正荣地产合作项目投资管理实施细则

正荣地产合作项目投资管理实施细则

为更好地指导正荣地产合作项目投资工作，提高合作项目推进效率，规避合作过程中的风险，保障正荣地产合作权益，按照《正荣地产合作项目管理办法》的相关规定，特制定本实施细则。

1、基本原则

1.1公平原则：合作项目应本着“同股同权”的指导原则，合作各方对等投入，共享收益，共担风险；

1.2规模原则：鼓励置业公司加强项目合作，尤其对于土地投资额在20亿元以上的项目，应有合作伙伴；

1.3利润原则：拟合作项目的利润额应在1亿元以上。

2、合作前提

与合作方展开合作应基于以下前提条件：

（1）战略合作，即集团（地产）层面的基于战略考虑的合作；

（2）降低土地成本，即能够通过合作降低项目竞争，从而能够有效降低土地成本；（3）提高开发能力，即能够通过优势互补，增强公司的项目开发能力；

（4）突破陌生市场，即能够借助合作方的当地优势，配合公司快速熟悉当地市场；（5）其他需通过合作才能完成，且能够有效降低公司开发风险的条件。

3、合作方选择

各置业公司应加强与（潜在）合作方的的沟通，就合作方的选择应优先考虑以下因素：（1）开发理念和战略导向与我司相似；

（2）与我司关系，且能够切实推动合作；

（3）产品开发能力与我司形成互补；

（4）之前有过项目合作且合作状况评估优良；

（5）优先选择前端融资的企业。

4、合作模式选择

4.1合作项目分类

根据公司就合作模式的分类，合作按照我公司操盘情况，分为以下四类：

（1）主导操盘项目：由我司全权组建开发团队，并行使项目操盘决策权的项目；

（2）联席操盘项目：股东各方联合组建开发团队，我司拥有联席项目总席位，行使

对等操盘权利的合作项目；

（3）协助操盘项目：股东各方联合组建开发团队，我司负责部分部门组建，但无联

席项目总席位的合作项目；

（4）不参与操盘项目：我司不负责任何部门组建，且不参与项目日常管理的合作项

目。

4.2合作模式选择

项目合作上应首选由我司摘牌、操盘并表，如达不到要求的，参考以下原则：

4.2.1摘牌

（1）公司新城市进驻的，原则要求由我方摘牌；

（2）在我方放弃摘牌的情况下，摘牌方的优选顺序依次是：我方的战略合作企业、我方合作情况良好的企业、品牌房企、其他企业，不建议国企摘牌。

4.2.2操盘

原则上由我司操盘或主导操盘的：

（1）我公司在当地市场有明显优势的；

（2）我公司在当地人员建制齐全，且操盘项目明显不足的；

（3）合作方不具备开发能力，或开发能力、知名度明显低于我公司的；

原则上我司可以辅助操盘或不操盘的：

（1）我公司未进驻的城市，且缺少人员储备的；

（2）项目非传统房地产开发的，且我公司短期内缺乏此类项目操盘经验的；

（3）合作方的开发能力、品牌优势明显优于我公司，且能够明显提高项目收益的。

4.2.3并表

参见《正荣地产合作项目财务管理实施细则》

5、合作项目落地

5.1框架协议

由总部投资发展部及置业公司总经理牵头，与潜在合作方洽谈《合作意向书/框

架协议》，明确项目合作基本原则、目标合作地块、摘牌方、股权比例、操盘方案等原则性条款，报公司审批。经公司批准后，推动《合作意向书/框架协议》的签署。

5.2合作协议

由置业公司总经理牵头，与合作方展开《项目合作开发协议》的谈判，30天内完成《项目合作开发协议》的签订。协议中应明确项目公司成立、股权比例、股转方案、股东会董事会表决机制、董监高的委派、项目操盘方案、项目公司经营管理（含人员委派、资金管理、章证管理、流程制度管理、营销费用管理费用、品牌使用、物业服务等）、利润分配、违约责任等事宜，并按照协议约定完成股权转让事宜。

项目合作中如采用分职能操盘的，我方在职能专业的选择上应坚持“优势专业优先”、“公司需求优先”两个原则，根据不同项目具体情况一事一议。

5.3合作方维护

置业公司应加强与合作方的日常沟通，根据合作情况，适时推动高层互访，提高合作关系等级。

6、其他

6.1合资企业原则上不鼓励再拿地。

6.2如确需以合资企业名义再投资的，按照正荣地产现有的流程和相关规定审议。

7、附则

7.1本实施细则由正荣地产投资管理中心负责制定与解释。

7.2本实施细则自发布日起生效。

正荣地产控股股份有限公司

投资管理中心

二零一七年八月二十六日