写字楼专业知识培训 ppt

而现代写字楼正向综合化
、一体化方向发展，是指
拥有一定规模的面积，具
有良好的建筑和现代化的
设施，以及优质的物业管
理服务，能够满趍现代社
会办公的各种需要的楼宇
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。
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写字楼特点
人口多：企业集中，人口密度大； 面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大； 现代化：建筑、设备既现代又先进； 功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施； 集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中
， 多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下 班后是人去楼空，冷清异常； 要求高：经营管理要求高，时效性强。
北 京 中 央 商 4务 区
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写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼的产品解析及分类 写字楼智能化（5A）解析 写字楼的发展情况、定位与客户分析 写字楼的部分硬件设施
要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多；
3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智
能化）
5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智
能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）
顶级写字楼:在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施
理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等
CAS（通讯传输智能化） 双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用
户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等
FAS（消防智能化） 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；
SAS（安保智能化） 监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等
楼体形象、内部配置、交通位置
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写字楼与住宅的差异 客户差异化
分类 外表特征
住宅
写字楼
无一般特征 关键在于对购买决策的影响力大小
有一定特征
客户特征
体验消费 感性、冲动
需求性购买 理性、稳重
关注重点
注重自我的消费倾向 生活氛围带来的便利或享受
注重公司的需求 商务氛围带来的利益
购买行为
个人或家庭行为 决策期相对较短
公司行为 时间较长，考虑因素较多
喜欢的销售类型 专业、热情、亲和力
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专业、理智、知识型，能
给到良好的建议 7
写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼的产品解析及分类 写字楼智能化（5A）解析 写字楼的发展情况、定位与客户分析 写字楼的部分硬件设施
经典案例分享
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写字楼产品解析
写字楼的产品特征
与服务和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑
甲级写字楼:是写字楼之中，一般最好级数的写字楼,办公部分需超过5万
平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。
乙级写字楼:办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于80100平方米。
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写字楼 专业知识培训
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培训纲要
写字楼的定义和特点
写字楼与住宅的差异
产品的差异
写字楼的产品解析及分类
写字客楼智户能化的（差5A）异解析
写字楼的销发展售情况的、差定位异与客户分析
写字楼的部分硬件设施
经典案例分享
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写字楼的定义
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事 物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性 的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的 发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.
经典案例分享
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写字楼与住宅的差异 产品差异化
分类Fra Baidu bibliotek地理位置
住宅
多样化 区别根据客户群有较大不同
写字楼
单一（核心区域） 区别在于程度上的不同
建筑结构
除本体之外，配套较多 满足生活所需的所有项目
除本体外，少配套
户型结构 功能丰富，布局成型
功能单一，布局随意
重点关注朝向、通风、采光、景 产品特性 观、绿化、社区环境
字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已
。
因此:“5A写字楼”≠甲级写字楼
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写字楼智能化（5A）包含内容
•BAS（楼宇控制自动化）
•OAS（办公智能化）
5A
•CAS（通讯传输智能化）
•SAS（安保智能化）
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•FAS（消防智能化）
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智能化（5A）各自包含内容
BAS（楼宇控制自动化） 冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管
地段的不可替代性
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交通便捷
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写字楼
2
形象高端
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商务配套、物业管理完善
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写字楼产品解析 分类
按功能分
写
字
楼 按智能化
的
水平划分
分
类
按档次分
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写字楼:基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业，没有其他功能
综合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、
酒店等多种功能，一般分层设计
商住写字楼:既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高， 需
OAS（办公智能化）
计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计 算机系统等
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各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述
楼宇控制自动化 通讯传输智能化 安保、消防智能化
办公智能化 布线
在楼宇控制自动化系统方面（BAS）方面，主要品牌包括德国西门 子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制 技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理 和监控，达到降低设备的运行能 耗，节约运行成本，延长设备使用 时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可 以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开 启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数 ，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求 ，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开 停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外，通过BA系统控 制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备， 从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。
经典案例分享
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写字楼智能化（5A）解析
前言：
从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际 化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节 能化、便捷的交通和商务化等等。
“5A写字楼”=甲级写字楼?
概念误区：如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级， 实际上是一
种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质 有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说5A级写字楼就是甲 级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写