开发成本的分摊方法

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开发成本分摊方法及特别方法示例

开发成本的分摊方法一、开发成本分摊方法为：收入分摊法等高系数法占地面积法房地价值法建筑面积法基准地价法楼面价修正法估价修正法以下就收入分摊与估价修正法解析：二、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。

建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。

具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。

这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。

一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。

估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。

这种方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本。

所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

房地产开发企业的成本分摊方法

房地产开发企业的成本分摊方法模板一：一.引言本文档主要介绍房地产开发企业的成本分摊方法。

房地产开发企业是指通过购买、开发、销售房地产等方式获取利润的企业。

在房地产开发过程中，会涉及到各种成本，包括土地购置费用、建设费用、销售费用等。

明确成本分摊方法对企业的经营决策具有重要意义。

二.成本分摊方法2.1 土地购置费用分摊在房地产开发项目中，土地购置费用通常是一个很大的支出项。

土地购置费用可以根据不同的原则进行分摊，例如根据使用面积、经济效益、楼面面积等进行分摊。

2.2 建设费用分摊房地产开发项目的建设费用包括施工费用、材料费用、劳动力费用等。

建设费用可以根据建筑面积、使用面积、投资比例等进行分摊。

同时，根据不同的原则，还可以将建设费用细化为设计费用、施工费用、材料费用等进行具体分摊。

2.3 销售费用分摊在房地产开发项目中，销售费用是指销售过程中产生的各种费用，包括广告费用、销售人员工资、销售办公场地费用等。

销售费用可以根据销售面积、销售金额、销售比例等进行分摊。

三.附件本文还附带以下附件：3.1 房地产开发项目成本分摊表3.2 房地产开发项目相关法律法规四.法律名词及注释4.1 土地使用权：指在一定时期内，土地使用者按照约定的用途和方式使用土地的权利。

4.2 经济效益：指企业在经营活动中所取得的成果，包括利润、销售额、资产回报率等指标。

模板二：一.引言本文档旨在详细介绍房地产开发企业的成本分摊方法。

房地产开发企业涉及到的成本种类繁多，如土地购置费用、建设费用、销售费用等。

正确的成本分摊方法可企业科学管理成本，促进企业的健康发展。

二.土地购置费用的分摊方法2.1 分摊原则土地购置费用可以按照使用面积、经济效益、楼面面积等原则进行分摊。

使用面积分摊方法适用于多功能的综合体项目，经济效益分摊方法适用于追求效益最大化的项目，楼面面积分摊方法适用于分摊成本与利益按建筑面积进行的项目。

2.2 分摊比例土地购置费用的分摊比例根据项目特点进行确定。

房地产企业成本分摊方法

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。

为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。

本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。

二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。

3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。

4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。

三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。

这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。

这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。

2·成本分摊方法的详细说明文档。

法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。

2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。

3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。

4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。

开发成本的分摊方法

开发成本的分摊方法（1）1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1,将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目工按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，具取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。

该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。

公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。

公寓已出售90%,写字楼尚未转让。

（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米X（项目支付土地出让金总额1000万元+项目总占地面积10000平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。

公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方米x（项目支付土地出让金总额1000万元+项目总占地面积10000平方米）。

房地产企业成本分摊方法

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊是指在房地产项目中，如何合理地分摊各项成本以确保项目的可持续发展和利润最大化。

在本文中，将探讨几种常见的房地产企业成本分摊方法。

一、按照销售面积分摊按照销售面积分摊是最常见的成本分摊方法之一。

根据项目开发的规模和数量，将各项成本按照销售面积进行分摊，确保每个销售单位的成本相对均衡。

在这种方式下，成本分摊比例可以根据不同项目的特点进行调整，例如，高档别墅的成本分摊比例可以降低，而公共设施的成本分摊比例可以增加。

二、按照实际使用面积分摊按照实际使用面积分摊是另一种常见的成本分摊方法。

与按照销售面积分摊不同，这种方式更加注重实际使用情况。

该方式将各项成本按照实际使用面积进行分摊，以确保每个实际使用单位的成本公平合理。

例如，在商业地产项目中，通过按照实际租用面积来分摊租金和维护费用，可以使商户之间的成本差异尽可能地减少。

三、按照销售额分摊按照销售额分摊是一种适用于房地产企业的成本分摊方法之一。

在这种方式下，企业将各项成本按照销售额进行分摊，以确保每个销售单位的成本与销售贡献成正比。

这种方法通常用于大型综合性房地产项目，其中涉及多个物业类型和销售模式。

通过运用这种方法，企业可以更准确地追踪和评估各个项目的盈利能力，并做出相应的调整。

四、按照权益比例分摊按照权益比例分摊是一种较为复杂的成本分摊方法。

在这种方式下，企业根据各个股东的投资权益比例，将各项成本进行分摊。

这种方法适用于合资项目或股权分割较复杂的项目。

通过按照权益比例进行分摊，可以确保每个股东按照其投资额承担相应的成本，减少不必要的争议和纠纷。

总结起来，房地产企业成本分摊方法有多种选择，每种方法都有其适应的场景和特点。

企业在选择成本分摊方法时应综合考虑项目规模、性质、销售模式、股权结构等因素，并根据实际情况进行合理调整。

通过科学合理地进行成本分摊，房地产企业可以提高项目的盈利能力，保证项目的可持续发展。

（以上内容仅供参考，具体应根据实际情况进行调整。

开发成本的分摊方法

开发成本的分摊方法开发成本的分摊方法指的是在项目开发过程中，如何将开发成本合理地分摊到相关的产品或服务中。

这是企业管理中非常重要的一环，影响着企业的财务状况和业务发展。

本文将介绍几种常见的开发成本分摊方法，并讨论它们的优缺点。

一、直接分摊直接分摊是最简单、最常见的开发成本分摊方法。

直接分摊的基本原则是按照开发项目的实际投入，将成本直接分摊到相关的产品或服务上。

这种方法在项目开发初期比较适用，可以直接反映出各个产品或服务的开发成本。

但是，直接分摊方法存在一些问题。

首先，直接分摊会忽略到间接成本的影响，不够全面和准确。

其次，直接分摊方法可能导致某些产品或服务的成本被高估或低估，导致不公平的情况发生。

因此，在实际运用中，直接分摊方法常常需要结合其他方法一起使用。

二、比例分摊比例分摊是一种常用的开发成本分摊方法，它根据各个产品或服务的销售收入、产量、利润等指标，确定各自的分摊比例，再按照比例将开发成本分摊到相关的产品或服务上。

比例分摊方法综合了多种指标，更加准确地反映了各个产品或服务的开发成本。

比例分摊方法的优点是能够全面地考虑到各项指标的影响，更加准确地分摊开发成本。

但是，比例分摊方法的缺点是需要准确地测算各项指标的影响因素，且该方法在计算和操作上较为复杂。

三、时间分摊时间分摊是一种按照时间分配开发成本的方法。

具体来说，就是根据不同项目在开发过程中所占用的时间比例，将相应的成本分摊到该项目上。

时间分摊方法适用于开发周期较长或各项目之间时间分配不均的情况。

时间分摊方法的优点是易于操作，能够准确地反映出各项目在时间上的耗费和成本分配情况。

但是，时间分摊方法也存在一些问题，例如对于长周期项目，可能导致某些项目在初期成本过高或在后期成本倾斜，影响资源的合理利用。

四、产能分摊产能分摊是一种根据各产品或服务的产能水平来分配开发成本的方法。

具体来说，根据产品或服务的产量、产值等指标，将开发成本分摊到各产品或服务上。

房地产成本分摊办法

房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法是指在房地产开发过程中，将开发成本按照一定的比例分摊给各个投资方或者单位的一种办法。

房地产成本分摊办法常用的有以下几种：
1. 比例分摊法：根据各方的投资比例，将开发成本按照这一比例分摊给各方。

投资比例可以根据各方的投资额或者股权比例来确定。

2. 面积分摊法：根据各方所占的房地产面积比例，将开发成本按照这一比例分摊给各方。

这种方法适用于多方共同投资的情况，各方的投资额不均衡的情况下可以采用。

3. 等额分摊法：将开发成本平均分摊给各方，每个投资方或者单位都承担相同的成本份额。

这种方法适用于各方的投资额相等的情况。

4. 实际分摊法：根据各方实际的投资额或者实际承担的成本比例，将开发成本进行分摊。

这种方法适用于投资额或者成本比例不均衡的情况下。

通过合理选择适用的成本分摊办法，可以使各方在房地产开发中的投资得到公平合理的分配，从而提高项目的效益和可持续发
展。

同时，成本分摊办法也应根据各方的投资协议或者合同约定来确定，并遵守相关法律法规的规定。

房地产成本核算各成本要素分摊原则

房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。

也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。

有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。

直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。

自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。

自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。

处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。

房地产企业成本分摊方法汇总分析

房地产企业成本分摊方法建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

第一步：归集开发成本合计数。

首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出.如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。

目的就是一则细化分类,便于后续审核；二则便于稽查应对。

第二步：利息单独列示“开发成本———开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。

在计算土地增值税流程中,利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除.为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。

第三步:汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。

该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的.修建的公配(会所），不属于可售面积,但属于建筑面积.如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积".要注意概念的区分。

二是自用面积.企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用.自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的,因此，自用面积必须考虑。

三是出租面积。

企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。

第四步：计算单位成本在计算的时候注意区分,包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本.完成以上步骤之后,在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款.建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的什么是预算造价法？预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

四大类开发成本分摊原则

四⼤类开发成本分摊原则⼀、项⽬整体规划、⽅案设计、前期⽅案研究主责部门：规划设计部分摊原则：根据所涉及到的地块销⾯占⽐进⾏分摊。

⼆、项⽬前期策划、可研等费⽤主责部门：市场部分摊原则：直接计⼊费⽤发⽣当期的营业费⽤。

三、红线外勘察测绘费主责部门：前期市政部分摊原则：根据所涉及到的地块销⾯占⽐进⾏分摊。

四、售楼处、样板间建设（1）⼟建、硬装费⽤主责部门：⼯程管理部分摊原则：属临时性建筑的，计⼊“前期费⽤—临时建筑”科⽬中，按所涉及地块的销⾯占⽐进⾏分摊。

属永久性建筑的，计⼊所在地块“建安费⽤”中。

（2）软装费⽤主责部门：规划设计部分摊原则：属临时性建筑的，计⼊“前期费⽤—临时建筑”科⽬中，按所涉及地块的销⾯占⽐进⾏分摊。

属永久建筑的，计⼊所在地块“建安费⽤”中。

（3）设计费主责部门：规划设计部分摊原则：计⼊“前期—设计费—卖场设计”科⽬中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销⾯占⽐进⾏分摊。

（4）模型制作费主责部门：市场营销部分摊原则：计⼊销售费⽤中。

（5）效果图制作费主责部门：根据效果图⽤途不同，分别由规划设计部或市场营销部负责。

分摊原则：由规划设计部制作的，计⼊“前期——设计费——其他”科⽬中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销⾯占⽐进⾏分摊。

由市场营销部制作的，计⼊销售费⽤中。

五、办公区（1）租赁形式主责部门：办公室分摊原则：计⼊开发间接费中。

（2）利⽤永久性建筑，阶段性作为办公区使⽤主责部门：⼯程管理部分摊原则：计⼊所在地块的“建安费⽤”中。

（3）⾃建临时性建筑主责部门：⼯程管理部分摊原则：计⼊“前期—临时建筑”科⽬中，按所管理的地块销⾯占⽐进⾏分摊。

六、红线外市政配套设施（1）按政府规定交纳配套费主责部门：前期市政部分摊原则：计⼊⼟地成本中。

（2）为满⾜销售、⼊住等需要，甲⽅⾃⾏投资对红线外道路、景观等市政配套设施进⾏改造主责部门：⼯程管理部分摊原则：计⼊“基础设施费⽤”相应的科⽬中。

如为多个地块服务的，按所服务地块的销⾯占⽐进⾏分摊。

房地产企业成本分摊方法

房地产企业成本分摊方法房地产企业在开发和销售房产过程中，需要考虑各种成本因素。

成本分摊是一种方法，通过合理分配成本，帮助企业降低成本、提高效益。

本文将探讨几种常见的房地产企业成本分摊方法，并分析其适用性和优劣势。

一、总投资比例法总投资比例法是一种较为简单直接的成本分摊方法。

按照项目的总投资比例，将各项成本分摊到不同的参与方中。

该方法适用于参与方对项目的贡献相对均等，并且各方对项目的风险承担一致的情况。

例如，如果一个房地产项目的总投资为1亿元，合作方A出资5000万元，合作方B出资5000万元，那么各项成本可以按照1:1的比例分摊给两个合作方。

总投资比例法的优点是简单易行，适用于投资方风险承担程度相等的情况。

但是，该方法没有考虑到各个成本因素的具体贡献度，容易导致某些参与方的负担过重或相对轻松。

二、销售比例法销售比例法是根据各个销售单位（如房屋、商铺等）的销售额比例来进行成本分摊的方法。

按照每个销售单位的销售额占总销售额的比例，分摊相应的成本。

这种方法适用于不同销售单位之间的投资规模和风险承担程度不同的情况。

例如，一个项目中有两个销售单位，销售单位A的销售额为500万元，销售单位B的销售额为300万元，总销售额为800万元，那么各项成本可以分别按照5/8和3/8的比例分摊给两个销售单位。

销售比例法的优点是考虑到了销售单位之间的销售额差异，使成本分配更为合理。

但是，该方法没有考虑到销售单位对项目的实际投入和风险承担，可能导致某些销售单位负担过重或相对轻松。

三、面积比例法面积比例法是根据各个销售单位的面积比例来进行成本分摊的方法。

按照每个销售单位的面积占总面积的比例，分摊相应的成本。

这种方法适用于销售单位之间面积大小差异较大的情况。

例如，一个项目中有三个销售单位，销售单位A的面积为1000平方米，销售单位B的面积为800平方米，销售单位C的面积为1200平方米，总面积为3000平方米，那么各项成本可以分别按照1/3、2/9和4/9的比例分摊给三个销售单位。

房地产成本分摊办法

房地产成本分摊办法随着城市化进程的加快，房地产开发成为了一个重要的行业。

在房地产项目的开发过程中，成本分摊是一个非常重要的环节。

本文将介绍房地产成本分摊的一些常见办法，并探讨其优缺点。

一、面积比例分摊法面积比例分摊法是房地产开发中常见的一种成本分摊办法。

按照该办法，每个购房者需要根据其购买房屋的面积占整个项目总面积的比例来分摊相应的成本。

这种方法较为公平，符合购房者购买房产时所占资源的实际情况。

然而，面积比例分摊法也存在一定的问题。

首先，这种办法对于地理位置较好、面积较大的房屋来说，在分摊成本时可能需要支付更多的款项，这可能会被认为是不公平的。

其次，该办法无法考虑到总楼层高度、楼层位置等因素对房产价值的影响，可能导致较为武断的成本分摊。

二、按用途分摊法按用途分摊法是一种将成本按照不同房屋用途来分摊的办法。

例如，商业用房和住宅用房具有不同的价值和使用需求，按照不同的用途进行成本分摊可以更加合理地满足购房者的需求。

然而，按用途分摊法也存在一些问题。

首先，该办法可能引发争议，因为对于某些具有多功能性的房产，如商务公寓，难以准确界定其用途。

其次，按用途分摊法也无法充分考虑到每个房屋的具体品质和价值，仅仅依据用途进行成本分摊可能会导致购房者之间的不公平。

三、按等价值分摊法按等价值分摊法是一种将成本按照房屋的等价值进行分摊的办法。

将房产按照其具体的品质、地理位置、周边配套设施等进行综合评估，然后确定其等价值，并按照等价值进行成本分摊。

该办法在理论上比前两种办法更加公平，因为考虑了房屋的整体价值和特点。

然而，按等价值分摊法也存在一定的难点，如何准确评估房屋等价值、如何确保评估结果公正等都是需要解决的问题。

综上所述，房地产成本分摊办法是一个复杂而又关键的环节。

虽然我们介绍了一些常见的办法，但每个项目可能都需要根据具体情况来确定适合的成本分摊办法。

需要权衡各方利益，确保成本分摊的合理性和公平性。

只有通过科学有效的成本分摊办法，才能更好地推动房地产行业的可持续发展。

同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法

对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。

各地具体规定举例如下：1.山西省规定。

根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

2.四川省规定。

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。

”3.厦门市规定。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2015年公告第3号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

”对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。

房地产项目成本分摊原则说明

房地产项目成本分摊原则说明
首先，按照投资比例进行分摊。

房地产项目通常有多个投资者，他们
的投资比例不一样。

根据各投资者的出资比例，将项目费用按照相应比例
进行分摊，确保各方的投入与回报相匹配。

其次，按照实际使用面积进行分摊。

在商业地产项目中，按照每个投
资者使用的商业办公或商铺的面积对项目费用进行分摊。

这样能够实现费
用分摊与实际使用面积相关联，使各方按照自己的利益承担相应的费用。

再次，按照实际受益程度进行分摊。

房地产项目的投资者在项目销售
或租赁过程中会获得相应的回报。

根据投资者在项目中所获得的实际利益
情况，分别分摊项目费用，确保每个投资者按照自己的实际收益来承担相
应的费用。

此外，按照不同的费用性质进行分摊。

房地产项目的费用包括固定资
产的购置费用、运营费用、税费等。

根据不同费用的性质和用途，将其合
理地分摊给相关的投资者或使用者，使各方能够按照自己所负担的费用性
质来承担相应的费用。

最后，按照法律法规进行分摊。

房地产项目在开发过程中，需要遵守
国家和地方的相关法律法规，在费用分摊中也要考虑这些法律法规的规定。

例如，在土地成本方面，需要按照国家的土地价格政策进行分摊。

在税费
方面，也需要按照国家和地方的相关规定进行合理的分摊。

总的来说，房地产项目成本分摊原则是一项非常重要的管理措施，能
够确保项目利益的公平分配和项目运营的可持续发展。

在实际操作中，需
要充分考虑项目的特点和各方的利益，确定合理的成本分摊方案，以实现
项目利益的最大化和各方共赢。

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法【会计实务操作教程】

我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，
对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
15000平方米，可售面积 14600平方米，不可售面积 400平方米，其中公
共配套设施当中有游泳池建筑面积的 200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%。（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
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1.不可售面积应分摊的开发成本：不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开发成本总额÷项目总建筑面积）不可售面积应分摊的开发成本 46万元＝200平方米×（3450万元 ÷15000平方米）。 2.可售面积应分摊的开发成本：公寓可售面积应分摊的开发成本 3404万元＝公寓应分摊的开发成本 3450万元－不可售面积应负担的开发成本 46万元。四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为 0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到

受让土地分期开发成本分摊原则

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第三十一条扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；
3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；
4.税务机关确认的其他合理方法。

（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。

对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划
资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

房地产开发成本核算与分摊办法(阳光壹百)

阳光壹佰置业集团关于下发《房地产开发成本核算与分摊办法》的通知
总部总字【2009】078号集团各项目公司财务部、造价管理部：
为规范集团内各项目公司房地产开发成本的核算，集团财务部、造价管理部对原集团《房地产开发产品成本核算专项办法》【2006版】进行了修订，现将修订后的《房地产开发成本核算与分摊办法》予以下发，集团所属的全资及控股子公司须严格执行，集团的合营企业和联营企业可以参照适用。

本核算办法自下发之日起执行。

执行中有任何问题，请及时反馈集团财务部和造价管理部。

附件一：
《房地产开发成本核算与分摊办法》房地产开发成本核算与分摊办法.doc
附件二：新旧办法的衔接
附件三：开发成本科目描述开发成本科目描述.
xls
阳光壹佰置业集团
2009年11月10日
经办人：集团财务部签发人：易小迪主送：集团总部各部门、集团各项目公司
抄送：广西新万通置业投资有限公司、广西万通房地产有限公司
呈报：易小迪、范小冲、廖赤眉、丁裕中、朱永宏、黎辉、丁晓弟、张湧、汤立群。

房企土地成本分摊方法及其适用范围

房企土地成本分摊方法及其适用范围随着城市化进程的快速推进，房地产市场的竞争越来越激烈。

在开发房地产项目时，土地成本往往是房企的主要支出之一。

为了降低土地成本对项目盈利能力的影响，房企通常采取土地成本分摊的方法。

本文将探讨房企土地成本分摊的常见方法及其适用范围。

一、分摊方法1. 直接分摊法：直接分摊法是指将土地成本直接均摊到项目的各个单元中。

一般情况下，房企会根据不同单元的面积比例或销售价格确定分摊比例，然后按照比例将土地成本分摊到各个单元中。

2. 按建筑面积分摊法：按建筑面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑面积进行分摊。

这种方法适用于单元之间建筑面积相对均衡的项目，能够确保每个单元分摊的土地成本相对公平。

3. 按销售面积分摊法：按销售面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的销售面积进行分摊。

这种方法适用于销售面积与建筑面积存在较大差异的项目，可以更准确地反映土地成本分摊情况。

4. 按建筑价值分摊法：按建筑价值分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑价值进行分摊。

这种方法适用于项目中存在多种类型或级别的建筑物，可以更准确地反映土地成本的分摊情况。

二、适用范围1. 多层住宅项目：多层住宅项目一般由多个相对独立的单元组成，每个单元的面积相对均衡，且销售面积与建筑面积差异不大。

因此，按建筑面积或销售面积进行分摊较为合适。

2. 别墅项目：别墅项目一般由单独的别墅单元组成，每个别墅的面积和价值可能差异较大。

因此，按建筑价值进行分摊可以更准确地反映土地成本的分摊情况。

3. 商业综合体项目：商业综合体项目通常包含住宅、商业、办公等多种用途，各个单元的建筑面积、销售面积和价值各异。

因此，综合考虑各个单元的特点，采用合适的分摊方法更能满足土地成本的分摊需求。

值得注意的是，房企在选择土地成本分摊方法时需要综合考虑各个单元的特点，确保分摊的公平性和准确性。

同时，分摊方法的选择也需要考虑项目的实际情况，以及市场需求和竞争情况。

同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法

2.四川省规定。《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告 2015 年第 5 号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。” 3.厦门市规定。《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局 2015 年公告第 3 号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。” 对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。各地具体规定举例如下： 1.山西省规定。根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告 2014 年第 3 号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用

房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧

房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧一、成本分摊的步骤1.确定投资方：确定项目的投资方，一般包括开发企业自筹资金、银行贷款、与合作方的股权投资等。

2.确定项目预算：通过项目前期的市场调研和可行性研究，确定项目的总投资额和分项工程的预算。

3.制定投资计划：根据项目的投资额和预算，制定投资计划，明确每个投资方的出资比例和时间安排。

4.成本分摊：按照投资计划，将不同投资方的出资按比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。

二、成本核算的技巧1.成本控制：通过制定预算和严格执行，控制项目成本在可控范围内。

在项目实施过程中，及时记录和核算各项成本，确保不超出预算。

2.时点核算：将开发项目的成本按照发生的时间点进行核算，即按照项目周期将成本分为前期开支、建设成本和后期费用，分别进行核算和报账。

3.分项核算：将开发项目的成本按照不同的分项工程进行核算，包括土地购置费、建设工程费、市政配套费、装修费等，确保每个分项工程的成本控制和核算准确。

4.成本分类：将开发项目的成本按照性质进行分类，包括直接成本（如人工成本、材料成本）、间接成本（如管理费用、利息支出）等，便于成本分析和管理。

5.成本依据：将开发项目的成本按照规范和法律法规的要求进行核算，明确成本依据和计算方法，确保成本核算的准确性和规范性。

6.成本监控：建立成本监控体系，及时掌握项目成本的动态变化，通过成本监控报告或成本监控会议，对项目成本进行分析和评估。

7.成本优化：通过成本核算和成本控制，发现和分析成本的潜在问题，制定成本优化措施，降低成本，提高项目收益。

三、案例分析以开发商开发住宅项目为例，该项目总投资额为1000万元，投资方包括开发商自筹资金和银行贷款，其中开发商自筹资金为600万元，银行贷款为400万元。

根据投资计划，开发商自筹资金的出资比例为60%，银行贷款的出资比例为40%。

在成本分摊方面，根据投资计划将开发商自筹资金按照60%的比例分摊到各项投资工程上，将银行贷款按照40%的比例分摊到各项投资工程上，并进行记录和核算。