上海万科城案例分析
个案分析-万科四季花城
——本项目二期3区公寓产品的广告投放力度比较大，二期2区别墅的广告投放力度较小。平面媒体以上海楼市为主要的投放媒体。公寓类产品的广告投放密集度较高，从2月公开发售至今仅2个月，广告投放次数达4次，市场在这段时间里也逐渐活跃，起到了很好的宣传效果。
客源地图/客源描述
『客源构成分析』
客源地图/客源描述
02
广告分析
二期3区公寓广告投放总金额:38400 元；总次数:4次 上海楼市：2次；投放时间：08年2月；08年3月 东方早报：1次；投放时间：08年1月 新闻报：1次；投放时间：08年3月 二期2区别墅广告投放总金额：12800元；总次数：2次 上海楼市：2次；投放时间：07年11月；07年12月
500000m2
现场地址
江杨北路1085号
容积率
1.06
物业类型
公寓+别墅
绿化率
42%
建筑形态
9F、11F小高层、双层叠拼别墅
得房率
小高层82%、
建筑风格
Art-Deco风格
近期开盘时间
公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月
交房状况
精装修、毛坯
交房时间
公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建
三个区域：
——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。
三个目标：
——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。 ——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
10
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
上海万科Vcity营销案例完整篇
时间
2012年 2013年
事件
集团拿下地块，规划设计方案 规划设计方案确定，2013年开始建设
2013年4月13日
V.city公开示范，盛世开启
2013年6月9日
现场售楼处开始接待
2013年6月11日
首次开盘,现场人气火爆
时间
2013年6月11日 2013年6月28日 2013年7月20日
事件
首日在售房源，共推出600套房源，均 价18000元/㎡，当日售罄。
14
产品监测小结
PART 2
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活劢策略 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结不启示
媒体整合策略：客户地图精准
重点投放沿线地铁广告；不搜房网形成戓略联盟。
得
向V.city学习！
失
可以做得更好！
项目之于配套匮乏,靠自带！
产品体量比较大，自带配套尚未完全投入使用，周边配套急于完善。
客户来源，定向单一！
客户大部分为典型首置及首改型，由于交通的丌便利，自驾客户占半数以上。
交通为最大软肋！
万科城V.city选址闵行马桥，最近的地铁车站5号线北桥站距离项目2公里以 上，选择公共交通出行的只能公交转轨交。
4
项目概况
5
形象定位
案名：V.city
1. 上海万科项目团队管理 2. 我的“V”生活
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
万科案例分析
内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
三、 控制活动（手段） 万科公司的主要控制措施包括： 1、不相容职务分离控制 2、授权审批控制 3、会计系统控制 4、财产保护控制 5、预算控制 6、运营分析控制 7、绩效考评控制
品牌历史
万科地产成立于1984年
1988年介入房地产
1995年专业化的 房地产道路
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅 开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树 立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业 内。
2009年度，公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责， 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度， 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则，使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程，加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程， 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。
主营业务收入分布
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段（1984年—1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段（1992年—2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化品牌（Brand）是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能在激烈的竞争中立于不败之地，继而巩固原有品牌资产，多层次、多角度、多领域地参与竞争。
万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1、四个“ V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
上海万科第五园产品案例分析_52PPT
•中式风格表现
•色彩 渲染素的意味
•第五园在色彩上“舍艳求素”，追求朴素而简洁的外观效果。 •黑——铝合金压顶、铝合金门窗、金属坡屋面 •灰——主墙面 •白——勒脚、退在后面的墙体 •局部木色的运用有助于打破由黑灰白素色带来的沉闷感。
•素 －黑灰 白
•样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素 •灰——地面 •白——墙壁 •棕——各类木制家具摆设
•保持10个台阶的落差，与地下室的落差 •地下车库独立入户，较好的保证独立私密性 在1.5米左右
•三、高墙围合 •强烈的中式体验，也与其余楼盘产生较强发差
•四、本应有的亮点——内庭院
•徽派建筑中最强烈的一个特征及室内有一内天井，通过内天井可以 增加室内采光，形成空气对流。 •万科第五园所有的原始户型内均还有内天井，但后期的营销过程中 必须改造，以形成室内独立空间以提高空间使用率。
•中式风格表现
• 绿化基本采用竹子代替大乔
•中式风格表现
• 景观小品均采用较为硬朗的石材铁器
•加宽的台阶
• 拉宽台阶，降低生活节奏
➢万科第五园与传统施工相比，将 过道台阶可以拉宽了一倍，且降低 了台阶的高度，
➢此举倒是人在行走时必须走两步 下一个台阶，意在放缓人群的行走 速度，享受居住慢生活。
•天井、屋顶、雕花、廊柱
•一、富含底蕴的历史会所
•二、完全人车分流
•地下车行动线
•车行动线
• 人车分流，车库独立入户设置
•车库位置，可停留2部车位
•车库入口
•社区入口
•车库入口即位于主入口处，相对而言 低于地面2米左右，完全的人车分流设 置，地面不预留车位，仅预留少量非机 动车位。 •车库可直接进入地下室，整体车行动 线与万科晶源类似。
万科地产案例分析
万科地产案例分析目录第一章万科集团概况分析 3第一节万科的现状 31 万科的简介 32 万科的组织架构及子公司 53 万科的股权结构 94 万科的市场定位及主要产品系列 9第二节本报告分析的主要内容10第二章万科发展历程分析 10第一节万科成长历程分析 101 从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）102 以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994）113 房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2001）134 规模化精细化及房地产品牌发展阶段（2002年至今）14第二节万科发展历程中的战略分析151万科发展战略演变152万科目前的战略定位 163 万科的精细化三大策略164 万科的战略实施情况分析17第三节万科组织架构的演变与其战略和投资布局转变的关系211 万科组织架构的演变212 万科组织结构调整的背后决定因素――战略与投资布局的调整23 第三章万科发展历程中的关键财务指标26第一节万科历年的规模261 历年数据262 数据解读及趋势分析27第二节万科历年的发展速度271 历年数据272 数据解读及趋势分析28第三节万科历年的盈利能力指标281 历年数据282 数据解读及趋势分析29第四节万科历年的偿债能力301 历年数据302 数据解读及趋势分析31第五节万科历年的资产运营效率321 历年数据322 数据解读及趋势分析33第四章万科成功的关键点 33第一节持续的向标杆学习能力331树立标杆：向世界优秀企业学习332 新的标杆――Pulte Homes 33第二节准确的市场定位与积极的品牌塑造 341 准确的市场定位 342 品牌对房地产企业的重要性343 万科的品牌战略 36第三节高效的内部成本管理371 万科历年的管理费用与营业费用数据分析372 万科的成本管理信息化经验38第四节多元化的融资渠道 42第五节超越客户期望的万科物业管理441 万科物业模式的发展历程442 万科物业的关键成功因素45第六节突出的激励机制50第五章万科的成功对金地的借鉴点52第一节找准自己的标杆企业521标杆学习对金地集团的适用性522 标杆的选取52第二节加快发展速度，积极推进全国战略53 第三节努力打造金地的全国性品牌54附录一万科历年大事记56附录二万科土地储备具体分布66第一章万科集团概况分析第一节万科的现状1 万科的简介万科股份有限公司成立于1984年5月，从经营贸易业务起家，1988年开始介入房地产开发领域。
万科城12项工业化应用案例！
万科城12项工业化应用案例！万科▪两提一减万科新工艺展示（一）万科市政先行（二）万科周边园林绿化先行项目伊始，红线外周边园林美化启动，工地刚开工，客户即看到风景（三）万科铝模工艺①采用铝模的意义②万科铝模实施目标③万科铝模工艺流程④万科铝模实施效果混凝土结构：施工精度高，线条、分格缝、滴水线一次性成型，观感好。
不再依赖传统木工。
取消抹灰、收口，铝合金门窗、阳台栏杆干作业安装。
每栋楼减少砌筑、抹灰、运输、打凿、搅拌、杂工等工人50-60人。
工期、安全文明：干净整洁，周转材料少，节约工期，提高效率。
标准层结构：5天/层；落架时间：200天；园建进场：结构施工时标准层结构：5天/层;落架时间290天;园建进场：落架完成⑤万科铝模5天一层循环作业表铝模图纸深化1、窗边深化：取消窗边砂浆塞缝；滴水线槽结构一次成型2、砼墙体与砌体接触部位深化：砼墙体取消抹灰3、阳台反坎深化4、构造柱深化5、线条的深化（四）万科全混凝土外墙为了将系统配模的精度优势扩展到整个外墙，将外墙上及外墙以外的非结构构件，如后砌墙体、构造柱、空调板、外立面竖向薄板等统一为混凝土构件并与主体结构一次浇筑，从而减少工序，提高效率，实现外墙取消抹灰。
（五）万科结构拉缝结构拉缝：是指在构造混凝土墙体与剪力墙之间设置竖向和水平柔性材料，使构造墙体不参与结构计算。
经过结构调整后还必须设置构造混凝土墙体的部位，可通过结构拉缝实现外墙全混凝土一次浇筑。
结构拉缝一般由内外PVC U型固定止水卡槽和拉缝材料组成。
拉缝材料应符合防火、防水、弹性、强度、耐候性等要求，可采用高强度挤塑板（欧文斯科宁或同等材料）。
（六）万科样板先行万科在所有在建项目推行工程质量样板引路，使之成为工程施工质量管理的一项工作制度，即根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板，配上反映相应工序等方面的现场照片、文字说明，使技术交底和岗前培训内容比较直观、清晰，易于了解掌握，同时也提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度，从而有利于消除工程质量通病，有效地促进工程施工质量整体水平提高。
万科深蓝-案例分析
万科深蓝-案例分析地理位置本案基地距离市中心约25公里、小陆家嘴约20公里、金桥开发区约10公里、本案位于金桥出口加工区的东面行政管辖属于曹路镇。
张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在别墅区的南北两侧，直线距离5公里左右。
区域状况曹路镇新市镇是个以住宅和学区为主的市镇。
周边教育设施有：杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校等。
规划中：长征医院总院、建平中学东校区。
生态社区将“生态建设”与“社区建设”这两个基本理念在基地规划设计中有机结合，充分利用自然生态条件，将景观绿化与居住区融合起来，创造良好的生态环境，形成由宏观生态环境与微观生态环境有机结合的宜居社区。
具有标识感的类独栋形态这是一种四户小住宅相连形成围合形式的一种新别墅概念，区别于普通联排别墅，给人类似独栋别墅感受。
具有四面八方的无遮挡的空间舒适感、中间形成四户真正的场所及邻里交流空间、前后通过平台相连又创造多重交流空间。
形式与功能更好地结合地下室双车库，入口灰空间与停车结合，舒适遮雨；功能布局紧凑，可灵活划分的完整空间；主要生活空间朝南、自然通风；主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间。
地下室实景地下室层高与天窗的设置，最大限度满足客户的使用空间和要求；电动开启式天窗与机械送排风系统相结合，增加采光面积，提高空气的流动性和质量，满足客户地下室使用舒适度的要求。
厨房与餐厅实景厨房功能满足客户需求，一体化操作空间；餐厅空间完整，光线充足明亮；最大限度地满足客户的使用需求。
客厅与卧室实景客厅采用大面宽，落地窗；卧室功能、采光和通风均满足客户的需求。
主卧内设置卫生间、更衣间、书房等功能。
生态的生活板块基地处于蓝山国际成熟社区的北部,整个蓝山大社区380米的步行景观中轴实现南北区的连接,三区就处于景中轴端点,与北部运动会所为邻,1500米长的社区林荫环路将蓝山和深蓝贯穿一体,同时有包括庙港河在内的1300米的河道景观融合于社区之中,实现了人工与生态相结合的完美结合.景观设计：加拿大PFS公司。
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。
上海万科假日风景个案赏析
本报告是严格保密的。
18
科学技术在产品中的应用 ——住宅单位
阳台栏杆：材料为铝合金 栏杆加安全玻璃栏板，栏杆 涂层处理为澳洲蓝粉末喷涂， 安全玻璃栏板选用加胶玻璃 露台：铺设防滑地砖。 空调外机位挡板：铝合金 立杆分隔，内覆金属穿孔挡 板。 窗：澳洲蓝粉末喷涂铝合 金窗框，玻璃为浮法白玻， 其中凸窗大固定窗及角窗选 用钢化玻璃，沿春申路选用 中空玻璃。 进户门：多层为模压板防 盗门，喷塑钢门框；小高层、 高层为模压板防火防盗门， 喷塑钢门框；排屋为白源门 板防盗门，喷塑钢门框。
处于项目四期 户型面积：37.5平米 售价：带装修46万，目前为60万 租金：2300-2500元/平米 建筑特点：“L”型设计，清水混 凝土立面
此处世界，彼处世界 ——米丘
本报告是严格保密的。
15
万科假日风景处于城市化进程的过程和阶 段
城市化发展历程： 中心城 郊区化 新城 假日风景 城市群
松散型都市社区
New town不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住。 New town具有三个明显的特点： 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统 在New town，人们将强烈感受到人性化的步行空间、独立的社区 布局及市镇社区中心（Town Center）的独特魅力。
本报告是严格保密的。
5
万科的造镇历程
1992年上海城市花园：
占地面积515亩，建筑面积51.8万 平方米，总户数4700户。
1992年北京城市花园：
占地面积389亩，建筑面积30万平方米， 总户数1800户。
1998年深圳四季花城：
建筑面积600余亩，总户数3096户。
1999年天津花园新城：
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
医疗配套：项目附近在建 一个社区医疗中心。
2.5km
华宁路站
北桥站
3km
本报告是严格保密的。
万科城成交 单价走势图
2013年1-6月上海商品住宅共计成交49809套，成交面积达 605万平，成交均价为23481元/ 平。
本报告是严格保密的。
区域位置分析
离地铁3-4km，紧邻教育用地，但配套靠自带，显而 易见，万科城VCITY 最大软肋是交通
㈠交通环境
轨道交通：5号线。公共 交通：4条路线；自驾出行： 自驾出行主要走A4（S4） 公路，另外还有在建的嘉 闵高速公路。
本报告是严格保密的。
Hale Waihona Puke 区域位置分析项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。
同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。
万科城VCITY截止目前共开3次盘，共成交1000多套， 成交单价最低16644元/㎡，最高21206元/㎡
6.11，成 交600套
6.28，成 交315套
7.14，成 交200套
万科城VCITY自6月11日首次开盘以来，成交均价平稳略有上涨，其中最低成交单价为 16644元/㎡，最高成交单价为21206元/㎡。
外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
本报告是严格保密的。
闵行区房地产
上半年闵行区住宅成交均价26731元/㎡，5月份出现 高峰，而成交面积于3月份呈现最高峰。
2013上半年上海闵行区商品住宅成交均价报于26731元/平米，环比上涨5.87%。从1-6月走 势来看，闵行区上半年稳步增长，5月份冲高，报于33127元/平米，6月份回落，为上半年 最低，报于24234元/㎡。
华宁路站），分别通往4个不同的地铁站，项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线 的依赖非常大。 自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
本报告是严格保密的。
总结
（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖
18-28F高层
绿化绿
35%
目前报价 销售报价1.8~2万/㎡
交房时间 开盘节点
代理商
预计2015.4
6.11（600套）、6.28 （315套）、7.14 （200套）
策源、新聚仁、世联
售罄 在售
18 19 17
1
2
本报告是严格保密的。
16 3
15 5
11 12 9 10
8 7 6
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套
本报告是严格保密的。
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
项目经济指标
总建筑面积
317534.92㎡
规划户数 3400户（一期1100户）
物业类型
公寓
外立面
涂料
装修标准
精装
产权
70年
容积率 物业服务 建筑形态
2.4
上海万科物业服务有限 公司 3-3.3元/㎡.月
莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中 心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。 未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间 为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。 教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园 （暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别 为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。 医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院 ，距离项目3公里左右，江川2路可直达。
（三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业
，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。