，您可能最近比较忙忘记交物业费啦。
您看，咱们小区就像一个大家庭，每个家庭成员都有责任和义务来维持这个家的运转呢。
物业费就是这个运转的保障，希望您能尽快交一下哦，感谢您对小区工作的支持。
”这个催缴通知我们会贴在业主的门口显眼的地方，或者再给业主发一份电子的，确保业主能看到。
三、再次沟通。
发了催缴通知之后，要是业主还是没动静，我们就又要和业主沟通啦。
这时候可能就会稍微严肃一点，但还是很客气的。
我们会问业主是不是遇到了什么困难呀，是不是对物业服务有啥不满意的地方呢？如果是有不满意的地方，我们就会认真地记录下来，然后跟业主说：“业主呀，您反映的问题我们肯定会重视并且尽快解决的。
但是呢，物业费也还是要交的哟，毕竟小区的正常运转离不开它。
就像您家里每个月也有各种开销一样呀。
物业管理费催缴流程
物业管理费催缴流程一、了解物业管理费1.物业管理费的定义（1）物业管理费的组成①基础设施维护费②公共设施管理费③安全保卫费用2.物业管理费的缴纳周期（1）每月缴纳（2）每季度缴纳（3）每年缴纳3.物业管理费的法律依据（1）物业管理条例（2）合同约定二、催缴准备1.确认催缴对象（1）楼栋业主（2）租户2.收集欠费信息（1）查询未缴费记录（2）确认欠费金额3.准备催缴材料（1）催缴通知书模板（2）物业管理合同复印件（3）账单复印件三、催缴方式1.书面催缴（1）发放催缴通知书①邮寄至业主地址②直接投递至住户门口2.电话催缴（1）确认业主联系电话（2）拨打电话进行催缴①说明欠费情况②提供支付方式和截止日期3.上门催缴（1）安排专人上门（2）进行面对面沟通①解释欠费原因②协商付款方式四、跟进催缴反馈1.记录催缴结果（1）记录已缴纳的业主（2）记录未缴纳的业主2.后续沟通（1）继续跟进未缴纳业主（2）提供分期付款方案（如适用）五、采取措施1.催款通知（1）发出正式催款通知①明确法律责任②设定最后付款期限2.采取法律措施（1）提交仲裁申请（2）向法院提起诉讼六、结算与归档1.确认款项到账（1）检查银行账单（2）确认物业管理系统更新2.归档催缴记录（1）保存催缴通知书副本（2）保存业主沟通记录七、评估与改进1.分析催缴效果（1）统计催缴成功率（2）评估催缴方式的有效性2.改进催缴流程（1）收集业主反馈（2）调整催缴策略。
物业收费及催缴管理规程
物业收费及催缴管理规程1．0 目的根据物业管理相关法规、物业管理合同、业主与物业公司的约定，物业公司向物业服务受益人收取物业管理服务费。
为保证物业管理费收缴工作及费用统计工作的有序进行，特制定本工作流程。
2．0 适用范围适用于某某住宅物业客服部。
3．0 工作程序一、正常收费1.首次收取物业管理费时，应向物业所有权人或物业使用人介绍“物业管理服务费用构成”，出示《收费许可证》，明确物业收费标准、所包含的服务内容、服务标准，及收费周期。
2.根据收费周期（以物业服务合同约定为准）及收费标准，向物业所有权人或物业使用人下达收费通知，收取物业管理费。
3.收到的物业管理费（现金或支票）连同收费凭证应及时报送公司财务部，手中不得保留大量现金或支票。
4.收费人应在收费现场向交费人开据正规发票或收据。
5.收费工作结束后，管理员对收费数额及收缴率进行统计，并以报表形式报部门主管审查。
6.经部门主管审查准确无误后，客服部管理员将统计报表提交公司财务部，以备查。
二、费用催缴1.如业主未能在通知时间内主动交费，管理员需询问业主不交费原因。
2.如业主拒绝交费，并对物业服务质量提出有效意见，管理处应向业主承诺，在限期内给予整改，并让业主满意。
同时协商业主正常交费。
（限定7天）。
3.如业主逾期未交，管理员第1次以书面催缴形式向欠费业主下达《提示函》（限定7天）。
4.如业主仍不交费，管理员第2次以书面形式向欠费业主下达《催缴函》（限定7天）。
5.如业主仍未交纳，管理处应发出第三次催缴通知《紧急催缴函》6.如业主在紧急催缴函发出7日后，业主仍不交费，由公司法律顾问发出律师函。
7.律师函发出3日后，业主仍无反应，客服管理员应收集整理起诉材料：欠费业主姓名或单位名称、欠费时间段、核算滞纳金。
在律师函发出1个月内提起诉讼。
三、费用追缴1.客服部主管将欠费业主起诉材料及相应情况报公司法律顾问，与律师商讨起诉相关事宜，协助管理员进行起诉准备工作。
追缴物业费起诉流程及注意事项
追缴物业费起诉流程及注意事项物业公司在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业公司想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。
小区客服中心收费工作人员在公司的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主电话催缴、游说、多次上门催缴，可以说是身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对个别的欠费钉子户已经是毫无办法。
解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业公司应得的利益。
但大部分物业公司应用法律手段时都存在一个顾虑：怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。
本人认为从业主欠费开始，欠费业主和小区物管就已经形成对立面，在物业收费人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，收费人员反复给予反驳。
可见，只要欠费存在，物业管理人员与欠费业主的矛盾就无法消除。
物业公司应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。
在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费。
一旦走到这一步，欠费业主与物业公司之间的对立因素就消除了。
物业公司在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或减免部分滞纳金等措施，安抚业主。
物业管理收费工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。
对欠费业主诉讼具体操作流程。
一、成立清欠小组清欠小组成员可以物业公司相关收费人员和物业客服中心主管组成，小组人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。
二、制定诉讼计划清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。
制定计划的同时应注意以下两点：1、先易后难。
先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。
2、合理分布。
物业费民事诉讼的流程
物业费民事诉讼的流程《物业费民事诉讼的流程》哎呀呀，今天咱就来讲讲物业费民事诉讼的那些事儿哈。
就说我家小区有个李大爷，这李大爷呢一直觉得物业服务不咋地，就不想交物业费。
结果物业公司可不干啦，多次催要无果后，就把李大爷给告啦！这可就进入民事诉讼流程喽。
首先呢，物业公司得去法院起诉李大爷，就像小孩子找大人告状一样。
法院接到这个告状后呢，就会通知李大爷，嘿，老李啊，你被人告啦！这时候李大爷就得重视起来啦。
然后呢，法院会安排开庭的时间和地点，就跟约个地方见面吵架似的。
到了开庭那天，物业公司和李大爷都得去，一个要说自己有理，一个要说自己委屈。
在法庭上啊，双方就开始陈述自己的理由啦。
物业公司说我们提供了服务，你就得交钱。
李大爷呢，就开始数落物业服务这不好那不好的，比如卫生打扫不干净啦，安保措施不到位啦等等。
法官呢，就在那听着，就像个裁判一样，判断谁说得对。
接着呢，双方还得提供证据呢。
物业公司拿出各种服务的记录呀啥的，证明自己干活了。
李大爷也得找出那些物业服务不好的证据，比如拍下的脏地方的照片啊之类的。
再之后呢，法官会根据双方的陈述和证据来判断，到底谁有理。
如果李大爷确实该交物业费，那法官就会判他交钱。
要是物业公司确实有做得不好的地方，那可能就会让物业公司改进，或者减少李大爷要交的物业费。
最后呢，如果李大爷不服判决，他还可以上诉呢，就跟不服气要再争一争一样。
但要是判决下来了，他就得乖乖执行啦，该交钱交钱，不然法院可就有办法对付他喽。
你看，这就是物业费民事诉讼的流程，就像一场小小的战斗一样。
咱可得注意啦，要是真遇上这样的事儿，咱得知道该咋应对呀！就像李大爷一样，不管咋样，咱都得维护自己的权益不是。
嘿嘿，这事儿啊，可得记好了哟！。
物业公司物业管理费诉讼管理规定
物业公司物业管理费诉讼管理规定
第一章总则
第一条为规范物业公司物业管理费的诉讼管理行为，保护业主合法权益，制定本规定。
第二条物业公司物业管理费诉讼管理应依法公平、公正、公开原则，切实维护当事人的合法权益。
第二章诉讼权限
第三条物业公司物业管理费诉讼应由当事人向物业管理委员会提起，经物业管理委员会确认后方可立案。
第四条当事人对物业管理委员会确认的立案决定不服的，可以向人民法院递交诉状，由人民法院决定是否受理。
第三章诉讼材料
第五条申请立案的当事人应提交以下材料：
1. 起诉状；
2. 物业管理合同及其附件；
3. 相关证据材料。
第六条物业管理委员会应向申请立案的当事人提供相关材料的复制件，并明确要求其在规定期限内提供其他补充证据材料。
第四章程序规定
第七条物业管理委员会应在接到申请立案后3个工作日内作出是否立案的决定，并书面通知申请人。
第八条物业管理委员会应在收到行政机关或人民法院发出的传票、裁定、判决等法律文书后，立即将该法律文书送达给当事人，并尽快组织相关人员配合。
第五章争议解决
第九条物业管理委员会应积极协调当事人，促使其以协商的方式解决争议。
第十条物业管理委员会在协调无法达成一致的情况下，应及时报告上级物业行政主管部门，并将案件移交人民法院处理。
第六章附则
第十一条本规定自印发之日起施行。
第十二条物业公司物业管理费诉讼管理的具体操作细则由物业管理委员会另行制定并公布，自行监督执行。
以上为物业公司物业管理费诉讼管理规定的内容。
催缴物业管理费的指引
催缴物业管理费的指引为进一步提高物业服务费的收缴率，保证物业服务公司的正常运营，各物业服务分公司通过各种形式进行催缴物业服务费。
现就催费相关事宜指引如下：一、派发《交费通知单》各物业分公司于每月8日前打印并派发《交费通知单》。
二、派发《催费通知单》各物业分公司于每月第一次扣费后三天内，打印并派发《催费通知单》。
三、信息催费（一）未进行现金缴纳，信息内容可拟写为“温馨提醒：尊敬的**业主，系统显示贵单位*月份的物业服务费尚未缴纳，请您于*月*日前前往物业服务中心缴纳，以免产生不必要的违约金。
若您近期不便前往现金缴纳，可汇款至以下账户：***物业服务有限公司**分公司，**银行**支行，账号为:*****。
如已缴纳，可忽略本信息”。
（二）银行划扣不成功，信息内容可拟写为“温馨提醒：尊敬的**业主，银行划扣资料显示贵单位*月份的物业服务费在*月*日第一次扣费不成功。
若为账户余额不足，劳烦您于*月*日前存足余额以备补扣或前往物业服务中心现金缴纳。
亦可汇款至以下账户：***物业服务有限公司**分公司，**银行**支行，账号为:*****。
如已缴纳，可忽略本信息”。
四、电话催费（一）未进行现金缴纳1.致电业户“您好！这里是**物业服务中心，工号***，请问您是**先生/女士（小姐）吗？，2.确认身份后：“**先生/女士（小姐），请问您现在方便听电话吗？，3.业户表示方便接听后，说：“**先生/女士（小姐），您好！系统显示您的**单位**月份的物业服务费**元尚未缴纳，劳烦您于*月*日前前往物业服务中心现金缴纳，以免产生不必要的违约金。
感谢您对我司工作的支持。
”（二）银行划扣不成功 1.致电业户“您好！这里是**物业服务中心，工号***，请问您是**先生/女士（小姐）吗？”；2.确认身份后：“**先生/女士（小姐），请问您现在方便听电话吗？”；3.业户表示方便接听后，说：“**先生/女士（小姐），您好！您的**单位**月份的物业服务费**元，银行划扣资料显示*月*日第一次扣费不成功，原因可能为余额不足（据实说明），劳烦您于*月*日前存足余额以备补扣或前往物业服务中心现金缴纳，以免产生不必要的违约金。
万科物业管理费催缴诉讼指引
1。
目的梳理催缴管理费的流程，使物业公司初步掌握诉讼要点，及时办理管理费催缴诉讼事务.2.范围适用于公司各物业服务中心。
3。
职责3。
1物业服务中心指定专人（客服或财务人员），负责“管理费催缴"案件的事务性工作（包括但不限于资料整理、复印、提交、诉讼费缴纳、传票领取、参与开庭、领取判决、申请执行)的跟进处理.3。
2公司法务人员负责物业服务中心管理费催缴诉讼的统筹和指导、重要证据搜集、出庭诉讼工作。
4.诉讼原则4.1欠费3个月且经催缴无效的，可向公司申请发送催缴律师函。
4。
2欠费6个月以上且经催缴无效的，应该在第三次催缴完成后5个工作日内提交公司申请诉讼追缴。
5. 处理方法和过程控制5。
1诉前准备阶段：5。
1.1服务中心提供的证据材料（一式三份）5。
1.2 公司提供的证据材料5.2 诉讼流程:5。
2.1 服务中心提供的证据材料一式三份,由法务人员提交至项目所在地基层法院（区法院）立案庭办理立案手续；5.2。
2法务人员取得“缴费通知书”后，在规定时间内缴纳诉讼费，并将发票之“附卷联”交回立案窗口；4.2.3 接法院通知后,法务人员或服务中心指定的专人至法院取开庭传票据；4.2。
4 部门经办人员与公司法务人员共同出庭参加诉讼；4。
2。
5 接法院通知后，法务人员或服务中心指定的专人至法院领取判决；法院寄交判决的，应该在法院规定的时间内将送达回证以快递的形式寄交法院.4.2.7 若一方上诉，按法院通知领取传票并参加庭审；4.2.8法务人员或服务中心指定的专人领取二审判决;4.3 执行阶段：4。
3。
1 如被告未自动履行判决，服务中心在判决生效之日起六个月内向公司申请要求法院启动强制执行程序，书面提交被执行人的财产信息(房产、银行帐号、车辆等)供法务人员办理具体手续；4.3.2 公司向法院申请执行一个月内，法务人员或服务中心指定专人至法院立案大厅信息查询系统查询案件的执行法官，及时进行联络，提供被执行人财产线索，保持沟通；5.处理流程图。
浅谈物业管理服务费用清欠工作催收指引规范
浅谈物业管理服务费用清欠工作催收指引规范浅谈物业管理服务费用清欠工作催收指引规范规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠工作），实行责任到人，确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。
对其清欠物业管理费用流程说明催缴前根据本小区实际约定的费用交纳情况，准时派发《催缴通知单》到每户业主本人，如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。
在缴款单的约定时间内未来交费的业主或住户，进入上述清欠流程。
项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度，按实际情况分配给相关人员（系物业合同期正式员工），明确欠费催缴员的催缴工作量。
催缴前物业欠费催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解，核查其欠费业主是否存有历史遗留问题。
注：根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使物业欠费催缴员能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题。
催缴前，必须再次核实费用是否交清，以免误催，招致业主反感。
将已过来交纳费用的业主，需及时在上交的《清欠任务单》。
防止今后每次催缴时发生误催，引起业主反感；催缴中催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主；其标准用语：先生/小姐，您好！我是【新叶物业家园】客服中心负责您户服务的客户专员，贵业主或住户2014年度的物业管理综合服务费用已欠费，我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内或给您。
请您注意查收，另外，需与您明确您交费的具体时间为2014年4月10前存足相关费用或在物业工作时间（8时30分-17时20分）亲临物业管理服务中心办理。
催缴员及时将每业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上，注明业主回馈信息、致电时间、致电人。
催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后，将《清欠任务单表》按要求进行分类如下：1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费根据欠费类别，再次派发《清欠任务单》，有针对性采取二次、三次电话/上门催缴措施1）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒2）暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类3）无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同期并采取上门催缴4）异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用5）特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向项目负责人进行反馈，由项目负责人指导其催缴措施。
物业公司起诉欠费业主流程、所需资料、注意事项（收藏备用）
物业公司起诉欠费业主流程、所需资料、注意事项（收藏备用）物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。
项目管理处物业工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户可以说已经是毫无办法。
这样的现象可以说在任何一家物业服务企业都或多或少的存在。
解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。
但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失，二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。
针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过法律顾问的专项辅导，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。
对第二个顾虑笔者有自己的看法。
笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。
可见，只要欠费存在，物业公司与欠费业主的矛盾就无法消除。
物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。
在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。
一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。
物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。
管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。
笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1.目的
梳理催缴管理费的流程，使物业公司初步掌握诉讼要点，及时办理管理费催缴诉讼事务。
2.范围
适用于公司各物业服务中心。
3.职责
3.1物业服务中心指定专人（客服或财务人员），负责“管理费催缴”案件的事务性工作（包括但不限于资料整理、复印、提交、诉讼费缴纳、传票领取、参与开庭、领取判决、申请执行）的跟进处理。
3.2公司法务人员负责物业服务中心管理费催缴诉讼的统筹和指导、重要证据搜集、出庭诉讼工作。
4.诉讼原则
4.1欠费3个月且经催缴无效的，可向公司申请发送催缴律师函。
4.2欠费6个月以上且经催缴无效的，应该在第三次催缴完成后5个工作日内提交公司申请诉讼追缴。
5. 处理方法和过程控制
5.1诉前准备阶段：
5.1.1服务中心提供的证据材料（一式三份）
5.1.2 公司提供的证据材料
5.2 诉讼流程：
5.2.1 服务中心提供的证据材料一式三份，由法务人员提交至项目所在地基层法院（区法院）立案庭办理立案手续；
5.2.2法务人员取得“缴费通知书”后，在规定时间内缴纳诉讼费，并将发票之“附卷联”交回立案窗口；
4.2.3 接法院通知后，法务人员或服务中心指定的专人至法院取开庭传票据；
4.2.4 部门经办人员与公司法务人员共同出庭参加诉讼；
4.2.5 接法院通知后，法务人员或服务中心指定的专人至法院领取判决；法院寄交判决的，应该在法院规定的时间内将送达回证以快递的形式寄交法院。
4.2.7 若一方上诉，按法院通知领取传票并参加庭审；
4.2.8法务人员或服务中心指定的专人领取二审判决；
4.3 执行阶段：
4.3.1 如被告未自动履行判决，服务中心在判决生效之日起六个月内向公司申请要求法院启动强制执行程序，书面提交被执行人的财产信息（房产、银行帐号、车辆等）供法务人员办理具体手续；
4.3.2 公司向法院申请执行一个月内，法务人员或服务中心指定专人至法院立案大厅信息查询系统查询案件的执行法官，及时进行联络，提供被执行人财产线索，保持沟通；
5.处理流程图。