招商市调报告上海大宁国际商业广场

上海大宁国际商业广场

市调日期：

市调人员：

●市调目的：考察上海大宁国际商业广场业态规划及品牌，并结合（公司名）项目在

定位，布局和硬件环境上作参考，整合优势及建设性的意见，为（公司名）的管理添砖加瓦并从考察中得到学习和提高。

上海大宁国际商业广场

大宁街区

地理位置：大宁国际商业广场（简称“大宁国际”）位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。因位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达。项目距离地铁一号线延长路站只有80米，马戏城（广中路）站约300米，离人民广场仅有五个地铁站。

开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司

项目体量：项目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米，其中地下部分5万平米，项目总投资额20亿人民币。

项目规模：共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街。具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。总租户数量大约150多家，停车位1300个。

项目定位：定位为集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心。是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区，目标客群定位：大众消费者。

开业时间：2006年10月

业态规划：大宁国际商业广场与商业有关的零售、餐饮、娱乐、教育文化和生活配套部分的建筑面积合计11万平米，占总建筑面积的比例为44% 。

空间布局功能面积占比

地上部分商务酒店30,000 12.0% 办公楼39,000 15.6% 商业零售50,000 20.0% 餐饮/娱乐45,000 18.0% 教育文化和生活配套15,000 6.0% 停车场和公共区域21,000 8.4%

地下部分停车场及设备房50,000 20.0% 合计250,000

布局和业态

餐饮组合

时尚品牌

超市配套

休闲娱乐

数码卖场

项目分析

商业定位

1、项目所在闸北区地处上海中心城区北部，当地原先缺少成规模的商业业态。

2、项目是大宁国际社区的主要功能板块之一，周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市三个住宅社区；多媒体谷，市北工业新区和物流园区等工业区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地。

3、上海大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白。

商业街区规划

延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商业街连通

•项目采用开放式格局的露天商业街概念

•2公里长步行街贯穿项目全部建筑物

•发展商计划沿步行街每隔20-30米设置小型景区或雕塑，模型等人文景致，共计80处

•服装服饰类租户的缺少及百货类租户的缺乏影响了项目的客流

环境布局设计

•散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念

•沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围

上街项目的个人建议：

1.两个项目在定位，规划上有相同之处，都是属于城市的2、3线商圈，整合周围

资源打造新的地区商业，同属于敞开式的格局，而上街“步行街”的味道更浓郁。

因此，在目前的阶段，餐饮是整体格局比较统一的，招商需要整合不同的餐饮业态扩大需求面，并结合一系列的推广活动，有主题的，有阶段的展开，这样商户和潜在租户会有“东西看”。

2.在街区的设计上可以增加跳动的元素，可以增加售货点，情景布局，儿童娱乐设

施，招商会结合业主要求有针对性的介绍商铺，因为目前对应的业态布局形成不了，在推荐商铺时会有所侧重。

注：其余所拍照片会保留，可以用到的大家可以采纳。