成都商业地产现状调查与分析

成都商业体不缺缺的是优质商业地产！

作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。

这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。

沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。

“成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米•月，也有租金在150-200/平方米•月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。

在商业严重过剩的成都

那些牛X的项目靠什么取胜

在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米•月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米•月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米•月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门•晶融汇租金140元/平方米。

来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米•月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米•月，非甲级写字楼租金则更低。

对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。

写字楼突围要靠差异化

如何让“空置楼”变成“吸金室”

“按照国际上商业模式，写字楼市场一直以来都是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是大型公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为各家不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是普通写字楼难以做到的。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析，目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个，是目前成都商业体最集中的区域，但大部分商业体商务氛围普遍匮乏。

值得关注的是，就成都写字楼呈现的‘马太效应’，目前租金排名靠前的项目都是配置越高、地段越好、运营越成熟的写字楼。希顿国际广场营销相关负责人表示，“希顿国际广场除了占有成都天府新区CBD核心位置，项目由英国阿特金斯进行整体建筑设计，除此之外，在硬件上同样也是享有成都写字楼市场国际化高标准配置：52部日本原装三菱电梯，6米/秒锋速直达；世界顶级中央空调系统，独具美国约克纳米消毒功能；1：100车位配比，国内先进的智能寻车系统；全国第三家、成都首家采用阿姆斯壮天泰系统，节能环保绿色健康；物业管理方面，也是成都第一家享有国际‘金钥匙’服务的写字楼项目，代表国际商务价值的典范。”同时，希顿国际广场推出的服务式办公产品——希顿•联创办公已闪耀登场，在城南服式办公市场引起强烈关注，并受到市场高度认可。

类似的还有中海国际中心、成都银泰中心、棕榈泉国际中心，其完善运营模式和整体品质是很多国际性企业选择入驻的重要原因。这一点从目前的出租情况上可见端倪，在中海国际中心入驻的大型企业除了甲骨文、江森自控和联邦快递之外，还有中国银行、中国建筑等；成都银泰中心目前已经吸引了一些世界500强企业的关注。

会展商务板块成形

高端商务还需要“形神皆备”

大型企业入驻写字楼，最重要的原因之一就是提高办公效率。有业内人士这样认为，传统金融CBD成熟度高，能吸引产业链相关公司入驻，提高办公和物流效率，并节约成本。在南延线周边，现已交付的写字楼项目多，但商务办公配套还未形成，入驻企业自然不多，且仅有地铁一号线，区域通达性一般，无法提高办公效率。

目前来看，城南会展板块也是最接近高端商务办公氛围的区域之一。来自世邦魏理仕发布的《中国办公楼实情调查》中也特别指出，在未来几年，成都还将有大量的超高层高品质甲级写字楼项目陆续建成，主要分布于传统商务区和城市新CBD中心，如东大街、金融城、会展商务板块等。而按照天府新区的规划指出，未来天府新区的新增办公企业数以万计，如何满足大规模企业入驻所带来的商务办公需求，成为当下应该考虑的问题。集商务、商业、居住的会展板块，自然成为天府新区高端商务的首选之地。

尽管城南写字楼竞争异常激烈，但会展板块的写字楼发展相对健康，希顿国际广场、环球金融中心、东方希望中心、棕榈泉国际中心、成都国际科技节能大厦等品质写字楼，吸引大量企业相继选择入驻会展商务板块。

希顿国际广场营销负责人还表示，“位于天府大道中轴之上，毗邻成都会展高端商务板块。可以预见，在这样资源、地段、规模的强大综合优势下，希顿国际广场无疑具备强劲的发展远景。”

专家看点

“金钥匙”写字楼自成行业标杆

希顿国际广场营销副总单华

纵观国际及国内一线写字楼的发展，我认为未来的发展将向综合服务型办公方向转变，满足需求的将不仅仅是简单的办公空间，在配套设施、物业管理以及本身的产品形态上都将有新的突破。同时，精装产品将是未来商务办公的趋势，企业会从办公成本、商务便捷等方面综合考虑办公环境，就目前市场反馈来看，精装办公有较大的市场需求空间。

从目前相关机构的权威统计数据来看，南延线目前的存量处于高位运行的状态，产品的参差不齐也给南区的写字楼造成较大的影响。一方面，写字楼市场“两极分化”加剧，对于客户的需求在租赁市场上体现较明显；另一方面，伴随着南延线轨道交通等基础设施的完善，整体空置率也将呈现一定的下降。同时，更多的实力型企业如世界500强、跨国公司、大型集团公司等，从形象、上班环境、物业配套、服务等方面综合考虑而选择高品质写字楼。目前南延线的写字楼还处于“企业南迁”的集中期，利弊还暂时不好主观评论，但从长远来说高租金、高品质的写字楼将备受市场追捧。中房联合集团、数联铭品、四川足球俱乐部、天天果园等单位相继入住希顿国际广场就是最好的映证。