某项目定位报告提案PPT(共 58张)
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某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
兴业路项目定位报告.PPT课件
项目周边现状——项目四至
北面：圣陶沙骏园
西面：泰华、中信项目
本案
项目南、北、西三面正对住宅 小区，东面临富通城小区大门广场 以及兴业路与西乡大道的交汇处。
精品课件
东面：富通城广场
南面：富通城四期
20
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 2 项目分析及定位
项目周边居住状况
项目周边的建筑以住宅为主。
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
14
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
15
市场研究分析小结
1， 宝安中心区的规划与实施，将极大增强区域对外的辐射力，促 进区域商业的发展；
2， 区域人口基数的增加，以及人均GDP的快速增长，将会对区域 商业的发展提供坚实的基础；
0 2002年
2003年
2004年
2005年
7009 2006年上
宝安房地产市场近年来发展迅猛，呈价量齐升的发展态势。
精品课件
7
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
8
CHAPTER 1
市场研究分析
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
8
深 圳 ·筑 网 地 产
精品课件
9
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
10
人均商业面积
宝安区
人均商业面积
1㎡
人均零售面积
0.79 ㎡
人均餐饮面积
0.21㎡
0.21
商业网点普查结果显示，宝安区人均餐饮面积为0.21㎡ ，仅略高于盐田 区，餐饮有较大的发展空间。
某项目推广定位策略报告PPT(44张)
杭州新地标。 面对的客群注定是多元化的！ 多元的客群，拥有多元的需求！
消费者内在需求分析
文化需求 时尚、品位、内涵
情感需求 舒适、精致、乐趣
、惊喜 功能需求 便利、快捷、全面
消费者需求未被满足部分
当地业态目前提供的（不够完善）
他们是---
潮流青年
p流行时尚； p新鲜体验； p娱乐休闲； p艺术潮流；
回顾之前关于城市综合体的洞察，我们得出：
杭州城北催生城市综合体，需要城市综合体！
本案集大型商场、商务、酒店、公寓于一体， 将引领区域商业升级，成为板块价值提升的拐点，促进板块华丽蜕变的强大力量。
市场分析 客群研判
产品分析 团队阵容
圣马广场， 作为一个以“一站式完美生活”为理念， 集品质居住、商务休闲、文化娱乐于一体的新都市生活中心，
金属材料现货市场
创新创业新天地
浙江省工业品市场
半山旧货市场 茉莉花国际大酒店
龙鼎大酒店
石桥百货
乐购
沃尔马
东方假日宾馆 杭州德胜食品市场
东星大酒店
项目周边
本项目
创意新天地
名称 城北体育公园 北景园生态园
状况
总面积693亩，2010 年一期建成 2015年前建成
n根据下城区绿地系统规划，未来大型 公共绿地主要集中在下城区北部，该区 域的生态环境将有显著改善
万家星城
西文苑
桑湾里社区
重机巷
新西里
重机宿舍
沈家北园
俞汇巷
东新园
新家园
丰禾苑 甘长苑 甘长南苑
杨家沁苑
住宅项目云集（城北CLD）， 人口覆盖量120余万
市场潜力巨大
北景苑
景南苑 石桥苑 石桥南苑 长瀛苑
消费者内在需求分析
文化需求 时尚、品位、内涵
情感需求 舒适、精致、乐趣
、惊喜 功能需求 便利、快捷、全面
消费者需求未被满足部分
当地业态目前提供的（不够完善）
他们是---
潮流青年
p流行时尚； p新鲜体验； p娱乐休闲； p艺术潮流；
回顾之前关于城市综合体的洞察，我们得出：
杭州城北催生城市综合体，需要城市综合体！
本案集大型商场、商务、酒店、公寓于一体， 将引领区域商业升级，成为板块价值提升的拐点，促进板块华丽蜕变的强大力量。
市场分析 客群研判
产品分析 团队阵容
圣马广场， 作为一个以“一站式完美生活”为理念， 集品质居住、商务休闲、文化娱乐于一体的新都市生活中心，
金属材料现货市场
创新创业新天地
浙江省工业品市场
半山旧货市场 茉莉花国际大酒店
龙鼎大酒店
石桥百货
乐购
沃尔马
东方假日宾馆 杭州德胜食品市场
东星大酒店
项目周边
本项目
创意新天地
名称 城北体育公园 北景园生态园
状况
总面积693亩，2010 年一期建成 2015年前建成
n根据下城区绿地系统规划，未来大型 公共绿地主要集中在下城区北部，该区 域的生态环境将有显著改善
万家星城
西文苑
桑湾里社区
重机巷
新西里
重机宿舍
沈家北园
俞汇巷
东新园
新家园
丰禾苑 甘长苑 甘长南苑
杨家沁苑
住宅项目云集（城北CLD）， 人口覆盖量120余万
市场潜力巨大
北景苑
景南苑 石桥苑 石桥南苑 长瀛苑
某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)
21
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
某项目定位营销策划报告(共 54张PPT)
/年。运营期内，代理公司负责运营管理人员 资及福利，除此以外所有费用由甲方承担。
05
招商、 运营 思路
02
招商的核心不是商户，而是信心！ 有生意一店难求，无生意白送也不来! 不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！
在娱乐城未达到繁荣前如何做到？ ——逆向操作
济发展不相协调。
02
项目 具体 情况 分析
02
PART-01
项目概况
项目概况
本项目总案名为——旺角香水岸，由合肥中信物业有限公司鼎力打造。项 目位于北一环CBD商圈上游领地，东依四里河、南临南淝河，坐拥绝版风景。 项目主体由一栋28层、一栋18层、两栋26层的水洲岸高层住宅组成，沿街裙 楼配属1000㎡商业门面和800㎡办公物业，设地上、地下共430个停车位，总 建筑面积约70000㎡。 同时，配套1.52万㎡安徽省最大国际化电影大世界和文化活动中心，让业 主的未来生活非同凡享。 项目毗邻北一环快速主干道，无缝接驳五里墩、四里河立体交通枢纽—— 濉溪路、清溪路、肥西路等三维立体交通，轻松驾驭城市的交通动脉，进退亦 从容自如——进，可与琥珀山庄、杏花公园、三孝口一线牵；退可至南淝河、 四里河畔，俯瞰诗意水景。项目周边10分钟生活半径内，容纳世界500强乐购 超市、大润发超市以及众多餐饮、休闲娱乐场所，一站式享受周边360度品质 生活配套。
产品类型：文化休闲娱乐城 档次、级别：高档次、高品位
整体功能定位
合肥首个极具特色的
文化休闲娱乐聚合体
品质生活 畅享未来
业态类型：高档会所 / 演艺酒吧 / 特色足浴 / 文化影城 /生活配套
案名定位
安 影 文 化 娱 乐 城
品牌安影 文化生活
项目功能定位理由
◆与安影集团文化平台紧密结合，文化、休闲、娱乐三位于一体；
05
招商、 运营 思路
02
招商的核心不是商户，而是信心！ 有生意一店难求，无生意白送也不来! 不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！
在娱乐城未达到繁荣前如何做到？ ——逆向操作
济发展不相协调。
02
项目 具体 情况 分析
02
PART-01
项目概况
项目概况
本项目总案名为——旺角香水岸，由合肥中信物业有限公司鼎力打造。项 目位于北一环CBD商圈上游领地，东依四里河、南临南淝河，坐拥绝版风景。 项目主体由一栋28层、一栋18层、两栋26层的水洲岸高层住宅组成，沿街裙 楼配属1000㎡商业门面和800㎡办公物业，设地上、地下共430个停车位，总 建筑面积约70000㎡。 同时，配套1.52万㎡安徽省最大国际化电影大世界和文化活动中心，让业 主的未来生活非同凡享。 项目毗邻北一环快速主干道，无缝接驳五里墩、四里河立体交通枢纽—— 濉溪路、清溪路、肥西路等三维立体交通，轻松驾驭城市的交通动脉，进退亦 从容自如——进，可与琥珀山庄、杏花公园、三孝口一线牵；退可至南淝河、 四里河畔，俯瞰诗意水景。项目周边10分钟生活半径内，容纳世界500强乐购 超市、大润发超市以及众多餐饮、休闲娱乐场所，一站式享受周边360度品质 生活配套。
产品类型：文化休闲娱乐城 档次、级别：高档次、高品位
整体功能定位
合肥首个极具特色的
文化休闲娱乐聚合体
品质生活 畅享未来
业态类型：高档会所 / 演艺酒吧 / 特色足浴 / 文化影城 /生活配套
案名定位
安 影 文 化 娱 乐 城
品牌安影 文化生活
项目功能定位理由
◆与安影集团文化平台紧密结合，文化、休闲、娱乐三位于一体；
某项目市场调查及招商定位建议报告PPT实用课件(共54页)
经济概况：全镇共有工商企业5000多 户，其中工业企业近2000家，以牛仔 纺织服装作为支柱产业，着重打造 “均安牛仔”和“李小龙旅游度假” 两大品牌，借着顺德整体规划 ，打造 具有岭南特色的现代化产业新城。 2011年，全镇实现工农业总产值221.5 亿元，同比增长16.08%；全社会固定 资产投资22.08亿元，同比增长12.46 。
顺德银座高旺商业广场项目· 系列报告
[ 引领时尚 财富引擎]
第1页
[ 领跑者商业策划]
专业、专注、创新、务实
前言· 思路决定出路
这是一片充满了荆棘与理想的土壤
剑走偏锋，颠覆传统 是这片土壤在现 实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路
悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土 壤中开花结果
第2页
专业、专注、创新、务实
析
n 周边商圈及百安路人流，以及本地的村民、外来人员以及企业亲朋友 友的接待造就特色餐饮、娱乐、文体存在机会。从目前现有的商圈可
看出端倪；
主力店群的机会 区域商业缺乏号召力主力店机会
n
第 16 页
本区域缺乏知名品牌餐饮及主力店，即使知名度相比镇区商业要低，在 本区域于内仍有市场影响力。作为新项目需要一定的市场培育期，其位 处三华商圈及牛仔专业市场交汇处，项目外部条件得天独厚，具备打造 成均安商业体标杆。
专业、专注、创新、务实
2、区域市场概况扫描：
百安路
均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，
虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以
及牛仔专业市场商圈。
专业、专注、创新、务实
6、项目区域商圈位置及经济指标 本案
项目竞争分析
本案位处于均安三华商圈与牛仔专业市场交汇处，地理位置优越，交通便利。周边商业配套 成熟完善，商业氛围浓厚。
顺德银座高旺商业广场项目· 系列报告
[ 引领时尚 财富引擎]
第1页
[ 领跑者商业策划]
专业、专注、创新、务实
前言· 思路决定出路
这是一片充满了荆棘与理想的土壤
剑走偏锋，颠覆传统 是这片土壤在现 实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路
悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土 壤中开花结果
第2页
专业、专注、创新、务实
析
n 周边商圈及百安路人流，以及本地的村民、外来人员以及企业亲朋友 友的接待造就特色餐饮、娱乐、文体存在机会。从目前现有的商圈可
看出端倪；
主力店群的机会 区域商业缺乏号召力主力店机会
n
第 16 页
本区域缺乏知名品牌餐饮及主力店，即使知名度相比镇区商业要低，在 本区域于内仍有市场影响力。作为新项目需要一定的市场培育期，其位 处三华商圈及牛仔专业市场交汇处，项目外部条件得天独厚，具备打造 成均安商业体标杆。
专业、专注、创新、务实
2、区域市场概况扫描：
百安路
均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，
虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以
及牛仔专业市场商圈。
专业、专注、创新、务实
6、项目区域商圈位置及经济指标 本案
项目竞争分析
本案位处于均安三华商圈与牛仔专业市场交汇处，地理位置优越，交通便利。周边商业配套 成熟完善，商业氛围浓厚。
某项目市场与目标定位报告.pptx
楼盘纷纷降价销售，使今年房地产市场出现负增长状态，钟祥房地产市场也 受其影响商品房价格上涨速度较慢。根据我司调查，2007年10月钟祥房地产 市场商品房销售价格在1450元\平方米左右，而今各楼盘商品房销售价格基本 在1600元\平方米左右。虽然房价上涨速度较慢，但并没有出现其他城市房价 下跌的情况，这也说明了钟祥房地产市场的发展态势良好，使得区域房价能 够稳步、平稳的上涨。
7、总结 通过对钟祥市在售房地产项目的调查和分析我们得出以下结论：
1、钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较少。 近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大， 由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十平方米的大社区。
2、在售项目基本以砖混结构的5+1或6+1多层为主，小高层、高层形态成为未来 的开发主流，带有一到二层的底商。
第一部分 钟祥市房地产市场分析
一、钟祥市房地产特征分析 1、房地产稳步发展，市场逐步成熟
纵观钟祥房地产市场，起步时间较晚，至2005年区域才萌生房地产的萌 芽。但由于受到良好的市场环境影响及政府招商引资等政策扶持，钟祥市 也吸引了许多资金投入市场。经过几年的发展，钟祥房地产市场也逐步走 向成熟，市场越来越规范、消费者购买意识逐步增强，钟祥房地产市场以 形成较稳定的发展态势。
2、建筑形态单一、住宅设计单调 受市场接受度及开发理念制约，加之消费环境相对落后。钟祥市房地产
建筑风格单一，绝大多数以现代式简约建筑风格占据市场。正在销售的房 地产项目全为多层建筑形态。
3、建筑结构落后，空间自由发展有限 钟祥在售各楼盘中基本都沿用原始的砖混结构。住宅空间单一，户型结构不
能体现人性化。另一方面，由于建筑结构原始，居住安全性能降低，其抗震性 能远不如框架结构。在建筑户型的设计与创新上没有太多的亮点，这与开发商 降低成本，提高利润有直接关系。
7、总结 通过对钟祥市在售房地产项目的调查和分析我们得出以下结论：
1、钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较少。 近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大， 由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十平方米的大社区。
2、在售项目基本以砖混结构的5+1或6+1多层为主，小高层、高层形态成为未来 的开发主流，带有一到二层的底商。
第一部分 钟祥市房地产市场分析
一、钟祥市房地产特征分析 1、房地产稳步发展，市场逐步成熟
纵观钟祥房地产市场，起步时间较晚，至2005年区域才萌生房地产的萌 芽。但由于受到良好的市场环境影响及政府招商引资等政策扶持，钟祥市 也吸引了许多资金投入市场。经过几年的发展，钟祥房地产市场也逐步走 向成熟，市场越来越规范、消费者购买意识逐步增强，钟祥房地产市场以 形成较稳定的发展态势。
2、建筑形态单一、住宅设计单调 受市场接受度及开发理念制约，加之消费环境相对落后。钟祥市房地产
建筑风格单一，绝大多数以现代式简约建筑风格占据市场。正在销售的房 地产项目全为多层建筑形态。
3、建筑结构落后，空间自由发展有限 钟祥在售各楼盘中基本都沿用原始的砖混结构。住宅空间单一，户型结构不
能体现人性化。另一方面，由于建筑结构原始，居住安全性能降低，其抗震性 能远不如框架结构。在建筑户型的设计与创新上没有太多的亮点，这与开发商 降低成本，提高利润有直接关系。
某商业项目定位报告PPT(共 61张)
中低档
提升空间有限。
5层
服装+儿童
租赁
租金：2—7元
中低档
100-2000 30-1200
老鼠街购物广场 14000
4层
服装+小商品
租赁
租金：3-7元
低档
50-500元
维多利商厦
66800
7层
百货+超市
联营
扣点：20%-28%
中高档
200-4000
包百时代百货
17000
4层
百货+超市
联营
扣点：19%-23%
红房子商城
3000
4层
小商品/服饰
租赁
租金：1-5元
低档
100-300元
光彩商城
5500
3层
服装市场
租赁
租金：2-6元
低档
30-300元
集购凯莱物购物、广休场 闲、15娱000乐、餐4层饮消费服装为+儿一品童+体小商的城租市赁副中心租金商：圈2-5，元 经营档中次低档以中低档30为-610主元
娜林商圈逐渐向 王府向井阳市百场货、北85京90华联超2层市和娜服装琳/饰商场品专厦业市向现租代赁化商租业金的：0转.5-2形元，
2019/8/30
东河传统商业集中商圈
本案
2019/8/30
为东河中心南北向 道，项目位于巴彦 南端，东西方向车 到达，连接青山昆 可带来部分消费客 路、一中西路、南 分流部分老商圈的
1
第二部分、商业定位
2.1包头市商圈总结 2.2东河区商圈总结 2.3项目商业定位 2.5项目功能定位 2.6项目定位业态说明 2.7项目消费群定位 2.8项目招商运营
某项目概念定位提案(PPT 55张)
项目及区域认知
►舒城概况 舒城历史悠久，人杰地灵。西周时期属舒国，分立舒 鲍、舒龙等国，史称群舒国。汉高祖四年（前203年） 置舒县，翌年改龙舒县。唐开元二十三年（公元735年） 设舒城县延用至今。名胜古迹有周瑜的故里周瑜城， 与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，雄居县城中心 最高处的明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的 龙津桥等。历史上出现的著名人物有，西汉羹吉候刘 信、教育家文翁，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李 公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦。
项目运营核心问题
基于对本项目整体的实质性思考，提出项目运营中需 要针对性解决的核心关键问题： 准确定位，实现市场引爆 本案市场出路何在 如何在容量较小的区域市场中运作超大项目 落后市场的消费引导与消费教育 跨区域推广的策略安排与策划安排 跨区域销售的事务安排 如何实现项目品牌对公司品牌的提升
►舒城概况
舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东 邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六 安市、肥西县，距省会合肥市46公里。交通便捷，四通八达。全 县地理概貌西高东低，人口分布西疏东密，经济状况西困东荣， 自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园”，是一个 山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。 西南为大别山余脉，山高岭大，林木葱茏，最高点万佛山峰海拨 1539米。山地面积约占全县52%。中部是丘陵岗区，岗岭绵延， 山丘起伏。丘陵面积约占全县20%。东部属冲积平原，阡陌交借， 坦荡如砥，最低点舒三海拨7米。全县总面积2100平方公里，人 口130万（其中外出务工经商人口越30万），辖21个乡镇、2个街 道和一个经济技术开发区，490个行政村。有以世界第一大人工 土坝而名闻遐迩的龙河口水库（万佛湖）。
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条件分析
项目成本条件 项目可售单方成本3500元/平米（粗估）
结论:不能走入低价位楼盘的竞争区域，应走高品 质路线。
资源分析
区位资源 市中心黄金地段，规划中的CBD中心区域，集 居住、酒店、办公、商业、休闲等功能于一体， 发展潜力巨大
结论:本案在定位时要考虑独特性、提升性和全市 性。
资源分析
目前尚未出现中央商务区； 租售价格不高，未成为投资市场主流；需求赶 不上供给，竞争日趋激烈； 市场结构倒挂，中高档项目泛滥、中低档项目 太少，产品同质化严重，极易引起价格战 中、低档市场景气，高档市场有待进一步启动； 写字楼市场有升级换代的趋势，但需求方对供 给方的信心不足
项目总体定位
项目总体定位 形象定位
市中心铂金级国际公寓
市中心CBD区域酒店式公寓项目，面向全市乃 至市外客户 品质定位于高档，并提供全方位酒店式服务 社区建设符合国际水准，以具有国际公民素质修）
石家庄的CBD规划已正式出台，本项目位列其 中
项 目 SWOT 分 析 ： 风险：
房地产新政的出台对投资型市场构成了一定打 击 旧城改造力度的加大使市中心土地供应量增大， 本案日后面临的整体竞争形势将非常激烈，选择合 适的切入点和入市时机是营销工作的关键
项目总体定位
做写字楼？
写字楼市场分析： 总体分析
低价路线
小户型酒店式公寓重点案例
时代中心
位置： 中山东路126号
规模： 50000平米
装修标准：精装修
主力户型：38-57
均价：4000
销售率：95%
目标客户：中、小企业；都市白领；投资者
卖点：地段、CONDO概念、小户型
综合点评：
写字楼加公寓，公寓产品热销，写字楼去化受阻
操作方式较专业
交通不通畅，出入不便
小户型酒店式公寓市场研究
随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，小户 型市场的需求将进一步扩大 小户型供应量不足，尚无纯粹化、高品质公寓 产品推出 小户型产品有其小而全、总价低的特殊优势， 销售情况普遍较好 40㎡以下房型由于面积过小、功能不全，缺乏 实用性和舒适性，去化情况不佳
小户型酒店式公寓市场研究
离北国商圈有一定距离，尚不是最繁华商业地 段，不利于商业裙房的去化 棉四生活区等老社区档次较低，对本案高档形 象带来不利影响
项 目 SWOT 分 析 ： 机遇：
旧城改造、市区扩容同时发力，房地产需求进 一步扩大，市场前景看好
城中村的改造、新休门等大盘的推出，将掀起回 归市中心的热潮
国际城、蓝郡、先天下等项目纷纷以豪宅形象面 市，石家庄市场的品质竞争时代真正来临，高端 项目的吸引力将进一步增强
一个城市可以有几个副中心，但真正的市中心永 远只有一个，广安大街是市民公认的中心区域，且 仍有较大发展潜力
周边办公楼林立，是未来中央商务区
靠近博物馆和科技馆，既有深厚的文化品位又有 较强的商业氛围
路况好、公交路线多，交通便利、闹中取静
邻近两座四星级酒店，利于积聚商气、人气及塑 造本案品质
项 目 SWOT 分 析 ： 劣势：
项目总体定位
结论： 做写字楼存在较大风险
小户型酒店式公寓重点案例
自由港
位置： 和平路北道岔
规模： 20万平米
装修标准：精装修
主力户型：46平米
均价： 2900
销售率：98%
目标客户：都市年轻群体、投资客户
卖点：小户型、酒店式服务、低总价低首付
综合点评：
第一个小户型酒店式公寓，配套齐全
不是做小户型的最好地段
“天滋·上城”
项目定位报告提案
条件分析
`
用地条件 除代建的两幢住宅外，可用净地不大 结论: 非住宅高层建筑
用地性质灵活 结论: 具备住宅的贷款条件、同时能注册公司
条件分析
城市发展和规划条件 石家庄将由工业城市向工商复合型城市发展 随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，石家 庄向真正大城市的方向迈进 石家庄市CBD规划已正式出笼，广安大街将成 为未来中央商务区的中心 结论:充分发挥商业价值，走商务路线
小户型酒店式服务公寓 采用精装修、配置简易厨房，通煤气、24小时 热水，争取卫星电视入户 面积落点建议在45-70平米之间，主力面积控制 在50平米左右
商务公寓设计参数建议
• 6-19层设计为单层商务公寓，层高2.9 米
• 20-26层（建筑上为20-33层）设计为复 式商务公寓，每套总层高5米，其中， 首层层高2.7米，二层层高2.3米
总体策略：我们的发展方向
主体部分“短、平、快”开发，迅速回笼资金， 避免出现碰撞式竞争
将地段优势与产品优势相结合。提升品质，做 纯粹化、个性化产品
品质概念、时尚理念、价格悬念 结合区位和周边环境特有的优势，找准切入点， 充分借势
严格控制成本、优化资金运用
项 目 SWOT 分 析 ： 优势：
品牌资源 天滋商务楼外天滋地产在广安街上的第二个项 目 大经金街的品牌优势 结论:产品经营是一毛一毛地赚，品牌经营是一块 一块地赚，应将天滋地产的品牌通过本项目带上 一个新的层面 竞争差异，不仅应体现在产品性能和功能定位上， 还应体现在项目文化和品牌内涵上。
资源分析
周边环境资源 两座四星级酒店、三栋写字楼集中大量商务人 群 博物馆（文化中心、会展中心）、科技馆（会 展中心）均在附近 结论:充分借势，共享形象、功能、客户、文化等 平台。
结论：
石家庄小户型酒店式公寓市场前景看好 高品质、纯粹化是目前小户型市场的突破点 本案与其他小户型酒店式公寓相比有不可比拟 的先天优势 面积落点要适中，既不能因为片面追求“小” 而牺牲实用性和舒适性，也不能出于品质考虑片 面追求舒适度、人为抬高置业门槛
项目总体定位 产品类型定位
精装修酒店式公寓
写字楼风险过大：
供给远大于需求，随时可能面临价格战的危机 租赁市场远超过买卖市场，观望心理严重 写字楼的配套要求高，使成本控制难度加大 写字楼项目的连续推出，使本就不高的投资回 报率被进一步稀释，投资者信心不足 石家庄市以第二产业为主的经济结构，不利于 以写字楼为代表的楼宇经济的发展