物业管理的基础理论培训教材
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物业管理的基础理论
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产
对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权 的行使和决策完全是私人做出的。
社会环境的变化
一．委托——代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义和费用
为委托人办理委托事务，委托人支付约定报 酬的活动。
代理：代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的
名义实施民事法律行为。
委托代理 包括 法定代理
指定代理
代理人（物管公司） 代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会）
相对人（专业公司等）
对建筑物及附属建筑物的共有权、付费和不付费的共有权 （4）从属性 （5）不可分割性 （ 标的物不得请求分割 )
2.共用部分范围 参考建设部《物业服务合同示范文本》
3.共有所有权形态 总有（处分权、管理权归全体） 共同共有 按份共有
4. 共有所有权的内容 使用、收益、单纯修缮改良权
和 按本来用途使用、分担费用 义务
《合同法》50条：
法人或其他组织的法定代表人、负责人超越 权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超 越权限的以外，该代表性为有效。
二．物业管理的委托——代理关系
产权人与管理者的关系： 传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托——代理关系（近似）
三．物业管理的委托——代理问题
物业管理持续期里两个层次的决定关系：
委托人所采取的监督及激励的有效性决 定着代理人的工作动机和努力水平。
代理人的工作努力水平决定物业管理的 实际成效。
因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题：
(一)产权利益
使用效益 包括 经营效益（租金、铺位收益等）
出让价值
物业管理中，委托人可能是一个利益 共同体，其中有人可能就会有“搭便车” 的心理，导致委托人监督积极性的下降。
完全私有产权 私有产权的表现形式 按部位拥有
按份拥有 占有权
权力范围或权力项 使用权 等 收益权 处分权
（二）社团产权( communal property rights )
社团成员共同平等享有的产权（不具排他性）
与私有产权相比，其最重要特点在于社团产权在个 人之间是完全不可分的，即完全重合的。因此，即使每 个人都可以使用某一资源来为自已服务，但每个人都没 有权力声明这个资源是属于他的财产，即每个人都对此 拥有全部的产权，但这个资源或财产实际上并不属于每 个人。由于社团产权在社团内部不具有排他性，因此， 这种产权常常给资源利用带来“外部影响”。
物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一 种委托代理（通过委托合同实现）。
合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实 现委托合同的内容，需要法律保障。
♠ 特别提醒
《合同法》49 条： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权
终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由 相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
（三）成员权
权：参与、投票表决、提议请求、选举被选举 、知情、建议 。
义务：执行、遵守、接受
管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利 行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
Ⅱ 委托——代理理论
物业管理产生的原因：
建筑形式的变化（高层、区域） 建筑技术的复杂 产权形式的变化（分散、多元） 外界条件的变化、生活水平的提高 社会分工的细化（效率的追求）
三、建筑物区分所有权人的三项权利
（一）专有所有权
区分所有权人对专有部分予以自由使用、收 益及处分的权利。 1.专有部分的要件
构造上独立性（物理上的独立性）
从
判断
利用上的独立性（机能上的独立性）
2.专有部分的范围
四种学说： 1. 中心说(四面界墙、壁、面围合范围） 2. 空间说 3. 最后粉刷表层说 4. 壁心和最后粉刷表层说
对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处 ）
（三）集体产权( collective property rights )
封闭性的小团体成员享有的产权。
其与社团产权的区别在于：
前者在产权行使时无需与他人协商， 后者则需由集体决策机构以民主的程序 做出决定或约束。
对象物：小区公用设施、场地等
二．建筑物区分所有权
物业管理的激励考核难以量化，难免不 准、不公，导致正面激励效应递减。
3.一体性
区分所有权转让、处分、抵押、继承时 ，A、B、C同时变化。
4.登记公示性
必须履行不动产物权的登记手续，以示 权属得失合法有据。
5.权利主体的多重性
专有所有权人、共有所有权人、成员权人
（四）区分所有权种类
建筑区分所有权种类:
纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型
明确区分所有权的意义在于处理共用部 分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ，共同事务应遵从大多人的意见。
对内认可粉刷表面 对外认可粉中心线
3.专有所有权的内容
（1）权利 所有权：4项基本权能 相邻部分使用权
（2）义务 维护、维持 遵守、遵规 尊重、配合
（二）共有所有权
1.特征
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（1）复合性 （2）广泛性
对建筑物整体、某一部分、占地均有权利义务 （3）多重性 分 法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权
（一）概念
专有部分的专有所有权（A） 区分所有权 共用部分的持分权（B）
因共同关系所生的成员权（C）
（二）客体
传统所有权：一物一权（罗马法原则） 区分所有权客体：建筑及其空间
（三）区分所权的特征
1.Leabharlann Baidu合性
A、B、C三者的复合。
2.专有所有权的主导性
先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C
（二）监督距离
“物业管理”作为无形服务，评判有一定难度
物业管理的委托—代理过程： 初始委托人（多元产权人）→业主委员会→物业企业 →最终代理人 （直接提供服务）
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱,代理 成本加大。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式： 需要 动机，动机 行为，行为 目标。
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产
对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权 的行使和决策完全是私人做出的。
社会环境的变化
一．委托——代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义和费用
为委托人办理委托事务，委托人支付约定报 酬的活动。
代理：代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的
名义实施民事法律行为。
委托代理 包括 法定代理
指定代理
代理人（物管公司） 代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会）
相对人（专业公司等）
对建筑物及附属建筑物的共有权、付费和不付费的共有权 （4）从属性 （5）不可分割性 （ 标的物不得请求分割 )
2.共用部分范围 参考建设部《物业服务合同示范文本》
3.共有所有权形态 总有（处分权、管理权归全体） 共同共有 按份共有
4. 共有所有权的内容 使用、收益、单纯修缮改良权
和 按本来用途使用、分担费用 义务
《合同法》50条：
法人或其他组织的法定代表人、负责人超越 权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超 越权限的以外，该代表性为有效。
二．物业管理的委托——代理关系
产权人与管理者的关系： 传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托——代理关系（近似）
三．物业管理的委托——代理问题
物业管理持续期里两个层次的决定关系：
委托人所采取的监督及激励的有效性决 定着代理人的工作动机和努力水平。
代理人的工作努力水平决定物业管理的 实际成效。
因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题：
(一)产权利益
使用效益 包括 经营效益（租金、铺位收益等）
出让价值
物业管理中，委托人可能是一个利益 共同体，其中有人可能就会有“搭便车” 的心理，导致委托人监督积极性的下降。
完全私有产权 私有产权的表现形式 按部位拥有
按份拥有 占有权
权力范围或权力项 使用权 等 收益权 处分权
（二）社团产权( communal property rights )
社团成员共同平等享有的产权（不具排他性）
与私有产权相比，其最重要特点在于社团产权在个 人之间是完全不可分的，即完全重合的。因此，即使每 个人都可以使用某一资源来为自已服务，但每个人都没 有权力声明这个资源是属于他的财产，即每个人都对此 拥有全部的产权，但这个资源或财产实际上并不属于每 个人。由于社团产权在社团内部不具有排他性，因此， 这种产权常常给资源利用带来“外部影响”。
物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一 种委托代理（通过委托合同实现）。
合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实 现委托合同的内容，需要法律保障。
♠ 特别提醒
《合同法》49 条： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权
终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由 相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
（三）成员权
权：参与、投票表决、提议请求、选举被选举 、知情、建议 。
义务：执行、遵守、接受
管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利 行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
Ⅱ 委托——代理理论
物业管理产生的原因：
建筑形式的变化（高层、区域） 建筑技术的复杂 产权形式的变化（分散、多元） 外界条件的变化、生活水平的提高 社会分工的细化（效率的追求）
三、建筑物区分所有权人的三项权利
（一）专有所有权
区分所有权人对专有部分予以自由使用、收 益及处分的权利。 1.专有部分的要件
构造上独立性（物理上的独立性）
从
判断
利用上的独立性（机能上的独立性）
2.专有部分的范围
四种学说： 1. 中心说(四面界墙、壁、面围合范围） 2. 空间说 3. 最后粉刷表层说 4. 壁心和最后粉刷表层说
对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处 ）
（三）集体产权( collective property rights )
封闭性的小团体成员享有的产权。
其与社团产权的区别在于：
前者在产权行使时无需与他人协商， 后者则需由集体决策机构以民主的程序 做出决定或约束。
对象物：小区公用设施、场地等
二．建筑物区分所有权
物业管理的激励考核难以量化，难免不 准、不公，导致正面激励效应递减。
3.一体性
区分所有权转让、处分、抵押、继承时 ，A、B、C同时变化。
4.登记公示性
必须履行不动产物权的登记手续，以示 权属得失合法有据。
5.权利主体的多重性
专有所有权人、共有所有权人、成员权人
（四）区分所有权种类
建筑区分所有权种类:
纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型
明确区分所有权的意义在于处理共用部 分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ，共同事务应遵从大多人的意见。
对内认可粉刷表面 对外认可粉中心线
3.专有所有权的内容
（1）权利 所有权：4项基本权能 相邻部分使用权
（2）义务 维护、维持 遵守、遵规 尊重、配合
（二）共有所有权
1.特征
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（1）复合性 （2）广泛性
对建筑物整体、某一部分、占地均有权利义务 （3）多重性 分 法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权
（一）概念
专有部分的专有所有权（A） 区分所有权 共用部分的持分权（B）
因共同关系所生的成员权（C）
（二）客体
传统所有权：一物一权（罗马法原则） 区分所有权客体：建筑及其空间
（三）区分所权的特征
1.Leabharlann Baidu合性
A、B、C三者的复合。
2.专有所有权的主导性
先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C
（二）监督距离
“物业管理”作为无形服务，评判有一定难度
物业管理的委托—代理过程： 初始委托人（多元产权人）→业主委员会→物业企业 →最终代理人 （直接提供服务）
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱,代理 成本加大。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式： 需要 动机，动机 行为，行为 目标。