银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点
光大银行零售经营性物业抵押贷款
光大银行零售经营性物业抵押贷款零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的自然人或企业法人（房地产开发企业除外）发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。
借款人（一）自然人借款人1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；5、用款企业（如有）须满足法人借款人的相关规定；6、我行要求的其他条件。
（二）法人借款人1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；从事行业如需政府部门批准的须经政府有权部门核准；2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，近两年贷款卡征信无不良记录且当期无逾期贷款或垫款；4、能够出具股东（或董事会）有效决议及签字样本，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。
同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；6、其法定代表人须满足自然人借款人的相关规定；7、我行要求的其他条件。
抵押经营性物业具备的基本条件商业营业用房1.已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；2.属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；3.临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间需在1年以上，商业街商铺投入经营时间需在3年以上；4.房产为独立间隔式或独栋商铺；5.房龄不超过25年；6.优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，未出现长期空置的商业营业用房；7.抵押房产需与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内；8.房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；9.严禁叙作土地用途为工矿仓储、租赁的，房产证上用途为厂房的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等的商业营业用房业务。
北京地区经营性贷款审查要点
个人经营性贷款的审查、准入要点一、支行意见审查审查支行调查报告、贷款建议是否完整、准确，相关风险提示是否充分。
二、对借款人资格审查1、借款人需年满20周岁，贷款到期日不超过70岁，具有完全民事行为能力，具有本地户籍或有效居留身份。
相关证件资料齐备，信息一致；2、借款人从事合法经营，在固定场所连续经营一年（含）以上，主要经营活动在本地，经营盈利情况良好，无违法违规记录。
借款人应为经营主体的出资人；3、借款人及其配偶个人资信状况良好，无不良信用记录。
有稳定可靠的还款来源或一定的资产规模，具备按期偿还贷款本息能力。
二、对授信主体的审查1、授信主体实际经营满一年，经营状况良好，无不良记录；2、授信主体的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、章程、验资报告、行业经营许可、报表/流水账、贷款卡、相关业务合同、租约等资料明细所列的基本资料是否齐备，相关资料信息是否一致；（如为个体工商户或私营业主的，相关资料根据实际情况减免）3、审核授信主体或借款人提供的银行对账单、税票或流水账等资料，对公司的主营业务进行了解（包括了解公司营运情况、财务状况等）。
分析其偿债能力、盈利能力，对授信主体的第一环款来源进行确认；4、根据借款人对经营主体的控制能力，要求公司董事会或股东会出具股东会决议，同意以公司经营收入及利润优先归还经营性贷，并承担担保责任。
5、对于公司投资人直系亲属申请授信，原则上要求公司投资人为该笔授信承担担保责任。
三、对其他还款来源审查1、借款人来自公司（暨授信用款主体、还款来源主体）收入以外的其他收入，按照《个人经营性贷款暂行管理办法》进行认定。
2、对于未抵/质押的资产作为还款来源的，按照《个人经营性贷款暂行管理办法》规定系数参考计算。
四、抵押物的要求1、抵押物有较好的快速变现能力，在我行许可范围内。
我行接受抵押物行政区域范围，城八区、昌平、通州、大兴、开发区、顺义、房山。
抵押物为住宅要求地段良好、物业管理和配套设施完善，可独立使用的标准住宅。
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见试行第一章总则第一条依据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、“三个办法一个指引”、我行公司授信业务管理办法、我行授信押品管理办法、我行授信押品操作细则等,特制定我行经营性物业抵押贷款业务指导意见下称“本指导意见”;各分行应遵照本指导意见,分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定,规范开展经营性物业抵押贷款业务;本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的,以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物,还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款;该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房,包括写字楼、综合性商业设施商场、商铺、专业市场、四星级含以上宾馆酒店、标准化工业厂房等;第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：一“统一授信”原则;经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批,纳入对该客户的统一授信管理;二“分级授权”原则;我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权;各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务,未经授权不得办理;三“责权分明”原则;办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务,实施该业务的动态管理和流程控制;四“合规经营”原则;经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定,严格进行贷款用途合规性审查,防范合规风险;五“总量控制”原则;各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定;第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给企事业法人营业执照、实行独立经济核算、具有法人资格的实体,并具备以下基本准入条件：一借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围;二近三年的经营和财务状况良好,管理规范,具备还本付息能力;如果借款人为新成立的企业,其母公司应符合该项条件;三借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好,无不良记录;第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：一该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入;在贷款期内,借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流可覆盖我行贷款本息;如果借款人是我行的战略客户,贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上;同时要求必须先落实其他补充还款来源,确保按期足额还款;如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售,需将销售方案报原授信审批机构审批;原则上,如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的,可同意销售,但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息,则须重新上报审批授信方案;二抵押物业的产权人借款人与经营人为同一法人的,借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理,并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管;借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户,签订最高额质押合同和应收账款质押登记协议,并在人行应收账款质押登记系统中进行登记公示,确保贷款期内借款人从抵押物业经营取得的收入全部质押给我行;贷款期内,借款人从抵押物业经营取得的相关收入均须进入监管账户管理,所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流必须优先用于归还我行贷款;三抵押物业的产权人借款人与经营人非同一法人的,经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、经营收入管理和分配等,确保贷款期内经营权和经营模式的稳定,确保产权人借款人从抵押物业取得的所有收入按前述第五条第二款要求执行;产权人借款人和经营人须同时承诺,抵押物业的所有权和经营权发生变动包括但不限于转让、投资、质押、股东变动等,须经原授信审批机构审核同意或提前结清贷款;四针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项,必须告知全部承租人和经营人;五抵押物业应办理相关财产保险,保险第一受益人为我行;六如果组成银团贷款,应按我行银团贷款业务管理办法2010年版操作;七满足我行规定的其他贷款条件;第三章贷款用途、期限和利率第五条经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求,必须符合国家法律法规和相关行政主管部门、监管机构以及我行的各项制度和规定,不得流入违规领域;第六条借款人为房地产开发企业的,贷款只能用于抵押物业除资本金以外的建设投入,资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求;如该项建设投入已由银行开发贷款或股东关联方借款解决的,则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东关联方借款;其中用于偿还股东关联方借款的贷款资金,严禁被股东关联方用于支付土地出让金或其他违规领域;第七条合理确定贷款期限和还款方案;贷款期限原则上最长不超过10年,按现金流测算情况制定合理的分期还款计划争取均衡还款,至少每半年还款一次;第八条贷款利率按我行相关规定和市场价格确定;第四章抵押物第九条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时,应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料;抵押物业需具备以下条件：一抵押物业必须已完成竣工验收,并已投入商业运营,其剩余使用期限原则上不少于15年;二抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权;抵押物业土地使用权须为出让方式取得,土地使用权人与房屋所有权人一致;抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致;三抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内,状况良好,可单独处置,具有良好的变现能力;其中标准厂房除满足上述条件外,还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内;第十条放款前已取得房屋所有权的,须办妥房屋所有权含对应土地使用权抵押登记后方能放款,抵押率按我行相关规定执行;如放款前未取得房屋所有权证,在满足以下四项条件的前提下,可先办理在建工程含对应土地使用权抵押登记,并在我行允许的期限应不超过当地房管部门规定的办证期限内办妥房屋所有权抵押登记;授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示;可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：一抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；二当地可办理完善的在建工程抵押登记；三在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；四抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕;放款前未取得房屋所有权证,且不能满足上述四项条件的物业,不得接收为我行抵押物;第十一条抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告,确定抵押物业的价值;第十二条分行应对抵押物实地走访,了解周边市场环境和商业氛围,现场检查抵押物业的经营和使用情况,判断评估价值是否合理及可变现能力;对评估价值虚高、变现能力弱的,应审慎接受为我行抵押物业;第十三条调查抵押物业未付款项,对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款未到期的质量保证金除外等情况的物业,不得接受为我行抵押物;第十四条对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业,不得接受为我行抵押物;调查抵押物业是否有司法限制,对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业,不得接受为我行抵押物;第十五条贷款期间,根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度;对市场价值下跌明显的抵押物业,应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款;第十六条对抵押物管理未提及的相关要求,按照我行授信押品管理办法和我行授信押品操作细则执行;第五章附则第十七条经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行;第十八条对于本指导意见中未尽事宜,各分行应在本管理办法的框架内,结合当地相关管理制度和市场特点,制定具体的实施细则;第十九条本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订,自发布之日起执行;。
经营性物业贷款的要点
一、经营性物业贷款的用途物业的翻新装修或提升改造，归还或置换购置、建造该经营性物业的银行借款和股东或借款人关联企业的借款。
用途为置换他行经营性物业借款的，要求被置换的借款须还款正常，不得出现逾期或欠息，并提供拟置换借款的银行借款合同、借据。
用于归还股东、关联企业借款的，须提供股东、关联企业借款协议、转账凭证、款项投入凭证，且股东、关联企业借款用途须与购置、建造经营性物业直接相关。
所有经营性物业贷款的用途不得直接或间接违规流入房市、股市、期市等国家政策限制、禁止的领域。
对经营性物业产权人为房地产开发商的，还要进一步核实款项的实际用途，禁止用经营性物业取得的贷款用于支付土地款、充作项目自筹资本金、用于不符合开发贷款条件的项目开发等。
二、经营性物业具备条件:（一）该物业项目开发建设手续齐全，产权清晰，原则上已取得合法的权属证书，获得土地使用权证的方式为国有出让土地。
若因特殊原因暂未取得产权证书，物业不得存在包括但不限于拖欠工程款等可能使产权存在争议的事项。
（二）项目已通过国家有权部门竣工验收，不得向未取得竣工验收和未正常经营的商业物业发放经营性物业贷款。
（三）位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力。
（四）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕。
（五）借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，本行为唯一抵押权人，并确保抵押足值，必要时还可以追加借款人关联企业或其他第三方提供连带责任保证担保及其他本行认可的担保，以确保安全。
（六）经营模式为租赁的经营性物业，还须具备以下条件：商业用房及工业园区开业并稳定运营1年以上，当前出租率不低于80%。
宾馆酒店投入商业运营时间2年（含）以上，平均入住率应不低于70%。
投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。
三、贷款金额、期限和利率借款人租金收入产生的现金净流量（即租金收入带来的现金流入扣除贷款存续期间的各项成本、费用支出引起的现金流出后的净现金流量）原则上应能够覆盖每期应偿还贷款本息，且应具备一定的安全冗余。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款
（业内参考）
经营性物业抵押贷款利率和定义：
经营性物业抵押贷款指将已经投入商业运营的房地产等物业进行抵押贷款的业务。
银行和抵押贷款公司是经营性物业贷款的主要受理机构。
银行经营性物业抵押贷款利率较低一般在年息7%到9%之间。
抵押贷款公司利率较高，一般在年息18%-24%之间。
银行经营性物业抵押贷款申请条件：
企业的信用评级在AA级或以上，资产负债率不得超过70%，公司财务状况良好，属于酒店类型的物业出租率要达到60%，写字楼出租率要达到80%，物业地理位置需要特别优越，不能受理二次抵押贷款。
非银行营性物业抵押贷款申请条件：
抵押率要低于70%，主贷人应有备用房地产，抵押率等于总贷款金额占房地产市值的比率。
物业的租金加上主贷人的收入要足以覆盖利息，主贷人可以是个人或企业，可以受理二次抵押贷款、按揭房再抵押贷款等。
经营性物业抵押贷款利率概况：
经营性物业抵押贷款所需资料：
借款人营业执照、身份证件、房产证件、企业和个人财务资料等、物业购入或开发成本相关证明等。
银行信贷业务审查要点
银行信贷业务审查要点为规范我公司信贷业务运作，提高信贷业务调查、审查质量，较好地提升信贷管理水平，根据目前现行法律法规、金融制度、产业政策、信贷制度，以求在调查、审查工作中达到合法性、合规性要求。
本审查要点仅属于指导性规范，不具备信贷制度的效力，但由于其为信贷有关制度的细化和具体运用，可作为信贷业务审查工作中应遵循的一般原则和内容。
一、信贷资料完整性审查市场业务部门对提交上报审批部或风险控制部（以下简称“审批部门”）审批的信贷业务，须提供信贷基本资料原件或复印件。
审批部门对市场部门移交的信贷资料与交接清单逐一核对，并对申报资料的完整性进行认定。
信贷资料主要包括：（一）申请人基础资料1、法人客户：1）企业提供资料：企业法人营业执照。
审核是否参加上一年度年度年检，贷款期间能否覆盖经营有效期，所申请贷款用途是否符合经营范围要求，公司类型是否具备独立法人资格，对照章程、验资报告验证股东数量是否符合公司法规定。
验证注册资金与验资报告、财务报表中“实收资本”是否一致，如验资报告、财务报表中反映增资，须相应变更手续，组织机构代码证。
审核是否参加上一年度年度年检，用组织机构代码登陆人民银行征信系统“组织机构代码查询平台”核查法人身份。
登陆号可向信贷管理部申请。
税务登记证。
包括国税及地税登记证明，审核是否照章纳税，通过上一年度年检。
可通过报表及相关税率验证。
组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明（含法定代表人合法有效的个人身份证明及公民身份核查证明）、经公证部门公证的法定代表人授权委托书（经授权办理，履行签字手续的）。
2）经登记机关核准备案的企（事）业章程、验资证明。
公司章程对法定代表人办理信贷业务有限制的，需提供董事会或股东会同意的决议或授权书。
3）贷款卡、开户许可证。
4）国家规定的特殊行业，须提供有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证、资质等级证书、收费许可证等；按规定需取得环保许可证明的，必须提供有权部门出具的环保许可证明。
资深审查官教你信贷审查步骤及要点
资深审查官教你信贷审查步骤及要点信贷审查是银行和金融机构在授信前对借款人的信用状况、还款能力、抵押物价值等因素进行全面评估的过程。
一个有效的信贷审查过程可以帮助银行评估风险，减少坏账风险，并确保贷款的正常还款。
以下是资深审查官教你信贷审查的步骤及要点。
1.收集借款人和担保人的基本信息：在审查过程中，首先需要从借款人和担保人那里收集必要的基本信息，这包括个人身份信息、家庭背景、职业状况、收入和负债情况等。
这些信息将用于判断借款人的还款能力和信用状况。
2.进行信用调查：在信贷审查过程中，信用调查是一个重要的环节。
银行可以通过查询借款人的信用报告、银行账户、征信机构的数据等来获得借款人的信用状况。
这些信息可以反映借款人的还款能力、历史欠款记录、信用评级等内容。
3.分析借款人的还款能力和信用状况：4.评估借款人提供的担保物：借款人提供的担保物是贷款的重要保障。
审查人员需要对担保物的价值、担保物可能存在的风险等进行评估。
个别情况下，还可以委托专业评估机构对担保物进行评估，以确保其价值符合借款金额。
5.制定审批建议：基于对借款人的综合分析和担保物的评估，审查人员需要制定审批建议。
这个审批建议一般包括是否批准贷款、批准的贷款金额、贷款利率、还款期限等。
审查人员需要综合考虑风险控制和营销策略，为银行做出最合适的决策。
6.生成审贷决议：审贷决议是信贷审查过程的最终成果。
审查人员需要将审批建议整理成正式的审贷决议文档，说明审批的理由、条件和要求等。
这个决议将提交给决策层进行最终的审批和批准。
信贷审查的要点如下：1.客户的还款能力是最重要的考虑因素：2.注意客户的信用状况：审查人员应该仔细审核借款人的信用报告、银行账户和征信机构的数据。
这些信息可以反映借款人的信用状况和历史欠款记录等。
信用评级是判断借款人是否有能力按时偿还贷款的重要指标之一3.担保物评估要全面准确：对于需要担保的贷款，审查人员需要对担保物的价值进行评估。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
要点二
产权年限
了解物业的使用年限和剩余使用年限，以评估贷款期限 和还款能力。
物业周边环境及配套设施
周边环境
对物业周边环境进行描述，如交通状况、商业氛围、治安状况等，以评估其对物 业使用价值和贷款风险的影响。
配套设施
了解物业内的配套设施，如电梯、空调、水电等，以评估其对物业使用价值和抵 押价值的影响。
银行在贷款审批、发放和管理方面制定了较为完 善的制度和流程，能够有效监控借款人的经营情 况和还款能力，确保授信资金的安全。
风险提示及应对措施
• 尽管本次授信整体风险可控，但仍然需要注意以下风险提示 • 市场竞争风险：借款人所处的行业竞争激烈，可能会对其经营收入和还款能力产生负面影响。 • 宏观经济风险：在宏观经济下行或市场波动较大的情况下，借款人的经营收入和还款能力可能会受到影响
03
借款人情况调查
借款人类型及信用状况
借款人类型
包括但不限于个人、企业、政府机构等，需详细了解借款人 的身份及性质。
信用状况
通过查询征信系统、参考相关信用评级和历史借贷情况等途 径，对借款人的信用状况进行评估。
借款人财务状况及偿债能力
财务状况
对借款人的财务报表进行详细分析，包括资产负债表、利润表和现金流量表 等，以评估其财务状况及偿债能力。
是否同意授信及理由
根据上述调查结论，我们建议同意授予经营性物 业抵押贷款授信额度，理由如下
本次授信符合国家相关法律法规和政策要求，同 时银行能够提供较为优惠的利率和还款期限，有 利于借款人的业务发展和资金安排。
借款人经营状况稳定，具备按期还本付息的能力 ，且抵押物变现能力强，能够有效降低银行的授 信风险。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
信贷审查的要点
信贷审查的要点信贷审查是指金融机构在向个人或企业提供贷款时对其信用状况、偿还能力等进行全面评估和审核的过程。
它是保护金融机构自身利益的重要手段，也是防范信贷风险的重要措施。
信贷审查的要点主要包括以下几个方面：一、个人或企业基本信息核实在进行信贷审查时，金融机构首先需要核实个人或企业的基本信息。
对于个人来说，包括姓名、年龄、性别、婚姻状况、户籍等；对于企业来说，包括企业名称、注册资本、法定代表人、经营范围等。
这些信息的准确性对于信贷审查的结果具有重要的影响，金融机构需要通过各种渠道对这些信息进行核实，确保其真实可靠。
二、个人或企业的信用状况评估个人或企业的信用状况评估是信贷审查的核心内容之一。
对于个人来说，主要包括个人征信记录、还款记录、信用卡使用情况等。
而对于企业来说，主要包括企业的信用报告、商业信用评级等。
通过对个人或企业的信用状况进行评估，金融机构可以了解其过去的信用表现，从而判断其未来的偿还能力和信用风险。
三、个人或企业的经济状况分析个人或企业的经济状况分析是信贷审查的另一个重要方面。
对于个人来说，主要包括个人的收入来源、工作稳定性、家庭负债状况等。
而对于企业来说，主要包括企业的经营状况、财务报表、现金流状况等。
通过对个人或企业的经济状况进行分析，金融机构可以了解其目前的财务状况，从而判断其还款能力和经营风险。
四、个人或企业的担保能力评估个人或企业的担保能力评估是信贷审查的另一个重要环节。
对于个人来说，主要包括个人的资产状况、担保品价值等；对于企业来说，主要包括企业的资产负债表、担保物的评估等。
通过对个人或企业的担保能力进行评估，金融机构可以了解其提供的担保是否足够保护贷款本金和利息的安全，从而减少信贷风险。
五、个人或企业的借款用途审查个人或企业的借款用途审查是信贷审查的一个重要环节。
金融机构需要了解个人或企业所借款项的具体用途，并评估其合理性和可行性。
通过对借款用途进行审查，金融机构可以判断个人或企业是否具备还款能力，并预测借款资金的流向，从而降低信贷风险。
经营性物业贷款调查报告
经营性物业贷款调查报告经营性物业贷款调查报告一、引言经营性物业贷款是指为了购买、建设或改造经营性物业而向银行借款的一种贷款方式。
随着城市化进程的加速和商业地产市场的繁荣，经营性物业贷款在近年来得到了广泛应用。
本报告旨在对经营性物业贷款的现状进行调查，以期为相关利益方提供有益的参考和建议。
二、调查方法本次调查采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式，以全面了解经营性物业贷款的情况。
我们在全国范围内选择了100个样本城市，对当地的商业地产开发商、银行和政府部门进行了调研。
三、调查结果1. 经营性物业贷款需求旺盛调查结果显示，经营性物业贷款的需求在各个城市都非常旺盛。
由于商业地产市场的火爆，越来越多的开发商需要贷款来购买土地、建设物业或进行改造。
同时，许多小微企业也通过经营性物业贷款来扩大业务规模。
2. 银行贷款政策趋于宽松近年来，银行对于经营性物业贷款的政策趋于宽松。
根据调查结果，超过70%的银行表示他们对于经营性物业贷款采取了较为灵活的审批方式，包括放宽了抵押物要求、降低了利率等。
这一政策的松动有助于提升了经营性物业贷款的可获得性。
3. 风险控制成为关键尽管经营性物业贷款需求旺盛，但风险控制仍然是银行关注的重点。
调查显示，超过80%的银行表示他们在审批经营性物业贷款时会对借款人的信用记录、还款能力以及项目的可行性进行严格评估。
此外，银行还会要求借款人提供充足的抵押物作为担保，以降低风险。
4. 政府支持力度加大为了促进商业地产市场的发展，政府也加大了对经营性物业贷款的支持力度。
调查结果显示，超过60%的政府部门表示他们将通过优惠政策、减免税收等方式来鼓励银行放贷，以推动经济的发展。
四、调查结论经营性物业贷款作为一种重要的融资方式，对于商业地产市场的发展起到了积极的推动作用。
在需求旺盛的背后，银行的贷款政策趋于宽松，政府也加大了对该领域的支持力度。
然而，风险控制仍然是银行关注的重点，借款人需要具备较好的信用记录和还款能力，同时提供充足的抵押物。
抵押经营贷需要注意的事项
抵押经营贷需要注意的事项
1. 资质评估：借款人需要具备一定的经营历史和资质，同时需要提供相关的财务报表和经营证明材料，如营业执照、税务登记证等。
2. 财务状况：银行会对借款人的财务状况进行审查，包括借款人的现金流量、流动资产和负债情况等。
3. 抵押物评估：银行会对抵押物进行评估，以确定其价值和可行性。
借款人需要提供相关的抵押物证明材料，如房产证、车辆登记证等。
4. 利率和期限：借款人需要了解和比较不同银行的贷款利率和期限，以选择最优的贷款方案。
5. 贷款用途：银行对贷款用途有一定的要求，借款人需要明确贷款用途，并提交相关的计划和报告。
6. 还款能力：借款人需要证明自己有足够的还款能力，可以通过财务报表、现金流量等方式证明。
7. 贷款申请：借款人需要提交详细的贷款申请材料，并按照银行要求进行操作，如提供补充材料、签订合同等。
银行业信贷审查要点
银行业信贷审查要点银行业信贷审查是指银行对借款人的信用状况、还款能力和贷款用途等进行综合评估的过程。
在进行信贷审查时，银行通常会参考一系列要点，以确保贷款的风险可控并最大程度地保护银行的利益。
以下是银行业信贷审查的主要要点。
1. 借款人的信用记录银行会查阅借款人的信用报告和信用分数，以了解其过去的信用行为和还款纪录。
借款人的信用记录对于银行决定是否批准贷款，以及贷款利率的确定至关重要。
信用记录良好的借款人通常更容易获得低利率的贷款。
2. 借款人的收入稳定性银行会要求借款人提供相关的收入证明，以确定其还款能力。
借款人的收入稳定性是银行考虑贷款申请的重要因素之一。
通常，借款人的月收入与还款额之间应具备一定的比例，以确保其还款负担可承受。
3. 借款人的负债情况银行会评估借款人的负债情况，包括已有的贷款、信用卡债务和其他债务。
借款人的负债情况将影响其可用收入以及还款能力。
若借款人的负债过高，银行可能会认为其承担新贷款的风险过大，从而拒绝申请。
4. 贷款用途和风险评估银行需要了解借款人申请贷款的用途，并对其进行风险评估。
借款用途通常分为个人贷款和商业贷款两种类型。
不同用途的贷款将对银行的风险产生不同程度的影响。
5. 抵押物评估如果申请的贷款需要抵押物作为担保，银行会对抵押物进行评估，以确定其价值和可变现性。
抵押物的价值通常会成为贷款额度的重要依据，同时也可以降低银行的风险。
6. 法律和合规要求银行在进行信贷审查时需要遵守相关的法律和合规要求。
这包括确保借款人的身份信息真实有效，贷款合同的合法有效等。
银行需要对借款人的身份、资产和其他相关信息进行审核，以确保交易的合法性和合规性。
7. 其他辅助材料根据贷款类型和具体情况，银行可能还需要借款人提供其他辅助材料，如经营计划、财务报表、经营许可证等。
这些材料有助于银行全面评估借款人的还款能力和贷款项目的可行性。
总结：银行业信贷审查是银行确保贷款风险可控的重要环节。
银行抵押贷款合同审核要点
银行抵押贷款合同审核要点银行在审核抵押贷款合同时，需要关注以下几个重要的审核要点：
1. 合同主体资格审查：
审核借款人和抵押人是否具备完全民事行为能力，是否有签订合同的合法资格。
确认借款人和抵押人是否存在任何法律、法规禁止提供担保的情形。
2. 抵押物审查：
检查抵押物的所有权归属，确保抵押物是抵押人合法拥有的。
评估抵押物的价值，确保其足够覆盖贷款金额。
了解抵押物是否存在任何限制，如查封、冻结、扣押等。
考虑抵押物的流通性和变现能力，选择易于执行的财产作为抵押物，如现金、存款、有价证券等。
3. 担保人审查：
如果贷款合同中包含第三方担保，需要审查担保人的财务状况和偿债能力。
4. 合同条款审查：
仔细审查合同的各项条款，包括但不限于贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等，确保条款清晰、合法、合理。
检查合同中是否有不利于银行的霸王条款或潜在的法律风险。
5. 法律合规性审查：
确保抵押贷款合同的内容符合国家相关法律法规的规定，避免出现违法违规的情况。
6. 贷后管理审查：
审视合同中关于贷后管理的条款，确保银行在贷后有足够的权利和措施来监管和控制风险。
7. 争议解决机制审查：
审查合同中关于争议解决的条款，确保争议解决机制明确、高效，有利于维护银行的合法权益。
通过以上审核要点的综合考量，银行可以有效地降低贷款风险，保护自身的经济利益，同时确保抵押贷款合同的合法性和可执行性。
银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点
银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点一、适用类型1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。
位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。
2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。
3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。
二、定义经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
三、审查要点01租金收入监管是否可落实？借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。
02资金用途是否合规？贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。
03物业出租率情况审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
04掌握借款人真实股权结构从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。
商业银行经营性物业抵押贷款经营管理要点
三、 经营性物业抵押贷款相关要求
银行 基 于第一 还款 来 源可 靠 和充分 之 目的 ，依据经
经营性物业持续商业运营期间的租金现金流为主要还款 营性物业在实际商业运营期间的租金现金流测算经营性 来源， 以经营性物业为贷款抵押物。 物业抵押贷款最高限额 ； 基于第二还款来源公允和充分
二、 影响租金贷款 的关键 指标
银行基于经营性物业实际商业运营期间租金现金流 分析， 尤其是对经营性物业出租率 、 租金水平 、 可出租营 业面积等关键指标分析 ，判断经营性物业和出租人对银
之 目的，以收益法评估的经营性物业价值作为确定抵押 物价值的重要参考 。租金贷款率与抵押贷款率之间的数 学钩稽关系， 直接影响构租金贷款金额。
第 ２０ 年第 ｌ 期 ０８ １ （ 总第 ３３期 ） １
商 业 经 济
Ｓ ＨＡＮ Ｅ ＪＮＧ Ｉ ＣＹ Ｉ Ｊ
Ｎｏ１ ２ ０ ．１． Ｏ ８ Ｔｏａ ． ３ ｔｌ ３１ Ｎｏ
【 文章编号】 １ ９ ６４（０８１—０００ ０ —０３２ ） ０８— ２ ０ ０ １
商业银行经营性物业 抵押 贷款经营管理要 点
经营性物业年租金总额 ＝已出租营业面积 ×每平方
米平均 租金 ， × ６ 。 天 ３０ 经 营性物业 租金 净额 ＝ 租金总 额 一 税收 一 运营成本 。 ３ 出租 营业面 积。 ． 可 经营性 物业可 出租 营业 面积 反映
经营性物业抵押贷款以经 营性物业为贷款抵押物 ，
抵押贷款率反映经营性物业作为第二还款来源对银行风 险的保障程度。 为便于实现以第二还款来源保障贷款归还，抵押物 他项权利登记应按银行分拆要求 ， 办理抵押登记手续。 经营ｌ物业抵押贷款率 ＝ 生 贷款金额 ， 抵押物评估价值 ，
中国民生银行经营性物业抵押贷款的管理规定
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。
第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或 80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。
第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。
第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。
零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。
第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章定义与释义管理第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。
第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。
第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
主力承租人以外的为一般承租人。
第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的 70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。
经营性物业抵押贷款授信调查报告
对借款人的经营状况、信用状况、还款能力等进行全面评估，以确 定借款人的偿债能力。
贷款额度及期限建议
贷款额度
根据物业价值和借款人的还款能力确定贷款 额度，同时考虑市场风险和借款人的实际需 求。
贷款期限
根据物业的稳定收益和借款人的偿债能力确 定贷款期限，同时考虑市场利率变化和风险 控制要求。
信用卡使用情况
了解借款人信用卡的持有 情况、使用记录和还款情 况，判断其信用习惯和风 险承受能力。
借款人还款能力评估
经营收入
评估借款人所在企业的经营收入 和盈利能力，以及未来发展趋势 ，判断其还款来源的稳定性和可
靠性。
其他资产
了解借款人除经营收入外的其他资 产情况，如房产、车辆、投资等， 以评估其还款能力。
贷款用途
核实借款人申请贷款的用 途，如用于企业生产经营 、扩张、购买设备等。
经营状况
评估借款人的经营状况， 包括其市场地位、销售渠 道、订单数量、存货状况 等。
调查目的和意义
01
确定贷款金额
通过对借款人的资信状况、经营 状况、抵押物估值等方面的综合
评估，确定贷款金额。
03
提高银行收益
通过向优质客户发放贷款，提高 银行的收益水平。
抵押物估值及市场风险
估值方法
采用市场比较法、收益还原法等方法对抵押物进行估值，了解其市场价格和潜在价值。
市场风险
评估市场环境、经济周期、区域发展等因素对抵押物价值和市场价格的影响，预测可能的市场风险。
抵押物保险及购买渠道
保险情况
调查抵押物是否已购买保险，包括财产 保险、责任保险等，了解保险金额、保 险期限等信息。
采取措施。
定期审计和评估
物业贷 审查要点
物业贷审查要点物业贷款是指个人或企业向银行或其他金融机构申请贷款，用于购买或投资物业。
审查物业贷款申请时，银行或金融机构会根据一系列要点进行评估和审查。
以下是物业贷款审查的要点：1. 申请人信用状况：银行会仔细审查申请人的信用报告，了解其还款记录、负债情况和信用评级。
良好的信用状况会提高申请人的贷款审批机会。
2. 还款能力：银行会评估申请人的还款能力，包括收入来源、就业稳定性和债务负担。
申请人的还款能力越强，贷款申请越容易获得批准。
3. 物业评估：银行会委托专业评估师对物业进行评估，确定其市场价值和抵押价值。
物业的价值越高，贷款批准的可能性越大。
4. 贷款额度和利率：银行会根据申请人的还款能力和物业价值确定贷款额度和利率。
贷款额度和利率对申请人的还款压力和财务风险有重要影响。
5. 购买合同和证明文件：申请人需要提供购买物业的合同和其他相关证明文件，以证明购买意向和财务状况。
6. 其他费用和条件：银行会要求申请人支付一些额外费用，如贷款手续费、保险费等。
此外，银行可能还会附加一些条件，如提供额外的担保或保证人。
7. 借款用途：申请人需要清楚说明借款用途，并提供相关证明文件。
银行会审查借款用途的合理性和可行性。
8. 贷款期限和还款计划：申请人需要确定贷款期限和还款计划，并与银行协商达成一致。
合理的还款计划有助于申请人按时还款，减少逾期风险。
9. 其他因素：银行还会考虑其他因素，如申请人的年龄、婚姻状况、职业稳定性等。
这些因素可以影响申请人的还款能力和贷款审批结果。
物业贷款审查的要点包括申请人信用状况、还款能力、物业评估、贷款额度和利率、购买合同和证明文件、其他费用和条件、借款用途、贷款期限和还款计划以及其他因素。
申请人需要全面准备相关材料，并确保自身符合银行的要求，以增加贷款申请的成功率。
经营性物业抵押贷款的审计要点
经营性物业抵押贷款的审计要点
李飞
【期刊名称】《中国审计》
【年(卷),期】2010(000)015
【摘要】经营性物业抵押贷款是商业银行向经营性物业所有权人发放的，以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押，并以其经营收入进行还本付息的信贷产品。
近年来，该业务发展迅速。
【总页数】1页(P65-65)
【作者】李飞
【作者单位】审计署兰州特派办
【正文语种】中文
【中图分类】F832.4
【相关文献】
1.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜
2.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜;
3.经营性物业抵押贷款的审计要点 [J], 李飞
4.经营性物业抵押贷款的特点、问题及对策 [J], 黄丽萍
5.商业银行经营性物业抵押贷款风险管理研究 [J], 李锋
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银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点
1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。
位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。
商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。
2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。
3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。
经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
01
租金收入监管是否可落实？
借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。
02
资金用途是否合规？
贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。
03
物业出租率情况
审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
04
掌握借款人真实股权结构
从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。
05
经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息？
经营性物业在银行贷款期间内的经营现金收入扣除改造、大修、日常修理维护、招租代理费、管理费用、财务费用、税金等各项支出以后的经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。
06
关注租期
《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
因此在审查时应注意区分，加强贷后管理，核实真正租户，保障债权安全。
07
关注权属情况
关注抵押物是否存在其他抵押权人，银行应是第一抵押权人；抵押人是否对抵押物业有独立的处置权；抵押物土地使用权出让合同及房产转让合同中有无限制转让的条款；抵押物有无被查封的情况；通过请税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范因抵押人欠税给抵押权带来的风险；抵押物业是否有拖欠工程款；抵押物是否不完整或者结构特殊无法独立处置。
08
关注评估价值是否真实有效？
评估方法必须包括成本法，要体现抵押物业原始的购置成本；市场法要与周边可比实际成交案例对比；估价条件不能随意假设，须有文件依据，对于用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按照出让用地进行评估，也不能将工业用地按照商业住宅用地评估；评估重要条件容积率，要提供合理合法依据。
抵押物业估值要充分考虑房地产市场周期变动，评估价值客观合理。
在目前房地产市场整体下行阶段，要严格按照银行相关管理办法，结合建造成本、同类物业的周边市场成交价、租售等情况审慎确定抵押物价值。
防范抵押物价值高估以及房地产市场周期变动导致抵押物贬值带来的风险；防范抵押物不完整或结构特殊无法独立处置或处置难的风险；防止实际控制人大额套现变相将物业高溢价卖给银行。
09
关注抵押物变现能力
分析判断抵押物的价值稳定性如何（良好、一般或存在明显问题），变现能力如何（较强、一般或存在明显问题）。
针对建造年限较久，评估的物业价值超过建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费（尤其是土地增值税）对抵押物最终价值的影响。
10
加强借款人现金流情况分析
贷款用途为归还股东借款的，比较拟归还股东借款金额与其他应付款项、长期应付款等应付款项金额大小。
贷款用途为置换他行贷款的，查询人民银行征信系统中申请人贷款余额、期限和条件，与拟置换的贷款情况进行印证，并且核实申请人长短期借款的金额大小与拟置换他行借款的金额是否一致，查阅连续年度的财务报表中长短期借款的形成时间，是否与申请人经营情况相适应。
分析应付账款科目中是否有应付未付的工程款项；应交税金若连续年度增加，要分析有无欠税情况；发现存在欠缴工程款及税金情况，在计算抵押物价值时要扣除欠缴款项。
11
其他事项
如若授信方案中包含保证人，应对保证人进行全面分析，关键点参照部分对借款人自身经营情况分析，重点把握保证人的代偿意愿以及代偿能力。
在经济下行阶段，更需要把握代偿意愿，可通过侧面调查了解，查询保证人是否有其他负面消息等综合进行判断。
此外，应重点分析保证人与借款人自身的关系，谨防关联担保，关联担保某种程度上类似于信用。