大连西山房地产项目定位分析报告-XX年
【房地产精品资料】大连项目报告1
目录环境篇市场篇大连市环境简介壹、商业环境篇大连简介大连市商业经营环境分析地理位置大连市经济概况气候条件大连市商业特色历史沿革大连市主要商业区分布行政区划批发零售业人口总量贰、地块周边环境特征及商圈之确定文化教育(附图)项目周边环境分析大型公园和风景区项目周边现有道路系统综合服务广场项目周边交通设施及主要联外道路文化古迹客户项目邻近的人口分布收入资讯公共交通项目周边主要居民区和商业区分布大连新区已建十大重点工程叁、商铺物业市场研究大连“十五”期间发展主要目标大连市中心城区商铺市场现状重点任务大连最优质商场物业项目大连中心城区近年优质商场物业的供应量及主要商业资讯环境篇大连市环境简介大连简介地理位置大连市位于辽东半岛南端，其地域范围为北纬38°43′～40°12′、东经120°58′～123°31′。
西隔渤海与华北远邻，东隔黄海与朝鲜半岛相望，南隔渤海海峡与山东半岛对峙，北依东北大陆广阔腹地。
全市土地面积12573.85平方公里，海岸线长1906公里(含海岛岸线)，占辽宁省海岸线总长度的73%。
∙气候条件大连市地处北半球暖温带、亚欧大陆东岸，属大陆性季风气候，兼具某些海洋性气候特色。
年平均气温10℃左右，年极端最高气温35℃左右，年极端最低气温-24℃左右，无霜期180～200天。
年平均降水量550～800毫米，6级或6级以上大风日数沿海每年90～140天，内陆35～50天。
年平均日照时数2500～2800小时，日照率为60％。
∙历史沿革大连地区自秦代起至后燕时期属辽东郡。
唐代属安东都护府积利州。
辽代属东京道辽阳府复州、苏州和穆州。
金代属复州和金州。
元代属金复州万户府。
明初于辽南先后设金州、复州。
清代属盛京奉天府复州、宁海县和岫岩州。
1843年金州设副都统衙门，统管金州、旅顺水师营、复州、盖平(今盖州市)、熊岳八旗军政事务；同年又升宁海县为金州厅，隶属奉天府，掌管金州五社一岛的民事务。
大连西山房地产项目定位分析报告XX年
•西山板块供应土地分析
•供应情况： 西山板块周边 土地面积为 47.07万平， 住宅用地建筑 面积达到61.4 万平米，竞争 激烈。
•价格：西山 板块项目主要 依托西山水库 自然景观和红 旗区域资源， 均价在60007500元/平。
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•4.7/1.7/3.5
•11.7/1.3/9 •4/1.2/3
项目资源分析
属性
区 西拓北进战略受益区 域 资 热点板块 源 优美的区域自然环境
商业缺乏
项 自然景观 目 资 风水 源
体量小,地块碎
山坡地，出行不便
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诠释
西部大通道、地铁 是居住最受市场关注的区域之一 水库和群山环抱 区域没有形成商业配套群 背山望水，山林茂密
背山面水，朝向正，山体环抱 分成两个地块 距离主道200多米的长坡路
畅销户型：
2室2厅1卫，84-92平方米 畅销原因：厨房餐厅合体， 地势比万科高10米左右 滞销户型：3室2厅一卫 滞销原因：102号楼的两侧把 边
客户构成
价格区带
优点
•滞销户型
•102
•规划图
•畅销户型
客户主要来源于大连本地，多数为30-40岁
•滞销户型
高层最低价6250，最高价8500；小高层最低价6918，最高价8300；多层最低 价7400 ，最高价8300；总体最低价6200 ，最高价8500 ；均价7500左右。 比邻西山水库，自然风景优美，能够看到水库景观的房源多；物业是万科，物 业品质有保障
•建面/容积 率
•/占地
•5/1.2/4 •15/1.1/13.5
•2.4/1.8//1.3
•4/1.2/3
•14.6/1.5/9.74
大连东港竞争楼盘分析报告
大连东港竞争楼盘分析报告引言大连市作为中国重要的沿海城市之一，在房地产行业一直备受关注。
其中，位于大连市的东港区由于其发展潜力和地理位置的优势，成为了众多房地产开发商争相投资的热门地区。
本文将对大连东港区的竞争楼盘进行分析，为开发商和购房者提供参考。
1. 地理位置与市场前景东港区位于大连市中心的东南部，东临渤海，南接金州区，西接沙河口区，北界于黄海。
该区交通便利，拥有多个重要的交通枢纽，如大连北站、大连港等。
此外，东港区还紧邻大连国际机场，方便市民的出行。
房地产市场方面，由于东港区的良好地理位置和交通条件，该区域的房价一直保持较高的水平。
随着经济的发展和人口的增长，东港区的住房需求持续增加。
因此，该区域的房地产市场前景广阔。
2. 竞争楼盘概况2.1 楼盘A楼盘A位于东港区的核心地带，距离大连市中心仅几公里。
该楼盘总建筑面积约为10万平方米，由若干栋高层住宅楼组成。
楼盘A采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，每个户型都配备了豪华的厨卫设施。
此外，楼盘A还拥有私人花园、商业街等配套设施，为居民提供便利的生活方式。
2.2 楼盘B楼盘B位于东港区的新兴地带，是近年来新开发的楼盘之一。
该楼盘总建筑面积约为8万平方米，由多栋高层住宅楼和独栋别墅组成。
楼盘B注重绿化和环保，在建筑设计中采用了大量的花园和景观设施。
此外，楼盘B还设有多个社区配套设施，如游泳池、健身房等，为业主提供高品质的居住环境。
2.3 楼盘C楼盘C位于东港区的海滨地区，享有得天独厚的优美环境。
该楼盘总建筑面积约为12万平方米，由多栋高层住宅楼和公寓组成。
楼盘C的建筑风格独特，采用了现代化和地方特色相结合的设计。
每个楼盘单元都设有专属的停车位和储物间，方便业主的居住需求。
此外，楼盘C还拥有私人海滩、游艇俱乐部等高端社区配套设施。
3. 竞争力分析3.1 价格竞争力楼盘A的价格较高，一般适合高收入人群购买。
楼盘B和楼盘C的价格较为接近，相对较适合中等收入人群购买。
大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告_58P_XXXX年
交
通
枢
周围环绕六大港口
纽
（大连港、大窑湾港、北良 港、鲇鱼湾油港、和尚岛煤 港和大连湾渔港），港阔水 深，终年不淤不冻，吞吐量 在东北亚首屈一指。
区域挑战
第二部分 宗地解读
同质化竞争过于激烈，面临极大的挑战
挑战
同区同质发项目
在区域内已站稳脚步， 具有一定的影响力
速度优势
大连同质地块
同质地块多，部分地块 资源优越、经济指标优
受此影响，预计今年房地产市场将会面临小幅波动，鉴于刚性需求依然旺盛，自住和改善型需 求依然受到政府鼓励，但投机性需求开始放缓，预计整体成交量相比上年将有所下降，市场价 格呈现先扬后抑的态势。
5
投资额（亿元） 151 209 265 337 407 496 614
增长率（%）
第一部分 宏观环境研究
房地产市场 大连市房地产投资及施工情况
大连市房地产投资逐年攀升，年均增长率达到 36.5%。
大连市房地产投资额（2003-2009）
700
45%
600
38%
40%
பைடு நூலகம்
35%
500
27% 27%
30%
400
300
21%
21%
22% 24% 25% 20%
200
15%
10%
100
5%
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
09年大连市内四区商品房成交均价达到8,704元/ 平，年均增长16%。 截至2009年12月，市内四区商品房成交均价攀 升至10,663元/平。
10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
西山别墅调研
Part2 规划设计
景观带分布
隔离景观 组团间景观
中央景观
隔离景观 组团间景观
迎宾大道
迎宾景观
Part2 规划设计
迎宾大道
园林植被： 中间采用10年以上的桦树，两侧采用5年以上的蒙古栎，整体礼仪感非常强，加上整体高度5米 左右的红墙衬托，庄严，肃穆，非常符合英式建筑特点，
Part2 规划设计
迎宾景观—围挡
Part2 项目特点分析
建筑特点
►风格 都铎建筑风格 ►材质 红砖、石材
►细节 手工铸造铁门，专门配套的 雨水管道
英式大气建筑风格，低 调中又不失尊贵气质， 材质使用符合大连海洋 气候，贴切实用。
精雕细节，充分体现项目 的品质之感。
总结：非常好的发挥了英式建筑低调，大气的风格，同时 也充分体现了英式建筑的所有特色，在大连尚属首次。
户型总结分析
优势
劣势
1.整体空间利用率高，每个空间舒适感十足。 同时英式建筑的细节体现的淋漓尽致。
2.因为采用了老虎窗及采光井设计，整个建 筑的采光十分到位，即便是地下空间也相对 比较明亮。
整体空间上的舒适，导致了户室比的下降， 同时，卫浴，收纳空间相对不足，不一定能 够满足别墅客户要求。
Part4 产品配套
Part3 户型及样板间分析
地下一层—车库
地下双车位设计保证住户使用，同 时人车分流设计保证入户便捷。
Part3 户型及样板间分析
Part3 户型及样板间分析
首层—纯正英式小院
纯正英式小院设 计在空间布局上 以及植被种植上 均有所体现，同 时院墙的设计既 保证私密性又不 失生活气息。
Part3 户型及样板间分析
景观设计：
➢日本R+F
20XX年大连市房地产市场分析总结报告41页 精品
20XX年大连市房地产报告20XX年大连房地产年报1．20XX年房地产发展的经济环境1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快20XX年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。
根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。
今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。
从20XX年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。
一直到20XX年，经济增长速度始终没有下降。
而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。
城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。
固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。
其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。
截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。
其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。
图1-1：全国房地产开发景气指数趋势图1.2人民币升值，物价上升20XX年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。
从20XX年7月至20XX年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。
大连西山水库项目前期汇报
张 前 路 张前路断面图
旅顺中路
旅顺中路
项目概况
1.4.3周边道路规划形态
２０
1.4交通状况
用地分析
土地情况 市场定位
Ｍ 绿 化 带
张 前 路
５０Ｍ绿化带
旅顺中路
规划设计条件中指导性条件: “交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版 详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。
项目概况
1.6防洪措施
用地分析
土地情况 市场定位
规划院市政所粗算结果：
按２０年一遇雨量，洪峰流量为１．６Ｍ３／秒． 地块北侧山体汇水面积为１．１ＫＭ２． ２Ｍ宽的截洪沟可满足截洪需求． 截洪沟的具体深度需根据精确计算结果确定．
项目概况
自然资源分析 气候气象数据 日照风向分析 水文状况 基础结构建议 特殊物 景观视线分析 坡度分析 坡向分析 噪音分析 地块分区
项目概况
1.3.2宗地照片
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。
项目概况
1.3.3宗地现状地貌图
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
项目概况
1.3.4宗地四面景观(东)
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
④ ④ ③ ① ② ①
用地分析
土地情况 市场定位
西山水库地 区位于一个 小盆地里， 从海面吹来 的空气和该 地的空气交 换不畅，不 易形成对 流．因此气 温比大连其 他地区高． 降雨较少,应 注意防风.
项目概况
2.3日照风向分析
用地分析
精编【房地产管理】西山别墅市场定位报告
【房地产管理】西山别墅市场定位报告xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv“西山美墅”别墅市场定位方案（正式）本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解和人性关怀的崭新别墅居住生活。
开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一)定位构想和原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来见,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。
西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、<SPAN lang=EN-US>townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
从北京低密度住宅市场的发展来见，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。
国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立<SPAN lang=EN-US>house市场则长期处于俩极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。
【房地产】“西山美墅”别墅市场定位报告正式.doc
“西山美墅”别墅市场定位报告正式本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。
开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一) 定位构想与原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。
西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。
国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。
大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告
05
营销策略与推广方案
目标客户群体的营销策略
针对不同客户群体制定差异化 的营销策略，以满足其不同的 需求和偏好。
对于年轻家庭客户，可以推出 适合家庭居住的住宅产品，并 强调交通便利、配套设施完善 等优势。
对于投资型客户，可以推出投 资回报率较高的公寓或商业产 品，并强调区域发展潜力、租 金收益稳定等优势。
商业价值与投资回报
该地块的商业价值较高，未来发 展前景广阔，可以通过开发商业 项目实现投资回报。同时也可以 通过开发住宅项目获取销售利润 。
04
项目定位与产品策划
项目整体定位与主题概念
总体定位
将项目打造成为大连开发区的高端生态居住区，集住宅、商业、休闲、生态等多功能于一体的综合性 社区。
主题概念
项目地理位置
周边环境与配套设 施
远洋西山项目位于大连开发区 西部，地处山麓地带，自然环 境优美，交通便捷。
项目周边拥有丰富的配套设施 ，包括教育、医疗、商业、文 化等设施，能够满足居民的日 常生活需求。此外，周边还有 多条公交线路和地铁线路，方 便居民出行。
区域发展潜力
该区域发展潜力巨大，随着城 市规划的实施和区域发展的不 断推进，该地区的价值将得到 进一步提升。
开发动机
随着大连城市发展的加速，开发区作为大连的重要经济增长点，吸引了众多房地产企业的关注。远洋地产看中了该地区的 潜在价值和良好的发展前景，决定在此开发大型住宅项目。
前期准备工作
在项目背景介绍阶段，需要详细阐述项目的由来、开发动机以及前期准备工作等相关信息，以便为后续分析提供基础背景 资料。
项目位置与周边环境概述
对项目的建议与展望
建议项目定位为高端住宅区， 打造高品质生活社区。
万科西山项目最新及最终方案
180
住宅
点式高层两房
252
24485 22680
小计
784
78845
垃圾站
100
配套设 施
设备用房(地下、半地下)
300
小计
400
地面露天停车位 106
半地下独立车库 138
停车
地下独立车库
148
4852 5952
小计
392
11503
建筑面积合计
91105
核定建筑面积
79045
建筑用地
40365
容积率
假日风景·景观方案
假日风景示范区景观方案
主要景观内容和节点
假日风景·景观方案
假日风景示范区景观方案
主要景观内容和节点
假日风景·景观方案
假日风景全区景观方案
假日风景·景观方案
设计方：日本综合计
画研究所；
展望台
设计范围：假日风景 全区景观方案深化、 扩初、施工图；
篮球场 交流广场
其他：合同与任务书 沟通确定，设计进行 中
小计
50
175
507
732
人行、车行入口
人行入口
假日风景·规划方案
•规划方案 •经济指标 •产品分布 •物管组团 •公建配套 •分期示范
公建配套指标表
公建名称 商业 幼儿园 邮电
社区服务中心 文化活动站
卫生站 居委会 物业管理用房 垃圾站 设备用房(地上) 设备用房 (地下、半地下) 合计
所在位置 1#、4#、5#
组团户数及停车指标表
组团
I
II
III
合计
多层两房
90
200
多层三房
【房地产】大连天地软件园项目定位报告
超大规模土地依靠其可能出现的庞大而丰富 的支撑人群，易于创造部分甚至大量尖端的生 活内容，提升住民心理满足感及荣耀感的同时， 提升人群对该土地的价值评估。
一类工业用地 军事用地 供应设施用地 公共交通用地 项目一期启动区住宅地块位于黄泥川板 块腹地，隶属旅顺行政区，进入市区车 程需30分钟左右，位置较为偏远，目前 与市中心区域的对接能力有限，但随着 未来城市轨道交通的兴建和贯通，地块 向外的出行方式将有明显改变。 地块可建面积20余万㎡，周边被项目内 部的教育科研用地、一类工业用地、商 业金融用地等多用途地块环抱，未来城 市配套设施将有较大改善空间。 - 10 环境卫生用地 其他公共设施用地 远期发展储备用地 公共绿地 水域 道路用地 地铁线路 有轨电车 规划界线
河口·河谷·黄泥川·南海头 该项目整体功能体系的搭建
规划·产品·形态·户型 黄泥川地块的先期产品构成
瑞安大连天地软件园项目定位报告
大连天地——形态等级界定
Chapter
1
- 17 -
瑞安大连天地软件园项目定位报告
关于
土地价值提升的设问
- 18 -
瑞安大连天地软件园项目定位报告
理论导入：土地价值是什么？
About the value 生产要素价值论：
土 地 价 值 传 统 理 论
土地价值＝资源+资本
马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租，也就是土 地所有权在经济上实现其价值的形式。另一部分为“土地资本”价格。投入土地的资本， 称为土地资本。包括投入到土地改良或改造中的资金和劳动。
14?区域功能特征性强依托主要功能取向制定项目的核心定位?城市断裂带因产业存在而被被动导入的人口是最明显机会?利用临近范围内住宅市场相对空白的机会具备阶段性话语权?客户启动目标清晰工作简单易于达成瑞安大连天地软件园项目定位报告?作为中型居住区考虑未能发挥项目整体大规模土地的价值基础?作为中型居住区考虑忽略了项目整体的原生规模效应优势?产品规划设定缺乏系统意义及复合意义功能功能承担性过于局限缺乏对于项目整体的推动作用性过缺体的推作传统思维短板15需要重新定义思考模式??寻找满足需求而未创造诱发需求未来市场发展空间受限?随行就市形象性差对瑞安品牌落地推动力不足瑞安大连天地软件园项目定位报告关于大连天地项目的重新思考creativethinking产业区居住区商务区产业区居住区20万298
房地产营销策划-大连中山区项目前期策划报告
通过对大连整体市场作初步分析，同时根据桃源街项目地块自身条件先作市场定位和产品定位。
根据对我司对大连及当地市场分析后，认为大连目前房产市场仍处于高位运行态势，整体房产市场发展保持了向上的趋势；同时本项目所处区域小户型产品不多，以普通住宅为主，该项目由于受自身条件所限，要想突出市场重围，必须挖掘该项目的特性，走差异化路线，因此我司认为该项目作小户型服务公寓是比较符合市场要求的。
由于受时间和地域所限，我司此份报告只是对当地市场有个大致了解和分析，其中不足之处和疏漏还望贵司能及时给予批评和指正。
第一章大连市情概况 (3)一、大连地理位置及行政区划 (3)二、大连市经济运行情况 (4)三、大连经济展望 (6)第二章宏观市场部分 (7)一、大连房产市场概述 (7)二、大连房产市场沿革 (8)三、房产政策解读 (12)四、2005年大连房产市场发展特征 (15)五、未来市场展望 (21)第三章区域房产市场 (22)一、区域房产市场解析 (22)二、类比个案列表 (26)三、重点竞争个案简析 (27)第四章项目地块评定 (35)一、项目经济指标 (35)二、项目ＳＷＯＴ分析 (36)第五章项目定位 (40)一、整体定位原则 (40)二、市场定位 (40)三、产品定位 (43)四、小户型产品解说 (48)五、营销建议 (52)本项目地块位于大连市中山区南部老城区，隶属桃源板块的居住区，周边以普通住宅为主，我司对大连市情和当地房产市场初步了解后，同时根据该项目地块所处的区位和项目地块的研判，认为该项目要在这一区域市场中脱颖而出，走差异化路线是必然的选择。
本项目所处区域以住宅产品为主，由于本案的体量偏小，产品的各项硬性指标无法和同区域住宅其他产品相抗衡，竞争力明显不足，同时作住宅产品无法体现该项目的亮点，为避免被区域住宅产品同质化，走住宅差异化路线，其中做小户型产品和周边住宅产品有所区别是本项目的最佳选择。
下文将从大连市情、房产市场、竞争区域及产品入手分析比较，得出该项目的定位，为项目今后的成功运作打下初步的基础。
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形成建筑面积（万㎡）
75.81 43.49 103.2 361.98 17.13 601.62
中山、西岗、沙河口三区土地供应面积较 少，甘井子区由于地处城市外围，由于旧 区改造大大增加了土地供应，加上一些郊 区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井 子区土地供应量充足，未来甘井子区将继 续成为房地产开发的热点。
一、市场分析研究 二、项目定位分析 三、物业发展建议 四、营销策略建议
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
土地供应情况
区域
土地成交块数
中山区
11
西岗区
7
沙河口区
14
甘井子区
17
高新园区
3
合计
52
用地面积（万㎡ ）
22.98 34.55 38.87 260.32 6.85 363.57
大连西山房地产项目定 位分析报告-XX年
2020/8/11
我们的共识：
营销的根本在于获取客户！ 在市场大势不乐观的情况下，能够比竞争对手更能抓住客户 者为胜； 在市场热的时候，能够锁住更有支付能力、接受更高价格的 优质客户者更胜。 因此研究竞争对手的意义远远大于研究宏观大势，尤其是本 项目。
目录
4.7/1.7/3.5
11.7/1.3/9 4/1.2/3
建面/容积率 /占地
5/1.2/4 15/1.1/13.5
2.4/1.8//1.3
4/1.2/3
14.6/1.5/9.74
区域分析小结 ——城市规划带来区域价值的腾飞
•西山区域地处城市西拓前沿方向，交通条件有巨大的改善，并且 是规划中的地铁线路，向成熟的居住区方向发展。 •板块格局逐渐形成，项目放量集中，竞争激烈，价格上涨快； •板块自然环境条件突出，适宜居住，并且区域规划完整，产品质 量高，成为热点居住板块。 •强势品牌万科作为西山板块标杆出现，对整个区域价值拉动明显 。
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争项目分析
项目
基本资料
建面：15万 占地：13.5万 三期推盘总数：368套 推盘时间：07年3月18日三期 开盘，第一批推出26-29号楼 ，5月15日推出40号楼、30号 楼。 户型区间：85-130平米 主力户型： 2室1厅，90平米 户室比： 2室1厅，85-90平米，占90%； 3室，130平米，占10%。 畅销户型： 2室2厅1卫，90平方米。 畅销原因：五明，南北通透，视 野开阔，可观到西山水库风景。 滞销户型：27号楼体东侧1单元剩 余户数较多，约10套左右。 滞销原因：距离东面山体较近， 部分客户认为风水欠佳。
项目
晶品缘林
基本资料
建面：5万 占地：4万 三期5.27开盘290户
户型区间：50-140平米
主力户型：2室1厅 84-92平
户室比：
50-61为1室1厅；占24% 84-92平为2室1厅；占41% 100-140平3-4室2厅2卫，占 35%
畅销户型：
2室2厅1卫，84-92平方米 畅销原因：厨房餐厅合体， 地势比万科高10米左右 滞销户型：3室2厅一卫 滞销原因：102号楼的两侧把 边
客户构成
价格区带
优点
滞销户型
102
规划图
畅销户型
客户主要来源于大连本地，多数为30-40岁
滞销户型
高层最低价6250，最高价8500；小高层最低价6918，最高价8300；多层最低 价7400 ，最高价8300；总体最低价6200 ，最高价8500 ；均价7500左右。 比邻西山水库，自然风景优美，能够看到水库景观的房源多；物业是万科，物 业品质有保障
宏观市场分析小结
1、土地供应大幅增长，需求受政策影响受到抑制，增幅相对缓慢 ； 2、市场价格稳中有升，总体增幅受供求关系抑制，四周价格上涨 趋势明显快于中心城区； 3、含西山板块在内的区域受城市西拓北进发展的影响，区域规划 优势明显，发展迅速； 4、主流客户群以三口之家的白领阶层为主，置业目的以自住为主 ，小户型市场投放量增加，投资小户型比例加大。
市场供需状况
从04年起，大连政府采取控制新开 工面积政策，优先开发中低价位商品房 政策，导致04年房地产开发规模大幅度 下降；05、06年，在市场真实需求的刺 激下，商品房开发规模迅速恢复到调控 前的水平，施工面积与新开工面积的较 上年回升，增幅为17.7%、24.9%。
06年市场房地产投资总额增加，施 工面积高速增长，同时竣工面积的增幅 增加，一定程度上会导致未来3年市场 的供应增加。
万科.印象西山
30 29 28 26 2277
滞销户型 40
规划图Biblioteka 畅销户型图客户构成 价格区带 优点
缺陷
本地：80%，外地：20%
起价：6100元/平，最高价：8200元/平，开盘均价：7300元/平。
万科品牌，万科物业管理规范，规划布局合理，景观设计舒适合理，户型优越 ，高层12层以上可以观赏西山水库美景，设有露天观景台。 三期户型普遍面积偏大，小户型产品空缺
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新 高新产业 海景、山
区、旅顺
景和绿化
北进到 甘井子
结论
加工 污染严重
制造业
在城市扩张的两个主 导方向中，本项目所 处的西边在产业和环 境方面都优于北边
老市中心 西拓
➢处于城市西拓地带带给本项目的利好： • 使本区域成为中端、中高端项目向城市外围扩展的主导方向 • 城市西拓带来的大量迁移人口为本项目提供大量的潜在客户
西山板块供应土地分析
供应情况：西 山板块周边土 地面积为 47.07万平， 住宅用地建筑 面积达到61.4 万平米，竞争 激烈。
价格：西山板 块项目主要依 托西山水库自 然景观和红旗 区域资源，均 价在60007500元/平。
地产市场价格走势
自2006年6月以后，受一系列调控政策影响， 大连房价涨幅开始趋缓，主要原因有：
1、市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费 者的购买愿望受到抑制； 2、国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进 行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的 心态面对楼市； 3、大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外 地人来连置业的积极性； 4、今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显 ，分流了较多的房地产投资、投机资金。