房地产上市企业对比分析

2003年房地产上市公司综合业绩前10名中，房产开发公司占有4家之多，在 行业中成为佼佼者
•— 企业综合业绩排名 —
•单位：万元
•注：排名规则：分别按总资产、股东权益、主营收入、主营利润和净资产收益率5项指标对所选公司进行排序，排 序第几位则该指标得分就为几点；在此基础上赋予5项指标相同的权重计算每家公司的总得分，得出综合派名。
•资料来源：2003年上市公司年 报
•20
•15
•10
•注：中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公
•5
司，不具备普遍性
•0
从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相对平均，不考虑中介类， 地产+房产和房产专营两类模式收益较好
•— 业务模式盈利分析 —
•注：渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384%）导致综合类模式净资产收益率为负。 • 中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性
房地产上市企业对比分 析
2020年7月14日星期二
• 凯捷对房地产行业的理解
从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型 向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性， 大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短
•- 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 -
•行业 •规模
•90 •60 •30
•0
•— 业务模式分析 —
•2003年总资产规模比较
•50 •40 •30 •20 •10
•0
•2003年股东权益规模比较
•2003年主营利润规模比较
•单位：亿元
•2003年净利润规模比较
•2003年主营收入规模比较
•18 •16 •14 •12 •10
•8 •6 •4 •2 •0
• 均衡市场 • 对新增住房需求稳
定增长
• 房地产开发 • 物业经营 • 房产中介 • 房地产金融服务
• 微利阶段 • 低风险/低回报 • 规模优势
• 买方市场 • 以提升住房质量
的需求为主
• 房地产金融服务 • 物业经营 • 房产中介
•时间
宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直 稳步持续上涨。
ST兴业 ST昌源
2 地产+房产 (地产+房产开发收入比例大 于80%,地产收入比例>20%
3 房产+物业 (房产+物业收入比例>80%, 物业收入比例>20%
4 金 融 街 长春经开 陆 家 嘴 苏州高新
5+3 好时光 中国国贸 新 黄 浦 浦东金桥 珠江实业 ST星源 ST深物业 ST万山
4 综合类 (房产+地产+物业收入比例 >70%,地产+物业>30%
•图例
•房产 •地产+房产 •房产+物业 •综合类 •中介类
而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有 政府垄断性土地资源
•— 业务模式盈利分析 —
•单位：亿元
•2003年总资产平均规模比较
•60
•2003年主营利润平均规模比较
•6
•50
•5
•40
•4
•30
•3
•20
•2
•10
• 今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需 求的强力支撑下一直稳步持续上涨。
• 股份名稱: 合生創展集團 • 股份代號:00754
• 股份名稱:上海復地 • 股份代號: 02337
根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类 。可以看出房产开发模式企业最多，占总体的63%
•房地产开发/产品型
•房地产投资/资本运作型 •房地产服务/服务型
•香港房地产商
•发达国家房地产商
•中国大陆房地产商
•经
• 高利润阶段
济
• 高风险/高回报
• 产品创新
•特
征wk.baidu.com需 求
• 卖方市场 • 对新增住房需求
快速膨胀
•特
•征业
• 房产增量开发
务
• 地产开发
•特 征
• 中等利润阶段 • 适中风险/适中回报 • 资本优势/规模优势
•0
•2003年股东权益平均规模比较
•30
•25
•20
•15
•10
•5
•0
•2003年主营收入平均规模比较
•30
•1
•0
•3.5 •3.0 •2.5 •2.0 •1.5 •1.0 •0.5 •0.0
•2003年净利润比较平均规模比较 •图例
•25 •房产 •地产+房产 •房产+物业 •综合类 •中介类
5 销售中介服务类
2 渝开发 浙江广厦 1 广汇股份
•上市公司各业务模式企业数比例
•地产+房产 •11%
•房产 •63%
•房产+物业 •14%
•综合类 •中介 •9%
•3%
房产开发模式的 企业数量占绝对多 数，这与房产开发 收益高增长快的特 点是一致的
模式2、3、4、5 的样本数较偏小， 个别企业的特殊情 况可能会影响到模 式的整体表现
•注：在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。
房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形 态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现
•400
•300
•200
•100
•0
•240 •210 •180 •150 •120
•90 •60 •30
•0
•210 •180 •150 •120
•资料来源：2003年上市公司年 报
从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企 业的发展势头依然强劲。
房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产 开发模式高风险的特点
•— 房产开发模式部分公司的净资产收益率 —
•资料来源：2003年上市公司年 报
•— 业务模式分析 —
分类
模式
1 房产
(房产开发收入>80%)
数量
公司名称
23+2 深万科 沙河股份 光彩建设 恒大房产 银基发展 世纪中天
莱茵置业 阳光股份 亿城股份
名流置业 中国武夷 先锋股份
北京城建 天房发展 天鸿宝业 金地集团 东华实业 栖霞建设
中远发展 中华企业 运盛实业
天创置业 世茂股份