美国养老产业模式
美国养老模式的历史经验及对我国的启示
美国养老模式的历史经验及对我国的启示养老问题是每一个国家必须面对的现实问题。
作为一个典型的市场经济国家，美国的养老模式总体上比较成熟。
从整个国家的养老模式来看，与其他国家相比，市场的参与和作用要大得多，“政府主导，市场运作”是基本模式，其基本的制度设计、组织和管理方式对于市场经济体制不健全，社会养老模式面临巨大挑战的中国来说，有很多值得借鉴的地方。
一美国人靠什么养老和如何养老（一）美国人靠什么养老辛辛苦苦工作30年，每一个人都期盼能够老有所养，在退休后过上一个幸福的晚年生活。
随着生活水平的提高，老年人养老的成本也大大提高，理财专家认为一个人退休后收入要达到退休前收入的80%才能保障生活水平不下降。
在中国许多人退休后是单纯依赖退休金生活，而退休金一般占退休前收入的60%，高收入者的退休金可能只占退休前收入的1/3。
通常，美国公务员工作20～40年退休，退休后其退休金依据工作年限可相当于在职收入的45%～70%，但一般规定不能超过在职收入的80%。
退休金并不是美国人养老的唯一经济来源，1975年美国65岁以上退休人员每年平均领取的退休金只占其退休后收入的18.8%，2008年上升到22.9%，但还不到退休前收入的1/4。
根据美国国会有关美国65岁以上人员收入状况报告，美国老年人晚年生活的收入主要是来自四大方面，即社会安全金、金融房地产等财产性收益、退休金、工作收入。
2008年，在65岁以上人群中，平均算起来他们的收入有39%来自社会安全金（Social Security），19.5%来自退休金（Pensions），12.8%来自金融房地产等财产性收益（Asset Income），26%来自延后退休继续工作的收入（Earnings），2.1%来自其他收入（Other Income），0.6%来自公共资助（Public Assistance）（见附图-1）。
附图-1 65岁以上人群主要养老资金来源（2008年）从图和统计数据可以清楚地看到，美国人养老主要依赖三大退休体系，一是政府主导的社会保障体系，即领取社安金。
16827216_美国养老产业的“三驾马车”
卢宝宜 上海报道曾获奥斯卡最佳影片提名的《本杰明•巴顿奇事》，讲了一个岁月的故事。
男主角生来就像个老人，被父亲当成怪物遗弃在养老院中。
值得庆幸的是，在环境优美的养老院里，在众多退休的精英人士陪伴下，本杰明越活越年轻，同时迅速积累了丰富的学识与上流社会的社交规则。
所谓艺术来源于生活，影片侧面反映出美国养老产业的成熟。
对于中国人而言，大多数人喜欢居家养老；而对于美国的长者来说，选择到合适的养老院安度晚年，与同阶层同年龄的人共同度过，不妨是更好的选择。
美国的养老产业自20世纪30年代开始发展，于60年代初显模型，目前已形成了一个产业生态相对完善、融资渠道宽广、运营模式多样化的成熟体系。
然而，在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。
专业化程度越高，往往市场细分得越清晰。
整个养老产业链多为“险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管”的模式，分别对应房地产投资商（REITs）、房地产开发商、养老住宅运营商这三大角色。
三驾马车齐拉动：Welltower第二次世界大战后的“婴儿潮”波峰正在为欧美带来前所未有的养老需求。
1946-1964年间,美国共有7590万名婴儿出生。
而这群人在即将到来的2011-2029年间会相继年满65岁,占据美国总人口的20%有余。
预计在2025年,美国65岁以上人口将达到8800万,几乎是当前老龄人口的两倍，甚至将超过18岁以下群体。
据美国某专业养老投资运营管理机构负责人威廉称，现时美国约有23400个投资级别的长者公寓及护理物业，包含超300万套公寓。
其中，美国养老产业的“三驾马车”美国养老产业链多为“险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管”的模式，分别对应房地产投资商（REITs）、房地产开发商、养老住宅运营商这三大角色。
Welltower资产包采用的是净出租模式，信泰资本只是资本的提供者。
寻找成熟的养老地产资产包是信泰前期试水风险比较小的一种投资方式。
国外的养老模式和经典案例
国外的养老模式和经典案例随着全球人口老龄化的加速，各国都面临着如何提供良好的养老服务的问题。
不同国家和地区的养老模式各有特色，下面将介绍一些国外的养老模式和经典案例。
1.瑞士的养老模式瑞士的养老模式以“自助养老”为主，政府和社会机构提供相应的养老服务，但个体养老责任主要在个人和家庭。
瑞士实行了全民养老金制度，每个居民都必须缴纳养老金，退休后可以领取国家提供的养老金。
此外，瑞士政府还鼓励居民进行个人储蓄和购买商业养老保险，以确保退休后的财务安全。
瑞士还注重提供养老服务设施，如老年人康复中心、护理院等。
2.美国的养老模式美国的养老模式主要依赖个人和雇主提供的养老金和社会福利保障制度。
美国储蓄托管IRA（Individual Retirement Account）是一项养老储蓄计划，个人可以在退休前将部分薪资存入该账户中进行投资，以此来为退休年金积攒资金。
另外，美国还有401(k)退休计划，是一种由雇主提供的退休金计划，雇员通过薪资抵扣进行储蓄，雇主也会提供一定的公司匹配款。
对于需要长期照护的老年人，美国还建立了各种养老服务机构和社区，提供护理、餐饮和社交活动等服务。
3.日本的养老模式日本的养老模式以家庭为基础，家庭成员主要负责照料老年人。
日本政府为老年人提供基本养老金，但金额较低。
对于需要特殊照护的老年人，日本政府实行了长期照护保险制度，提供医疗、护理和康复等服务。
此外，日本还提供了各种养老院和长者活动中心，为老年人提供社交和娱乐活动。
另外，日本还积极推行科技养老，例如智能家居和机器人照料，以提高养老服务的效率和品质。
4.挪威的养老模式挪威的养老模式注重养老福利和社交活动。
挪威政府提供较高水平的养老金，确保老年人的经济安全。
挪威在全国范围内建立了许多老年人康复中心和护理院等设施，为需要护理的老年人提供专业的照护服务。
此外，挪威鼓励老年人参与社区活动和志愿者工作，提高老年人的社交参与度。
经典案例：荷兰的“自决死亡”荷兰是少数几个允许安乐死的国家之一、根据荷兰的《终生终止法案》，只要符合一定的条件，荷兰居民可以选择安乐死。
美国养老社区模式总结
1 美国养老社区（Senior Housing）的主要形式和区别（分类）1.1在宅养老（Home Care）居家养老是人们养老的主要方式。
根据老人健康程度和需求的不同，美国及其它发达国家采取了为其提供不同的社会服务的方式：对健康老人，提供交通和伴陪、老年食堂、法律服务，帮助寻找和提供就业机会等；对居家的体弱老人和高高龄老人，提供家务、家庭保健、送饭上门、定期探望、电话确认、紧急响应系统等服务；对有些特殊情况的老人，提供保护及咨询服务、进行日托中心照料等。
这些社会服务为老人安全和健康地独立在家居住提供了尽可能满足需求的帮助和相应的保证1.2活跃老人社区(Active Adult Community)活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。
这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。
通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。
社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。
相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
1.3独立生活社区(Independent Living Community)如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。
这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。
住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。
一般个人付款是这种生活方式的来源，但也可获得政府的一些支持。
老年公寓：一所老年公寓具有多个单元房，公寓的开发是为了出租而不是销售。
公寓仅租赁单元给55岁以上的老年人。
很多老人喜欢住这里，因为一般环境较安静，没有孩子和年轻人的吵闹，而且很多老人喜欢结交新的老年朋友。
绝大多数老年公寓不提供就餐、交通、不组织社会活动。
老年聚集住宅：老年聚集住宅，也称聚集住宅，聚集生活，退休社区，退休之家。
美国养老产业模式
美国养老产业模式美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会，截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人，占比为13.96%。
相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程，美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。
美国婴儿潮时代（1947年以后）出生的人口如今将迈入老年人行业，将在一定程度上加速日本老龄化进程。
美国人口局预测，美国老龄化率（65岁及以上人口）将在2030年达到19%。
三支柱体系保障美国养老保障制度美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立，随着《社会保险法》的不断修正和完善，美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。
国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险，是美国建立最早的社会保障制度，也是覆盖被保险人数最多的险种，被覆盖人数大约占全美职工的 95%。
目前参保者1.5 亿，约有4600 万人受益。
它是由美国社会保障管理局管理与运作的。
职工退休后，按以基本保额为基础计算领取养老金。
美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目，其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。
政府及雇主养老金计划。
此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。
公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。
私人养老金计划包括收益确定型计划（DB计划）、缴费确定型计划（DC计划）以及二者的混合计划。
其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等，这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户，向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税，同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金，这部分资金可以投资于各种金融手段，包括股票和证券等。
职工到了退休年龄时，所得的养老金就是这个账户中的余额。
个人储蓄养老金计划。
人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。
该计划是完全由个人自愿参加的，主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。
美国养老服务市场分析及经验借鉴
美国养老服务市场分析及经验借鉴2014年10月目录第一章美国老龄社会的现状与养老制度.................................................................................... - 1 -第一节美国老龄化进程 . (1)第二节美国老年人养老观念 (3)第三节美国老年人养老保险制度 (5)一、美国退休养老金——“三支柱体系”.................................................................................. - 5 -二、美国医疗保障体系.............................................................................................................. - 7 -第四节美国老年人的收入与支出 (9)一、美国老年人的收入情况...................................................................................................... - 9 -二、美国老年人的支出情况.................................................................................................... - 11 -第五节美国老年人的健康情况 .. (12)第二章美国养老护理行业的规模与细分领域 .......................................................................... - 14 -第一节居家养老(HOME CARE) . (16)一、生活照料型居家养老........................................................................................................ - 17 -二、医疗保健型居家养老........................................................................................................ - 20 -第二节机构养老（养老地产,SENIOR HOUSING） (25)一、美国养老地产投资商........................................................................................................ - 27 -二、养老社区运营商................................................................................................................ - 31 -第三节专业护理机构（S KILLED N URSING F ACILITIES） (39)第三章美国养老发展对中国的经验借鉴.................................................................................. - 44 -图表目录图表1：美国老龄人口（单位:百万人） (3)图表2：美国各年龄段人口占比（%） (3)图表3：美国养老模式分析 (4)图表4：美国65岁以上女士居住情况 (4)图表5：美国65岁以上男士居住情况 (5)图表6：2013年美国联邦社会保障税（P AYROLL T AX 税率表） (6)图表7：1974-2012年美国退休资产情况（各类资产所占比例，%） (7)图表8：2010年美国加入医疗保险A计划的老人在住院期间如何分摊住院和医疗费 (8)图表9：美国医疗保障、医疗补助介绍 (9)图表10：美国老年人收入来源（%） (11)图表11：美国老年人支出流向（%） (12)图表12：2009-2010美国老年人患各种慢性病的比例（%） (12)图表13：美国老人基本生活能力概况（%） (13)图表14：2005-2015美国养老护理市场规模以及各细分领域占比（单位：百万美元） (15)图表15：美国几种不同养老方式的比较 (16)图表16：几种养老方式费用一览（美元/年） (17)图表17：日常居家养老模式一览 (18)图表18：美国前几大的居家养老连锁公司(截止到2009年12月) (18)图表19：美国最赚钱的5种连锁加盟店的初始投资与每年净利润情况（单位：美元） (19)图表20：美国医疗保健型居家养老服务公司龙头一览 (21)图表21：A PRIA H EALTHCARE G ROUP，公司业务简介 (22)图表22：A PRIA H EALTHCARE G ROUP 公司业务图示 (22)图表23：2012年公司各项业务收入占比 (23)图表24：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (23)图表25：G ENTIVA H EALTH S ERVICE 业务介绍 (24)图表26：2012年G ENTIVA 各项业务收入占比 (24)图表27：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (25)图表28：养老机构服务模式一览 (25)图表29：不同类型养老社区的模块拆分 (26)图表30：美国前十大养老机构的拥有者 (27)图表31：美国REIT S 型投资人的比较汇总 (30)图表32：美国养老地产金融生态中风险收益的分解与匹配 (31)图表33：养老社区提供的服务 (32)图表34：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 位于佛罗里达坦帕的旗舰养老社区H ORIZON B AY –H YDE P ARK ..-34-图表35:养老老人在BROOKDALE SENIOR LIVING 的社区中运动 (35)图表36：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 各项收入占比 (36)图表37：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 支付来源占比 (37)图表38：E MERITUS 在巴尔的摩的协助生活养老社区 (38)图表39：E MERITUS 为老人提供康复护理课程 (38)图表40：专业养老机构服务模式一览 (40)图表41：各类专业护理机构接待病人的病情情况 (40)图表42：K INDRED H EALTHCARE 各项收入占比 (41)图表43：K INDRED H EALTHCARE 支付来源占比 (42)图表44：各个业务单元毛利率水平(O PERATING M ARGINS) (43)第一章美国老龄社会的现状与养老制度中国的养老产业刚刚起步，而美国早在1975 年就已开始。
美国、日本、英国养老模式深度解析
美国、日本、英国养老模式深度解析我国的健康养老产业经过十多年的社会化发展，经历了各种发展模式的尝试，到底哪一种模式更适合中国式康养？我们通过研究美国、日本、英国在人口老龄化快速发展时期的发展模式，期望对中国的养老企业提供更多参考和启发。
美国模式1. 发展历程美国的养老发端于18世纪后期的教会医院—凯斯利养老社区(KearsleyRetirement Community)，其功能由收容穷人和体弱的寡妇逐步发展成为一个独立的非营利高级护理社区，为低收入老人提供持续照顾。
养老的功能更多落在以社区为单位的社区服务中，且以慈善为主。
随着二战后美国经济的蓬勃发展和老龄化社会（65岁老年人口超过7%）的到来，1954年位于亚利桑那州的杨格镇（YoungTown）成为首个有年龄限制的养老社区。
此后，各州陆续出现许多营利性养老机构。
1974年政府公布《雇员退休收入保障法案》开始致力于推动私人养老计划的发展。
1978年《国家税收法》新增第401条k项条款，逐步将养老金的运作推向了市场化。
在一系列法规和政策引领和鼓励下，私人资本开始大规模进入养老产业，大力推动了养老产业化进程。
这一时期，养老公寓和社区（以护理型为主）开发量以每年2%的速度增长，入住老年公寓老年人比例逐年增加3%以上，这成为美国养老产业发展较为活跃的一段时期。
1981年401（k）计划正式实施，提高了老年人群的支付能力，社会力量代替政府力量在养老产业中发挥主导作用。
美国借此形成了独特的养老产业市场化道路，并奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家（依赖和运用市场手段解决福利问题的国家）的地位。
在此阶段，每年美国养老社区增加约26%，入住养老公寓的老年人比例超过老年人口5%。
从养老服务细分市场来看，护理型社区由于政府补贴力度大，企业过度参与，导致该类产品市场趋于饱和，反而是非护理老年社区投资回报率更高，成为此阶段养老市场的蓝海。
进入21世纪，随着老年人口持续增加和人均GDP稳步上升，市场日渐成熟，企业间竞争开始加剧，催生品牌化连锁化机构出现，同时出现以养老服务为主营业务的上市公司。
国内外养老服务产业发展模式的比较研究
国内外养老服务产业发展模式的比较研究随着全球人口老龄化趋势日益明显，养老服务产业成为引领经济发展的重要领域。
目前，国内外的养老服务产业经历了各自的发展历程，并形成了不同的发展模式。
本文旨在比较分析国内外养老服务产业的发展模式，以期为我国养老服务业的未来发展提供一定的借鉴和启示。
一、国内养老服务产业发展模式1.传统家庭养老模式在中国传统社会中，家庭养老是主流模式，子女对父母的照料和养老责任是一种重要的社会关系。
然而，随着家庭结构的变化、人口老龄化的加剧以及家庭经济压力的增加，传统家庭养老模式正在逐渐被挑战。
2.养老院模式养老院模式是国内养老服务产业发展的一种重要模式，随着经济的发展和人们生活水平的提高，越来越多的老年人选择在养老院度过晚年。
养老院提供的全方位的养老服务，包括住宿、饮食、医疗、康复等，满足了老年人的基本生活需求。
3.社区养老模式社区养老是未来养老服务的主要发展方向之一。
社区养老模式的核心理念是“居家养老、社区养老、医养结合”，通过建设老年人友好型社区，提供便利的服务设施和社交活动，帮助老年人实现自主、幸福的晚年生活。
二、国外养老服务产业发展模式1.欧洲的养老金制度欧洲国家在养老服务方面的发展比较成熟，其中养老金制度是其核心。
欧洲国家普遍实行了积累型的养老金制度，各个居民通过缴纳社会保险费来支付养老金，建立了较为完善的养老金体系，为老年人提供了可靠的养老保障。
2.美国的社区养老模式美国的养老服务模式十分多样化，其中以社区养老模式最为突出。
美国的养老社区提供各种类型的住宅，从独立的住房到提供全方位服务的综合养老院，满足了老年人不同的需求。
养老社区通常提供独立生活的老年人，并提供一系列的便利设施和社交活动。
3.日本的老年照顾模式日本养老服务产业的特点是注重老年人的个性化需求和高质量的服务。
日本的养老服务机构提供了各种形式的照顾，包括居家养老、日间照料、就地养老等。
同时，日本政府也大力支持老年人的照顾服务，为养老服务产业的发展提供了良好的政策环境和经济支持。
国外养老模式及案例研究
国外养老模式及案例研究随着全球人口老龄化加剧和养老需求日益增长，国外养老模式备受关注。
不同国家和地区根据其文化背景、社会经济发展水平和政府政策等因素，采用了不同的养老模式。
下面将对几个典型的国外养老模式及其案例进行研究。
一、瑞典养老模式瑞典是全球养老服务口碑最好的国家之一，其养老模式以福利制度为基础，追求全民普惠的目标。
瑞典养老模式的特点包括政府为老年人提供免费医疗和保健服务、高质量的长期护理以及广泛的社区支持服务。
这些服务由政府资助并通过公立和私营机构提供。
瑞典的养老服务以社区为基础，注重老年人的活动、互助和社交。
例如，瑞典有许多老年社区中心，提供各类社交活动、娱乐和学习机会。
瑞典还推出了“老年人高龄住房”项目，为65岁及以上的老年人提供舒适安全的住房，以满足他们的特殊需求。
二、美国养老模式美国养老模式主要以市场为导向，强调个人自主选择和自费养老。
美国老年人主要依靠社会保障体系提供基本养老金，但养老问题主要由个人和家庭承担。
因此，美国养老模式注重私人养老金储备、商业保险和私立养老设施。
美国的养老服务市场非常成熟，私立养老院、老人社区和护理机构广泛存在。
与此同时，美国也鼓励老年人通过社会组织、志愿服务和社区活动来提升生活质量和融入社会。
例如，许多城市设有老年活动中心，提供健身、艺术、手工等活动，以满足老年人的需求。
三、日本养老模式日本是全球最快速老龄化的国家之一，其养老模式注重社区养老和亲属照料。
日本政府通过税收减免、金融支持和社会福利保障等方式鼓励家庭照料和社区支持。
日本的长期护理保险制度为老年人提供了广泛的护理服务，政府通过设立护理中心、社区护理站和老年社区中心等机构，帮助老年人居家生活。
此外，日本还推广了“共同居住”和“老年共修”的概念，即老年人在互相照顾和支持的社群中共同生活和学习。
综上所述，国外养老模式多样化，各有特点。
瑞典的全民福利制度为老年人提供了广泛的福利和服务；美国的市场导向模式注重个人自主选择和商业养老服务；日本强调社区养老和家庭照料。
美国养老产业剖析
美国养老产业剖析曾经听到过一句话：“美国是孩子的天堂，中年人的战场，老年人的地狱。
“大多数孩子满18岁之后，会从父母家中搬出来，自力更生，父母也不需要他们的照顾，也有一些孩子工作了供不起房子暂时和父母同住，但也不意味着他们最后会赡养老人，这就造成美国养小不养老的说法。
美国是发达国家中生育率最高和人口增长最快的国家之一，早在20世纪40年代，美国就开始进入了人口老龄化社会。
根据美国人口统计局(Census Gov)的最新数据显示，美国到2015年65岁以上的老年人口约占人口总数的14.9%，从2014年增长了160万。
预计到2060年美国65岁以上老年人口将达到982万人，占全美总人数的1/4，85岁及以上人口将有197万。
其实美国养小不养老的现象并非子女不孝，很多老年人是自己独立居住，子女要照顾老人还真有现实的困难，特别是那些与父母居住地隔着几百英里的子女，很难放弃工作而搬到父母居住地来照顾老人。
美国老人爱独居，具有这种思想的美国人，白人占72%，非裔占68%，西裔占60%，亚裔最少占49%。
那么美国人都是怎么养老的？美国的养老体制到底是他们倾家荡产的“地狱”？还是保障他们老有所养，衣食无忧的“天堂”？美国人养老的主要形式一.居家养老护理(Home Care)所谓居家养老，是将居家与社会服务相结合的养老方式。
具体又分为：1.会员制多元化服务模式老年居民们缴纳一定的会员年费，就可以享受志愿者提供的交通搬运、购物、家政、房屋维护等服务。
2.NORCs(Naturally Occurring Retirement Communities)社区支持的多元化服务模式这就是常见的退休社区,大多数老年人聚集,自然形成的社区，囊括家政、健康保健护理、医疗服务提供商，政府机构与慈善组织等，倡导老年人建立社区、独立生活、健康养老。
3.Co-housing合作居住模式类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
美国成熟的五种养老模式
美国成熟的居家养老管理模式有5种，第一种为会员制多元化服务机构，以Beacon Hill Village 为代表。
这种服务机构采用会员制，有一个庞大和多元化的服务提供网络，会员能获得一系列的服务。
Beacon Hill Village 提供的服务涵盖了家政服务、餐饮服务、交通服务和医疗服务，另外还会定期发起一系列的项目丰富老年人的生活。
第二种管理模式是以社区为主的多元化服务机构，如NORC Program。
NORC是自然形成的退休社区，这一类社区并不是专门为老年人设计的机构养老社区，是在社区发展过程中因老人的比重逐渐增大而形成的。
NORC Program 项目萌芽于20年前，如今已覆盖全美大约300个自然形成的老龄化社区。
该项目通过互联网、电话等方式联络，及时了解老人的需求，提供周到的服务。
其营运费用主要来自政府、社会机构和私人的资助，成员缴纳较少。
第三种管理模式是针对住房结构调整的服务项目，如Home Modification Program 。
该项目注重户型的适应性，专家来到有居家养老意愿的老人家中，检测老人的房屋设计，推荐适合老人居住的改造方案，包括撤除可能会绊倒老人的地毯、去除浴缸、设置无障碍浴室、加高马桶、为浴室安装扶栏和抓栏、无障碍厨房设置等等。
第四种是针对医疗护理的服务项目，如The Program of inclusive Care for the Elderly (PACE)。
主要是满足老年人的长期护理需求，提供的服务包括基本医疗护理和专项护理。
最后一种是老年人日托中心。
该模式采取缴费入托、政府补贴的方式运作。
日托中心每天会派[最新消息价格户型点评]人到居民家中接老人，傍晚再将老人送回去，这极大地降低了亲人照顾老人的负担。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务美国太阳城和CCRC 持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。
太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC 持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。
可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的"太阳城"目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。
其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点养老产业是随着人口老龄化趋势而迅速兴起的一个新兴产业领域。
在日本、美国和欧洲等国家，养老产业的经营模式和特点各有不同。
在日本，养老产业经营的主要模式是“多元化经营”。
由于日本人口老龄化程度较高，养老产业的市场需求较为庞大，因此，日本的养老产业涉及范围广泛，包括医疗护理、居家养老、养老院等多种形式。
同时，日本政府也提供了一系列的政策支持，鼓励企业进入养老产业。
在运营模式上，日本的养老产业注重服务的个性化和差异化，以满足不同老年人的需求。
此外，日本的养老产业还注重科技创新，将智能化、信息化等技术引入养老服务中，提高服务质量和效率。
在美国，养老产业的经营模式相对更加市场化。
美国的养老产业主要由私人企业经营，各类公司提供养老院、老年社区、医疗护理等不同形式的服务。
与日本不同的是，美国养老产业的服务模式更加多元和个性化，注重给老年人提供自主选择和个人定制的服务，鼓励老年人保持独立、活跃的生活方式。
同时，美国的养老产业也注重品牌营销和市场竞争，追求高质量的服务和良好的口碑。
在欧洲，养老产业的特点是政府与市场的合作和公共服务导向。
欧洲的养老产业普遍由公共部门和私人企业共同经营，政府在养老服务的提供和监管方面发挥着重要作用。
欧洲的养老产业注重公共福利和社会保障，政府提供较为完善的养老保障制度和公共服务设施，以弥补私人市场的不足。
与日本和美国相比，欧洲的养老产业更加重视社会关怀、人文关怀和社交互动，注重老年人的生活质量和社会参与。
总体而言，日本、美国和欧洲的养老产业经营模式和特点存在着差异。
日本注重服务的多元化、差异化和科技创新；美国注重市场化、个性化和品牌竞争；欧洲注重政府与市场的合作和公共服务导向。
这些不同特点反映了不同国家对待老年人福利和服务的理念和价值观的差异。
养老产业的发展需要充分考虑老年人不同的需求和文化背景，寻求适合本地市场和社会环境的经营模式和策略。
美国养老 五大模式
美国老年住宅市场行业自从2008年经济衰退以来正在慢慢复苏。
尽管美国人口不断老化，但要看到这个市场的全面复苏还需要一些时间。
但是相对于其他住宅和商业市场，现有的退休社区的入住率却一直保持在较高的水准，只是新产品的推出受到了限制。
由美国老年住宅协会(ASHA)提供的当前各类社区2010年的入住率显示，自理型为87.9%，自理型与协助型达到91%，协助型为90.6%。
患老年痴呆症的护理协助型稍微高一些，为90.8%，持续照料退休社区(CCCRs)则为89.9％。
这些数据表明提供全方位护理的社区保持较高的出租率。
目前的趋势表明，老年人选择住房的基础取决于需求而非生活方式。
这种趋势可能继续受未来股市和房地产市场的左右。
提供老年人护理的退休社区或设施建立在会员费模式或市场利率租赁模式的基础上。
90%持续护理的退休社区，包括营利和非营利团体，都采用会员费模式。
自理型社区，无论是协助型、独立的协助型，还是患老年痴呆症的护理协助型，通常归入市场利率租赁模式中。
会员模式有三种不同的合同类型：A型全面护理合同、B型修改合同和C型收费服务合同。
在A型合同中，居民提前支付月租费以获得一个有着额外服务和设施的独立居住单元的终身入住权。
那些在本合同下需要协助或护士护理的可转移到相应的护理水准，并继续支付与自理型相关的费用。
月租费是三个合同类型都要缴纳的提供给居民基本服务、膳食津贴和家政服务。
B型修改合同要求居民支付一笔起初的搬入费以及和A型合同一样的月租费，除了月租费要被修改以反映具体所需护理的相应变动外。
写进合同的是分配给这些修改后的费用在它们增加之前的时间范围，以反映长期的覆盖面。
C型服务合同的费用也包括一个预先支付的会员费、基本服务月租费及建立在当前市场价格上的协助及专业护理的每日津贴。
该合同给予他们优先准入使用护理设施权利，但他们要为服务付费。
目前，61%持续护理退休社区倾向于使用C型收费的服务合同。
此外，持续照料退休社区使用此合同的往往是较新的社区。
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美国养老产业模式美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会，截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人，占比为13.96%。
相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程，美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。
美国婴儿潮时代（1947年以后）出生的人口如今将迈入老年人行业，将在一定程度上加速日本老龄化进程。
美国人口局预测，美国老龄化率（65岁及以上人口）将在2030年达到19%。
三支柱体系保障美国养老保障制度美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立，随着《社会保险法》的不断修正和完善，美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。
国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险，是美国建立最早的社会保障制度，也是覆盖被保险人数最多的险种，被覆盖人数大约占全美职工的 95%。
目前参保者1.5 亿，约有4600 万人受益。
它是由美国社会保障管理局管理与运作的。
职工退休后，按以基本保额为基础计算领取养老金。
美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目，其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。
政府及雇主养老金计划。
此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。
公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。
私人养老金计划包括收益确定型计划（DB计划）、缴费确定型计划（DC计划）以及二者的混合计划。
其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等，这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户，向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税，同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金，这部分资金可以投资于各种金融手段，包括股票和证券等。
职工到了退休年龄时，所得的养老金就是这个账户中的余额。
个人储蓄养老金计划。
人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。
该计划是完全由个人自愿参加的，主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。
个人退休账户（IRA）是具有代表性的个人储蓄养老金计划。
个人退休账户面向所有具有纳税收入的公民，参加者每年将一部分资金存进该账户。
这是一个个人自愿参加的投资性账户，账户里面的资金用于投资升值。
个人退休账户相对于普通投资账户来说，具有减税、免税还有盈利延税等优惠。
如今，个人退休账户已经成为美国规模最大的养老金计划，资金规模已经超过了 401K计划。
美国养老保障制度特点。
强调养老保障由政府、企业和个人共担责任。
个人储蓄养老金比例逐步扩大，反映出养老力量从政府逐步到社会、个人力量转变的趋势。
具有代表性的个人退休账户（IRA）近30年来迅猛发展，成为美国养老金资产持续增长的主要来源，规模已超过以401K位代表的DC计划。
美国三支柱体系的养老保障制度层次分明、主辅得当，市场化程度高，给老年人提供了充足的养老金来获得养老服务。
这为美国养老产业的发展提供源源不竭的动力。
养老社区+专业护理美国养老模式美国养老模式包括居家养老、养老社区、专业护理机构三种。
而在这三个领域中，均有运作成熟的养老服务公司。
美国独立自主的家庭观念使得美国的养老模式和日本有所不同。
相较于前述国家居家养老为主的模式，美国的养老社区、专业护理机构也存在着巨大的市场空间。
美国老年人可以根据自身养老金情况和需求选择适合自己的养老模式。
居家养老。
美国老年人选择居家养老的一个重要原因是节省费用，居家养老相较于养老社区，专业护理机构等免去了房租成本。
居家养老又可分为生活型居家养老和医疗保健型居家养老。
相应提供居家养老服务的公司可分为生活型居家养老公司和医疗保健型居家养老公司。
二者提供养老服务的内容侧重点不同，前者主要提供日常生活照料服务，而后者则侧重提供康复护理。
Home Instead Senior Care：代表性生活型居家养老公司Home Instead 1994年成立，现已发展成为规模最大的生活型居家养老服务公司。
公司致力于提供居家养老全套解决方案，提供从老年陪护到临终关怀全方位的居家养老服务，同时也能满足个人独特的需求和偏好提供养老服务。
Home Instead采用加盟连锁、特许经营的模式。
目前HomeInstead共有640家加盟商，加盟商初始投资在10万-11.5万美元左右，这包括初始一次性加盟费、租金、运营成本等。
加盟商净利润率平均水平在12%-15%左右，新加盟商第一年平均收入约24.8万美元。
Apria healthcare group：医疗保健型居家养老领先企业Apria healthcare group是美国医疗保健型居家养老龙头公司。
公司拥有约2300人的医护团队，包括750名呼吸疾病护理医师、700名护士、775名药剂师以及100名注册营养学专家，每年为240万老年人服务，在全美50个洲有425个分支机构，能够覆盖全美98%人口。
Apriahealthcare group侧重于老年人家庭医疗辅助护理。
公司业务包括家庭输液、管道助食、睡眠辅助、呼吸道疾病护理、家庭医疗器械等。
各业务在全美市场均占据领先地位。
公司业绩稳定增长。
2013年前三季度公司实现营收18.12亿美元，同比增长1.69%。
公司主要收入来源于家庭输液、呼吸道疾病护理和睡眠辅助业务。
养老社区。
美国是世界上养老社区发展得最好的国家之一。
美国养老社区主要形式包括活跃老人社区（Active Adult Community）、独立生活社区（IndependentLiving Community）、协助生活机构/社区（AssistedLiving/Community）、失忆护理（Alzheimer’s Care）、专业理疗养老院（Nursing Home/Skilled Nursing Facility）、持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities,CCRC）等。
由活跃老人社区到专业理疗养老院，护理的程度逐步加深、而相应的费用也逐步提高。
养老社区典范模式：太阳城模式、持续护理退休社区模式（CCRC）、REIT模式。
太阳城模式太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，以“太阳城”（Sun CityCenter）命名，并直接带动了美国养老社区的建设。
太阳城这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。
目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。
太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。
太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。
考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。
太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95%，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。
由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。
但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。
在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。
太阳城模式涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，其多年来都是微利经营（毛利率低于20%）。
在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。
持续护理退休社区模式（CCRC）在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（ContinueCare of Retirement Community，简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。
这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。
其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。
根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000-6000美元/月。
特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。
CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。
全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。
CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55-65岁之间，在社区中有独立住所。
社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。
第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。
这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。
为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。
第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。
介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。
CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1：1。
为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。
这类模式的典型公司是BrookdaleSeniorLiving，为是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。
其他运营较为成功的企业有第二大运营商Emeritus senior living，2014年7月，Brookdale宣布与行业Emeritus 合并。