济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
别墅策划案 (2)
别墅策划案参考策划案如下：1. 项目概述：所策划的别墅项目位于风景优美的乡村地区，总占地面积XX平方米，预计建筑面积XX平方米。
项目旨在打造一处豪华、舒适、现代化的别墅，提供高品质的生活环境。
2. 设计理念：采用现代简约的设计风格，注重空间布局和功能实用性。
同时充分融入自然元素，使别墅与周围自然景观融为一体，营造出舒适宜人的居住环境。
3. 别墅布局：（1）一层：- 门厅：采用开放式设计，与客厅相连，给人宽敞开放的感觉。
- 客厅：采用大面积的落地窗，可以欣赏到周边的风景，并提供充足的自然光线。
- 餐厅：与厨房相连，方便家庭成员的进餐活动。
- 厨房：采用现代化的厨具设施，配备宽敞的操作空间。
- 卧室：设有主卧和次卧，每间卧室都带有独立的卫生间和储物空间。
（2）二层：- 家庭影院：配置舒适的沙发和专业的音响设备，满足家庭会影音娱乐需求。
- 阳台：提供户外休闲区域，可以欣赏到远处的山水景色。
- 书房：为家庭成员提供学习和工作的场所。
- 卧室：设有两间卧室，每间卧室都有独立的卫生间和储物空间。
4. 设计亮点：- 别墅外观：利用大面积的玻璃幕墙设计，与自然环境相融合，从外部看别墅处处呈现现代简约的美感。
- 设施设备：别墅内部配备智能化的家居系统，可实现智能照明、温度调节、安防监控等功能，提升生活的便利性和舒适度。
- 花园设计：别墅周围规划有花园景观，通过绿化植物和景观规划，创造出宜人的户外环境，营造休闲放松的氛围。
5. 项目投资及盈利模式：- 项目投资：根据别墅项目的规模和设计要求进行成本预算，包括土地开发、建筑材料、装修设计等方面的费用。
- 盈利模式：通过别墅的销售来获得利润，可以依托地理位置的优势、高品质的建筑设计，以及完善的售后服务，吸引高端客户购买。
以上为初步别墅策划案，具体可根据实际情况进行调整和细化。
别墅项目可行性定位报告
别墅项目可行性定位报告一、引言在当今社会，越来越多的人对生活品质有了更高的要求，个性化居住已经成为一种时尚和追求，同时随着人们收入水平的提高，对居住条件的要求也越来越高。
因此，别墅项目作为高端住宅产品，在房地产市场上有着广阔的前景和发展潜力。
本报告对别墅项目的可行性进行定位分析。
二、市场分析1.需求分析：随着经济发展和人们收入水平提高，对高端住宅的需求也逐渐增加。
同时，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，很多人对更宽敞舒适的居住环境有了更高的追求。
别墅因其独特的空间和私密性，越来越受到中高收入人群的青睐。
2.竞争分析：别墅项目的竞争对手主要包括其他房地产开发商的高端住宅项目。
竞争对手们普遍采用差异化的定位策略，注重产品的独特性和高品质的装修，以满足高端消费者的需求。
3.价格分析：别墅项目的价格相对较高，一般针对中高收入群体。
但是价格更高也意味着利润空间更大，只要能够满足消费者的需求，别墅项目仍然具备较高的可行性。
三、项目定位1.目标市场定位：针对中高收入人群，项目以品质、独特性和私密性为核心卖点，打造高端别墅项目。
2.产品定位：通过打造高品质的别墅产品，创造舒适、私密、安全的居住环境。
项目注重建筑设计的独特性和新颖性，致力于为业主创造与众不同的居住体验。
3.价格定位：根据项目的高品质和独特性，定价相对较高，但仍在可接受范围内，以保证项目的盈利能力。
4.营销策略定位：项目应注重与潜在消费者的互动和沟通，通过高质量的宣传材料、展示等方式，展示项目的独特魅力和优势，吸引潜在客户。
四、可行性分析1.市场需求：根据市场分析，高端别墅项目有着较大的市场需求，尤其是在中高收入人群中。
这一需求在未来还将持续增长，因此别墅项目具备可行性。
2.竞争优势：通过打造高品质、独特性和私密性的别墅产品，项目能够与竞争对手形成差异化竞争，吸引目标客户。
另外，项目选择适宜的地理位置、便捷的交通等因素也有助于提升竞争力。
3.盈利能力：虽然别墅项目定价较高，但是通过节约成本和有效管理，项目仍然具备较高的盈利能力。
旅游度假区规划策划案例：山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划-绿维创景
旅游与城市规划设计丏家
产业地产与新型城镇化运营服务商
项目布局图 后期效果：
旅游与城市规划设计丏家
产业地产与新型城镇化运营服务商
旅游运营网
项目强调自然环境、与环境相生相融的建筑与设施以及人与自然和谐的游憩 方式，成为引爆雪野旅游区全面发展的起搏器，雪野湖旅游发展的样板，并在向 着莱芜市重要的形象名片以及济南城市圈标志性的旅游度假目的地发展。
旅游运营网
山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划
难点聚焦：
北京绿维创景规划设计院
如何整合自身优势，避开济南周边“老牌旅游”项目的竞争?
项目业主：
山东高速集团有限公司
完成时间：
2008 年
项目背景：
在济南都市圈中，莱芜北部地区被定义为“济南的后花园”。所以，雪野湖 责无旁贷成为后花园的重中之重。相对于济南的快节奏与喧嚣，这个“花园”是 激烈生存竞争中都市人放松身心、修生养息的地方。不同于都市环境，雪野湖的 自然山水与休闲生活方式将给人带来休闲文化体验，达到使人重获活力、恢复精 神和斗志的目的。
山东莱芜雪野湖牧鹤湾度假区策划
旅游与城市规划设计丏家 产业地产与新型城镇化运营服务商
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
官方网站：旅游运营网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游与城市规划设计丏家
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个度假区划分为“”一带四区：一带——滨湖休闲带，四区——温泉度假区、运 动休闲区、商务休闲区、东岭度假社区。功能分区图旅游与城市规划设计丏家
济南市长青区某住宅区项目前期策划
*********片区项目前期策划第一部分项目总论1.1项目基本概况本项目地块位于济南市***部，长清区*******镇境内，距***市区22公里。
***大学城，***山旅游度假区及****高尔夫球场的出入口汇集处。
与五峰山，莲台山，灵岩寺，凤凰岭，卧龙峪等城郊旅游度假区相临、相连，是市区市民进入旅游度假区的前站。
项目东临***高速公路，***国道；西接***专家公寓；南靠***湖***高尔夫球场；北部与****大学城遥望。
项目总占地面积约323.4公顷，其中居住用地106.08公顷，公共设施用地28.31公顷，绿地128.21公顷，不确定性用地60.8公顷。
1.2项目周边环境济南城市规划建设问题,原则同意了济南市委、市政府提出的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路，构建“一城两区”的中心城布局。
其中“一城两区”中的“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。
积极向东西两翼拓展城市发展空间,拉开城市发展框架,建设城市新区；疏解旧城区,提升老城功能和环境；严格控制城市建设向南部山区蔓延扩展,保护南部山区生态功能区。
在绕城高速公路以内建设主城区,绕城高速公路以东建设东部新城区,依托长清城区发展西部新城区,初步形成“一城两区”东西两翼带状发展的中心城空间结构。
其中：重点地区规划———新区发展研究、泉城特色风貌带规划,以及腊山新区、燕山新区、东部产业带、大学科技园区等10余项重点片区规划。
该项目位于长清区“北城，南湖，东带，西区”的发展格局中。
北部*********城，高校新区规划占地43.11平方公里，拟入驻院校16所，利用3∽5年的时间建成拥有师生30多万人，全国一流的学产研一体化发展的人才培养和科研基地。
首批入驻的山东师范大学、中华女子学院山东分院、山东轻工业学院、山东工艺美院、山东交通学院、山东工会干部管理学院、山东中医药大学、山东艺术学院、山东省劳动技术学院9所院校一期工程建设全部完工，6万名师生已入住大学科技园。
雪野湖第二阶段
莱芜市城市总体规划（2003-2020年） Laiwu City Macro-plan(2003-2020) 确定雪野镇为旅游型重点镇，规划人口1-3 万人。
南栾宫
Nan Luan Palace
房干生态景区
Fang Gan Ecological Scenic Zone
锦阳关齐长城
Jin Yang Gate Qi Dynastic Great Wall
淄博Zhibo
潍坊 Weifang 青岛 Qingdao
• 雪野湖，作为莱芜的咽喉要道，济 南与莱芜的交界口，更是处于主要 城镇的边缘地带。
泰安 Taian
雪野湖 Xueye Lake 莱芜 Laiwu 曲阜 Qufu
• 目前已有的定位：济南都市圈的后 花园，依旧未更改雪野湖边缘性的 特质。
济宁 Jining
济宁 Jining
雪野湖休闲度假区概念规划 Xue Ye Lake Concept Plan
4
区域交通分析
Regional Communications Analysis
烟台 Yantai
• 莱芜不具备机场，而铁路为主要服 务于货运的支线，因此公路运输在 其对外来联系中起着最主要的作用； 与济南、泰安联系密切，受济南辐 射力最大。
基地环境分析
Environmental Site Analysis
项目经济分析
Project Economic Analysis
限制与机遇
Constraints and Opportunities
相关案例研究
Related Case Studies
规划策略
Planning Strategies
整体规划概念
•
2019年8月居易国际·山东雪野湖项目市场研究与定位报告
Part2.项目与竞争解读
一、项目概况——规模较大，景观资源较好。
• 项目规划用地1560亩（可建设用地870亩），南临环湖大道并与雪野湖相望。用地 依山临水成环抱之势，自然地势起伏变化，环境优美，用地内部现有几处村落依山 势而建、零落其中。规划环湖2路穿项目用地而过。
• 目前整体地块内拆迁工作还未进行，还有村落集中居住和学校正常办学。
Slogan—品味上海，上海品位
重庆德普·常青藤人文别墅
以消费者洞察为市场突破点。
一个有思想的人，如何来看待别墅？他们又希望别墅能带来何种生活体验？ 洞察：客户群看待别墅，往往不带有任何符号。他们只是需要一个空间， 来与自己形成一种共鸣，满足心理的一种慰藉。
Slogan—有思想的人都很寂寞，幸好还有常青藤
Slogan—不动声色的优雅
杭州·青山湖81号
纯粹的广告推广解决营销的案例。
半路接手，原有概念缺乏市场认知与共鸣。 和声巧妙地将Noosa（“天堂”）与杭城结合，以“COPY NOOSA” 概念，整合通路发起广告创意
， 无任何营销活动配合下，纯粹广告推广最终达成项目南区、东区别墅全部售完的成果。
恒大项目
民俗文化走廊 马鞍山森林公园
山东高
速项目
本
案
左岸水都度假中心
水上运动中心
农业观光区
二、项目用地资源研究。
中心湖景线价值
自然人文价值
山体生态价值
1.中心湖景线价值——石质岸线，二类湖景
• 本案紧贴环湖大道，拥有西、南二侧较好的向湖观景面，满足亲湖体验。
• 从未来看，这一线的用地已经所剩无几，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性， 湖 项 目
市场研究与定位报告
2019年8月2日
别墅豪宅前期策划书3篇
别墅豪宅前期策划书3篇篇一《别墅豪宅前期策划书》一、项目概述1. 项目名称：[别墅豪宅项目名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目背景：随着人们生活水平的提高，对高品质居住环境的需求也日益增长。
本项目旨在打造一座顶级豪华别墅，提供独一无二的居住体验。
二、市场分析1. 目标客户群体高端人士：包括企业家、高管、明星等富有阶层。
对生活品质有极高要求的人群。
2. 市场需求人们对居住环境的品质和个性化需求不断增加。
三、项目规划1. 别墅风格融合现代与经典元素，打造独特的建筑风格。
注重细节，体现奢华与精致。
2. 配套设施豪华的室内装修，包括高品质的家具和家电。
配备先进的智能家居系统，提供便捷的生活体验。
拥有私人花园、游泳池、健身房等高端休闲设施。
提供 24 小时私人管家服务，满足业主的各种需求。
3. 环境规划打造优美的园林景观，营造宁静舒适的居住氛围。
利用自然环境，引入水系和绿色植物，增加生态元素。
四、营销策略1. 品牌建设打造高端品牌形象，通过优质的产品和服务树立口碑。
利用社交媒体和品牌活动进行宣传推广。
2. 销售渠道建立线上线下销售平台，包括售楼处、官方网站、房地产中介等。
与高端客户群体相关的机构合作，进行定向营销。
3. 促销策略提供个性化的购房方案，满足客户特殊需求。
举办开盘优惠活动、限时折扣等吸引客户。
五、项目实施计划1. 前期准备完成项目规划和设计。
办理相关手续和许可证。
2. 建设阶段选择优质的建筑团队，确保工程质量。
按照进度计划进行施工，确保项目按时交付。
3. 后期运营成立专业的物业管理团队，提供优质的物业服务。
持续关注市场动态，进行客户反馈调查，不断提升项目品质。
六、财务分析1. 投资预算包括土地购买、建筑成本、装修费用、配套设施等。
预计总投资[具体金额]。
2. 收入预测销售别墅的收入。
配套设施和服务的收入。
其他收入来源（如租赁等）。
3. 成本分析包括建筑成本、营销费用、管理费用等。
控制成本，提高项目盈利能力。
住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告
住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告[公司名称]住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告1. 项目背景本报告旨在总结分析[公司名称]住宅项目前期定位策划与营销策略的执行情况，以及对未来策略调整提出建议。
该住宅项目位于[项目地点]，拥有[项目特点]等优势。
2. 定位策划与执行情况2.1 目标市场分析根据市场调研，我们确定目标市场主要为年轻家庭和新婚夫妇。
他们对住宅的需求主要关注于居住环境、配套设施、价格和交通便利性等方面。
2.2 竞争分析经过对竞争对手进行调研，我们发现在该地区存在[竞争对手数量]家住宅开发公司，他们的产品定位与我们有一定竞争关系。
我们针对竞争对手的定位策略和产品特点进行了详细分析，并制定了应对策略。
2.3 定位策略我们将住宅项目定位为高品质、年轻化、生活便利型住宅，旨在为目标市场提供舒适、现代化的居住环境。
我们将项目特点突出为[特点1]、[特点2]和[特点3]，通过这些特点差异化市场定位，满足目标市场的需求。
2.4 营销策略执行情况针对定位策略，我们制定了以下营销策略并成功执行：- 建立线上线下多渠道推广体系，包括社交媒体广告、电视广告、宣传单页等，以提高品牌知名度和吸引目标客户。
- 与相关媒体进行合作，进行项目宣传报道和推广活动。
- 组织开放日和实地参观，让潜在客户亲身感受项目特点和优势。
- 推出优惠政策和购房补贴，吸引目标市场购房者。
3. 策略执行效果评估根据销售数据和市场反馈，我们对策略执行效果进行评估：- 品牌知名度提升：通过广告投放和媒体合作，使品牌在目标市场中获得了较高的知名度。
这在销售和预定量上得到了体现。
- 销售增长：目标市场对我们的定位策略和产品特点表示认可，销售量较预期有所增长。
- 用户口碑积极：潜在客户对项目的特点和品质给予了积极评价，多数客户对我们的服务和房屋质量表示满意。
4. 建议与展望基于对策略执行效果的评估，我们提出以下建议：- 进一步加强品牌推广：在品牌推广方面，我们可以加大广告投放力度，扩大覆盖面，加强品牌和产品的曝光度。
雪野湖项目现场临时接待中心改造方案
室外部分
外部墙面重新上色、粉刷、油漆。
室内部分 室内装修力求简洁，满足接待条件，符合绿城一贯接待中心装修风格， 并力求建筑与室外风景的融合。
需调整部分：
窗框、地面、墙面
顶部处理、灯饰
室内部分
接待台及背景墙设置
入户门更换
室内部分
室内家具更换
墙面粉刷修整
室内部分
卫生间设施维修及器具更换
盥洗台
室内部分
50000元
176250元 40000元 50000元 934250元
行车道两边绿化未包含
谢谢诸位领导及部门支持！
场。
改造原则： 注重效率，节约成本，体现企业规范和品质要求。
改造主要内容：
一、外部：交通动线，外围景观维护，沙滩修整，导视系统。 二、内部：装修风格调整、设备维修，家具陈设，销售道具。 完成时间：
一个月（即日起至6月30日）
小木屋外 景现状
外部交通动线及导视系统
导视3
导视2 样板区 导视1
停车区 1
雪野湖项目现场临时接待中心
改造方案
二○一二年五月
0
前
言
雪野湖项目销售启动在即，考虑目前工程进度情况和正式营销中 心启用时间安排及后期客户活动场地安排等原因，特启动临时接待中 心（小木屋及周边）的改造工作。
目的一：使项目近期具备接待客户的基本条件，开始客户积累。
目的二：小木屋周边景观资源丰吧台及墙面处理
顶棚及灯饰
费用预算 改造项目
行车道、停车场（水泥） 小木屋（吊顶、地面、墙纸、窗 套、洁具、灯具、入户门） 家俱
费用预算
348000元 200000元 70000元
备注
同时可作为球场球道、样 板区看房通道使用 休闲度假风格 东南亚休闲风格
雪野别墅
LED大屏幕展示
长途汽车站售票口大屏
长途汽车站检票口大屏
解放桥历山路大屏
济南国际机场大屏
其他互动媒体
□ 报刊：《齐鲁晚报》、《山东商报》、《齐鲁周刊》、《旅游世界》、《视周刊》。 □ 电台： M88.7、99.1城市之音、交通音乐之声、济南新闻广播。 □ 网络：人民网、齐鲁网、舜网。
推广执行
前导期—外部传播
雪野别墅宣传推广策划案
目录 Contents
PART 1 前言 PART 2 项目分析 客户群分析 PART 3 推广定位 推广计划 推广执行
前 言
PART 1
诚然，许多城市已经踏上了城市经营的探索之路，可谓成果丰硕。只是今天， 我们该以一个怎样的城市品位，从居住观、居住理念、居住环境乃至居住空间等 等一系列问题做为命题，站在一个更高的角度来提升城市人的生活与居住层次呢？ 这是一个值得深思熟虑的问题。 目前，在各地房地产蓬勃发展的阶段，随着各种形态住宅工程的启动，房地 产市场正逐步走向成熟和万善。发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺 乏精心策划的项目将举步维艰。引导市场、引导消费者、刺激消费者是关键。 因此，富有独特个性和充满激情的整合推广与营销方案，相信将有助于本案 顺利实现销售计划，并为树立该案品牌形象打下坚实基础，以鲜明的气质形象成 为市场的引领者。
□ 济南机场LED大屏位于机场1楼接机口，凡到站旅客以及接站人员均可看到。大屏（4.8mX3.8m)位置 绝佳，是济南机场标志性信息播放终端和最佳品牌广告传播平台。 □ 解放桥路口大屏(（128平）地处解放路与历山路交叉口，是全市的交通枢纽，连接泉城路繁华商 圈，直通银座广场、贵和购物中心、皇冠假日酒店，通往名胜古迹千佛山，紧邻家乐福，日车流量 在30万车次以上。是各大品牌提升形象扩大影响，拓展济南市场的信息播放终端和最佳传播平台。 □ 济南长途汽车总站大屏项目位于长途汽车总站内，济南长途汽车总站日发班次3012个,中高档班车占 营运车辆的75％以上,日发送量4.2万人次，高峰时日发量高达9.2万人次。全年运送旅客超过2000万 人次。总站大屏项目由三块大屏组成（售票大厅一块(4m*5m)，发车长廊东西各一块 （11.5mX1.95m）），三块屏幕覆盖面广，到达率高，受众人群数量大，播放形式涵盖视频、图画、 文字、声音等，画面清晰，形式多样是最佳的信息播放终端和最佳品牌广告传播平台。
会增值的别墅策划书3篇
会增值的别墅策划书3篇篇一会增值的别墅策划书一、项目背景随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有巨大的潜力。
我们旨在打造一个不仅能提供舒适居住体验，更具有显著增值潜力的别墅项目。
二、项目定位将别墅定位为高端、豪华、独具特色的居住产品，吸引追求高品质生活和具有投资眼光的客户群体。
三、项目优势1. 独特地理位置：选择环境优美、交通便利、具有发展潜力的区域。
2. 卓越设计：聘请知名设计师，打造独特且时尚的建筑风格和室内布局。
3. 高品质配套：包括私人花园、泳池、高端物业服务等。
四、增值策略1. 持续提升品质：在建设和后续维护过程中，始终保持高标准。
2. 打造品牌形象：通过专业的营销和推广，树立项目的高端品牌形象。
3. 引入优质资源：如与知名学校、医疗机构等合作，增加项目附加值。
4. 社区文化营造：组织各类高端活动，营造独特的社区文化氛围。
五、营销推广1. 线上推广：利用社交媒体、专业房产网站等进行广泛宣传。
2. 线下活动：举办开盘活动、品鉴会等，吸引潜在客户。
3. 合作与代理：与专业房产中介合作，拓宽销售渠道。
六、后期服务提供全方位的售后服务，包括物业管理、设施维护、安保等，确保业主的居住满意度，进一步提升项目口碑和价值。
七、预期收益通过合理的定价策略和有效的营销推广，预计实现别墅的快速销售和价值增值，为投资者和开发商带来可观的收益。
篇二会增值的别墅策划书随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有广阔的发展前景。
我们旨在打造一处具有独特魅力和巨大增值潜力的别墅项目。
二、项目定位定位为高端、豪华、舒适且具有独特设计的别墅社区，吸引追求高品质生活和投资增值的客户群体。
三、项目优势1. 优越的地理位置：选择在环境优美、交通便利、配套设施完善的区域。
2. 独特的设计理念：聘请知名设计师，打造独具风格的别墅外观和内部布局。
3. 高品质的建筑材料：确保别墅的质量和耐久性。
4. 完善的配套设施：包括私人花园、游泳池、健身房等，提升居住体验。
山东高速-山东雪野湖项目前期(PPT173页)
3、具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是本项目未来发 展的方向；
4
旅游度假市场发展趋势
国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑
第一阶段——疗养康复阶段 第二阶段——疗养游乐相结合 第三阶段——游乐度假阶段
这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光 浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；
• 项目立地条件分析 • 物业功能布局建议 • 商业物业经营管理模式建
• 莱芜城市发展研究
项
• 莱芜经济发展研究
析
• 项目整体定位
• 物业体量配比建议
议
目
• 未来导入客源研
• 核心物业市场定位
• 项目最佳开发策略建议
启
3 雪野湖开发研究
究
• 配套物业市场定位
动
• 新城区开发要素分析
• 结论及启示
• 目标客户特征和
山东省城镇体系“一群三圈”空间发展策略拓展济 南城市发展空间，优化城市空间布局，促进济南经 济覆地向西拓展，强化山东省向西联系的通道。
济南都市圈内部城市之间联动发展的轴心六条空间轴线：以济 南为核心，依托综合交通走廊，实施“强化核心、多元增长、 区域联动、县域支撑”空间发展战略，构筑聊城—济南—淄博、 德州—济南—泰安、滨州—淄博—莱芜三条发展主轴和德州— 滨州、聊城—泰安—莱芜、济南—莱芜三条发展副轴。
10
模块2：莱芜城市布局及经济格局研究
11
莱芜城市发展研究
12
莱芜城市发展研究/莱芜现状调研
济南都市圈建设发展步伐加快，莱芜已纳入多元发展的济南都市圈
莱芜
全国城市带的实力，以作为济南都市圈渗透扩大城 镇体系中济南都市圈的空间策略：打通并积极建立 与京津以及石家庄、太原等华北区域中心城市的空 间联系，培育壮大鲁西北门户辐射范围的支撑。
雪野休闲度假区旅游开发建设规划
雪野休闲度假区旅游开发建设规划一、概况（一）自然社会情况1、自然状况本区位于莱芜市北部，规划面积46 平方公里，莱明公路穿越景区，交通区位优越。
本区属泰山余脉、泰山与鲁山过渡地带，出露地层为20亿年前形成的徂徕山花岗岩，分布广泛。
区内地貌以中低山为主，西部大舟山海拔823.1米，东部马鞍山海拔671.9米，中间为雪野湖（雪野水库）。
本区为大陆性季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，春季干旱少雨，秋季多晴好天气，四季分明。
最热月7月份平均气温30.9℃，最冷月1月份平均气温8.1℃。
降水多集中于夏季，年平均降水量730毫米左右。
主要气象灾害有：大风、暴雨、冰雪等。
本区植被条件较好，郁闭度约0.5，部分地区可达0.8左右，以暖温阔叶落叶林为主，木本植物有油松、赤松、华山松、侧柏、刺槐、毛白杨、杂交杨、枫杨等30余种。
草本植物有金针、沙蓬等数百种，其中以黄花菜个大肉肥而闻名。
动物资源也比较丰富，有狼、狐狸、刺猬、水鸭、啄木鸟、斑鸠、喜鹊及鲤鱼、鲫鱼、鲢鱼、黑鱼、鳝鱼、草鱼等多种鱼类。
2、社会状况该区内主要包括华山林场及雪野镇、大王庄镇、羊里镇的南双王、北双王、南白座峪、北白座峪、邢家峪、西站里、大小罗圈、龙亭峪等村。
经济以农业为主，兼有生姜、苹果、渔产品等物产。
(二)旅游开发情况1、旅游资源特点分析1)山势陡峻，水面宽阔区内大舟山海拔823.1米，是游览区内最高峰，马鞍山海拔671.9米。
区内海拔600米以上的山峰十余座。
山体陡险、雄伟，并有多处高度在70-80米的陡崖，如马鞍山湖山亭所处崖头呈凌空之势，奇险无比。
区内雪野湖建于1958年，主坝长1200米，最大坝高30.3米。
最大蓄水量为2.21亿立方米，最大水面可达1.8万亩。
四周群山环绕，绿树成荫，岸线曲折多变，多库岔、滩涂，有岛屿、半岛多个，景观优美。
现开辟垂钓区十多个，第十三届全国钓鱼比赛在此举行。
该湖已被全国钓鱼协会命名为“华东地区垂钓基地”。
2019年8月居易国际·山东雪野湖项目市场研究与定位报告
③ 园区配套——目前，项目处于规划阶段，项目定位、配套还存着许多不确定性。但 从恒大的理念来分析，将成功模式移植是其运作的特点。恒大地产在旅游地产开发 上的成功模式，则是“恒大金碧天下”系列产品。
Slogan—山水之间，完美之居
上海·晓园
以产品风格为突破点的解决之道。
运用“上海记忆归来”唤起人们对上海旧日繁华的向往，与今日上海城市地位的提升契合。 晓园霸占“ART DECO”——运用国际社区与上海殖民文化之间的内在联系，
让“ART DECO”划上了等号，更以二、三十年代风靡上海的建筑文化获得专业面上的认可， 成为影响城市建筑审美的新标杆。
③ 园区配套——整体规划有五星级酒店、18洞国际标准山地高尔夫、高尔夫练习场、 游艇码头、养生俱乐部（养生会所）、水上游乐中心、儿童主题乐园、湿地公园、 沙滩、商业街（齐鲁文化风情小镇）、旅游度假接待中心等。
• 备注——据了解，山东高速已与绿城集团合作开发雪野湖项目。因此，该项目一期 销售已暂停，推出时间和价格均未定。
上海 Shanghai
杭州 Hangzhou
合肥Hefei
成都 Chengdu
作为一家专业地产广告机构，和声拥有四家公司。 As a professional advertising agencies, HOSN owns 4 offices around mainland.
30个中国城市，200个案例，600亿项目销售额。
马鞍山森林公园 •设置有湖畔绿地公园、到 山顶的车道、蝴蝶谷、自行 车健身道、山顶观景台、听 鸟台等。
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雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
城市空间布局：“一城、一区、一带”一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带（章丘）(三)济南市房地产市场分析1.济南市房地产市场概况由上表分析可以得出，济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势。
2.济南市土地成交情况2009年济南市全年出让106宗地，较2008年翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上，平均地价为万元/亩，楼面地价为元/㎡。
其中，商业综合用地平均地价万元/亩，平均楼面地价元/㎡；住宅用地平均地价万元/亩，平均楼面地价为元/㎡。
3. 2009年济南市主城区房地产市场表现状况调研会）墅历城区20余万方小高层、高层以130㎡以上为主6400-7500全市各区中高端收入者天桥区40余万方小高层为主，其次高层，极少量花园洋房和别墅140方以下为主，花园洋房和别墅面积：170-300㎡5500-6000青年置业者槐荫区35万方多层、小高层、高层具存80-140㎡5600-6500中端客户群从上表可以看出，主城区内市场主要以小高层为主，别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区，但这并非传统意义上的纯别墅，而是坐落在繁华市区内的类别墅，供应量较少，主力户型在150-300㎡之间，别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右。
2009年，济南市主城区内，商品房的平均价格同比涨幅近13%，部分地区涨幅超过20%。
市场影响因素分析如下：由于房地产在本轮经济中的带动作用明显，地方政府的大力支持，以及宽松的货币政策，民众对通货膨胀的预期；济南市场供应不足，政府推出地块较少；刚性需求强劲。
4. 济南市住宅市场发展趋势随着城市建设的进行，西部，北部即槐荫区，长清区，天桥区成为较有潜力的片区，土地供应量较多，将成为济南未来几年发展热点。
济南西客站区建设将继续推动城市的西进步伐，品牌开发商增多，产品升级加速。
中海、绿城、绿地、恒达、保利等品牌开发商在济南的房地产市场占有量正逐步增加，高品质住宅供应量的增加将会推动济南房地产市场的品牌和产品层面的竞争。
5. 济南购房消费观在09年12月份的“中国购房者信心指数”调查显示，济南人的购房信心仅次于排名第一的北京人，排名第二。
调查内容包括购房意愿、购房实际能力、能否承担当地房价等方面。
●投资群体信心最足在首次置业群体、改善性需求群体和投资群体中，投资需求群体购房信心最高。
手头富足的投资者们对通胀的担忧催生了保值增值的需求。
●小户型难寻在投资旺盛的市场需求下，开发商建了较多大面积户型住房，从成交平均面积来看，普遍超过100㎡，可见投资者需求旺盛。
二、济南别墅市场专项分析(一)济南别墅及高端物业发展及现状概况1. 1998年-2007年济南别墅项目概况●自始至终的“淡定”1998年，济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场，但由于济南市民受传统儒家保守中庸思想的影响，大多数人有着不外显，不露财的城市性格，市场反应却很冷淡。
之后南部山区的加州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列，使得济南的高端物业市场不断升温。
但在07年之前，销售却从没“火”起来。
●户型追求大07年之前的别墅项目，面积从200-400㎡不等，240㎡以下的户型少之又少，总价达到了200多万每套，户型配比不够合理。
●类别墅价格远超纯别墅价格07年之前，济南存在的纯别墅价格一般在4500-8000元/㎡之间，这些大都有丰富的自然资源和山水景观，是纯粹意义上的别墅；而济南城区的类别墅项目，价格多在8000-15000元/㎡。
这与一线城市别墅现象呈反相。
这与济南人的别墅消费习惯有很大关系，很多人依然把别墅定义为日常居住，由于资源稀缺和地块本身的价值决定了类别墅不菲价格。
●有钱难买高品质别墅一些具备别墅消费需求的客户，如企业高层管理者、私营企业主及文艺界名流，对别墅格外挑剔，但济南的别墅市场正处于发展阶段，尚不成熟，在景观设计、户型创意、居住理念等方面尚不完美，所以，济南出现“有钱买不到好别墅”感叹。
2.2008年-2010年3月份济南别墅项目概况●一线大鳄进驻2009年一线品牌开发商的进驻带来了先进的开发理念和成熟产品，济南别墅产品档次大幅提升，挖掘出济南的大量潜在客户，出现火爆情况。
●高端市场受宠济南的高端住宅市场需求不断升温，出现了产品“越高端越受宠”的现象。
2009年济南的别墅在建项目有10个，市场总供应量862套，总面积万方，其中新增供应量为779套，总面积万方，全年共成交702套，总面积万方，新推出的别墅基本售罄，2010年济南将会有10个别墅项目，约40万㎡的别墅产品集中推出。
●全方位百花齐放07年之前，济南市的别墅市场主要集中在南部千佛山周边，如今分布在东南西北各个方位，呈现百花齐放的局面。
反映了济南的别墅市场开始由单纯的“卖资源”向“卖产品”转变。
在售及潜在项目分布地域广阔，涉及济南市区、郊区、下属县市,市区楼盘集中在南部、东部：2)东部：瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥、蟠龙山水、诺贝尔城、中海华创、中海紫御东郡、海尔绿城全运村、燕子山庄、原山9号、黄金99、中齐未来城、东山墅、彩虹水岸3)南部：金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、银丰花园、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太阳树、九如山庄4)西部：鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑、名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、海那城5)北部：国科高尔夫别墅、齐鲁温泉水郡、翡翠郡(二)济南代表性高端物业调研由上表可以看出，代表性高端物业售价因地域、建筑形态不同而价格差别较大： 1）联排：4000元——10000元 2）独栋：7000元——25000元 3）洋房：5000元——9800元 4）叠加：5000元——8000元小结：由上表可以得出，济南的高端物业市场联排市场占有量最多，但受本地消费观念影响，高价格主要分布在近郊，主要分布在济南的东部产业带（章丘）以西和南部千佛山一带，与发达城市别墅市场分部有所不同。
（三） 济南主要别墅及高端物业未来市场供应量由上表可以得出，独栋共计：20套；联排共计：780套；叠加共计：160套；花园洋房：780套；组院：30套小结：济南未来的高端物业市场上，联排，花园洋房等占有总量的88%，而独栋别墅比例仅占市场量的1%，是未来高端市场上的绝对稀缺产品。
总结：济南市排屋的占有量较高，较受济南本地人民欢迎，价格相对较高，而纯粹的别墅，即现在称为独门独院，又是目前较为稀有的产品，越来越奇货可居。
据统计，500万以上身价的人在济南大概有5万人以上，而济南并没有5万套高端产品与之相应，高端住宅产品在济南仍严重缺少，这一市场在济南有着巨大的发展潜力。
第二部分项目条件分析一、雪野湖基本概况1.观光旅游资源丰富。
雪野湖素有“山东湖滨休闲度假中心”之称，整个区域分为房干生态景区和雪野湖景区两大板块。
雪野湖景区控制面积130平方公里，核心景区规划面积60平方公里。
总开发面积18平方公里，共分为七个重点区域，即吕祖泉历史长廊，雪野北岸新镇，东部高尔夫社区，水上运动中心，南岸果园社区，左岸水都，马鞍山森林公园。
雪野旅游区景区分布图2.独特的自然优势。
雪野湖为济南50公里圈内最大的水面，湖面面积12平方公里，湖面开阔，岸线曲折，四周群山环抱，森林苍郁，集太湖烟波浩渺之势，西湖淡妆浓抹之美，进入景区给人以回归大自然的感觉。
3.交通便利。
距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，踞山东省中心，区内有省道242线、244线、327线和济青高速南线，雪野旅游区进入了济南半小时经济圈。
4.雪野旅游区概念规划。
雪野旅游区整体开发定位为：山东湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。
发展目标是：中国着名的复合体验型、生态型休闲度假旅游与高端商务旅游胜地，东北亚地区知明的休闲度假目的地。
雪野湖旅游区整体概念行规划雪野湖东岸高尔夫社区雪野左岸水都雪野湖水上运动中心雪野湖民俗文化长廊雪野湖北岸新镇雪野湖基本概况小结：山东高速国际度假区、雪野现代科技农业园、大鑫游艇俱乐部和莱钢集团五星级酒店等一批旅游大项目已经进驻旅游区，五星级酒店、高尔夫、水上运动、民俗文化长廊、生态示范观光农业等的规划，可以说，随着大型项目的完善，这里将是济南市的后花园，莱芜市的前门厅，也是唯一的一处有资格，有机会成为济南中央别墅区的风水宝地。
二、项目宗地分析项目地处莱芜雪野湖风景区通天河北畔，从济南走高速行程约40公里，距莱城约25公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，交通便利，高速收费往返40元；项目周边着名景点有通天河寨山文昌公园、房干生态旅游区、华山国家森林公园、黑龙潭旅游区等。
项目距莱城约25公里，距莱钢与济南距离相当。
三、项目SWOT分析1.项目优势●项目地处风景区内，周边风景区众多；●本项目启动较晚，有利于吸取其他项目失败点，借鉴他项目之优势；●项目地势较高，背山面水，东西狭长，景观资源最大化，视野开阔，彰显尊贵；●项目成本较低；●雪野湖旅游景区配有高档休闲娱乐配套：高尔夫、五星酒店、民俗文化长廊、水上乐园、科技示范农业；●风景区内交通便利。