上海酒店式公寓市场分析总结
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
上海酒店式公寓市场研究
上海酒店式公寓市场研究引言：酒店式公寓是一种结合了酒店服务和公寓住宿的新型住宿模式。
它为租客提供了高品质的住宿体验，同时也给投资者提供了有吸引力的回报率。
酒店式公寓市场在上海近年来得到了快速发展，吸引了国内外的投资者和租客。
本文将对上海酒店式公寓市场进行研究。
一、市场规模：上海是中国的经济和商业中心，也是全球著名的旅游目的地之一、随着国内外游客数量的增加以及商务活动的增加，需求量不断上升。
根据预测，上海酒店式公寓市场在未来几年将以10%的年增长率稳步增长。
根据市场规模，预计上海酒店式公寓市场的价值将超过100亿人民币。
二、市场竞争：上海酒店式公寓市场竞争激烈，存在着多家国内外品牌的竞争。
国际酒店品牌如万豪、洲际、雅高等都已进入上海市场。
国内品牌如首航、云客、蓝海等也在不断扩大市场份额。
这些品牌通过提供高品质的服务、设施和便利的地理位置来吸引租客。
三、市场发展趋势：1.高端定位：随着中国经济的发展以及人们对生活品质的追求，高端酒店式公寓市场在上海呈现出明显的增长趋势。
这些高端酒店式公寓提供豪华的设施和服务，以满足高收入人群对品质住宿的需求。
2.地理位置的重要性：位于市中心或商业区的酒店式公寓更受欢迎，因为这些地理位置能够提供便利的交通和商务资源。
投资者在选择投资位置时，应着重考虑地理位置对租客的吸引力。
3.个性化服务：租客对于个性化的服务需求越来越大。
酒店式公寓可以通过提供个性化服务来满足租客的需求，如私人厨师、定制家具等。
四、市场挑战：1.法律法规：酒店式公寓的运营需要符合相关的法律法规，包括土地使用权、注册登记等。
投资者需要了解当地的政策和法规，以确保合法运营和投资保护。
2.成本控制：酒店式公寓的设施和服务需要投入大量的成本，包括建筑、装修、员工、设备等。
投资者需要合理控制成本，以确保回报率。
3.市场波动：市场竞争激烈，市场需求也随着时间的推移而变化。
投资者需要密切关注市场动态，灵活调整经营策略。
上海酒店式公寓的开发前景分析
上海酒店式公寓的开发前景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，特别是在上海这样的大都市，住房问题一直是一个热门话题。
酒店式公寓作为一种新兴的居住形态，已经受到了越来越多人的关注和认可。
本文将从需求、市场潜力、政策环境和竞争等方面进行分析，探讨上海酒店式公寓的开发前景。
首先，从需求角度来看，上海作为一个国际化大都市，吸引了大量的外来人口和游客。
这些人群对住房的需求很大，传统的酒店和长租公寓已经无法满足他们的需求。
酒店式公寓以其舒适的居住体验和灵活的租赁方式，成为了他们的首选。
同时，随着上海文化、艺术、教育等产业的发展，各类专业人士和学生纷纷涌入上海，对住房特别是短期租赁需求不断增加，这也为酒店式公寓提供了一个较大的市场空间。
其次，市场潜力方面，酒店式公寓在国内市场还处于起步阶段，然而，国内对于高品质住宅的需求正在快速增长。
据数据显示，2024年全国共有213个城市有酒店式公寓项目入市，其中上海的项目占比较高。
这不仅说明了酒店式公寓市场的巨大潜力，也意味着竞争的加剧。
根据市场研究机构的预测，上海酒店式公寓市场在未来几年内将保持高速增长，市场规模有望达到数百亿元。
此外，政策环境也对酒店式公寓的发展起到了积极的推动作用。
随着“长租公寓立法”、“租赁住房管理办法”等相关政策的陆续出台，对租赁市场的规范和管理力度不断加强，这为酒店式公寓提供了更加健康和可持续发展的环境。
政府加大了对酒店式公寓的支持力度，推动了行业的发展。
最后，竞争方面，上海的酒店式公寓市场已经涌现出了一些优秀的企业，如链家、蛋壳公寓等。
这些企业通过整合资源、提供一站式服务、打造高品质的居住体验等手段，成功吸引了大量的用户。
而随着竞争的加剧，市场份额的争夺将变得更加激烈，只有不断提高服务质量和差异化竞争能力，才能在市场中立于不败之地。
综上所述，上海酒店式公寓的开发前景非常广阔。
市场需求旺盛，市场潜力巨大，政策环境和竞争格局也给予了酒店式公寓行业足够的支持和挑战。
上海公寓生活现状分析报告
上海公寓生活现状分析报告引言上海作为中国的一线城市，人口众多，土地资源紧张，导致公寓成为了很多人的居住选择。
公寓生活的特点是住房小面积，但配套设施齐全。
本报告将对上海公寓生活的现状进行分析，以期对公寓住房市场的发展趋势和居住者的需求有更全面的了解。
1. 公寓规模与供需状况分析上海的公寓数量庞大，主要集中在市区和繁华地段。
公寓的规模从几十户到上百户不等，大型公寓一般设有物业管理和安保服务。
公寓的供需状况较为紧张，尤其是市区和人口密集地带，常常出现房源紧俏的情况。
2. 公寓的居住人群分析2.1 年轻人群体年轻人是公寓的主要租住群体，他们一般在上班或学习之后需要一个方便、舒适的居住空间。
公寓具备了独立洗漱、厨房设备、家具等基本设施，非常适合年轻人的居住需求。
2.2 海外人才随着上海国际化程度的提高，吸引了越来越多的海外人才。
这些人士在到达上海的初期需要一个简单、便利的住所，公寓成为了他们的首选。
公寓提供的服务包括简单的家具配置、租期灵活等，非常符合海外人士的需求。
2.3 短期租房人员上海是一个经济繁荣的城市，吸引了大量到上海旅游或短期工作的人员。
他们不愿意在短暂的时间内签订长期租房合同，于是选择了公寓作为暂时居住的地方。
公寓的支付方式灵活，房租可以按日、按周、按月计算，非常符合短期租房需求。
3. 公寓的优势和不足分析3.1 优势3.1.1 配套设施齐全公寓一般配有物业管理、安保服务、健身房、游泳池等全方位的生活设施，使居住者的生活更加便利和舒适。
3.1.2 灵活租期相比传统租房，公寓的租期很灵活，可以按日、按周、按月甚至更短的时间段进行租赁，可以满足不同人群的不同需求。
3.1.3 良好的社区氛围公寓中居住的多数都是相对年轻、有活力、喜欢交流和社交的群体，这种社区氛围非常适合单身人士或新来上海的年轻人。
3.2 不足3.2.1 房屋面积较小公寓的房屋面积通常不大，对于家庭或需要大面积住房的人来说，公寓可能不是理想的选择。
上海市酒店公寓市场分析报告
第一部分酒店式公寓概况“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。
一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。
之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
上海酒店式公寓市场研究
上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。
2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。
3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。
4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/㎡以上。
5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万㎡。
6.至2006年年末，上海已有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万㎡。
以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。
据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。
而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。
二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。
酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。
上海酒店式公寓市场分析
上海酒店式公寓市场分析近年来，随着旅游业和出差需求的增加，酒店式公寓在上海市场中逐渐崭露头角。
本文将对上海酒店式公寓市场进行分析，并探讨其发展趋势和影响因素。
一、市场概况上海酒店式公寓市场是一个充满活力的市场。
随着上海作为国际金融中心的发展，外国企业的涌入和本地企业的扩张，对住宿需求的提高使得酒店式公寓成为了一种备受欢迎的选择。
市场上涌现出了许多知名酒店式公寓品牌，如温德姆、万豪等，它们以其高品质的服务和舒适的居住环境吸引着越来越多的消费者。
二、市场规模上海酒店式公寓市场的规模逐年扩大。
根据相关统计数据显示，2019年上海酒店式公寓市场的总销售额达到了XX亿元，同比增长了XX%。
这一数据反映出消费者愿意为更好的服务和优质的居住环境买单。
三、市场竞争市场竞争是不可避免的。
虽然上海酒店式公寓市场存在着一些知名品牌，但也面临着来自本土小型企业的竞争。
这些小型企业通过降低价格、提供个性化服务等手段吸引客户。
因此，提升品牌价值、提供差异化服务将成为知名品牌的关键竞争策略。
四、发展趋势未来上海酒店式公寓市场将继续保持良好的发展势头。
首先，随着上海的国际化进程不断推进，外国投资者和企业将继续涌入，进一步增加住宿需求。
其次，随着城市居民生活水平的提高，对于居住环境的要求也将越来越高，酒店式公寓的优势将进一步凸显。
此外，随着科技的不断发展，共享经济概念的兴起也将对酒店式公寓市场产生积极的影响。
五、影响因素上海酒店式公寓市场的发展受到多种因素的影响。
首先，政府的政策是其中最重要的因素之一。
政府对于旅游业和商务出差的支持程度将直接影响市场的规模和竞争格局。
其次，宏观经济环境的稳定性也是一个重要因素。
经济的繁荣将带动商务活动的增加，从而推动了酒店式公寓市场的需求。
此外，消费者对于服务质量和产品体验的要求也是市场发展的决定性因素。
六、市场策略在竞争激烈的市场中，酒店式公寓品牌需要采取有效的市场策略以保持竞争力。
首先，提升服务质量和客户体验至关重要。
上海酒店式公寓的市场分析
上海酒店式公寓的市场分析第一部分：上海可售型小户型物业整体市场分析第二部分：上海小户型公寓细分市场分析第三部分：上海小户型公寓客源及需求分析第四部分：上海主要是静安酒店式公寓典型个案分析第五部分：本案酒店式公寓部分SWOT分析第六部分：本项目的市场和产品定位附1：上海小户型项目一览表附2：规划中小户型类酒店式公寓供应量汇总第一部分：上海可售型小户型物业整体市场分析1 可售型小户型物业模式1.1 方案模式阐述可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。
该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服务，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。
可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化发展的必然结果，其在上海的发展始于2000年，兴于2001年，2002-2003年步入加速发展期。
3年的发展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。
根据上海可售型小户型物业的性质，本报告将其大致分为两类：一类为“酒店式公寓”，另一类为“产权式酒店”。
表2-1 酒店式公寓和产权式酒店比较物业类别土地性质产权年限产品特征适合用途代表案例酒店式公寓住宅70年居家氛围较浓，完整的住宅使用功能居住金隆海悦静安自由自宅产权式酒店商住办50年可进行工商登记，亦商亦住居住+办公世纪时空感性达利1.2 市场特征分析1.2.1 酒店式公寓1.2.1.1 市场供求特征本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要服务对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式服务公寓（如雅诗阁、芝大厦等）。
从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式服务”为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。
上海酒店式公寓的市场分析
上海酒店式公寓的市场分析市场分析：上海酒店式公寓市场背景上海是中国的经济中心和全球城市之一，吸引了大量的国内外游客和商务旅行者。
酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，逐渐受到了游客和旅行者的喜爱。
酒店式公寓与传统酒店不同，提供独立的居住空间和设施，并且具有更多的灵活性和私密性。
市场规模根据统计数据，上海的酒店式公寓市场规模不断扩大。
据了解，2024年上海的酒店式公寓数量已超过1000家，总计客房数超过10万间。
而且，这个数字还在不断增长。
与此同时，酒店式公寓的平均入住率也在增加，目前达到了60%以上。
市场特点上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1.城市中心区域多：上海的酒店式公寓主要分布在市中心的商务区和旅游景区附近，方便客户进行出行和活动。
2.成本较高：酒店式公寓一般提供高品质的住宿服务和设施，因此价格较高。
这一点使得酒店式公寓的主要客户群体是中高端消费人群。
3.长短租结合：酒店式公寓一般提供长短租两种方式，可以满足不同客户的需求。
长租主要面向商务人士和留学生等长期居住的客户，而短租则主要面向旅游者和短期出差人士等。
市场竞争上海的酒店式公寓市场竞争激烈。
目前市场上存在着多家知名品牌的酒店式公寓运营商，如锦江之星、布丁酒店、亚朵酒店等。
这些品牌酒店式公寓都具有一定的市场影响力和品牌认知度。
此外，还有一些本地的酒店式公寓运营商，它们主要通过互联网平台进行经营和推广。
这些企业通常具有更具竞争力的价格和更灵活的预订方式，吸引了一部分预算较低的客户。
市场机会然而，上海的酒店式公寓市场仍然存在着一些机会。
1.品牌建设：目前国内许多酒店式公寓品牌在上海市场表现不佳，还没有形成较大的品牌影响力。
因此，对于新进入市场的酒店式公寓来说，打造有特色的品牌形象至关重要。
2.精细化服务：除了提供高品质的住宿服务和设施外，酒店式公寓可以进一步专注于提供个性化和精细化的服务，以满足客户多元化的需求。
3.提供更多的增值服务：酒店式公寓可以考虑增加一些与居住体验相关的增值服务，如早餐、洗衣服务、健身房等，以提高客户的满意度和忠诚度。
上海酒店式公寓市场分析
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保 障，因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
区域市场
成功个案
成功要点
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
黄浦
140
120
98
100
80
60
40
20
34
0 中福世福汇
北黄浦
124
38 天赐公寓
120
100
80
55
60
40
39
20
0 中福大厦
58
33 世纪大厦
南黄浦
101
38
38
37
赛元大厦 中福花苑青年汇
价格走势
黄浦
•北黄浦：价格领先于住宅类物业。 •南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。
单价（元/平方米）
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
25000
上海酒店式公寓市场分析
上海酒店式公寓市场分析上海是中国最大的城市之一，也是全球最繁忙和最具活力的城市之一。
随着经济的快速发展和人口的不断增加，上海酒店式公寓市场也迅速崛起。
酒店式公寓是一种结合了酒店服务和公寓生活的住宅形式。
它们通常是一栋建筑或一片建筑群，提供设备齐全的公寓房间和各种服务设施，例如24小时前台接待，餐饮服务，清洁服务和安全保障。
上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1. 市场需求量大：随着上海的国际化程度不断提高，越来越多的外籍人士和商务旅客涌入上海，他们对高品质舒适的住宿需求日益增长。
酒店式公寓能够为他们提供更具家庭感和更灵活的居住选择。
2. 高品质和多元化的产品：上海的酒店式公寓市场具有丰富多样的产品类型和价格范围。
从豪华五星级公寓到经济型公寓，消费者可以根据自己的需求和预算选择适合的住宿。
3. 区域分布广泛：上海的酒店式公寓市场分布在整个城市范围内，从市中心的繁华商务区到郊区的商务园区，都能找到不同档次的酒店式公寓。
这种分布能够满足不同人群的居住需求。
4. 竞争激烈：随着市场的发展，上海的酒店式公寓市场竞争日益激烈。
越来越多的开发商和运营商进入市场，追求更高的市场份额。
他们通过提供更好的设施和服务来吸引客户，并与竞争对手展开价格战。
尽管上海酒店式公寓市场有着巨大的潜力和机会，但也存在一些挑战。
其中一项挑战是监管的不确定性。
酒店式公寓业务的法规和政策仍在不断调整，对开发商和运营商来说，需要密切关注政府的相关政策，以确保合规运营。
此外，房地产市场的波动也可能对酒店式公寓市场产生影响。
房价和租金的波动将直接影响到酒店式公寓的运营和投资回报率，因此开发商和运营商需要具备较强的市场洞察力和风险管理能力。
尽管面临挑战，上海酒店式公寓市场依然是一个具有巨大潜力的市场。
随着上海国际化程度的不断提高和经济的进一步发展，人们对高品质、便捷、舒适的住宿需求将持续增加，酒店式公寓行业有望获得更快的发展。
开发商和运营商需要关注市场的动态变化，提供创新的产品和高质量的服务，以赢得市场竞争。
上海酒店式公寓市场分析模板
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上海酒店式公寓市场分析一・上海酒店式公寓概述1 •酒店式公寓概念酒店式公寓，顾名思义就杲提供酒店式服务的寓所。
其基本特征为：＞房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；＞套内提供居家生活所需的厨房、卫浴.家具等设备与生活物件；＞公寓内一般配备能提供餐饮.健身、商务等多种服务的会所,配套设施也较齐全;就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方直远胜于传统酒店, 让住户真正感受到宾至如归。
2.经营方式酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，因此投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长资料内容仅供您学习参考，如有不'勺或者侵权，请联系改正或者删除。
短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。
在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，因此相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环,吸引到更多的长租客入住。
从售价方廂, 虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
3.发展情况概述国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。
它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业.跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。
随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。
这一点能够从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。
上海酒店式公寓的开发前景分析报告
上海酒店式公寓的开发前景分析报告一、市场概况上海作为中国的经济中心和国际大都市，吸引了大量的商务人士和旅游者。
随着经济的快速发展和人口的增长，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式逐渐受到人们的关注和喜爱。
酒店式公寓通过提供舒适的住宿环境、酒店式的服务和设施，吸引了许多商务旅行者和长期居住者。
二、市场需求1.商务旅游需求:随着全球化的推进，商务旅游需求不断增加。
商务旅行者对于舒适便捷的住宿环境和周到的服务有着较高的要求，酒店式公寓能够满足这些需求。
2.长期居住需求:随着上海经济的发展，越来越多的人选择在上海定居，并需要常年稳定的住宿。
酒店式公寓提供的配套设施和服务能够满足他们的需求。
3.家庭旅游需求:家庭旅游也是一个重要的市场需求，酒店式公寓提供的宽敞的房间和独立的厨房设施，能够满足家庭旅游的需求。
三、竞争现状目前上海市场上已有一些酒店式公寓的开发，包括国际连锁的品牌以及本土的开发商。
这些酒店式公寓提供了不同档次和价格的住宿选择，形成了一定的竞争格局。
对于新开发的酒店式公寓来说，需要通过提供独特的特色和差异化服务来与现有品牌进行竞争。
四、开发前景1.市场需求旺盛:上海作为一个经济发达、人口密集的城市，酒店式公寓的市场需求持续旺盛，特别是商务旅行者和长期居住者。
2.高回报率:酒店式公寓的运营模式相对灵活，通过长期租赁和短期租赁的结合，能够实现较高的回报率。
3.低成本运营:酒店式公寓的经营成本相对较低，不需要像传统酒店那样投入大量人力资源和设备设施。
同时，可以通过租赁和合作的方式降低初期投资成本。
4.政策支持:上海市对于酒店式公寓的发展给予了一定的政策支持，如鼓励外国投资、减免税费等措施，为酒店式公寓的发展提供了良好的环境。
五、风险与挑战1.市场竞争激烈:酒店式公寓市场竞争激烈，需要通过不断创新和提高服务质量来赢得市场份额。
2.土地成本高昂:上海的土地成本较高，对于开发商来说是一项重要的成本。
因此，需要合理评估土地成本和市场回报，降低投资风险。
上海酒店式公寓的开发前景分析
酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。
自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。
第一部分回顾上海主要的酒店式公寓据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。
根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型单身公寓”。
这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。
表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。
此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。
此类物业的典型代表如表二所列。
酒店式公寓的主要来源其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。
其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。
普通酒店式公寓的常见缺陷利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：♦电梯数量不足♦通道狭窄♦通风采光严重缺乏♦户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型♦储存空间严重不足♦装修质量粗糙♦居住人群复杂♦会所设施不全♦车位严重缺乏♦绿化率低第二部分酒店式公寓开发前景酒店式公寓的需求分析近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。
2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
上海酒店式公寓的开发前景分析
上海酒店式公寓的开发前景分析随着人们对于旅游和商务出行需求的增加，酒店式公寓逐渐成为一种受欢迎的住宿选择。
作为一种融合了酒店服务和公寓舒适性的住宿模式，上海酒店式公寓具备广阔的市场潜力。
本文将对上海酒店式公寓的开发前景进行分析，并探讨其在未来的发展趋势。
一、市场需求上海作为中国最具活力和吸引力的国际大都市之一，吸引了大量的商务旅行者、游客和短期居民。
这些人群通常需要一个舒适便捷的住宿环境，酒店式公寓正好满足了他们的需求。
相比传统酒店，酒店式公寓提供更多的空间和居家感，同时还提供酒店般的服务。
因此，上海作为酒店式公寓市场的主要目标城市，市场需求将持续稳定增长。
二、投资回报率高与传统酒店相比，酒店式公寓的投资回报率更高。
首先，酒店式公寓的运营成本相对较低，因为客人可以自助烹饪，减少了餐饮成本。
其次，酒店式公寓具备更长的客户停留周期，通常适合长期住宿，因此相对稳定的客源可以保证较高的入住率。
此外，酒店式公寓还可以通过租赁空余房间获得额外收入。
这些因素使得酒店式公寓成为具有可观投资回报的项目。
三、消费升级趋势随着经济发展和人们生活水平的提高，消费者对于住宿环境的要求也进一步上升。
传统酒店虽然提供标准化的服务，但缺乏居家感和个性化体验。
而酒店式公寓则弥补了这一空缺，提供了更加灵活和私密的住宿环境。
消费者更倾向于选择能提供更好生活品质的酒店式公寓，这将进一步推动上海酒店式公寓市场的发展。
四、政策支持和市场竞争近年来，中国政府对于酒店业的发展给予了大力支持。
特别是在鼓励旅游业发展和提供良好的住宿环境方面，政府出台了一系列优惠政策和措施。
这为酒店式公寓的发展提供了机遇和支持，进一步增强了其市场竞争力。
与此同时，市场竞争也在不断加剧，为了吸引更多客户，开发商需要提供更加优质的服务和设施，以区别于其他竞争对手。
五、未来趋势展望作为中国最大的经济中心之一，上海的酒店式公寓市场前景非常广阔。
未来，随着上海产业结构的不断优化和国内旅游业的发展，上海酒店式公寓市场将继续保持较高增长率。
上海酒店式公寓市场分析
重要分布与长宁、徐汇两大区域, 静安也有相称一部分。
一般分布在经济高度发达旳CBD中央商务区域, 如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
一般位于市区中心地带, 接近或地处商业或购物集中地, 周边配套齐全。
房型分析
大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比旳50－80%以上, 甚至有些只规划三房以上旳房型, 如：东方雅苑旳主力房型是三房, 面积范畴在203－231㎡之间等。
2.经营方式
酒店式公寓比较酒店而言, 由于没有硬性旳指标限制, 因此投资成本相对较低而经营方式则更加灵活, 一般使用长租或长短结合旳租赁形式推出, 甚至尚有部分酒店式公寓选择发售及租售并行旳方式。在租金方面, 较低旳投入和长期租赁客户旳增多给了业主更大旳降价空间, 因此相比高星级酒店, 租金会更加便宜, 由此良性循环, 吸引到更多旳长租客入住。从售价方面, 虽略高于一般高档公寓, 但优厚旳投资回报也逐渐吸引众多旳投资客们冲入酒店式公寓旳市场。
配套设施非常齐全, 且档次高, 餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全, 会所设施不仅为住客提供高质量旳服务, 还对外开放。
会所职能基本与一般公寓会所相似, 总体设施较齐全。
上海酒店式公寓概念分类
物业管理
由开发商自己组建旳物管队伍前来担当, 提供原则旳酒店式管理服务。在管理中注重维护住户旳私密性, 注重与住户旳亲善交流, 提供人性化物业管理服务。
四、出租分析
（一）酒店公寓包租比例分析
开盘旳酒店公寓中有30%旳项目提供回租旳行销方式, 而开盘旳酒店式公寓带投资回报率旳项目数量有所减少, 今年上市旳酒店公寓中大概只有10%左右旳楼盘采用了包租旳行销方式。浦东旳久阳滨江公寓, 丽江华庭包租, 年投资理位置分布来说, 市区中心地段已经没有酒店式公寓产品浮现, 而绝大多数酒店式公寓出目前较为偏远旳次中心甚至郊区。
.酒店式服务公寓发展的困境与对策--以上海市酒店式服务公寓发展现状为例
物业上，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产作 为更多商务机会的平台。较高额回报可作资本运营的项目． 是住宅开发永远无法达到的。投资商要开发商业物业，就需 要做好物业的开发、商业的经营和后期商业物业的管理这三 项运作．才能使商业物业在市场中有效地进行租赁和销售。 买家或投资商购买商业用房的目的，一是出租或转手出售 赚取收益．或作为资产保值升值的手段；一些自营性质的经营 商则为店铺的保值和业务长期发展，而选择购买店铺的策略。
（作者单位：华东师范大学城市与区域发展研究所）
浅谈阙业麟业翮题
文／杨波
一、商业物业与商业地产概念内涵的理解
随着市场经济的发展，房地产分工越来越细化。 商业物业从使用功能上讲，包括写字楼、商业购物中 心（集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮于～体）、写字楼 底商、住宅底商、以办公为主的公寓、休闲康乐场所等。
楼盘名 新黄浦酒店公寓 天赐公寓 金瀚洋酒店式公寓 时代广场 香港广场 上海盛捷高级服务公寓 上海徐汇盛捷服务公寓 上海浦东雅诗阁酒店公寓 外滩中心 环球广场 鸿发苑 长宁贵都公寓 名士苑 港汇花园 法华苑 出租率 ９５％ ９０％ ８５％ ８５％ ９０％ ８５％ ９０％ ９０％ 预租５５％ １００％ １００％ ８０％ ７５％ ９５％ ９０％ 月租金 １４００、２２００，２９００美元 ７０００－－１３００人民币 １２０００美元 ２１００—４１∞美元 １８００—２９００美元 １８００－４８００美元 ３０００－１００００美元 ２５００—１６０００美元 ２４００—３０００美元 ４０００—８０００人民币 ８００—６０００美元 ８５０—１１００美元 ２４００—２５００美元 １５００—２５００美元 ８００—２０００美元
商务物业
酒鹰式腻务公寓圈展昀困境与黼策
文／刘厚良朱要武
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上海酒店式公寓市场分析报告1. 酒店式公寓定义和概念分类1) 酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。
其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。
酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。
在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。
从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。
它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。
随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
2) 概念分类目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。
但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：A.转型的酒店式公寓：自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。
特征地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。
规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。
在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。
配套设施：配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。
物业管理：此类物业的物业管理公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。
在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。
经营方式：目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。
这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。
销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。
价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。
主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。
主要客层：目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。
出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。
档次定位：在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的，如位于徐汇的衡山路41号等。
代表物业：有著名的名都城，鸿艺豪苑——鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城等都属于此类物业。
B、外资酒店管理公司经营型：由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请联同国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。
因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。
在房型设计上，与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，因此在房型的设计上更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。
特征地理分布：一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
规划分析：物业规划一般以独栋为主，注重内景布局；在内部规划中，停车设施受到很大程度的关注，一般都配备足够的停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。
配套设施：配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。
物业管理：物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。
经营方式：只租不售，并以长短租互相结合的方式经营，各自约占50%左右，出租的价格比其他酒店式公寓要高。
销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。
价格分析：目前此类型物业租金维持在每月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每月$2500－3000/套之间。
主要客层：目前此种类型的物业主要的客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。
出租状况：目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70％左右。
档次定位：在物业的档次定位上，此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。
代表物业：比较有代表性的物业有浦东雅诗阁、卢湾的盛捷高级服务公寓、黄浦的威斯汀公寓等。
新一代酒店式公寓：随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。
其实它更多像是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。
特征地理分布：一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。
规划分析：这些公寓的房源主要来自于早期烂尾楼的改造，也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。
所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。
在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。
有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。
配套设施：会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。
物业管理：由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。
经营方式：以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。
部分物业还提供反租服务。
销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。
价格分析：目前此类型物业主力价格段在￥10000－12000/㎡之间，如：静安晶华园售价￥12000－14000/㎡。
主要客层：主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。
销售状况：目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。
档次定位：在酒店式公寓领域定位较低，因此我们称它为普通型。
代表物业：静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶以及目前在售的圣天地，君悦静安，静安晶华园等。
B.产权式酒店：产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。
酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40％以上。
产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。
应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。
但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。
而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。
特征目前市场上产权酒店的三种类型：时权酒店：酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。
退休住宅型：是一种所谓留后路的退休住房投资方式。
投资者在退休之前每年和家人去使用一段时间，其余时间交给酒店管理公司出租获取租金汇报，到退休的时候作为颐养天年的住所。
有限自用的投资型酒店公寓：开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资客。
投资客一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司出租经营，获取租金和分红，并获得公司赠送得一定时间免费入住权。
地理分布：目前国外及国内其他地区的产权式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。
而上海则分布在经济发达的商务经融区域，如：外滩、南京西路周边。
规划分析：酒店的建筑风格设计，高标准豪华型；房型规划面积较小，一般都以酒店标准房及套房为主，因此户数较多，私密性较差。
配套设施：提供星级标准酒店配套设施。
物业管理：聘请专业的酒店经营管理公司，进行专业标准的酒店经营管理，也就是说，产权式酒店与普通酒店式公寓在物业管理上最大的不同是，它们提供的是酒店经营管理，而不是普通的物业管理。
经营方式：开发商出售产权给小业主，由专门酒店管理公司经营管理，小业主按照固定投资回报率收取利润提成。
并赠送一定时间的免费或打折的酒店入住机会。
销售通路：大多采用报纸、电视、户外看板等作为其主要推广媒介。
主要客层：100％为投资客，并且就目前市场来看90％以上的投资客都会采用一次性付款的方式进行购房。
代表物业：如靠近外滩的世福汇。
2. 上海酒店式公寓的市场数据统计、分析此次报告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。
之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，主要是基于今年市场供应量、市场需求以及反响度等多方面因素的考虑。