房地产关键节点管理要点说明
房地产开发项目管理的重点与难点分析
·238·作者简介：陈昆森（1981-），男，福建厦门人，本科，工程师。
专业方向：工程建设管理。
房地产开发项目管理的重点与难点分析陈昆森漳州中梁房地产开发有限公司，福建 漳州 363000摘 要：房地产开发项目管理工作受到了社会各界的广泛重视，革新工作理念和方法，引用先进的手段和经验，提升房地产开发项目的整体质量。
本文结合案例，以房地产开发项目管理的重点与难点为主线，进行简要的分析和描述。
关键词：房地产；项目管理；难点分析中图分类号：TU71 文献标志码：B 文章编号：1006-2890（2019）12-0238-02An analysis of the key and difficult points of real estate development project managementChen KunsenZhangzhou Zhongliang Real Estate Development Co. ， Ltd. ，Zhangzhou， Fujian363000Abstract ： Real Estate Development Project Management has received extensive attention from all sectors of societyInnovate the working idea and method， quote the advanced means and experience， promote the whole quality of the real estate development project. In this paper， the case of real estate development project management focus and difficulties as the main line， a brief analysis and description. Key Words ： Real Estate; Project Management; Difficulty Analysis 从实际意义上来讲，房地产开发项目自身综合性较强，其中涉及到诸多的环节，管理工作难度和风险较大，并且很容易受到各类因素的影响。
地产工程节点管理方案范文
地产工程节点管理方案范文一、概述地产工程是一个复杂的项目，包含众多的节点和环节，而节点管理就是对这些节点和环节进行有效的规划和组织，以确保项目顺利进行、高效完工。
地产工程节点管理方案是一个系统的工程管理方案，涉及项目整体规划、资源配置、时间计划、风险控制等多个方面。
本文将从地产工程节点管理的整体流程、关键节点的管理和风险控制等方面展开探讨，以期为地产工程项目的节点管理提供有价值的参考。
二、节点管理流程1.项目启动阶段项目启动阶段是整个地产工程节点管理的起点，主要包括前期调研、项目可行性研究、项目立项等。
在这一阶段，项目组需要就项目的整体情况、工程范围、预算和时间计划等进行充分的调研和分析，确定项目的总体目标和战略。
同时，需要建立项目组织结构和工作分工，明确各个节点的负责人和任务。
2.节点规划阶段当项目启动后，项目组需要对整个项目的节点进行详细的规划和分解。
首先，要对项目的工程范围和任务进行梳理和分析，制定详细的项目计划，包括项目时间计划、资源配置计划、风险管理计划等。
此外，节点规划阶段还需要确定项目的关键节点和关键路径，并建立相应的节点管理机制。
3.节点实施阶段节点实施阶段是地产工程节点管理的核心阶段，主要包括项目资源配置、进度控制和质量管理等。
在这一阶段，项目组需要根据节点规划的要求，进行各项工作的组织和协调，保证项目按照计划顺利进行。
同时，需要对项目的进度进行动态跟踪和控制，及时调整资源配置和工作任务，确保项目的进度和质量达到预期水平。
4.节点收尾阶段节点收尾阶段是地产工程节点管理的收官阶段，主要包括节点验收、节点汇报和总结等。
在这一阶段，项目组需要对各个节点的工作成果进行总结和汇报，并对项目的整体情况进行评估和分析，确定项目的最终成果。
同时，需要对项目的关键节点和关键路径进行总结和归档，为今后的项目管理工作提供可供参考的经验。
三、关键节点的管理1.项目可行性研究节点项目可行性研究是地产工程项目的第一个节点，也是项目整体规划和决策的基础。
房地产开发关键节点考核管理办法
房地产开发关键节点考核管理办法第一条目的为进一步加强公司项目进度管理的考核力度，促进《公司房地产开发业务规范》标准落实在计划层面，保证融资、销售等工作顺畅开展，全面提升项目开发节奏，特制定《公司房地产开发流程中关键节点考核办法》（以下简称《办法》）。
第二条依据《办法》以《公司房地产开发业务规范》为标准，以公司批复的各项目批次的进度计划以及《公司房地产开发流程中关键节点标准》为考核口径，对个项目开发过程中各重要工程建设节点的完成情况进行考核评价。
考核以各项目“批次”为单位，并经项目负责人签字确认。
第三条适用范围一、公司开发的住宅项目，分为项目开工、开盘、单体竣工、项目交房共四个节点进行考核；二、公司开发的商业项目，分为开工、单体竣工、交付管理公司共三个节点进行考核。
对于“交付管理公司”标准，按照商业运营管理公司有关标准执行。
第四条考核原则考核组在考核过程中须秉持公平、公正、严肃、认真的工作原则，严格按照节点标准进行检查评价。
第五条考核机构及职责公司运营管理部为节点考核常设管理机构，设置专职节点考核人员，负责组织项目节点检查与考评工作，并负责检查结果的统计和应用建议。
总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部负责所属公司各批次项目资料的提供，对有关资料、数据的真实性和准确性负责。
第六条考核程序一、项目各考核节点计划时点到达前一周内，总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部（或建设项目部）提前准备相关证件、手续及有关证明材料等有关资料。
二、从项目各考核节点达到日计 3日内，运营管理部组织节点实地考核，相关部门予以配合及协助。
三、考核结束后一周内，人力资源部对各节点考核结果予以公告。
第七条考核规则一、各考核节点实行百分制；“± 10天计划时点达成标准”为节点进度的基本目标值，按时完成标准为 80分；提前 /落后批准的计划时点以加 /扣分形式体现，实行上封顶、下不封底的计分模式。
房地产开发项目节点计划分级管控方法
房地产开发项目节点计划分级管控方法作者：葛立峰来源：《进出口经理人》2016年第02期摘要：地产开发项目节点计划的管理精髓之一在于分级管控，即根据岗位设置和管理层级各司其职、分级别针对性管理。
本文从实操角度系统阐释了如何进行具体的分级管理。
关键词：房地产开；项目；节点计划；分级一、术语和定义（一）项目关键节点：公司层面重点管控的节点。
（二）集团关注节点：集团公司层面关注的节点。
（三）项目一级节点：包括关键节点、集团关注节点在内的公司层面管控、计划部重点管控的节点。
（四）项目二级节点：项目公司、计划部管控的节点。
（五）项目三级节点：项目公司管控的节点，包括各专业线的作业计划节点。
二、分级管控方法地产公司的计划管理部门（以下称为“计划部”）是公司项目节点计划管理的统筹部门，负责相关规章细则制定、组织实施；各项目公司和专业部门是节点计划的执行主体，按照本细则进行节点计划的编制、实施和反馈。
（一）计划编制。
项目一级节点计划：按照公司年度经营目标和公司领导对关键节点的要求，计划部草拟形成关键节点计划，经公司会议审议通过后定稿；计划部参照计划节点表（后附），在项目获取意向总平图或总经理下达编制指令后，根据《项目关键节点计划》，草拟《项目一级节点计划》，并与各部门沟通确认定稿，报计划副总审核、总经理审批；项目二级节点计划：各项目公司根据已发布的《项目一级节点计划》，草拟《项目二级节点计划》，要求涵盖并符合《项目一级节点计划》，非项目公司主责节点要写明主责部门，而后与各部门沟通确认定稿，报计划部审核、计划副总审批；项目三级节点计划：由项目负责人组织项目专业负责人根据计划编制基础资料的获取情况分阶段安排编制，要求必须涵盖并符合《项目二级节点计划》，定稿后报计划部备案。
（二）计划反馈和考核。
1、各项目公司按期反馈一、二级节点执行情况至计划部，计划部结合现场核实等方式，汇总形成《各部门月度计划执行评价意见》报公司计划会，作为绩效考核的依据；2、绩效考核环节按公司绩效考核制度执行。
地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施
地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
房地产开发关键节点分析
60 建筑与装饰2020年3月中
建设工程规划许可证。 办理施工许可证的申报材料约有十二项，可分为四大类，
主要为证件类（不动产证、用地规划许可证、建设工程规划许可 证）、参建单位类（施工图审查报告书、监理及施工单位中标通 知书、农民工工资保障金核实表）、质安监类、报建规费缴费类 等。其中农民工工资保障金核实表涉及保证金账户开户，根据当 地政策中标施工单位需在本地成立分公司（纳税）并在当地开设 农民工保障金账户。如果在取得施工许可证之前要进行施工， 必须准备施工图审查报告书、监理单位及施工单位中标通知书 等在住建部门办理质安先行手续，取得项目监督号。
2.2 报批报建 取得土地后签订土地出让合同并缴纳相关费用后即可办理 《不动产证》（国土证）。同步进行房地产开发资质的办理， 取得开发资质证书及不动产证后便可开始进行项目立项（备 案），立项完成后在规划建设局进行《建设用地规划许可证》 的办理。 在招标代理公司定标及设计单位确定后即可进行方案设 计，进行总图报批工作。设计方案待集团审批后即进行修建性 详细规划及建筑单体方案政府技术审查，设计院根据政府职能 部门及专家意见完成修改后由望城经开区管委会党政联席会审 议。通过后即可开展总图核指核日照工作，长沙市采用“易建 通”电子报批平台“设计报建端”进行总图报批。项目总图需 先经过望城经开区规划建设局初审签字，再到长沙市自然资源 与规划局望城分局信息中心核指核日照。由于本项目存在南侧 道路控规绿线问题、幼儿园绿地率问题、修改地埋式垃圾站等 问题，从方案上会到总图最终批复共计约3个月。根据长住建发 〔2019〕51号文件，取消社会投资项目初步设计审批环节，由 规划设计方案审批主管部门在规划设计方案审批环节征求住房 城乡建设主管部门意见。长沙市采用“报建通”电子报批平台 进行的单体报批，建筑单体依据《长沙市城市规划管理技术规 定》相关要求进行核面。总图及单体核面等完成之后即可办理
房地产开发重要节点及流程
配套设施建设
景观绿化
景观绿化是房地产开发项目的重要组 成部分，包括公共绿地、庭院绿化等， 能够提升居住环境品质，增强楼盘的 吸引力。
社区服务设施
社区服务设施包括物业管理用房、社 区活动中心、幼儿园等，这些设施的 建设能够完善社区功能，提高居民的 生活便利性和舒适度。
05
营销与销售
营销策略制定
目标市场定位
组织客户参观样板房、参加社区活动等，提升客户对项目的认同感和 满意度。
06
服务与物业管理
物业服务内容确定
物业服务范围
明确物业服务范围，包 括但不限于安保、清洁、 绿化、设施维护等。
服务标准制定
根据项目特点和业主需 求，制定物业服务标准， 确保服务质量和效率。
服务费用预算
根据服务内容和标准， 合理制定物业服务费用 预算，确保经济效益和 业主满意度。
物业服务团队组建
团队人员招聘
根据物业服务内容和标准，招聘具备相应技能 和经验的服务人员。
培训与考核
对服务人员进行专业培训和考核，确保他们具 备提供优质服务的能力。
团队组织架构
建立合理的团队组织架构，明确各岗位的职责和协作方式，提高团队效率。
物业服务实施与监管
服务计划制定
根据项目实际情况和业主需求，制定具体的 物业服务计划，包括服务时间、频次、质量 要求等。
详细描述
在规划设计方案获得批准后，办理相关手续和证照，如建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证等，以确保项目合法合规开发。
03
建设准备
施工队伍选择
施工队伍选择
选择经验丰富、技术过硬、有良 好信誉的施工队伍，确保工程质 量和进度。
资质审查
对施工队伍的资质、技术水平、 施工经验等方面进行全面审查， 确保其具备完成项目的能力。
地产工程施工节点
地产工程施工节点随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，地产工程施工成为建筑行业的重要组成部分。
在施工过程中，施工节点的控制与管理起着至关重要的作用。
本文将从地产工程施工节点的定义、分类、控制与管理等方面进行探讨。
一、施工节点的定义与分类施工节点是指在施工过程中，各个分部分项工程之间的交接、配合和协调的环节。
施工节点分为结构节点、安装节点和装修节点。
结构节点主要包括基础、主体结构、屋面等部位的施工；安装节点主要包括给排水、电气、暖通等安装工程的施工；装修节点主要包括室内外装修、装饰工程的施工。
二、施工节点的重要性施工节点是施工过程中的关键环节，对于工程质量、安全、进度等方面具有重要影响。
施工节点的控制与管理有助于确保工程质量，降低工程风险，提高工程进度，降低成本。
三、施工节点的控制与管理1. 施工节点控制（1）技术控制：施工节点控制首先要保证技术上的准确性和合理性。
施工前，要充分了解设计图纸和技术要求，确保施工过程中的技术问题得到及时解决。
（2）进度控制：施工节点控制要关注施工进度，确保各个节点工程按时完成。
进度控制要结合工程实际情况，制定合理的施工计划，并严格按照计划执行。
（3）质量控制：施工节点控制要重视工程质量，严格按照国家相关标准和规范进行施工。
质量控制要贯穿于施工全过程，从原材料采购到施工结束的每一个环节都要严格把关。
2. 施工节点管理（1）人员管理：施工节点管理要求建立一支高素质、专业化的施工队伍。
要对施工人员进行培训、考核，确保其具备相应的技能和素质。
（2）材料管理：施工节点管理要重视原材料的质量，严格把控原材料的采购、储存、使用等环节。
确保原材料符合国家相关标准，满足施工需求。
（3）设备管理：施工节点管理要关注施工设备的选用和维护，确保设备性能稳定，提高施工效率。
四、结语地产工程施工节点控制与管理是保证工程质量、安全、进度和成本的关键环节。
施工企业要充分认识到施工节点的重要性，加强施工节点控制与管理，提高工程质量，降低工程风险，实现工程顺利进行。
房地产设计管理中的五个关键要点
浅析房地产住宅项目设计管理要点殷飞（九江新湖中宝置业有限公司江西九江332000）房地产住宅项目开发，在取得项目用地后，项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。
房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调。
设计管理工作既是技术工作也是管理工作。
那如何做好房地产企业设计管理工作？设计管理的特点，我认为关键做好以下五个方面：管理要点一：明确的设计要求，选择合适的设计伙伴房地产项目开发针对的是市场，是潜在的客户需求，所以项目设计，必须深入市场调查研究，并经过多方面、全面细致的分析研究，形成一个整体的清晰的概念。
如何才能做好设计管理呢？1）明确的设计要求房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源，而非取代设计单位的工作。
所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。
设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，如：红线、容积率、建筑密度、限高、退让、绿地率、配套等，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点诸如：建筑风格、小区规划、户型设计、园林景观、商业配套等，确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。
方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。
房地产开发项目里程碑和关键节点
1开盘时间2交房时间3质量/安全事故1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间4基础完成时间（正负零以下）(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-5项目开发里程碑计划三个天条五条高压线控制措名词解释：1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。
2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。
设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。
制措施度考核时，将着重从上述维度进行考核。
原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。
1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。
2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。
放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。
房地产关键节点管理要点
房地产关键节点管理要点1. 引言房地产项目的顺利推进和成功交付依赖于有效的项目管理和关键节点管理。
房地产关键节点管理是指在项目开发过程中，按照一定的时间顺序，重点关注和管理的关键阶段和任务。
本文将探讨房地产关键节点管理的要点，以确保项目的顺利进行和成功交付。
2. 招标阶段在房地产项目的招标阶段，关键节点管理的要点包括：•所需标书的准备和发布：项目经理应确保及时准确地准备项目招标所需的标书，并按时发布。
•招标文件的评审：项目经理需要对招标文件进行评审，并与有关部门和专家咨询进行沟通，以确保招标文件的合理性和可行性。
•招标结果的确定：根据招标文件的评审结果，项目经理需要确保招标结果的确定，并与中标方进行协商和签订合同。
3. 前期准备阶段在房地产项目的前期准备阶段，关键节点管理的要点包括：•土地获取和审批：项目经理需要确保土地的获取和相关审批手续的完成。
•规划设计和建筑方案的确定：项目经理需要与设计团队和规划部门紧密合作，确保规划设计和建筑方案的准确性和可行性。
•资金筹措和融资安排：项目经理需要与金融机构和投资方进行沟通和协商，确保项目资金的筹措和融资安排。
4. 施工阶段在房地产项目的施工阶段，关键节点管理的要点包括：•施工进度的监控：项目经理需要定期监控施工进度，并采取措施确保项目能按计划进行。
•质量控制和验收：项目经理需要确保施工质量符合相关标准和要求，并积极参与项目的各项验收工作。
•安全管理：项目经理需要制定和执行安全管理计划，确保施工期间的安全。
5. 交付阶段在房地产项目的交付阶段，关键节点管理的要点包括：•设备安装和调试：项目经理需要确保项目设备的安装和调试工作，以确保设备能正常运行。
•试运行和调试阶段：项目经理需要跟进项目的试运行和调试阶段，并解决出现的问题。
•交付和验收：项目经理需要确保项目能按合同约定按时完成交付，并与业主进行交付验收。
6. 后期运营阶段在房地产项目的后期运营阶段，关键节点管理的要点包括：•运营管理和维护：项目经理需要确保项目的运营管理和维护工作的正常进行。
房地产关键节点管理要点
• 土地获取阶段 • 规划设计阶段 • 建设施工阶段 • 销售与交付阶段 • 后期运营阶段
01
土地获取阶段
土地信息收集
土地信息收集
在土地获取阶段，开发商需要收 集目标地块的相关信息，包括土 地位置、面积、规划条件、周边 环境等，以便评估其投资价值和
潜在风险。
土地市场分析
对土地所在区域的市场趋势、竞 争对手、政策法规等进行深入分 析，以确定投资策略和预期收益。
监督内容与程序
了解质量监督的内容、程 序和要求，确保工程各阶 段的质量符合标准。
监督结果处理
对质量监督结果进行认真 分析，及时处理发现的问 题，确保工程质量。
04
销售与交付阶段
销售策划与宣传
制定销售策略
01
根据市场需求、项目定位和竞争环境，制定合适的销售策略，
包括定价、推广渠道和销售目标等。
宣传推广
02
通过各种媒体和渠道进行宣传推广，提高项目的知名度和吸引
力，吸引潜在客户。
营销活动
03
组织各类营销活动，如房展会、品酒会等，增加客户参与度，
促进销售。
销售合同签订与备案
合同条款明确
确保销售合同条款清晰、明确，保护开发商和客 户的权益。
合同备案
及时将销售合同提交相关部门进行备案，确保合 同合法有效。
物业服务品质
提供高品质的物业服务，包括清洁、安保、设施维护等，确保物业 的长期保值和增值。
物业费用管理
合理制定物业费用，确保物业费用的透明度和公平性，同时确保物 业的正常运营。
业主关系维护
建立良好的业主关系，及时解决业主的问题和投诉，增强业主的满意 度和忠诚度。
项目维护与更新
房地产开发个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项审批制、核准制、备案制
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位—规划方案平面、外立面、建筑指标等内部审核通过---营销总案完成时间要求
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案施工顺序、标段划分等；项目现金流量分析；销售示范区设计方案售楼部、样板区；景观设计方案完成与总图同步介入；扩初设计完成；施工图完成审图、目标成本调整；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；
三通一平
4、开工里程碑、关键节点
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放销售中心、样板区；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证形象进度条件各地不同
7、开盘
关键节点：正式开盘销售蓄客、资料…
8、销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件各地放款条件不同；结顶、基础、验收
9、销售合同额完成75%关键节点同
10、主体封顶
关键节点：主体封顶砼、钢筋、砌筑；装饰材料选样、封样面砖、花岗岩、涂料…；景观施工图完成市政图、专业配套单位、管线综合…..；市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收规划验收、防雷检测、消防、备案…；物业承接验收、移交
12、交房
关键节点：交房交房率；产权办理时间要求。
房地产开发关键节点(精)
节点三、方案设计阶段
• 控制要点
• 1、项目资源利用最大化 • 2、项目成本指标有效控制 • 3、确保项目高效科学的施能力
节点四、施工图设计阶段 •完成标志：
• 1、施工图最终蓝图完成(公司总工办) • 2、建筑工程规划许可证(规划局) • 3、目标成本审核通过(公司经营部) • 4、项目预算审核通过(公司经管部)
建筑工程规划许可证(图)
节点四、施工图设计阶段：流程图
方案设计 ↓
施工总平图 ↓
总平审查 规委会召开
↓ 规划放线
→
单体图
→
→
单体审查
→
↓
→
↓
建筑工程规划 许可证
全套蓝图 ↓
目标成本 ↓
项目预算
节点五、项目建设及样板开放
• 完成标志：
• 1、建筑工程施工许可证(建委) • 2、项目开工，建设、施工、监理三方进场(公司工程部) • 3、样板区开放(公司销售部)
第三阶段：房地产建设入伙居住节点流程
• 一、建设工程经验收合格 • 二、小区开通水、电、气、网、排、路等 • 三、前期的物业管理 • 四、向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书
《住宅使用说明书》
•
是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告 知住宅安全、合理、方便使用及相关 事项的文本。住 宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、 配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能 占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅 使用规定和禁止行为。
节点一、项目开工(图)
节点一、项目开工各阶段
节点二、主体封顶
• 完成标志
• 1、主体结构封顶(项目部) • 2、项目主体验收(质监站)
地产工程节点管理方案怎么写
地产工程节点管理方案怎么写一、前言地产工程是一个庞大的项目，要想顺利完成，需要对各个节点进行精心管理和控制。
本文将着重介绍地产工程节点管理方案，为了确保工程进度和质量，提出了一些有效的管理措施和方法。
这些措施和方法将帮助项目经理和团队成员更好地掌控项目，有效地管理节点，并最终实现项目目标。
二、地产工程节点管理概述1、节点管理的概念及重要性节点管理是指对地产工程项目中各个关键节点进行全面、系统的计划、组织、指挥、协调和控制的活动。
地产工程项目的节点包括开发规划、设计、施工、验收等，每个节点都对项目的进度和质量有着至关重要的影响。
因此，节点管理在地产工程项目中具有十分重要的地位和作用。
2、节点管理的目标地产工程节点管理的核心目标是确保项目各个节点的按时完成、按质完成，并最终实现项目目标。
通过有效地节点管理，可以提高项目的执行效率和质量，降低项目的风险，满足客户需求，实现项目经济效益。
三、地产工程节点管理的基本原则1、规划先行节点管理的第一步是做好规划，包括确定项目目标、制定节点计划、分配资源等。
只有科学合理的规划，才能确保项目的顺利进行。
2、高效执行节点管理要求高效执行，要求团队成员按照计划积极主动地执行工作，确保项目节点的按时完成。
3、信息透明信息透明是节点管理的基本原则之一。
不同节点之间的信息交流需要通畅，有利于项目经理及时掌握项目进展情况，做出合理的决策。
4、实时监控节点管理需要实时监控各个节点的进展情况，及时发现问题并加以解决，以保证项目的正常推进。
5、持续改进节点管理是一个持续改进的过程。
通过及时总结经验教训，不断完善管理机制和方法，提高项目管理水平。
四、地产工程节点管理的具体措施1、节点规划节点规划是地产工程节点管理的首要任务。
在节点规划阶段，需要明确各个节点的计划目标、时间和资源预算，确定好各个节点的任务分工和责任人，以及相关的风险评估和应对措施。
通过节点规划，可以为后续的节点管理奠定坚实的基础。
房地产开发重要节点及流程(精)
七、建筑专业术语
• 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面 积之比。（地上、高度、计算口径） • 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住 区用地的比率。 • 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居 住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、 宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）
房地产开发重要节点及流程
一、关键节点和里程碑
• 42个关键节点—12个里程碑 • 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而 且是工作结果。 • 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程 碑由42个关键节点组成。
• 1、里程碑：国土证取得
• • • • • • 对应5个关键节点： 土地获取 取得〈建设用地规划许可证〉 策划单位的确定 项目公司成立 项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
• 二、如何看懂施工图： • 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设 计文本、初步设计文本、施工图、配套工 程图、管线综合图…. • 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透 视图） • 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结 施---水施---电施
四、施工的程序和流水
• 1、基本程序：基础---屋顶 • 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）---围护（墙）----粉刷（内外） • 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大 因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 • 4、流水与进度计划的关系。
• 2、里程碑：项目定位完成：
• 关键节点：项目定位—规划方案（平面、 外立面、建筑指标等）内部审核通过---营 销总案完成（时间要求）
• • • • • • •
3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批 部品材料清单及建造标准形成 目标成本编制及确定 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） 项目现金流量分析 销售示范区设计方案（售楼部、样板区）
房地产关键节点管理要点说明
CHENLI
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住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案设计
方案 报建
扩初设计
扩初 报建
施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
市政概念及方案 部品材料调研
扩初设计
施工图
市政施工图设计
部品材料清单
部品材料定板封样
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观/专项／二次设计、部品策划
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
设计配合 采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 工程施工至
具备预售条件
竣工验收
销售及入伙配合
测算
物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘
设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
CHENLI
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规划设计管理（续）
施工中的设计配合 ➢设计交底、图纸会审 ➢深化设计、综合管线设计 ➢样板验收、确认 ➢现场指导 ➢设计效果监督
注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
CHENLI
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建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道
顾客满意信息
员工合理化建议
内外部检查、 设计评审、图 纸会审
销售示范区策划
示范区景观、装修施工图
提高有效性及效率！
CHENLI
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开发报批报建流程
国土规划部门报建 ➢办理土地转让手续、核实地价 ➢规划、建筑方案报建 ➢初步设计报建 ➢施工图报建 ➢规划查丈、规划验收 建设主管部门报建 ➢工程招投标或直接发包 ➢基坑支护方案备案 ➢桩基提前施工许可证 ➢施工合同备案 ➢墙体材料使用手续 ➢施工许可证办理 ➢燃气工程验收 ➢项目竣工验收 计划主管部门报建 ➢计划立项 ➢固定资产投资许可证
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示范区景观、装修施工图
提高有效性及效率！
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开发报批报建流程
国土规划部门报建 办理土地转让手续、核实地价 规划、建筑方案报建 初步设计报建 施工图报建 规划查丈、规划验收 建设主管部门报建 工程招投标或直接发包 基坑支护方案备案 桩基提前施工许可证 施工合同备案 墙体材料使用手续 施工许可证办理 燃气工程验收 项目竣工验收 计划主管部门报建 计划立项 固定资产投资许可证
工程成本管理（续）
施工阶段 制项目资金投入计划明细 变更、签证预警、动态管理 审核工程进度款、补充预算 建安成本动态评估 竣工阶段 工程竣工结算 外审单位的运用和管理 内审 审核保固金的支付 成本后评价
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思考：
•成本投入与产品定位、客户定位？最低价中标的思考？ •目标成本的刚性？ •目标成本的阶段和精细程度？ •何为成本预警？如何实施？ •变更、签证的编号重要吗？一单一算？一月一结？ •造价工程师的管理？
物业管理处、集团客服部 (维修报告及投诉)
标杆学习、 行业资讯
规划设计部
案例库、设计任务书、审图要 点、产品/部品标准等
项目后评价 /管理评审
设计师
设计院
标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！
传统设计管理流程
概念设计 规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
某地产公司现行设计 流程：产品创新研究 刚刚才起步，对住宅 产品没有系统的研究 成果，部品定板则是 由事业部在工程实施 阶段配合规划创意中 心选定，设计周期长， 一旦要赶“开盘”， 就经常会出现“忙中 出乱、乱中出错”的
工程施工配合
销售配合
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
产品交付管理 入住事务管理
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司31）
里程碑节点
1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观/专项／二次设计、部品策划
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
设计配合 采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 工程施工至
具备预售条件
竣工验收
销售及入伙配合
测算
物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘
设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
思考？ 什么样的施工单位才是好的施工单位？ 什么样的监理单位才是好的监理单位？
招标采购管理
招标采购计划 （按照项目发展计划和合约规划、前置） 招标委托（尽量做到图纸完备、标准明确） 招标文件的编制和审查 工程量清单、标底编制 邀请招标过程控制 （数量、准入门槛、可竞争性、异常状况应对） 开标、评标、谈判、定标 中标通知书的签发 招标后评价
城市公司增11个
1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交
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产品定位、营销管理
地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性 研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价
纪律要求及审计的介入
风险识别评价运用——评标管理流程关键点识别
评标过程风险识别： 1、评标组人员的资质、能力、公正性？ 2、评标准则的合理性 3、技术标针对性和雷同性 4、材料设备是否存在被限制品牌的排他性陷阱 5、材料设备是否未明确档次 6、是否存在不平衡报价 7、对低于合理成本的投标者是否进行质询？ 8、评标过程是否存在泄密风险？ 9、评标组是否能得到有关投标者不良业绩的信息？ 10、评标过程是否关注是否挂靠投标？是否围标、串标？ ……
合约管理之物资分判合同管理（补充）
编制甲供物资采购进度计划 组织工程物资的招标工作及评标定标工作 提供需送样报审物资的样品 工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作 工程物资的统计工作 乙供物资的询价工作
工程成本管理
立项阶段 区域、参照产品成本数据库调研、建立 产品定位建议、部品建议 编制项目建安成本匡算 编制分部分项工程成本匡算 设计阶段 限额设计要求 编制项目建安成本估算、预算 目标成本、责任成本 编制成本控制建议书 发包阶段 编制项目工程量清单、标底 商务标评比 招标 谈判、交底 材料、设备认质认价
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开发报批报建流程（续）
消防局报建 方案报建 扩初报建 施工图报建 消防工程竣工验收 环保局报建 项目环境影响审批，提出环境评估报告 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 城管办报建 占用绿化及人行道的审批 开路口审批 营销广告审批 供电部门报建 水务部门报批 …… 链接：房地产开发项目报批报建一览表
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合约管理之工程分判合同管理
合约规划： 工程分判范围的划分及其相互关系 认质认价及材料样板策划 项目整体施工招标方案及计划（含结算形式） 招标采购 合同谈判（一次、二次） 合同编号、归档、传递（包括保密） 合同内、外部交底和解释 办理工程保险和保险索赔事宜 合同履约的推动（如计划、会议、激励） 合同履约检查评价（检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录） 合同执行偏差的原因分析及纠偏调整、信息反馈（供方资信评价）； 合同后评价
项目策划会 方案设计阶段
方案评审会 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证
（办理房地产预售
施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）
产权初始 登记
项目定位
项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）
租售事务管理
概念规划设计
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战略层面 （概念计划）
战略规划
战术层面 （执行计划）
年度计划
实施层面 （滚动计划）
月度计划
房地产企业的计划体系
项目总体控制计划
项目关键节点计划
项目销售计划
现场工程进度计划
项目开发计划
项目设计计划 项目招标采购计划
项目资金计划
项目报批报建计划
项目开发计划
项目计划统筹
分级计划示意图
如何制订计划
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风险识别评价运用——房地产企业应重点控制的工序
• 房地产企业工程质量控制关键点（工序）
1 验线
2 工程质量样板的制作与交底
3 混凝土浇灌
4 渗漏
5总平标高、管线标高、外网管线铺设
6桥梁预制（含预应力）、道路沉降控制
7 工作面移交
8 水管试压、通水试验
某小区的桩位偏差案例： 由于未履行放线复核程序，导致桩 位偏差达200-900mm，给公司造成直 接经济损失达300万元，如果算上相 关的工期延误等间接损失，那就更 多了
情况。
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住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案 报建
扩施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
市政概念及方案 部品材料调研
扩初设计
施工图
市政施工图设计
部品材料清单
部品材料定板封样
销售示范区策划
公司对项目部的检查评价 项目后评价 ……
放映结束 感谢各位的批评指导！
谢 谢！
让我们共同进步
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规划设计管理（续）
施工中的设计配合 设计交底、图纸会审 深化设计、综合管线设计 样板验收、确认 现场指导 设计效果监督
注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
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建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道
顾客满意信息
员工合理化建议
内外部检查、 设计评审、图 纸会审
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其他关键节点管理要点
工程安全及文明施工管理
安全目标 危险源辨识及评价 安全管理方案、施工组织设计 检查安全投入、重视重大危险源控制（包括设备验收、运行、安装及 拆卸；易燃材料的控制）、危险作业作业许可制、…… 将安全及文明施工管理绩效作为对施工单位、监理、项目部检查评价 的重要项目 重视公司品牌影响
房地产企业管控模式和流程管理 课程附件：房地产开发关键节点
房地产开发基本模式 （七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段
项
目
组织项目论证
发
项目取得
展
营
市场调研
销
初步项目定位
设 计 规划要点/规划草案
工
程 采
工程条件评估
购
客 服
成 本
前期成本估算
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
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规划设计管理
建造标准、设计任务书、深度要求 设计出图计划（各阶段） 勘察设计单位的招标选择 设计全程跟踪管理 设计评审标准、物业管理前期介入 不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作 设计与报批报建、招标采购的紧密互动 材料、设备选型，材料确样/封样 设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理 设计变更管理 变更提出单位 变更类别（需否通过设计部门？） 变更技术审查 变更预警/估算 变更后的图纸管理 变更实施确认（设计合同履约）
规范标准的管理
适用规范标准清单、检查