葫芦岛物业管理条例实施细则全文(最新版).doc

2019年葫芦岛物业管理条例实施细则全文(最新版)葫芦岛物业管理条例实施细则全文(最新版)更新：2018-09-06 10:18:36随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

那么2018年葫芦岛物业管理条例实施细则是什么？整理了以下相关内容，希望对您有所帮助！第一章总则第一条维护业主和物业管理企业的合法权益，改善城市居民的生活和工作环境，根据《物业管理条例》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本市行政区域内具备物业管理条件的住宅及写字楼、医院、学校等非住宅物业，均应实施物业管理；暂不具备物业管理条件的，应通过改造等途径逐步实行物业管理。

第四条本办法所称业主是指房屋所有权人；所称物业管理，是指由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和管理秩序的活动。

第二章物业职责分工第五条市城乡建设主管部门负责全市物业活动的监督管理，主要职责：（一）依法对物业管理企业的资质审批；（二）配合市物价主管部门制定服务收费办法；（三）制定行业规划，组织行业培训，开展业务指导；（四）按照有关规定，收取、使用和监督管理专项维修资金；（五）政府赋予的其他职责。

第六条各县（市）区城乡建设行政部门负责本行政区域内物业管理工作，主要职责是：（一）贯彻执行有关物业管理的法规、规章,制定相关管理制度；（二）指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定或者责令其限期改正，并通告全体业主；（三）批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；（四）对本行政区域内的物业管理工作进行业务指导；（五）调解、处理和依法裁决物业活动中发生的纠纷；（六）查处物业管理工作中的违法、违纪行为；（七）协助市物业行政主管部门做好专项维修资金的归集、监督管理工作；（八）组织物业管理区域的物业验收、交接工作；（九）依法承担的其他职责。

第七条街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业管理部门做好本行政区域内物业管理、组织协调、宣传教育和解释工作；指导社区居委会召开业主大会，组建物业小区业主委员会；监督指导业主委员会和物业管理企业依法履行职责。

第八条社区居委会具体负责所属各物业区域业主大会的筹备、召开和组建业主委员会；负责物业管理法规、规章及相关标准的宣传教育工作；调解、处理本辖区内物业活动中发生的纠纷；负责业主委员会成立前和业主委员会换届期间，物业管理区域内物业活动的组织、管理，接收、保管基础设施的图纸及相关资料。

第九条规划、公安、物价、工商、民政、环保等行政部门，按照各自职责，积极协助做好物业管理工作。

第三章业主及业主大会第十条业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供地址和联系方式。

房屋的承租等实际使用者为物业使用人。

物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。

第十一条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。

一个物业管理区域内成立一个业主大会。

第十二条新建住宅小区交付使用且入住率或出售率达50%以上的，建设单位或其委托的单位应当及时告知县（市）区物业行政主管部门，县（市）区物业行政主管部门在接到告知之日起60日内，应指导街道、社区居委会及业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条业主筹备成立业主大会时，应当在物业所在地的县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组业主代表由社区居委会提名，经街道办事处（乡镇人民政府）依据业主委员会委员应当具备的条件审核产生。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条筹备组应当做好下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市物业行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的记录和其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条分期开发建设的物业，其前期物业管理应当以整个物业管理区域为招投标范围。

先行开发的区域销售并交付使用的物业，符合本办法规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项做出决定；待后续工程入住率或出售率达到50%以上时，应适时召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。

第十六条业主在业主大会会议上的投票权，在省尚未做出具体规定前，按照下列规定执行：（一）住宅房屋按户计算投票权，一个《房屋所有权证》有一票投票权；（二）非住宅房屋按《房屋所有权证》载明的建筑面积，100平方米（含100平方米）以下的有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权；（三）未售出商品房的投票权属于建设单位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票权，非住宅房屋按房屋权属登记机构载明的建筑面积，每100平方米有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权。

但单个业主在首次业主大会上所持的投票权数最多不得超过已入住的业主投票权的20%。

第十七条业主可以委托代理人参加业主大会会议，不满18周岁的业主由其法定代理人或委托代理人出席。

代理人应具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）有授权委托书。

代理人根据业主的授权在业主大会上行使业主的权利，视同本人行使权利，但没有被选举权。

第十八条业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

第十九条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定,由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）《业主大会议事规则》或者《业主公约》规定的其他情况。

应当召开业主大会临时会议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区物业行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第二十一条《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主大会通过的各项决定，对物业区域内全体业主（包括业主委员会成立后入住的业主）具有约束力；业主转让或者出租物业时，对受让人和物业使用人具有同等约束力。

业主大会及业主委员会的决定，应当以书面的形式在物业管理区域内及时公告。

第四章业主委员会第二十二条业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责，是业主大会的执行机构，应当维护全体业主的合法权益，并履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条业主委员会委员应当具备以下条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规、规章；（三）遵守《业主大会议事规则》、《业主公约》，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）有必要的工作时间；（七）年龄一般应在65周岁以下且身体健康；（八）无不适宜担任业主委员会委员的其它情形。

第二十四条业主委员会组成人员为5至11人单数，设主任1人，副主任1至2人。

主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年。

具体人数根据物业管理区域的大小确定。

第二十五条业主委员会自选举产生之日起30日内，应向物业所在地县（市）、区物业行政主管部门备案。

同时告知所在地街道和社区居委会，并提供下列材料：（一）业主委员会成员名单和基本情况；（二）《业主大会议事规则》；（三）《业主公约》；（四）业主大会的会议记录和会议决定；（五）其他相关资料。

县（市）、区物业行政主管部门自受理备案之日起15日内，对符合本办法第二十二条、二十三条、二十四条规定的，应当予以备案；对不符合规定的应当书面通知申请人并告知不予备案的理由。

县（市）、区物业行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章,可以设立独立的账号。

第二十六条业主委员会会议每年度至少召开两次；业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，做出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。

业主大会及业主委员会会议应设专人做会议记录，并长期保存。

第二十七条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选导致逾期未换届的，县（市）、区物业管理行政主管部门可以通知街道、社区居委会组织召开业主大会进行换届改选。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十八条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十九条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交给业主委员会。