发达国家的住房政策及启示
英美住房保障制度对我国的启示
英美住房保障制度对我国的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，住房问题日益凸显，成为社会关注的热点。
而在英美等发达国家，有着相对完善的住房保障制度，其经验和做法对我国的住房保障工作具有一定的启示意义。
本文将对英美住房保障制度进行梳理和分析，探讨其对我国的启示。
一、英美住房保障制度概述英国的住房保障制度可以追溯到二战期间，当时英国人口迁移风险极高，政府通过修建廉租房屋，确保每个家庭都有住所。
随着时代的变迁，英国住房保障制度不断发展壮大，形成了包括社会房屋、公共住房和房屋通证等在内的多层次保障体系。
社会房屋由政府建设和管理，向低收入家庭提供廉租或配租住房；公共住房是由私人开发商或非营利组织兴建，政府提供资金补贴或优惠贷款，确保低收入家庭能够享受到更为优惠的租金；房屋通证则是由政府向符合条件的低收入家庭提供补贴，使其能够在私人市场上租到合适的房屋。
美国的住房保障制度主要包括联邦住房管理局（FHA）、住房和城市发展部（HUD）以及住房金融机构等多方面参与。
FHA在1934年成立，目的是通过向贷款者提供低息贷款和担保，鼓励私人银行提供低息贷款，并监督和规范住房贷款市场。
HUD则是美国政府的住房部门，负责制定和实施住房政策，向低收入家庭提供租金补贴和住房补贴等资助。
美国还设立了住房金融机构，通过向合格的中低收入家庭提供低息贷款，帮助他们购买自己的住房。
二、启示意义1. 完善住房保障体系，多渠道满足需求英美的住房保障制度强调多渠道满足住房需求，涵盖了廉租房屋、公共住房和房屋通证等多种形式的保障方式。
这种多元化的保障体系，可以更好地满足不同收入层次群体的住房需求，有利于构建一个更加包容和和谐的社会。
我国在住房保障方面，也可以借鉴英美的做法，建立多层次的住房保障体系，如鼓励社会力量兴建公共住房，设立住房通证制度，提高政府补贴资金的使用效率等，以满足不同群体的住房需求。
2. 强化政府主导，充分发挥市场作用英美的住房保障制度充分发挥了政府的主导作用，通过政府的资金支持和政策扶持，保障低收入家庭的基本住房权益。
发达国家住房保障制度的经验及其借鉴
目 窗口编符轩 ０ ３ ２９ Ｏ— 辑
眼下 ， 世界各国都高度重视都对住房保障问题。 建立和完善住房保障 制度对我国经济社会和谐发展有着十分重大的意义。
发达国家住房保障制度的经验 及其借鉴
口湖南省江华县房地产管理局局长 伍冠玲
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当 住房的一项制度 ， 是对市场化住房分配机制的必要补充。 ０ ２ 多年来，
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，
体系 而住房 保 障制度恰好建 立在 中央公积 金 制度 上
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缺乏
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是 部《 宅 法》 有密切关系 的 住
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由于没 有法律规定与 约 束 地
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住 房 金 融支持 模 式不 同 英国鼓 励 居 民购 房 住宅金 融扮演 着
。
，
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方政府 便尽 可能 将 有限 的土 地 资源用 于 商 业 开 发 将有 限的财 力投
保障制度是紧密相连 ， 这就形成了发达国家三种典型的住房保障模 式。 第一种是“ 福利国家型”以英国住房保障模式为代表 ， 。 其住房保
障模式倡导公民普遍地享受住房福利 ， 国家有保障公 民住房福利的 职责。 第二种是“ 投保资助型” 以美国住房保障模式为代表 ， 。 其住房
保障模式重视权利与义务的密切联系 ， 提出对公平的维护不应以效
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率的损失为代价 第三 种是 储蓄保险型
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以新加坡住房保障模式
产开发 投资和商品住宅投 资都有较快增长的 同 时 经 济适 用房 投 资
，
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
发达国家住房保障制度经验及借鉴
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社 会群体 的住房需求 ，而这些群体对
社 会稳定和 经济发 展具有重 要意义 ， 必须 采 用充足 型 公共住 房 的供 应 方 式。从这两种模 式的发展趋势看 ，随 着 ２世纪８ Ｏ Ｏ年代 以来工业化国家福 利政策 的变化及住 房短缺 问题解决 ， 充足型公共 住房供 应模式 日渐减少 ．
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发达曩素位囊 ■恻度经验及借鉴
文 ／伍 冠 玲
住 房保障 制度是 国家通过行政 手 同收入阶层的住房 问题 ．使 人人拥 屋所有权 ；六是禁止住房方面的种族
段对 中低收入 家庭提供适当住房的一 有居住 的机会 ２ 世纪 ６ 。Ｏ Ｏ～ ７ 年代 ， 和宗教 歧视 。在第 二次世界 大战 后， ０ 项 制度 ，是对市场化住房分配机 制的 制度经历 了一系列的改革 ．特别是 自 １９ 年 国务院发布 ＜ ８ ９ 关于进一步深化 城镇住房制度改革 ．加快住房建设 的 通知＞以后 ，住房已 由实物分配逐步
国家住房保 障制度的成功经验 ，对于
我 国住房保障体 系的建立和扭转 目前 房地产市场结构失衡有着极 其重大 的
现 实意 义 。
西方发达国家住房保障 制度的实践
一
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（ ）住房保障制度 的共 同特征 一 １ 住房保障制度的政策 演变 。起 ．
初 ，当政 府 意识 到严 重 的住 房 短 缺 问
群体的住房 问题 。
实施。美 国政府为 了解决低收入居民 房法》 ＜ 住房建 设计 划法＞等 ；另一
２ 住房保 障制度实施 的背景 与目 住房和贫民窟问题 ，先后通过 了 ＜ 住 类是对住房建设的全过程 ，包括土地 标。１２ ９～ １３ 年的经济危机和 “ ９ ３ ９ 二 房法＞ （ 、 城市重建 法＞ 《 、 国民住宅法＞ 、 开 发、建筑设计 与施 工、房租和地租 战 之后 ，西方发达国家出现 了住房 ＜ 房 与 城 市 发 展 法 》 等 ，对 住 房 保 的征收等规定具体 的规 范和标准 ．如 住
发达国家的住房保障制度
目录美国 (1)赴美考察中低收入家庭住房建设报告 (1)瑞典 (5)住房宽敞贷款帮忙:瑞典人居住现状一瞥 (5)加拿大 (6)日本 (8)法国 (8)英国 (9)美国赴美考察中低收入家庭住房建设报告2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。
中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。
考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。
一、美国解决低收入者住房的举措在美国，70％左右的住房为私有。
虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。
然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。
公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。
公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。
这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。
津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。
租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。
当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。
这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。
例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。
宏观微观
发达国家住房政策的演变及其对我国的启示中国社会科学院社会学所及社会政策研究中心副研究员阎明论文摘要住房问题是近年来国内各界所关注的一个热点社会问题。
在住房生产、供给、消费过程中，国家究竟要扮演什么样的角色，这在国内外都是一个长期存在争议的问题。
本文根据文献资料，论述发达国家住房政策形成的历史背景，分析住房政策同社会、经济、政治、文化等重要因素的关系，如政治体制和意识形态、社会文化传统、经济发展水平、人口和社会结构、劳工市场状况等，阐述了国家干预住房问题可运用的一些具体措施，并根据一些发达国家在住房问题上的经验教训，提出了对解决我国住房问题的若干启示。
关键词：住房问题，住房政策，住房生产、供给、消费，国家干预，市场机制。
住房是人类生活的基本需求之一。
在现代社会，住房问题不但在诸多方面影响着个人的生活，而且会对社会政治经济的整体发展产生深远的影响。
大致而言，满足住房需求的方式有三种：一是自助式，二是靠市场机制来调节，三是由国家进行干预。
可以说，没有一个现代国家的政府让其所有的公民仅仅依靠“自助”或市场机制的方式来解决住房问题。
所有发达国家的政府为了解决或减缓住房问题，都先后动用了政治、法律、经济等力量或资源，对住房的生产、供给和消费实行干预，因而形成了所谓的住房政策。
住房政策问题专家邓尼逊和温格逊曾经下过这样一个定义：“住房政策是指任何持续的行动过程，旨在对住房状况发生影响。
”（Donnison & Ungerson, 1982: 13）从发达国家的经历来看，影响住房政策的因素有很多，包括国际环境、国内政治体制和意识形态、社会文化传统、经济发展水平、人口和社会结构、劳工市场状况等。
在住房政策和实践的探索过程中，发达国家所积累的宝贵经验教训，值得我们好好地进行总结与反思。
一、发达国家住房政策形成的历史背景发达国家住房政策的形成，是一个历史过程。
各个国家的政府对于住房实行干预的初衷不尽相同，有的是为了农业改良与援助贫困地区的需要（如意大利和爱尔兰），有的是要解决经济萧条和建筑业的失业问题（如瑞典），有的是为了重建遭受战争重创的经济和防御共产主义（如前西德），还有的是针对住房短缺的问题加大住房供应量（如法国）。
世界各国房地产政策曝光
●●世界各国房地产政策曝光●●[转载]世界各国如何破解住房难世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平，解决住房的供给与需求问题，使住房市场达到供求基本平衡，并带动国民经济的发展。
世界各国都有住房的社会保障，中国严格意义来讲还没有。
我们的土地招拍挂学香港，公屋政策却学了经济适用房和廉租房，提供的房源少的可怜。
香港人2/3住在公屋里，大陆只有香港的零头。
在现在的中国房地产市场的发展导向上，有若干基本的问题存在着“路线差别”。
首先，是把房地产当作一个最大的民生保障，还是作为提高GDP增长的“支柱产业”？如果选择后者，高房价就是一种提高GDP、发展“支柱产业”的强有力“拉动”工具；如果是前者，房价则应该回降到和市民生活水平相适应的合理水平，只有让公民买得起房，“居者有其屋”，社会和谐才有保障。
目前政府选择了后者。
其次，在房地产的政策导向上，是唯开发商是瞻，靠牺牲百姓的最大利益来维护开发商的“效率”，还是回归到社会主义制度的“本质属性”，“公平”地站在公众的立场，代表人民的利益重新架构和设计住房供给和消费模式？目前多少政府地方的“相关官员”对开发商的暴利听之任之、甚至纵容合谋！中国房地产投机的泛滥性和保障性住房的基本空缺，导致房子供需总量失衡严重，房价飞涨，结果是有钱人房子一大堆空置着，没钱人却一套也买不起只能租房住，造成社会两极分化严重。
下面列出八大代表性的国家住房政策，供中国政府好好学习。
一、德国：成立住房合作社德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。
其特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的社会保障。
1、德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。
凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%一50%时，才有资格得到贷款。
2、住宅互助储金信贷社的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。
“居者有其屋独具特色的新加坡住房保障制度及启示
4、保住房保障中发挥重要作用：新加坡的住房保障制度充分说明了政 府在解决住房问题中发挥的关键作用。政府需要制定相关政策和法规，并为居民 提供适当的住房补贴，以减轻他们在住房上的负担。
2、市场调节的重要性：新加坡的住房保障制度不仅依靠政府的投入，还需 要充分利用市场机制。通过市场调节，可以满足不同层次的住房需求，提高住房 供应的效率。
当提起新加坡，这个面积只有700多平方公里的岛国，人们往往会想到其美 丽的城市风光和高效的公共服务。而在这些城市风光背后，有一个不可或缺的因 素正在默默发挥着作用——那就是新加坡独具特色的住房保障制度。
新加坡是一个高度发达的资本主义国家，其经济实力和城市规划水平在亚洲 乃至全球都享有盛誉。然而，作为一个城市国家，新加坡的土地资源十分有限， 住房问题一直是政府密切的重要议题。为了解决这一问题，新加坡政府逐步建立 起一套完善的住房保障制度，为居民提供价格合理、质量优良的住房条件。
2、公寓计划：新加坡政府推出公寓计划，为中等收入家庭提供价格适中的 住房。政府会给予一定的贷款和税收优惠政策，鼓励居民购买公寓。
3、申请流程：申请者需要向当地政府提交申请，填写家庭成员、收入和资 产等信息。政府会根据申请者的实际情况给予相应的住房补贴和安排。
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新加坡的住房保障制度具有以下几个显著特点：
1、政府主导：新加坡的住房保障制度以政府为主导，政府通过制定相关政 策和法规来确保居民的住房权益。政府还直接参与住房建设和维护，提供大量的 公共住房。
2、保障范围广泛：新加坡的住房保障制度涵盖了各个收入层次的居民，无 论是低收入家庭还是中高收入家庭，都能在新加坡找到适合自己的住房。
新加坡住房保障制度的特点
新加坡住房保障制度的独特之处主要体现在以下几个方面：
英美住房保障制度对我国的启示
英美住房保障制度对我国的启示英美是世界上发达国家中住房保障制度最为完善的国家之一，其住房保障制度在保障人民基本住房权利的也对我国住房保障制度的建设有很多启示。
我国正处于住房改革的关键时期，了解英美的住房保障制度有助于我们更好地完善我国的住房保障制度。
在这篇文章中，我们将探讨英美住房保障制度对我国的启示。
英美住房保障制度的立法保障健全。
英美的住房保障制度立法较为完善，包括住房保障法、房地产相关法律等。
这些法律的出台和实施，保障了人民基本的住房权利，规范了住房市场的发展。
在我国，虽然也有相关的住房保障法律，但还存在一些问题，比如执行力度不够、监督不到位等。
我国可以借鉴英美的经验，完善住房保障法律，建立更加健全的住房保障制度。
英美住房保障制度注重政府与市场的合作。
在英美，住房保障既有政府的补贴和租金补贴等形式的直接补助，也鼓励市场主体开发廉租房等保障性住房。
政府通过出台政策、提供资金支持等方式，与企业、社会组织等形成合力，共同保障人民的住房权益。
在我国，政府主导的住房保障措施过多，市场主体参与度不够。
我国可以借鉴英美的经验，通过政府和市场的合作，实现住房保障的多元化和普惠化。
英美住房保障制度强调租购并举。
在英美，除了提供租金补贴、修缮补贴等直接补助外，政府还通过购房补贴、购房贷款优惠等方式，鼓励人民购买自己的住房。
政府还支持租赁企业建设保障性住房，通过租赁方式向低收入人群提供住房保障。
我国也在大力发展保障性租赁住房，但是购房政策依然较为偏重。
英美的经验表明，租购并举能够更好地满足人民的住房需求，使住房保障制度更加全面。
英美住房保障制度注重对低收入人群的保障。
在英美，低收入人群可以通过政府的租金补贴、住房补贴等方式，获得经济上的支持，从而得到基本的住房保障。
而且，英美的住房保障制度还注重帮助低收入人群融入社会、改善生活，如提供职业培训、社区服务等方面的支持。
在我国，虽然也有相关的住房保障政策，但还存在实施不到位、覆盖面不够广等问题。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
发达国家住房政策的演变及其对我国的启示(下)
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异 域 采 ／． Ｒ １
政 府 都 起 了 很 大 的 作 用 。 另 外 ， 方 政 府 部 门 还 负 地
如 果 免税 的话 ， 相 当于 一种 补贴优 惠 了。 便
发 达 国 家 住 房 政 策 可 以 分 为 三 类 ： 一 类 是 实 第
津 贴 的适 用 范 围 。 房 费 用 可 能 包 括 租 金 、 电 费 、 住 煤
家具 、 产 税 、 业 服务 费 等。 房 物 另 外 ， 于 私 营 房 屋 出 租 市 场 ， 达 工 业 化 国 对 发 家 通 行 的 做 法 ，是 对 私 营 房 主 收 取 的 租 金 征 税 ， 但
在 某 些 条 件 下 可减 免 。 如 。但 某 些减 免税 措 施 ， 竟是 否 算对 购 买 究
自住 房 者 给 予 了补 贴 优 惠 ， 同 住 房 被 看 作 是 一 种 这
消费 品还 是投 资品 有很 大 的 关 系。如 果 是 前者 ， 那
贴 的数 额还 会 根据 家庭 结 构 或群 体特 征 （ 是 否少 如
数 族裔 或 老年 人等 ） 有所 不同 。在 实 际操 作过 程 而
中 ， 很 多 种 不 同 的 发 放 住 房 津 贴 的 办 法 ， 各 种 有 而 做 法 的差 别在于 如何 定 义住 房 费用 ， 而 决 定住 房 从
么 因 为 一 般 消 费 品 是 不 能 以贷 款 利 息 抵 税 的 ， 所
房主 可 以免 税 。在 前西 德 ， 有房 屋 两年 以上 的房 拥 主 出租房 屋 时租 金 可 以免税 。 部 分 国家都 允许 房 大 主 从 税赋 中 扣 除 各种 费 用 。 这 些费 用 包 括 房 屋 折 旧 、 款利 息 、 屋 维修 费 、 理 费及 保 险 。 贷 房 管 当然 ， 在
德国、瑞典社会住房制度的特点及启示
手 段 ， 都不 以赢 利 为 目 的 ， 是 大 而
作 为政 府 福 利 政 策 的一 个 有 机 组 成部 分 。 ４ 居 民 住 房 的 自有 率 一 般 不 ． 率 与城 市 的发 达 程度 呈 负相 关 ， 即 越 是发 达 的城 市 ， 房 自有 率 就越 住 况 （ 统 计方 法是 按 人头 计 算 ） ： 其 为 法 国 ５％ ， 国 ６％ ， 腊 ７％ ， ４ 英 ７ 希 ７ 爱
（ ） 点 启 示 二 几
加码 、 暗箱 操作 等
不 规 范 行 为 ，实 行
可 交 易 土 地 的 公
开 、 明 ， 源 头 上 透 从 让 土 地 体 现 出其 真
实 的 、 始 的 价值 ； 原
要 严格 控制 城 市拆 迁 规 模 ， 高拆 提 迁的“ 门槛 ” 即要 在 补 偿标 准 上参 ， 照 市场 价 格 ， 并且 将 原 住户 的土地 使 用 权显 性 化 ，一起 予 以补偿 ， 使 １政 府 在 对 房 地 产 业 的认 识 ． 上 ， 将 其 社 会 性 、 利 性 功 能 摆 应 福 在首位 ， 后才是它 的“ 然 产业 性 ” ， 只有 这样 ， 能从 根 本 上 为解 决 中 才 的制度 基础 。
人 、 年 人 甚 至居 无 定 所 的人 。特 老
１ 府对 房地 产业 实施科 学调 ． 政
控 与严 格管 理 ， 房价 涨 幅保 持 平 使
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盛壶 曼 一
稳， 而且 远 低 于居 民平 均 收 入水 平 的增 长 幅度 。 据统 计 ， ２ 自 ０世纪 ８ ０ 年代至 ２ １世纪 初 ，德 国房 价 虽 出 对 于 房 地 产 这 一 信 息常 常 高 度 不 筑 物 能 内部 改造 的就 内部 改 造 ， 尽
国外住房租赁管理经验及对我国的启示
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
国外住房保障制度对我国的启示
来落实 、实施 。美国政府为了解决 低收入居民住房和贫民窟问题 , 先后通过了《住房法》、 《城市重建 法》、 《国民住宅法》、 《住房与城市 发展法》等 , 对住房保障作了相应 的规定 。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除了少数富人家庭外 ,很少 能一次付清房款 , 通常按房价 25 %支付现款 ,其余部分以房屋为 抵押向银行和放款协会寻求贷 款 。二是提供较低租金公房 。《住 房法》规定 , 政府必须为低收入者 提供较低租金住房 , 其租金一般 不到私有住房租金的一半 。三是 提供低利息贷款建房 。《国民住宅 法》规定 , 政府提供低利息贷款 , 鼓励私人投资于低收入家庭公寓 住宅 , 建成后的住房 , 优惠提供给 受城市重建或政府公共计划丧失 住 所 的 家 庭 。四 是 提 供 房 租 补 贴 。家庭收入为居住地的中等收 入 80 %以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 贴 。五是帮助低收入家庭获得房
60 编辑 :伟志
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房改纵横
房保障在其社会保障中占有十分 突出的地位 。
1. 完善的法规建设 第二次世界大战后 ,日本住房 短缺达 420 万户 , 约 2000 万人无 房可住 , 占到当时人口的 1/ 4。日 本政府为了缓解住房短缺问题 ,先 后于 1950 年制定了《住房金融公 库法》、1951 年制定了《公营住宅 法》、1955 年制定了《日本住宅公 团法》。此后日本政府又陆续地制 定了一系列相关法规 ,通过建立健 全住房保障的法规 ,使得日本住宅 政策逐步走向正轨 ,不同程度地满 足了不同阶层的住房需要 。 2. 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 ,日 本政府采取了一系列的优惠政策 , 具体做法是 : 第一 ,以低息贷款促进企业从 事民间住宅建设 。早在 1980 年 ,日 本累计约有 220 多万家大企业 , 兴 建了面积在 16 万平方米以上的住 宅区 40 多处 。日本银行为促进企 业建住宅 , 于 1985 年 10 月以后 , 将利率从 8. 88 %降为 7. 38 % 。全 国银行同期放款 7789 亿日元的住 宅信用贷款 。 第二 ,政府以低税和免税优惠 促进私人住宅的兴建与购置 ,政府 曾举办了一种 50 万日元以内的免 税利息的 “住宅零存整取邮政储 蓄”。在不动产取得税 、固定资产 税等方面对住宅用地实行优惠 ,不 动产取得税一般用地为 4 % , 住宅 用地只按 3 %征收 ,优惠了 1/ 4。固 定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半 , 200 平方 米以下的只缴纳 1/ 4。税收优惠对 住房开放起到了积极作用 。 第三 ,发挥地方群众团体的作 用 ,吸收社会资金发展住宅建设 。 到了 80 年代 ,通过各种形式建房 , 面积 50 万平方米以上的就有 143 处 , 其优势在于 , 住宅开发不由国 家包下来 ,主要以民间团体吸收社
英美住房保障制度对我国的启示
英美住房保障制度对我国的启示住房保障制度是指国家或地方政府通过政策或措施保障公民的居住权益，包括提供适宜的住房条件、稳定的租金或房屋贷款等。
英美是发达国家，其住房保障制度相对较完善，给予了我国一定的启示。
第一，建立健全的住房体系是保障基本生活权益的重要举措。
英美国家重视住房问题，将其作为基本生活权益的一部分，政府投入较多的财力和物力，为低收入人群提供廉租房屋或补贴房租。
我国政府应加大住房保障力度，扩大廉租房屋的供应，增加一些适当的住房补贴，提高低收入人群的居住水平。
第二，注重房屋质量和环境卫生的提高。
英美国家对住房的质量要求非常高，确保房屋的结构安全、设施完善，并且严格控制地区的环境卫生。
我国应该加强住房建设的质量管理，确保建筑物的安全和质量，定期检查整修老旧小区和棚户区，并加大环境卫生问题的整治力度。
建立多元化的住房供给机制。
英美国家采用了多元化的住房供给机制，既有政府提供的公共住房，也有市场供给的商品房。
我国应该进一步扩大公共住房的供应规模，同时鼓励社会力量参与住房建设，提供多样化的住房选择机会，满足不同层次、不同需求的人群。
第四，加强住房调控和市场监管。
英美国家对住房市场进行了较为严格的调控和监管，采取了限购、限售等措施，防止房价的大幅上涨和房地产市场的泡沫。
我国应该借鉴英美的经验，加强对房地产市场的调控和监管，稳定房价，防止房地产泡沫的形成。
第五，加强住房保障与社会保障的衔接。
英美国家将住房保障与社会保障紧密结合起来，通过房屋补贴、公共住房以及贷款优惠等方式，给予低收入人群相应的经济支持。
我国也应该加强住房保障与社会保障的衔接，建立起完善的低保、医保等制度，确保低收入人群的基本生活需求得到满足。
英美的住房保障制度给予了我国一定的启示。
我国应该加大住房保障力度，建立健全的住房体系，提高房屋质量和环境卫生，建立多元化的住房供给机制，加强住房调控和市场监管，加强住房保障与社会保障的衔接，以提高低收入人群的居住水平，推动社会稳定和经济发展。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
国外住房政策的特征及对我国的启示
的住 房 政策 目标 会 随 着 时代 变 迁 而 变 化 。 １８ ９９
虽然 各 国 的住 房 政策 目标 不尽 相 同 ， 但也 能 反 映 出房地 产宏 观调 控政 策独 立性 的特 点 。 奥地
利 、 兰 、 萄 牙 等 国 比较 强 调 公 民的居 住 权 和 芬 葡 政府 提供 住 房 的社会 职 责 ； 房 自有 率较 低 的 国 住 家 如德 国 、 比利 时 明确提 出要提 高住 房 白有 率 ， 提供 充足 的社会 住房 ；法 国住房 自有 率不 高 ， 因 此在 政 策 目标 中强调 鼓励 住房 自有 ， 时鼓励 私 同 人住 房 出租 和社 会租 房供 应 ； 西班 牙 的住 房 自 而 有 率偏 高 ， 房 出租 率 偏低 ， 住 因此 直 接把 提 高住 房 出租 率作 为政 策 目标 ， 映 了政策 目标 定位 的 反 现 实性 ；丹 麦 的住房 目标 是 多层 次供 应住 房 ， 确
年 新 加 坡 ８ ７ 口迁 入 组 屋后 ， 府 目标 从“ ７人 ｏ 政 居
者 有其 屋 ” 改变 为“ 华厦 供精 选 ” 。现 在 新加 坡 的 公寓式 组屋 已经被执 行 共 管公 寓所 替代 ， 者 有 后
比组屋 更好 的计 和配 套 设施 ， 目的是 让工 资 水
让低 收 入者 在 市场 上 自由选 择 租赁 房 ， 并通 过 零 首 付 、浮 动利 率 等 金 融 手 段 帮助 低 收入 者 实 现
的居住 权 利 市 场 经 济被 国 际经 验 证 明是 配 置房 地 产 资 源 的 良好 机 制 ， 时住房 作 为“ 公共 品 ” 要体 同 准 也 现 社会 性 和福 利性 。 场在各 个 国家 发挥 作用 的 市 程 度 不 一样 ，各 国对 住 房保 障 的程度 也 不 一样 ，
瑞典、荷兰福利制国家住房制度的启示
瑞典、荷兰福利制国家住房制度的启示住房问题是“国计民生”的重要问题，不断完善住房保障制度、解决好中低收入者的住房困难，对本国和本地区经济平稳运行和社会和谐发展具有重要意义。
因此，各国政府把改善人民群众的住房条件摆在公共政策的重要位置。
本文首先介绍了瑞典和荷兰这两个福利制国家的住房制度，并从中得到启示，从而为我国住房保障的发展提供可借鉴的经验。
标签：住房保障;福利制国家;瑞典;荷兰一、瑞典、荷兰福利制国家的住房制度的主要内容瑞典住房制度发展经历了由政府主导向市场化运作的转变，形成了兼顾普惠与效率、关注公民居住权、日趋多元化的住房模式。
瑞典政府在住房政策实施中的作用包括制定法规、经济支持和直接参与管理三个方面，在管理中逐步建立了自上而下严密且有效的住房管理体制。
其住房建设机制有政府、合作社和个人。
市政住房公司建设公共租赁住房的资金主要由瑞典政府通过发放无息、低息贷款提供。
住房合作社建设共有产权住房所需资金主要来源于合作社会员一次性缴纳入金、政府和银行提供的贷款以及会员在住房合作社协会银行的储蓄存款。
荷兰作为“福利国家”的典型代表，堪称“西欧模式”的典范。
荷兰的住房保障体系具有鲜明的特色：接受公共财政补贴的各类非盈利住房在住房总量中的比例一直较高;国家住房保障体系涵盖了较广的社会阶层，社会租赁住房的住户包含中低收入家庭两大类;面对长期严峻的住房短缺，荷兰政府高度介入住房供给与城市发展和社会政策形成了良好的互动;近年来住房市场与社会住房的发展并重。
二、福利制国家住房制度的启示瑞典和荷兰是欧洲住房保障体系发展的先锋国家，以此为主要学习对象，有助于为中国住房保障体系的健康发展提供借鉴和启发。
（一）制定和完善相应住房法规，为住房制度的发展提供法律支撑瑞典和荷兰住房相关法律法规较为完备，完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为，从立法上也规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等。
瑞典住房补贴对我国的启示
瑞典住房补贴对我国的启示一、瑞典住房补贴（一）瑞典政策沿革。
1933年，瑞典国通过了由国家财政向郊区住宅建设与修缮提供补贴的议案，之后，随着福利国家的发展，住房补贴政策变得日益慷慨与普遍，其主要内容包括：低于市场水平的贷款利率、住房津贴以及面向家庭自有住宅的税收补贴。
由于补贴政策的选择性程度很低，它有效促进了瑞典住房消费的均等化。
20世纪80年代中期，瑞典住房政策成为重要的支柱，满足了广大的瑞典人的需求。
另外，瑞典住房政策也是国家经济与劳动力市场政策的组成部分，在战后繁荣期，它一度成为瑞典经济增长的重要引擎和反经济周期的调节工具。
在2008年，瑞典对住房建造不再提供新的利息补贴，已有的利息补贴也将在5年内逐步取消。
政府的补贴体现在对居民住房上。
（二）住房津贴与补助。
住房津贴旨在使低收入家庭能够住进居住空间足够大而且质量有保证的住房，它面向所有中低收入者，不论其是租房还是买房，住房津贴的最多获得者是有孩子的单亲家庭。
瑞典住房津贴由瑞典国家住房、建筑与环境委员会进行管理。
他们提出住房津贴的目标就是让低收入人群也能住上宽敞的高质量住房，同时还强调，住房津贴主要是为了帮助人们度过临时的难关，不希望成为永久性的福利依赖。
瑞典实行公共住房补贴政策，该政策的特点是坚持普遍受益的原则，经历从“砖头”向“人头”转变以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个方面。
有子女家庭的住房补贴。
是家庭住房津贴主要面向需要抚养子女（子女年龄在18岁以下）的家庭，但如果家庭是由19-29岁的年轻人组成，即便无子女，也可享受住房津贴，它以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。
二、瑞典住房补贴政策（一）对供给方的补贴。
1.政府直接建设。
瑞典是一个高福利的国家，在住房方面尤为体现。
在20世纪60年代早期，瑞典启动了“百万住房工程”计划，该计划的目标是为中低收入人群提供住房。
但是在后期显现出了很多的不足。
2.信用担保和贷款补贴为主的金融政策。
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Байду номын сангаас场经济手段
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2020/2/1
新加坡住房政策
1、发展低成本住房以求尽快 解决紧迫的住房危机（始于 1960）
2、推行居者有其屋计划（始 于1964年）
3、公共住房的商品化（始于 1970年）
4、公共住房作为社会工程和 经济政策的机制（始于1970年 代末期）
以组屋政策为核心的较 为完善的住房保障体系
高地价、高房价与基本福利房保证 构成“香港模式”的基本特征
我国住房改革建议（仅供参考）
我国目前住房不仅刚性需求较大，同时也有住的更 好的需求，同时还有大量房产投机。在政府调控下 有序的市场手段是解决目前问题的建议。
一、大力推进现行的财税体制、农村土地制度以及 城乡住房制度等方面改革； 二、房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司 分别完成，资金主要来源于社会大众； 三、加强大中城市住房消费政策改革，优化土地、 住房供给结构，抑制投资、投机性购房； 四、加大保障性住房供应力度，形成多渠道的住房 供应体系； 五、不断推进住房的“去资本品化”，使其回归为 一种普通的消费品。
SUCCESS
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2020/2/1
1900 以前 1900 ~1945 1945 ~1979 1979 ~1997 1997 至今
自由放任制度
国家开始修建公房 英国建立福利国家
基本解决一 户一房的需
求
住房私有化 混合使用国家和市场两种手段
两只手：市场，政府；两手同时有效 对低收入者优惠
要
点
政府干预政策主要不依靠行政手段，而是渐进式地利用市
采取按需分配的分房 政策，家庭优先，首 次购房者优先
新加坡住房政策
公共住房的主要金融政策
(1)中央公积金可用于购买公 共住房 （2）HDB提供低息购房贷款
3）政府资助。HDB以低价出售 公共住房,政府必须给予补助。
成功的保障 政府确保土地供应 政府提供大量的资金补助
科学合理的住宅建设发展规划 依据家庭收入水平分类供应住房 推行公积金制度，保障购房 并对购买组屋进行补贴
鼓励私营机构参与，同时依靠强有力的金融保 障体系来支持相关政策；以房租代金券形式的 租金补贴
联邦政府把专项资金拨给地方公共住房管理部 门，由地方以两种方式为低收入家庭提供住房 资助：一种是为低收入家庭提供廉价的政府公 寓住房；一种是为他们提供租金补贴券，他们 可以用来在私营房产市场上租房。
英国住房政策
发达国家的住房政策及 启示
冉龙洲
美国住房政策
20世纪30 年代前
私人开发、市场调节的 自由放任政策
20世纪30 到60年代
政府兴建公共住房
20世纪六 七十年代
租房补贴（新型住房援 助政策）
美国公共住房政策的发展
1937年住房法， 标志着政府对住 房领域由间接调 控转变为直接管
理
美国住房政策
美国住房政策的着力点是帮助中低收入家庭解 决住房问题，而对中上收入者则采取灵活政策， 由市场自行解决
完善的组屋管理和服务网络
香港住房体系
指房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环 节全部由一家开发商独立完成，建立起一条以这个堪称“全能开 发商”为核心的纵向运作链，形成一种全程的开发模式
基本特征
一，开发商主要依靠银行进行融资； 二，政府依赖土地财政，房地产业成为经济支柱； 三，政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起； 四，市场在向消费者转嫁高成本的同时，政府不得不拿出部分土 地收入为低收入群体提供福利性住房。