住宅户型赠送面积方式研究讲解

要确保项目利润的实现
赠送空间设计 要满足刚需群体对户型的 功能需求，同时在价格上 进行控制
• 通过巧用“建筑面积测量规范” 可使户型部分空间不计入面积 或计入一半面积，得房率大大 增加，户型功能有所提升，通 过赠送面积平均，实得单价下 降，从而控制住总价。
项目竞 争策略
住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究
半赠送 全赠送
⑥部分交房后没有栏杆，需自行安装。
光华逸家
户型赠送空间设计要点总结
该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、 “附属构架”设计赠送面积，提高空间使用 率，后两种做法较为少见。
优点：
•赠送面积较多； •可在一定程度上进行空间组合；
•空间利用率非常高，户型功能间完备；
•使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。
缺点：
•后期改造成本较高； •改造中对外面有一定污染，影响项目品质； •需符合报建要求，设计上有一定难度。
塔子山一号
24%的赠送率 约7平米结构板赠送
高赠送 30%及以上
赠送突破方式1： 跃层赠送
中铁西城
项目户型
项目住宅户型分为“平层B（91㎡左右）”和“跃层C（89㎡ 左右）、E(115㎡左右)” 户型。由于该项目户型附加值主要体 现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。
C1：89㎡ 四房两厅两卫
优点：
•户型挑高6米设计，空间感丰富； •根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）； •动线设置较合理，干湿分区，用水集中； •露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值 •赠送面积非常多。
89.67平米两室两厅两卫 上层
挑高+露台+飘窗
缺点：
•户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高； •户型改造后二楼采光将会受到很大影响； •部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在 面积浪费。
在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房 目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。
因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整
，宣传推广和营销策划，例如：
华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”； 保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”； 绿地制定的“4S青年置业四星战略”；
避开相应“露台”“空中庭 园”等概念。 缺点：装修需统一安排，各 层影响较大。
3、户型赠送空间设计常用手法研究
户型赠送空间常用设计手法研究
户型赠送空间其设计要点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。
平面手法
针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可延伸”的设计变动，包括设计静态的阳 台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。
大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积
③：双层挑高阳台
悬挑露台在两层露台 之间，如果没有水平 横梁、没有挂墙等结 构体时，露台面积可 以继续不计入建筑面 积。
阳台底板至阳台上盖 的垂直空间范围内， 如果有水平镂空楼板 或连接横梁，将计算 一半建筑面积。
赠送突破方向3： 花架等搭结构板方式
【住宅户型赠送研究】
首度地产
1、研究背景
成都楼市背景介绍
开发商竞争策略研究
住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍
在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年 到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。
政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间
住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍
三室两厅双卫 总价60万 建筑面积：68㎡ 实得面积：121㎡ 赠送率：78%
赠送手法：
常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；
跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53㎡，做为主卧及次卧使用 户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20㎡，客厅开间4.5m
赠送突破方向2： 挑高露台
万科·魅力之城魅立方——热销产品
中等赠送 20%-26%
光华逸家
项目户型
项目住宅户型主要分为“A（57㎡左右）精致三房”、“B（75㎡左 右）舒居三房”、”C(95㎡左右)阔奢三房”三种 户型。由于该项目 户型附加值主要体现在A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅 对A户型进行分析。
A4-13㎡
4%-11%
蓝光coco时代
9-10㎡
13%-14%
光华逸家
11-20㎡
15%-26%
塔子山一号
12-28㎡
19%-24%
蓝光coco金沙
16-20㎡
24%-30%
普通赠送 7%-14%
华润·二十四城
户型赠送空间设计要点分析
我们以“M3（95㎡）户型为 例进行分析。
• 设计要点： 多阳台设计： 一般中小户型阳台基本为两个。本户型 除了常规的生活阳台和景观（休闲） 阳台外，另设计了两个阳台，并与功 能间相连，通过打通与功能间相连接 的阳台使得户型在空间上实现 “三房 二卫”的功能要求。
实际应用广泛 /功能空间有效增大
间上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设
计规范，一般进深考虑控制在0.6m。 卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过 把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做 成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米。 • 面积计算 不计面积 • 适用范围 普通住宅
2、代表案例研究
目前市场上代表项目赠送方式一览
项目名称 华润二十四城 赠送方式 多阳台半赠送，飘 窗全赠送 赠送面积 7-11㎡ 赠送率 8%-12% 户型图
协信中心
阳台半赠送，飘窗 全赠送
多阳台半赠送，飘 窗全赠送 结构板、附属构架 全赠送、多阳台半 赠送面积 结构板，花池全赠 送，多阳台半赠送 设备平台，空调机 位，多阳台半赠送
案例：温江——千禧河畔国际
建筑面积：88㎡ 赠送面积：45㎡ 实得面积：133㎡ 赠送率：51%
花架
花架
享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上 具有明显竞争优势
设置花架
花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。 实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。
优点：增加业主使用空间，
预留花架
中铁西城
89㎡变123㎡ 四房两厅两卫 赠送率：40%
• 设计要点： 室内局部挑高设计： 该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分 通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的 空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间
C1：89㎡ 四房两厅两卫
整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分
进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面 积，因此该设计赠送空间非常多。 • 面积计算 不计面积； 该户型赠送面积约32.4㎡左右 通过局部挑高,露台飘窗等形式可以实现
约40%的赠送率
中铁西城
户型赠送空间设计要点总结
该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。
优点：
•赠送面积非常多； •空间可自由组合，户型层次感强； •居住舒适度相对较高； •有一定市场接受度。
缺点：
•设计限制条件多（限高）； •后期改造成本很高。
案例2：蓝光coco蜜城
低价促销
利润保障
开发商
竞争 策略
市场
突破容积率限制
实得价格竞争优势
对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而
实现既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的 “经营策略”。
对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总
优点：
•户型方正实用，采光通风俱佳‘ •57㎡做成三房，空间利用率非常高； •双阳台设计，户型功能较完备。 •赠送面积很多。
缺点：
•户型动线设置混乱，动静不分区； •户型非常紧凑，主要功能间面积狭小； •户型改造有一定难度，成本较高。
半赠送
全赠送
光华逸家
户型赠送空间设计要点分析
我们以“A户型（57㎡左右）”为例进行分析，除了“多阳台设 计”外，该户型赠送空间设计要点主要有：“结构连扳”、“附 属构架”设计。
价格，42.31%
户型，5.77%
住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究
开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和 需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争 策略”。 突破容积率限制 企业经 营策略
• 容积率受到土地出让条件限制， 要想突破限制，就必须在户型 上做文章，通过“赠送空间” 设计，提高实际使用面积，达 到突破容积率目的。
室外空间示意
改造后内空间示意
户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）
C.可局部拆卸内凸窗
• 设计要点： 在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔 成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过 2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间 ； 装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的 层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。其设 计关键点在于凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。 • 面积计算 不计面积 • 适用范围 普通住宅
A1：57㎡ 三房两厅一卫
• 设计要点： 结构连扳、附属构架设计： 结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结 构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展
为户型功能空间。
附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过 预留构造梁，由业主后期进行加板装饰 ，改造为生活阳台或其他附属功能间。 • 面积计算
卧室为结构连扳，属于全赠送面积：