房地产开发企业财务报表的特点

房地产开发企业财务报表的特点

房地产行业最大的特点主要体现为以下两点：

（1）从产品来看，房地产企业的产品是不动产，从建设到竣工需要很长的周期。

（2）从销售来看，房地产企业存在预售制度，在建设阶段可以对产品进行销售并收取销售款。

从以上房地产行业的特点来看，房地产企业财务报表具有以下特点：

（1）大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。房地产企业预售取得的房款通过“预收账款”科目核算，由于房地产企业从项目建设到竣工需要很长的周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的负债，进而造成项目竣工前资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。

（2）开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。房地产项目开发周期长、时间跨度大，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算。

（3）管理费用和销售费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按《企业会计准则》的要求，房地产企业在开发经营过程中发生的管理费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益，在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转为销售收入前将出现巨额亏损，很难通过财务报表反映企业真实的盈利水平。

财务报告分析的方法

财务报告分析是一个分析判断过程，它的基本目标是识别财务报告项目的数量、比率、发展趋势、重要事项的发生与变化，并找出这些变化的产生原因，为预测企业将来提供依据。财务报告分析的方法主要有比较分析法、比率分析法、因素分析法、综合指数法、综合评分法、雷达图法等方法。

1. 比较分析法

比较的标准主要有历史标准、先进标准、考核标准、主要竞争对手企业标准等。

（1）历史标准主要指以前各期实现的数据或历史最好水平。通过与历史标准对比，可以揭示该指标的变化趋势与变化程度。

（2）先进标准主要指国际、国内或本地区同行业同类企业的先进水平。通过对比可发现与先进水平的差距。

（3）考核标准主要指考核企业工作的预算、计划、定额等指标。通过对比可明确考核指标的完成情况。

（4）主要竞争对手企业标准指主要竞争对手企业的同期实际指标。通过对比可明确与主要竞争对手企业相比自己的优势与不足。

2. 比率分析法

比率分析法是通过计算指标之间的比率来分析指标之间关系、揭示经济规律的一种方法。它是财务分析最常用的方法之一，分析的比率可分为相关比率、结构比率、动态比率等。

3. 因素分析法

按照一定的程序和方法，计算确定各因素的变动对综合经济指标的影响程度的分析方法。它假定影响的诸多因素中一种因素发生变化，其他因素固定不变，来分析单一因素对变化的影响。

4. 综合分析与评价的方法

在对企业经营特性与财务能力分析的基础上，要对企业财务情况作出综合的分析与评价时，可采用一些综合的分析与评价方法，常用方法主要有综合指数法、综合评分法等。

（1）综合指数法，首先将综合分析与评价的结果用综合指数表示，确定影响综合指数的各项指标，然后将反映综合指数的指标数同一定的标准值进行对比，计算出各项指标的指数，最后考虑各项指标在评价综合结果时具有不同的重要性，给各项指标指数以不同的权重，加权汇总各项指标指数得到综合指数，以这个综合指数的高低反映评价结果的好坏。

（2）综合评分法，综合分析与评价的结果用综合评价分数表示，确定影响综合评价的各项指标，将指标数同一定的标准值进行比较分析给出评分，将各指标的评分汇总得出综合评价分数，以这个综合评价分数的高低反映评价结果的好坏。

一、房产分类专业术语

1、商品房

2、经济适用房

3、廉租房

4、公用设施用房

5、商业用房

6、写字楼（办公楼）

7、住宅

8、单元式住宅

9、复式住宅

10、商住楼住宅

11、低层住宅

12、多层住宅

13、小高层住宅

14、高层住宅

二、设计规划类专业术语

1、居住小区

2、中心商务区

3、公共活动中心

4、道路用地

5、道路红线

6、公共绿地

7、公共服务设施用地

8、容积率=总建筑面积/建筑用地面积，容积率越高意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也

意味着人均占有绿地面积减少，居住环境质量下降。

9、建筑密切=建筑基底总面积/建筑用地总面积。反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

10、绿地率

11、建筑红线

三、房屋面积类专业术语

1、房屋新开工面积

2、房屋竣工面积

3、预售面积

4、销售面积

5、套内建筑面积

6、套内使用面积

7、公用面积

四、销售方面的专业术语

1、现房

2、期房

3、准现房

4、尾房

5、均价

6、预售价