(物业管理)物业工程维护作业指导书

（物业管理）物业工程维护作业指导书一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。

1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。

1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。

1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。

1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。

1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。

1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。

1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。

1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。

1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。

1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。

1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。

1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。

1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。

1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。

1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。

2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。

2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。

2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。

2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。

2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。

2.6 负责夜班期间业主户内报修问题的处理。

2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。

3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。

3.2 负责业主户内报修问题的处理。

3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。

3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。

3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。

4.消防技工4.1 负责火灾发生时，消防设备设施的操作。

4.2 负责消防设备设施的巡视检查工作。

4.3 负责消防设备设施的日常维修保养工作。

4.4 负责消防设备设施故障的处理。

4.5 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

4.6 负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。

4.7 参与停电、停水等应急事件的处理。

5.弱电技工5.1 负责智能化设备设施的巡视检查工作。

5.2 负责智能化设备设施的日常维修保养工作。

5.3 负责智能化设备设施故障的处理。

5.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

5.5 负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进。

5.6 负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。

5.7 参与停电、停水等应急事件的处理。

6.电梯技工6.1 负责园区电梯的巡查工作。

6.2 负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。

6.3 负责电梯困人救援工作。

6.4 负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。

6.5 负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查。

6.6 负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。

6.7 负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。

6.8 参与停电、停水等应急事件的处理。

1.目的规范智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。

2.范围适用于恒生物业系统的智能化前期介入管理工作。

3.职责3．1集团相关部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。

3.2公司相关职能部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核。

3.3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。

4. 方法与过程控制4．1 前期规划阶段介入4.1.1小区智能化控制中心的设置4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由工程维修部和集团相关部门协调确定。

有效使用面积不小于40平方米。

4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。

4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。

4.1.2 人行出入口的设置4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。

4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。

4.1.3 车行出入口的设置4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。

4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。

4.1.4 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批4.1.4.1工程维修部接到地产工程部的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。

4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：➢占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。

➢机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。

➢小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。

4.1.4.3工程维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部主管、物业服务中心负责人签名确认后报物业公司。

4.1.4.4物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报集团相关部门。

4.1.4.5集团相关部门专业工程师在收到文件资料三日内完成审核工作，符合条件的审批后扫描返回给物业公司。

4.1.5物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给工程维修部。

4.2 智能化施工方案的审核4.2.1集团相关部门对物业公司相关部门提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给公司相关部门。

4.2.2公司相关部门收到设计资料后，安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给集团相关部门。

4.2.3集团相关部门将审核意见反馈给公司相关部门，公司相关部门将修改后的小区智能化施工方案再提交给集团相关部门进行审核。

4.3 智能化施工阶段的介入4.3.1集团相关部门将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给公司相关部门，公司相关部门转交给工程维修部。

4.3.2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和检查。

4.3.3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，应及时向公司相关部门和地产工程部反馈。

4.4 工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由公司相关部门代行其职。

5.支持性文件无6.相关质量记录表格HSPM-QR-GC-26 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》1.目的规范物业服务中心工程档案资料收集、存档管理。

2. 范围适用物业服务中心工程档案的管理。

3. 职责3.1公司相关部门负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

3.2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档，由行政进行统一管理。

4. 方法与过程控制4.1 基本要求4.1.1物业服务中心应建立档案资料室，由综合管理部专人(行政人事专员）负责管理。

工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作。

4.1.2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等内容。

4.1.3公司相关部门（综合管理部、品质监察部）在物业服务中心设备设施投用三个月内检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。

4.1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。

4.1.5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天内完成整理、存档工作。

4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作。

4.1.7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。

4.1.8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员（行政人事专员）保管。

设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。

4.1.9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。

4.2 工程图纸类收集范围4.2.1 土建部分4.2.1.1建筑(施工)竣工图；4.2.1.2结构(施工)竣工图；4.2.1.3装修(施工)竣工图。

4.2.2 给排水部分4.2.2.1给排水(施工)竣工图；4.2.2.2水泵房(安装)竣工图；4.1.2.3泳池设备（施工）竣工图。

4.2.3 消防部分4.2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；4.2.3.2消火栓系统竣工图；4.2.3.3自动喷水灭火系统竣工图；4.2.3.4防排烟系统竣工图；4.2.3.5气体灭火系统竣工图；4.2.3.6防火卷帘竣工图；4.2.3.7应急照明与疏散指示系统竣工图。

4.2.4 强电部分4.2.4.1强电（施工）竣工图；4.2.4.2高低压配电房安装竣工图；4.2.4.3变压器安装竣工图；4.2.4.4发电机安装竣工图；4.2.4.5照明（施工）竣工图。

4.2.5电梯安装竣工图4.2.6防雷（施工）竣工图；4.2.7智能化部分4.2.7.1可视对讲门禁系统竣工图；4.2.7.2停车场管理系统竣工图；4.2.7.3闭路监控系统竣工图；4.2.7.4电子巡更系统竣工图；4.2.7.5周界防越系统竣工图；4.2.7.6背景音乐系统竣工图；4.2.7.7机房设备工程及防雷系统竣工图；4.2.7.8楼宇传媒电视系统竣工图；4.2.7.9电梯对讲系统竣工图；4.2.7.10电子公告系统竣工图；4.2.7.11有线电视、电话系统竣工图；4.2.7.12网络布线（施工）竣工图。

4.2.8采暖供热部分4.2.8.1采暖供热（施工）竣工图；4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。

4.2.8.3换热站（施工）竣工图；4.2.8.4换热站附属设备安装竣工图。

4.2.9中央空调及通风部分4.2.9.1中央空调（施工）竣工图；4.2.9.2空调主机安装竣工图；4.2.9.3空调水泵安装竣工图；4.2.9.4冷却塔安装竣工图；4.2.9.5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管等）。

4.2.9.6通风设备安装竣工图。

4.2.10园建部分4.2.10.1景观水景及水处理（施工）竣工图；4.2.10.2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；4.2.10.3园林景观照明（施工）竣工图。

4.2.11机械车库部分4.2.11.1机械车库安装竣工图4.2.11.2机械车库平面图、控制线路图。