安徽省六安市房地产市场分析

城市经济运行
GDP：584亿元，按可比价格计算，比上 年增长13.3%； 三次产业结构：23.7：40.7：35.6； 人均GDP：9637元（折合1411美元）， 按常住人口计算； 财政收入：52.1亿元，增长23.3%，其中 地方财政收入33.1亿元，增长27.1%。 工业增加值：192.7亿元； 固定资产投资：355.2亿元，比上年增长 38.6%； 社会消费品零售总额：235.5亿元，增长 18.9%； 城镇居民人均可支配收入：13001元， 比上年增长10.1%； 农村居民人均纯收入：4010元，比上年 增长10%。
2、2010年商品房销售总体走势
按照基本常理来看，每年的4-6 月为房地产楼市最好的月份，但是 受到国家宏观调控的影响，特别是 4月份政策频出，目前六安楼市逐 渐呈现出后市的“不确定性”。 3月商品住宅成交1455套，4月 商品住宅成交1106套，5月上半月 成交套数为458套。相对来说，国 家宏观调控对六安楼市的影响初步 已经呈现，楼市略有影响，但影响 面不像一、二线城市这么厉害，并 且总体需后市来检测。 从商品住宅成交价格来看，六 安市房价处于小幅上涨状态。
2009年销售情况 商品房：2009年，城区累计销售商品房164万平方米、15633套，同比分别增长54%和 45%，销售金额55亿元，同比增长74%。其中，住房销售133万平方米、12467套、金额40亿 元，同比分别增长57%、51%、74%。 存量房：2009年，全市二手房销售面积为19.85万平方米、销售金额5.46亿元，同比分别 增长18%和73%，其中住房销售面积17.95万平方米、金额4.68亿元，同比分别增长40%和90% 2010年一季度销售情况 一季度，全市商品房销售面积为33.6万平方米，比去年同期增长12.4 %，其中，商品住 宅销售面积为30.8万平方米，增长12.4%；商品房销售额111522万元，增长42.9%，其中商品 住宅销售额为88942万元，增长42.8%。住宅销售单价为2887元/平方米。 在商品房销售中，现房销售面积5.7万平方米，同比下降48.4%，销售额24468万元，同 比下降8.6%；期房销售面积27.9万平方米，增长47.8%，销售额87054万元，增长69.9%。 2010年土地情况 一季度，全市房地产开发企业完成土地开发面积5.5万平方米，比去年同期增加0.3万平 方米，同比增长5.8%；完成土地购置面积14万平方米，比去年同期增加1.3万平方米，增长 10.2%。
安徽省六安市房地产市场分析
一、城市解读
城市区位及交通
六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗 称“皖西”。六安依山襟淮，承东接西，区 位优越。东与省会合肥市相连（仅70公里 ）， 南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻， 北接淮南市、阜阳市。 贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是 大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经 济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽 省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部 沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。 对外交通：宁西铁路、合九铁路、沪汉 蓉高速铁路，穿越全境，沪陕、合淮阜、沪 蓉、济广、合安高速及3条国道贯穿全境， 距合肥新桥国际机场仅30分钟车程，位于合 肥半小时经济圈、南京和武汉2小时经济圈、 上海3小时经济圈内，被交通部确定为国家 陆路交通枢纽城市，六安承东启西的区位优 势日益显现。
城市规模 近期（2008-2015年）：至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70 平方公里； 中期（2015-2020年）：至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82平方公里； 远期（2020-2030年）：至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为120平方公里。
城市发展方向
2009年地区生产总值（GDP） 单位：亿元
城市建设
行政划分：现辖金安、裕安两区和寿县、 霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六 安经济技术开发区和叶集改革发展试验区； 总面积：17976平方公里； 户籍人口：705.89万人 （2009年） 常住人口：605万人 （2009年） 城镇化率：36.9% （2009年末） 中心城市建成区面积：近55.3平方公里 中心城市建成区人口：近60万人 金安区：面积1657平方公里，户籍人口 84.8万人 裕安区：面积1926平方公里，人口100万 人
二、城市房地产简况
1、总体楼市概况
从左图表来看，六安市目 前施工面积越来越多，但项目 竣工面积占施工面积比例却逐 渐下降，从另一方面说明，六 安市整体房地产项目施工进度 比较缓慢，开发商资金链相对 并不十分充裕。
从左图表来看，随着城市 化进程的加快，六安市房地产 市场建设比较繁荣，市场销售 较好； 从2005年、2008年这两年 来看，国家宏观调控对六安市 的楼市销售情况基本上在2成左 右，相对并不是十分大。 2007年、2009年这两年商 品房销售量都达到了170万㎡。
为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城 市居住片区。
④城北区：北部跨越淠河总干渠以技术建设 工业组团，依托城北高速公路的交通优势， 工业主要以层次相对较高二类的产业为主发 展综合产业区，并在东侧预留发展用地，辅 以一定沿河商业、居住用地，形成城市北部 新区。
城市发展方向：“向东主动推进，向北积极延 伸，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建未 来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发 展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空 间结构上保障城市布局的合理性，为城市发展 提供充足的空间。
金安区、裕安区及开发区等三区销售情况
从右图所示，目前六安市 商品房成交主要集中在金安区、 裕安区及开发区三个区域，而 这三个区域中又以裕安区商品 房为主要供应大户，基本上占 到3个区总成交量体的一半以上， 而金安区基本上在30%-40%之间， 开发区最少； 但随着开发区建设的逐渐 成熟与完善，目前开发区的成 交量体由2007年仅有的2%的成 交量提高到2009年的15%，在 2010年前四月中，比例已达到 22%。而从套数销售来看，从 2007年套数销售仅为158套，到 了2009年已达到1862套，而2010 年前四个月销售套数已接近1000 套，为953套。
四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区 ①城中区：以现有城市中心为基础进行进一 步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教 育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行 政中心、火车站场附近的交通集散中心及商 贸区，加上城市河中岛——月亮岛等，组成 城市中心区。 ②城东区：以六安经济开发区为主体，包含 金安区经济开发区，形成的以工业为主要发 展目标，同时配套商业、居住功能的城市综 合片区。 ③淠河西区：位于城市老淠河以西，以居住
2010年销售排行榜 4月及5月上半月
4月，销售面积前十为两个 项目成交单价超过4000元/㎡， 其中星汇苑三期 观邸项目，成 交单价为4120.72元/㎡； 而 进入5月上半月，就有5个项目成 交单价超过4000元/㎡，分别为 锦绣华府、阳光水岸、滨河城香 樟公寓、和顺名都城、浙东商贸 城*魁星阁花园A区。
城市规划
根据2009年4月，在六安市建设委 员会公布的“《六安市城市总体规划 （2008-2030）》（草案）简要说明” 来看，六安市将打造成大别山北麓中 心城市，安徽省省会经济圈副中心城 市，区域交通枢纽，安徽省加工制造 业的重要基地之一，具有滨水园林特 色的现代化城市。 中心城区范围：北至合武高速， 南至宁西铁路，东到三元河，西到商 景高速。包括现状城区10个街道办事 处和1个乡范围、以及与之相接的三十 铺镇、新安镇、城南镇的部分用地， 总面积约120平方公里。
5、商品房销售面积排行
从左图两个图表来看，2009 年销售面积排行前十的项目共计 销售56.7万㎡，而2009年整个六 安市共计销售170万㎡，占到了 1/3；并且十个项目8个位于裕安 区，2个在金安区。 而进入2010年，在5个月不 到的时间内，排行前十的项目销 售了29.8万方，比于2009年排行 前十项目总和销售面积的1/2还 多；并且开发区占了两个项目。 总体而言，2010年前几个月 还是延续了2009年的火爆楼市， 基本上是量价齐升；并且2010年 裕安区锦绣华府项目成交价超过 4000元/㎡大关。
金安区、裕安区及开发区等三区销售情况
从右图所示，2015年5月份， 六安城区(包括金安、裕安区)共 有20块商住用土地挂牌出让，商 服用地1块。成交结果上，本月 城区无商住用地成交。
金安区、裕安区及开发区等三区月成交套数走势图
金安区、裕安区及开发区等三区月销售价格走势图
从上图所示，六安市三区价格处于平稳上涨的状态，2008年1月裕安区价格为2652.70元/㎡，金 安区价格为2570.98元/㎡，开发区为2345.52元/㎡；2010年5月（半个月）裕安区价格为4015.62元/㎡， 金安区价格为3950.95元/㎡，开发区为3219.93元/㎡。 进入2010年，六安市三区成交价格突破3000元/平方米大关，而其中裕安区及金安区突破3500元 /平方米，并且裕安区5月的上半月价格首次突破4000元/平方米大关。
ห้องสมุดไป่ตู้
备注：5月份数据截止5月16日
3、2010年二手房销售总体走势
4月份为近期楼市调控最严厉 的一个月，但从左边两图显示来看， 4月份住宅的销售套数及成交价格 远高于2010年1月、2月、3月这3个 月。 4月，二手房住宅成交套数突 破200套，而销售价格突破3000元/ 平方米大关。
4、2010年第一季度情况