房地产价格组成

房地产价格组成

一、土地费用：

土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）

二、建安成本：

1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；

2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；

3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；

4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）

相关税费：

三、税费

影响房地产价格的因素

一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求

二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力

1、土地价格；

2、建安成本；

3、税费

三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因：

1、消费者（业主、准业主）预期房价；

2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）

四、供需状况

五、自身条件；

1、位置；

2、地质；

3、地形地势；

4、土地面积；

5、土地形状；

6、日照；

7、通风、风向、风力；

8、气温、湿度、降水量；

9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等

六、环境因素；

1、声觉环境；

2、大气环境；

3、水文环境；

4、视觉环境；

5、卫生环境

七、人口因素

1、人口数量；

2、人口素质；

3、家庭规模

八、经济因素

1、经济发展；

2、物价；

3、居民收入

九、社会因素

1、政治安定状况；

2、社会治安程度；

3、房地产投机；

4、城市化

十、行政因素

1、土地制度；

2、住房制度；

3、房地产价格政策；

4、特殊政策；

5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划

6、容积率；

7、覆盖率；

8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制

十一、心理因素：

1、购买或出售心态；

2、欣赏趣味（个人偏好）；

3、时尚风气；

4、接近名家住宅心理；

5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；

6、讲究风水；

7、价值观的变化。