《房地产估价》期末考试试卷(1)
房地产估价期末考试复习题
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
最新《房地产估价》试卷一答案资料
《房地产估价》试卷一答案一、单项选择题（20题） 1．B 2．D 3．B 4．B 5．B 6．B 7．D 8．B 9．A 10．D 11．C12．C13．C14．B15．B16．B17．C18．A19．C20．C二、多项选择题（10题）1．ACD 2．BCD 3．ACD 4．ABD 5．AD6．BD7．BC8．BCD9．ABD10．AD三、判断题（10题） 1．× 2．×3．√4．√5．×6．×7．√8．×9．×10．√四、填空题（10个空格）1．市场 2．装修 3．面积单位 4．有良好的职业道德 5．估价时点 6．安全利率 7．396 8．500 9．5 10．10 五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价 解：（1） 建筑物现时总价V=C ·1(1)N n R N -⎡⎤--⎢⎥⎣⎦=1000×500×50301(15%)50-⎡⎤--⨯⎢⎥⎣⎦=310000（元） =31(万元) （2） 建筑物现时单价=310000500=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。
第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元） （2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：(150)(150)3x x x -++-=1100解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为：1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。
第3题解：此题可以用两种解法。
解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元） （2） 计算资本化率：A 房地产资本化率=30352=11.90% B 房地产资本化率= 35294=11.90%C 房地产资本化率= 28238=11.76%D 房地产资本化率= 20166=12.05%估价房地产资本化率=11.90%11.90%11.76%12.05%4+++=11.90%（3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元）解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元） （2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435=8.4(年)C 房地产购买年= 23828=8.5(年)D 房地产购买年= 16620=8.3(年)估价房地产的购买年 =8.48.48.58.34+++=8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元) 答: 估价房地产的总价为210万元。
房地产估价期末复习题(1)教学提纲
复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。
A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。
《房地产估价理论与实务》期末试题及答案A卷
10．收益法适用于（）房地产的估价。
A.学校B.商业C.公园D.政府办公楼11．一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（）的趋势。
A.下降B.上涨C.不变D.不一定12．运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期13．假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间14．房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求15．决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。
A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期C.市场比较法D.无法估算二、判断题（每小题2分，共20分。
正确的打√，错误的打X）（）1．估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
（）2．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。
（）3．房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。
（）4．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不宜采用公开市场价值。
（）5．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额。
（）6．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
（）7．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。
）8．报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
）9．由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期国债利）10．在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。
《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。
2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。
3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。
二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。
2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。
三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。
其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。
《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。
房地产估价理论与方法期末考试试题
房地产估价理论与方法期末考试试题班级造价姓名学号一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500 元／月，在受损情况下的市场价格为4500 元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
A．该损害在经济上是可修复的B．修复所能带来的价值增加额为500万元C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5 万元4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度6，某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
房地产估价期末复习题
一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。
2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。
5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。
6、房地产的存在形态有、和。
7、采用收益法估算得出的结果通常称为。
8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。
二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。
A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。
A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。
A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。
Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。
枣庄学院成人教育《房地产估价》期末考试复习题及参考答案
枣庄学院成人教育《房地产估价》期末考试复习题及参考答案《房地产估价》课程复习提纲一、选择题1.按房地产的（B ）来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用（ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是（ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为（ C ） A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.最能说明土地价格水平高低的价格是（ C ）A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价8.决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ D ）的供求状况。
A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产9.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清，假设折现率为5%,则（ D ）A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元10.采用比较法求得的价格通常称为（ B ）A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格11.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的（ A ）原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用12.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合（ C ）原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用13.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循（B ）原则A.合法B.公平C.评估时点D.最高最佳使用14.适合原理可以帮助我们确定房地产的（ B ）A.最佳规模B.最佳集约度C.最佳用途D.最佳经济效益15.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为（ A ）A.保持现状B.装修改造C.重新利用D.转换用途16.市场比较法的理论依据是（ A ）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.均衡原理17.在市场比较法中,建筑容积率修正属于（ C ）修正A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.实物状况18.市场比较法的适用条件是（ B ）A.存在着发育完善的房地产市场B.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C.存在着规范的房地产评估制度D.科学的房地产评估理论19.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取（ D ）A.一个即可B.两个也行C.三个D.三个以上、十个以下20.假设开发法的理论依据是（ C ）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.均衡原理21.成本法中的“开发利润”是指（ C ）A.开发商所期望获得的利润B.开发商最终获得的利润C.开发商所能获得的平均利润D.评估人员任意给定的利润22.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是（ B ）A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值23.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A ）A.直接成本利润率B.投资利润率C.成本利润率D.销售利润率24.利用成本法所得到的评评估格称为（ B ）A.比准价格B.积算价格C.收益价格D.实际上是成本25.重新购建价格是假设在重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和（ D ）A.评估对象在建造时B.现在某一时刻C.将来某一时刻D.评估时点26.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（ B ）A.前者较低B.前者较高C.两者相等D.两者不可比27.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为（ B ）A.自然寿命B.经济寿命C.实际经过年数D.有效经过年数28.从收益法的观点看,房地产的价值是未来（ C ）的现值之和。
《房地产估价理论与方法》复习题一1(本科)
《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。
A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。
A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。
A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。
A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
房地产估价 成人 2019-2020第一学期末考试试题及答案
编号：0770 座位号
房地产估价成人2019-2020第一学期末考试
试题
一、填空题（每空3分，共30分）
1、房地产的存在形态有、和。
2、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，
根据、、
的原则划
分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
3、成本法最基本的公式可表述为：房地产价格＝
—。
4、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土
二、选择题（每小题5分，共15分）
1、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2000元/m2，2100元/m2和2300元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.2和0.5，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元/m2。
A、2160
B、2170
C、2180
D、2200
2、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
Ａ、500 Ｂ、2500
Ｃ、1000 Ｄ、1500
房地产估价试题第 2 页共4 页。
房地产估价 成人 2019-2020学年度第一学期末考试试题+答案
成考
房地产估价试题第 3 页 共 3 页 编号：0770 座位号
房地产估价 成人 2019-2020学年度第一学期末考试 试 题
一、填空题（每空3分，共30分）
1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。
2、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的 ；
可获净收益
；可获该净收益的 。
3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的
正常 、 、 等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
4、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于
两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。
二、选择题（每小题 5分，共15分）
1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 。
A 、某标准厂房
B 、某酒厂厂房
C 、某待出让土地
D 、某写字楼
2、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取 净收益作为估价依据。
A 、类似房地产的客观
B 、类似房地产的实际
C 、类似房地产的最高
D 、类似房地产的最低。
《房地产估价理论与实务》期末试题及答案A卷
10．收益法适用于（）房地产的估价。
A.学校B.商业C.公园D.政府办公楼11．一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（）的趋势。
A.下降B.上涨C.不变D.不一定12．运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期13．假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间14．房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求15．决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。
A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期C.市场比较法D.无法估算二、判断题（每小题2分，共20分。
正确的打√，错误的打X）（）1．估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
（）2．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。
（）3．房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。
（）4．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不宜采用公开市场价值。
（）5．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额。
（）6．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
（）7．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。
）8．报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
）9．由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期国债利）10．在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。
房地产估价期末复习题1
三、1、市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？2、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的？四、估价对象为一政府用办公大楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：从(2)．当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／m2，土地开发费用、税金和利润为120元／m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为８个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如下表：(3)建筑物的重置价格为1100元／平方米。
(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。
土地单价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
五、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备有重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值均为零。
试估算该建筑物的现在价格。
六、估价对象唯一出租写字楼，土地总面积７０００m2，建筑总面积５６０００m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上３６层，地下２层，土地使用权年限为５０年，从１９９９年９月３０日取得时起计，建设期３年。
房地产估价考试试题及答案
期末考试房地产估价（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能(de)计算器.一、判断题（在每小题后面(de)括号内填入判断结果,你认为正确(de)用“√”表示,错误(de)用“×”表示.每题1分,共10分） 1．建筑物(de)经济折旧是建筑物因功能落后所导致(de)价值贬损.（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格.（√） 3．在一个估价项目中,估价目(de)、估价对象、估价时点三者是有着内在联系(de),其中估价目(de)是龙头.（√）4．在同一条道路上,不应附设两种不同路线价.（×）5．估价时点就是选定(de)一个估价作业(de)特定日期.（×）6．如果可比实例(de)交易时点与估价.7．某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素.（×）8．运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费(de)一切客观、合理费用.（×）9．房地产(de)特性主要取决于建筑物(de)特性,是以建筑物(de)特性为基础(de).（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力(de)房地产价格.（×） 二、单选题（下列各题(de)备选答案中只有一个选项是正确(de),请把正确答案填在括号中.每题分,共15分）1．判定某可比实例(de)成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为（ D ）.2．（ B ）限制了估价报告书(de)用途.A.估价方法B.估价目(de)C.估价原则D.估价日期3．收益法适用(de)条件是房地产(de)（ D ）.A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中,x表示（ D ）.A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间(de)关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产(de)（ B ）(de)价格.A.开发成本B.权益C.物质实体和C.7．人们常用距离来衡量房地产区位(de)好坏,下列距离中越来越受重视(de)是（ C ）.A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离D.至市中心距离8．市场法(de)理论依据是( B ). A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产(de)总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元.若投火灾险,起投保价值应为（ B ）万元.10．某类房地产1994年至1998年(de)价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地产于1999年(de)价格为（ B ）元/平方米.A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450三、简答题（每题5分,共15分）1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些答：①确定基准地价评估(de)区域范围.②明确基准地价(de)内涵、构成、表达方式、基准日期等.（1分） ③划分地价区段.④抽查评估标准宗地(de)价格.（1分） ⑤计算区段地价.（1分） ⑥确定基准地价.（1分）⑦提出基准地价应用(de)建议和技术.（1分）2．选取(de)可比实例应符合哪些方面(de)要求答：选取(de)可比实例应符合4个方面(de)要求：①区位、权益和实物状况均与估价对象(de)相同或相近,即为估价对象(de)类似房地产；（2分）②交易类型与估价目(de)吻合；（1分）③成交日期与估价时点接近；（1分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格.（1分）3．成本法适用(de)对象有哪些 答：成本法适用(de)对象： ①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造(de)房地产,特别适用于那些既无收益又很少发生交易(de)房地产(de)估价；（2分）②有独特设计或只针对个别用户(de)特殊需要而开发建造(de)房地产；（1分）③单纯建筑物(de)估价通常也是采用成本法；（1分）④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价(de)房地产.（1分）四、综合题（每题20分,共60分）得分评卷人1．搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例(de)建筑面积200㎡,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清.乙交易实例(de)使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清.如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关(de)修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币(de)年利率为8％；假没乙交易实例成交当时(de)人民币与美元(de)市场汇价为1美元＝元人民币；如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产(de)建筑面积与使用面积(de)关系为1平方米建筑面积＝平方米使用面积）解：①统一付款方式.（2）分乙总价＝15(万美元) （2）分②统一化为单价.则：甲单价＝764220÷200＝(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积) （2）分③统一币种和货币单位.则：甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝60×＝498(元人民币／平方英尺·使用面积) （2）分④统一面积内涵.则：甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝498×＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积) （2）分⑤统一面积单位.甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝×＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分2.估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年.需要评估出该宗房地产2003年9月30日(de)买卖价格.有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积(de)65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%.建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0；家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%.经常费每月100万元,房产税为租金(de)12%,营业税等为6%.报酬率为8%. 解：①运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n] （2分）②计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=万元（2分）③计算年总费用：年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2分）年经常费=100×12=1200万元（2分）年房产税=×12%=万元（2分）营业税等=×6%=万元（2分）年总费用=640+1200++=万（2分）④计算年净收益=万元（2分）⑤计算房地产价格V=8%[1-1/(1+8%)50-5]=万元（4分）3．某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态(de)该建筑物(de)建造成本为800万元（建设期为2年,假定第一年投入建造成本(de)60%,第二年投入40%,均为均匀投入）,管理费用为建造成本(de)3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元.试计算该建筑物(de)积算价格.解：（1）计算建筑物(de)重置价格：①建造成本=800万元（2）分②管理费用=800×3%=24万元（4）分③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)－1]=万元（6）分④建筑物(de)重置价格=800+24++50+120=万元（4）分（2）计算建筑物(de)积算价格：积算价格=×（50-8）/50=万元（4）分。
《房地产估价》期末考试试卷教案资料
2013-2014学年第一学期《房地产估价》期末考试试卷班级：B1165 学号：31号姓名：崔雅俊一、选择题（每题只有一个正确答案，30分）1.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（）A.价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少D.价格和需求量同步减少2.以下关于房地产价值的基本估价方不包括（）A.市场比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本法3.房地产的特性主要取决于（）的特性A.房价B.市场影响C.土地D.投资风险4.（）限制了估价报告书的用途A.估价方法B.估价原则C.估价目的D.估价日期5.房地产权利的构成包括物权和（）A.所有权B.债权C.他物权D.抵押权6.（）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素A.消费B.土地C.环境D.人口7.房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（）高低差异的基本原因。
A.价格B.价值C.销售情况D.估价8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法A．市场法B．假设开发C．收益法D．成本法10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额B．房屋重置价格×房屋成新度C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限二、填空题（每空2分，20分）1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（）和（）。
房地产估价理论与方法的——1(专升本) 期末考试试题及参考答案
《房地产估价理论与方法》复习题—1（专升本）一、单项选择题1、拍卖抵押房地产时，对抵押合同签订后该土地上的新增房屋与抵押财产一起拍卖的，对拍卖新增房屋所得，抵押权人（）。
A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.对全部房地产优先受偿D.可与拍卖人协商2、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评价价值的误差大小或者准确性的是（）。
A.估价对象的真实价格B.估价对象的实际成交价格C.估价对象的重置价格D.合格估价师的重新估价结果3、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。
A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产4、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特征，也是房地产有别于其他财产的主要之处。
A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样5、估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况6、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。
A.重置成本+土地使用权价值B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失7、相对而言，房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值8、房地产投机属于房地产价格影响因素中的（）。
A.经济因素B.行政因素C.社会因素D.心理因素9、市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。
A.成交价格B.市场价格C.客观价值D.评估价值10、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。
A.可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格11、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应有卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
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2013-2014学年第一学期《房地产估价》
期末考试试卷
班级：B1165 学号：31号姓名：崔雅俊
一、选择题（每题只有一个正确答案，30分）
1.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（）
A.价格和需求量同步增长
B.价格减少和需求量增长
C.价格增长和需求量减少
D.价格和需求量同步减少
2.以下关于房地产价值的基本估价方不包括（）
A.市场比较法
B.收益还原法
C.假设开发法
D.成本法
3.房地产的特性主要取决于（）的特性
A.房价
B.市场影响
C.土地
D.投资风险
4.（）限制了估价报告书的用途
A.估价方法
B.估价原则
C.估价目的
D.估价日期
5.房地产权利的构成包括物权和（）
A.所有权
B.债权
C.他物权
D.抵押权
6.（）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素
A.消费
B.土地
C.环境
D.人口
7.房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（）高低差异的基本原因。
A.价格
B.价值
C.销售情况
D.估价
8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住
宅的（）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元
B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元
D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元
9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法
A．市场法
B．假设开发
C．收益法
D．成本法
10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额
B．房屋重置价格×房屋成新度
C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
二、填空题（每空2分，20分）
1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（）和（）。
2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（）和（）
3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（）和（）
4.求取建筑物折旧的方法，主要有（）、（）和（）
5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（）
三、简答题（每题5分，25分）
1.试简述估价报告的组成。
2.什么是房地产估价？
3.成本法和市场法的适用范围有哪些？
4.房地产有几个主要方面的特性？
5、收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？
四、计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）
1.某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此
可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？（9分）
2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值均为零。
试计算该建筑物的折旧总额。
（16分）
[参考答案]
一、选择题
1. A
2. C
3. C
4. C
5. B
6. D
7. B
8. C
9. A 10. B
二、填空题
1.单位价格楼面地价
2. 房产地产
3. 增值因素贬值因素
4.年限法市场提取法分解法
5. 收益法
三、简答题
1.答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
2.答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
3. 答：1）无交易、无收益的房地产估价
2）特殊目的的房地产估价
3）特殊建造的房地产估价
4）狭小市场上的房地产
5）市场比较法中的修正计算
4. 答1、不可移动性
2、独一无二
3、寿命长久
4、供给有限
5、价值量大
6、用途多样
7、相互影响
8、易受限制
9、难以改变
10、保值增值
5. 答：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。
四、计算题
1.由交易情况百分比率修正公式：
正常价格= 可比实例的成交价格×1／（1- s%），得：
正常价格= 6000 ×1／（1-6%）
= 6383（元／平方米）
答：则此交易实例修正为正常价格为6383元／平方米
2.①计算建筑物的重置价格：
建造成本＝800万元
管理费用＝800×3％＝24万元
投资利息＝（800＋24）×60％×[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）×40％×［（1＋6％）0.5－１］＝54.9万元
则：建筑物的重置价格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9万元
②计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额＝18万元
装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元
设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元
长寿命项目的折旧额＝（1048.90－18－200－110）×8／50＝115.34万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋115.34＝301.34万元
总结：第一章包括：第2个选择题和第1个简答题，共8分；
第二章包括：第3个、第5个选择题，第2个填空题和第4个简答题，共15分；
第三章包括：第1个、第8个选择题和第1个填空题，共10分；
第四章包括：第6个、第7个选择题和第3个填空题，共10分；
第六章包括：第9个选择题和第3个简答题，共8分；
第七章包括：第5个填空题和第5个简答题，共7分；
第八章包括：第10个选择题和第4个填空题，共9分；
第十二章包括：第4个选择题和第2个简答题，共8分；
计算题综合全书所学知识，共25分。