邻里中心商业模式简析
邻里中心商业模式简析课件
四、邻里中心的特征
中间型业态比例
超市经营面积不到50%，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。 餐饮经营面积比较大。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。 服装（零售）经营商家个数占比大（7.3%），但是平均经营面积小（4.47%）
工业园邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心
“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种
*
三、邻里中心的规模及分布
优势：邻里中心组团式分布，邻里中心主题化，各有特色，除了满足基本的生活要求，还可以起到其他的精神要求。 劣势：商业分布分散，不利于形成集中的商业氛围。
商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。
*
一、邻里中心的由来及功能
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般步行10～15分钟就能到达邻里中心。
“邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行10-15分钟。
邻里中心除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。 邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。
邻里中心商业——模式
邻里中心商业——模式----------------------------邻里商业中心——（商业）模式一、邻里商业中心的概述1.邻里中心的概念“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。
在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。
社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。
邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。
从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。
任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。
相关资料：新加坡XXX将社区规划为三种类型。
第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每～套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。
XXX以经营中档商品为主，商店组合为：通俗日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中央。
XXX以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身精选资料----------------------------体育、就业指导、老龄人举动中央、医疗保健等多种工程，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行会合经营与管理。
就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。
必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、XXX、托儿所、服装店、眼镜店、剃头店、家庭用品、书局、家庭娱乐中央。
邻里中心商业模式简析通用课件
• 邻里中心商业模式概述 • 邻里中心商业模式成功的关键因
• 邻里中心商业模式的优势和挑战
• 邻里中心商业模式的创新和发展
• 邻里中心商业模式案例分析 • 总结与建议
邻里中心商业模式的定义
邻里中心商业模式是一种以社区居民为服务对象，以满足居民日常生活需求为目 的，集商业、服务、文化、娱乐等多种功能于一体，具有地域性和综合性特点的 商业形态。
地理位置和周边环境
优越的地理位置 良好的周边环境
经营理念和品牌形象
独特的经营理念
良好的品牌形象
商品和服务结构
丰富的商品种 类
优质的服务体验
提供便捷、高效的服务，如会员服务、 售后服务等，提升居民购物体验。
运营管理和服务水平
高效的运营管理
专业的服务水平
邻里中心商业模式的优势
01
方便居民生活
02
促进社区发展
03
多元化的挑战
01
02
市场竞争
管理难度
03 投资风险
邻里中心商业模式的风险和应对措施
市场风险
管理风险
法律风险
邻里中心商业模式的创新方向
多元化服务
社区化运营
整合资源
邻里中心商业模式的数字化转型
数字化营销
通过互联网、移动设备等数字化 渠道，进行营销推广，提高品牌
知名度和用户粘性。
智能化服务
利用人工智能、大数据等技术， 提供智能化服务，如无人超市、 智能停车等，提升用户体验和运
营效率。
线上线下融合
构建线上线下的融合体系，实现 信息共享、服务互通，以满足用
户的不同需求。
邻里中心商业模式的发展趋势和未来展望
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
居住区商业模式——邻里中心的探讨
邻里中心摈 弃了沿街 为市 的粗放型商业形态 的弊端 ，也不 同于传 统 里 中心成为环境优美 、 设施齐全 、 服务配套 、 管理有序 、 居 民向往 的社 区公
意义上的小 区内的零散商铺 ， 而是立足于“ 大社区 、 大组团” 进行功 能定位 共活动 中心 ， 这为我国探索新型的居住社区建设 、 服务和管理模 式积累了 和开发建设 。邻里 中心不是“ 社区内的商业” ， 而是 “ 服务 于社 区的商业” ， 有益的经验。 被业 内人士誉为 ‘ 区域性商业服务中心开发建设的一个新 的里程碑 ” ’ 。邻 里 中心的定位是“ 服务业为主 ， 零售业 为辅 ， 服务业 与零售 业相 结合” 。同 时 主要考 虑了其作为“ 中心 ” 的社 区服务职能及商业 配套职能 ， 因此 设计
邻里 中心为社区服务类型相似的就是近邻 型购物 中心 ，是一 个 由零 的商业 用地部分 ， 此商业用地部分为整块土地 ， 便于居住区商业形态 的集
售店及其相应设施组成 的商店群 ， 作为一个整体进行开发和管 理 ， 一般有 中布置 。 邻里 中心位于所服务 的大型居住社区中心位置 ， 并临近城市交通 邻里中心最好与地铁 、 公交、 出 个或几个核心商店 ， 并有众多小商店围绕 。邻里中心有宽敞的停车场 ， 干道和居住 区规划道路。为扩大其辐射力 ，
业” 定义 ， 创 立了“ 以房屋租售为经 营基础 、 以市场需求作 功能定位 、 以所 国第五商业业态 。
有者 身份进 行行 业管理” 的特有模式 ， 并创新 提出“ 居住 商业 ， 品质生 活”
的定位。 苏州工业园在由旧的工业园区转 向建设 苏州新城 的过程 中根 据居民
的需求 ， 进 一步优化商用产业组合 ， 完善社 区公共服务设施 的配套 ， 是邻
新加坡_邻里中心_社区商业模式对中国的启示
TECHNOLOGY AND MARKETVol.18,No.8,20110引言社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
20世纪50年代，社区商业首先在美国兴起，之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。
60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展来。
虽然，“邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出，但并没有很有效地发挥出它的性质。
后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情，建造出富有新加坡特色的社区商业模式。
因此，本文对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析，并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。
1社区商业模式的内涵1.1社区商业的内涵社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。
在西方社会学史上,对社区概念的定义、解释差不多有100多种,最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。
城市社会学家帕克（1987）认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内,并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。
国内学者张鸿雁（2000）则认为“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。
从以上的定义出发，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。
社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
邻里中心模式及案例分析ppt课件
中国邻里中心 苏州工业园区3
典型案例一——
四大邻里中心比较研究
楼盘名 新城大厦 贵都大厦
总建筑面积 21600m2 11000 m2
层数
4层
4层
师惠大厦 12300 m2
特色业种
健身俱乐 部、小吃 街
3-4F为写 字楼
邻里假日酒 店、新型菜 场、特色餐 饮
湖东大厦 30000 m2 服务人口2万人
4
新加坡邻里中心研究1 概念：新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居
民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实 质是购物中心。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套 建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一个邻 里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新镇中心。 商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千 人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能 为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越 到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引 经营者。
文具店、中西药行、托儿所、 服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐 普通日用商店 中心。典型的邻里中心包含 和餐厅 35个商店、2个食阁、1个超 级市场、1个菜市场、1—2
台自动提款机。
7
中国邻里中心研究1
关于邻里中心社区商业模式的思考
关于“邻里中心”社区商业模式的思考摘要：“邻里中心”——作为一个从新加坡舶来的概念，首先在苏州工业园区的规划设计中被实践并且广泛应用开来。
然而，这种较为新颖的社区商业模式在本土化的过程中也有着一定的缺陷与弊端。
本文以苏州园区的贵都邻里中心为例，通过一定的调查与感受，把邻里中心模式与较为传统的沿街底商模式进行一定的对比，在烘托邻里中心优势的同时挖掘苏州邻里中心存在的一些亲和力不足的问题，并提出关于未来苏州邻里中心发展方向的一些个人建议。
关键词： 社区商业、邻里中心、沿街底商、亲和力、传统文脉1.邻里中心概述：邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施如商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的综合性市场。
它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不是传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大的社区、大的组团”进行统一的功能定位后开发建设的。
当前，我国城市规划正朝着，在集约化、社区化、生态化的方向发展，因此邻里中心必然是未来社区商业的一个大的发展方向。
2.苏州园区邻里中心调查：苏州工业园区在规划的时候打算在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担0.5公里的服务半径，约有0.6——0.8万多户（2——3万居民）。
本文以贵都邻里中心作为对象进行一定的调查。
贵都邻里中心位于园区的中新路，毗邻印象城和中央公园，周围小河萦绕、环境优美。
而且交通极为便捷。
大厦高四层，建筑面积大约一万平方米。
在功能设置上，贵都邻里中心在保证邻里中心基础商业——超市、药店、银行、书店、餐饮、文体等方面的同时，还根据市场需求，增加了商务办公个性项目。
众多贸易、物流、财务服务等公司都争相入驻。
这使得贵都邻里中心的功能被进一步完善。
（a）.优势调查：我在贵都邻里中心随机问了二十来个消费者几个关于邻里中心的问题，普遍反映出了它功能齐全的特点，有一位大妈说的好，从前出门办几件事要事先筹划好“路线”，以免在几个街区中来回穿梭，多走冤枉路。
邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中心。
上海邻里中心运营方案
上海邻里中心运营方案一、前言上海邻里中心作为一个以社区为依托，以服务为导向的综合性公共服务平台，旨在整合社区资源，提升居民幸福感和获得感，打造温馨和谐社区。
因此，为了全面提升邻里中心的运营效率和服务水平，特制定本运营方案，以期为上海邻里中心的未来发展提供有益的参考。
二、市场分析1、社区需求随着城市化进程的不断加快，社区居民对于各类公共服务的需求也在不断增长。
同时，随着老龄化人口的增加，社区居民对于健康养老、文化活动等方面的需求也在不断增长。
因此，社区需求日益多元化，对于邻里中心提供的服务也提出了更高的要求。
2、市场竞争随着邻里中心服务理念的不断深入人心，越来越多的机构和企业开始涉足此类市场。
无论是政府部门，社会组织，还是商业机构，都在争相为社区居民提供更加多样化的服务。
因此，邻里中心在竞争激烈的市场中，需不断提升自身的服务水平和运营效率。
三、SWOT分析1、优势（1）政策扶持：邻里中心得到政府的政策扶持，享有一定的公共资源和政策支持。
（2）社区基础：邻里中心的服务对象为社区居民，与社区关系密切，便于获取社区资源和进行服务推广。
（3）社会关系：邻里中心与相关社会组织、企业有深厚的合作关系，能够获得多方资源支持。
（4）服务理念：邻里中心的服务理念受到欢迎，得到社区居民的认可。
2、劣势（1）服务理念陈旧：部分邻里中心的服务理念与社区需求脱节，导致服务效果不佳。
（2）服务品质参差不齐：由于资源限制和管理不善，一些邻里中心的服务品质参差不齐，难以满足居民需求。
（3）人员短缺：部分邻里中心的专业人才短缺，难以提供符合居民需求的服务。
3、机会（1）政策环境：随着国家对社区服务的重视，邻里中心将面临更多的政策支持和资源倾斜。
（2）创新需求：随着社区居民需求的不断增长，需求越来越多元化，邻里中心有更多的新的服务机会。
4、威胁（1）市场竞争：随着市场竞争激烈，邻里中心将面临来自各方的竞争压力。
（2）服务质量：如果邻里中心未能提供符合居民需求的服务，将可能面临业务转移与流失。
邻里中心社区商业模式思考研究邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料)“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
邻里中心商业地产开发新模式
邻里中心：商业地产开发新模式如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。
但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。
如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。
但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。
如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如何实现社区商业的最佳经营管理？这些都成为各地开发企业悬而不决的问题。
正值此际，一种发端于新加坡、扎根于苏州的商业服务新业态——邻里中心经过5年多的本土化实践，邻里中心摸索出一套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式。
当众多开发企业还在踯躅于商铺是租好还是卖好而举棋不定时，邻里中心已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。
“邻里中心”是中国第一个社区商业服务的品牌商标，先后开发了《邻里中心开发指南》、《邻里中心标准化管理系统（NCMS）》等软件，成为同行业的先驱和探路者。
最近，其更是以“零缺陷”通过了ISO9001：2000质量体系认证，这在AQA国际标准认证公司审核的500余家中国企业中还是第一个。
为廓清这一模式的来龙去脉，记者近日专程采访了苏州工业园区邻里中心管理有限公司总经理于宙。
东方早报：作为中国第一个社区商业服务品牌，邻里中心诞生至今已有5年历史。
能否简述一下这5年来，邻里中心的发展历程，以及期间所发生的业态转型？在此过程中，邻里中心可曾遇到过瓶颈或陷阱？和新加坡的原生态邻里中心相比，苏州工业园区的邻里中心融入了哪些中国化的元素？于宙：坦率地说，从1997年邻里中心管理有限公司成立以来，我们走过的路并不是一帆风顺的，其中经历了几个阶段。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
邻里中心商业模式研究报告(二)
引言概述：
邻里中心商业模式是指在城市或社区内设置一个集合商店、娱乐设施、休闲区域和社区服务的综合性商业中心。
随着城市化进程的快速发展，邻里中心商业模式作为满足居民生活需求和促进社区发展的一种商业模式越来越受到关注。
本文旨在对邻里中心商业模式进行研究，并详细分析其内部构成和运营模式的特点。
正文内容：
1.邻里中心商业模式的定义与发展趋势
1.1邻里中心商业模式的定义
1.2邻里中心商业模式的发展趋势
1.3邻里中心商业模式的意义
2.邻里中心商业模式的内部构成
2.1商店及租户组成
2.2娱乐设施设置
2.3休闲区域规划
2.4社区服务设施的设置
3.邻里中心商业模式的运营模式
3.1租赁管理模式
3.2运营管理模式
3.3客户服务管理模式
3.4营销策略及推广手段
4.邻里中心商业模式的成功案例分析
4.1国内邻里中心商业模式成功案例
4.2国际邻里中心商业模式成功案例
5.邻里中心商业模式的优势与挑战
5.1优势分析
5.2挑战分析
总结：
邻里中心商业模式作为一种满足社区居民日常需求的商业模式，具有较广泛的应用前景。
通过对邻里中心商业模式的研究，我们可以发现其内部构成和运营模式的特点，并通过对成功案例的分析，总结出邻里中心商业模式的优势和挑战。
未来，随着社区商业发展的不断壮大和人们消费习惯的改变，邻里中心商业模式有望进一步优化和创新，更好地适应市场需求，并推动社区的可持续发展。
邻里中心模式下的社区商业空间形态研究
邻里中心模式下的社区商业空间形态研究作者：韦青来源：《管理学家》2022年第18期[摘要]社区商业，顾名思义是针对社区居民所提供的服务，以求能够满足社区居民的日常生活需求，提高社区居民的生活幸福感。
社区商业最早在美国兴起，由新加坡将邻里中心的概念融入其中，创造出符合新加坡情况并且具有特色的社区商业模式。
文章简要分析了邻里中心模式下的社区商业空间形态，提出相关的应对策略。
[关键词]邻里中心；建设方案；商业空间中图分类号：D631.43 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2022）18-0004-03（一）邻里中心模式定义社区商业服务是不同于我国传统大型百货公司、超市、卖场、商业街的第五类商业综合核心服务业态。
邻里中心在苏州、杭州工业园区成功投入运作之后被政府注册并作为无形商标申请专利。
之后邻里中心便演变成了一种盈利的无形商品，进而被政府纳入企业化、专业化的经营运作之中。
任何需要使用“邻里中心”无形商标的土地开发商和企业都需要自行付费[1]。
（二）邻里中心模式下的社区商业空间功能社区购物商业的服务功能主要包括：网上购物服务功能、社交互动功能、服务管理功能、文化体育休闲以及娱乐等功能。
按照采购需求对商业基础设施划分为以下三个不同层次。
强度需求商业设施：需求的比重超过50%，此类商业综合设施主要包括大型综合商业超市、菜市场、购物中心、银行等。
中度需求商业设施：需求所占比重在10%～50%，此类综合商业活动服务设施主要有24小时药房、24小时购物店等。
弱需求商业设施：需求比重在10%以下，此类商业综合设施主要包括汽车修理店、彩扩店和冲洗用品店、茶馆、花店、宠物护理店、高尔夫球场等。
（三）邻里中心模式的形成邻里中心是源于新加坡政府根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的。
其实质就是集合了多种新型社区居民生活配套综合服务设施的市场。
新型综合邻里社区服务中心作为集社区商业、文化、体育、卫生、教育和休闲服务等于一体的“居住区商业中心”，围绕社区居民居住配套生活“油盐酱醋茶”一并发展扩大到“衣食住行闲”，为社区人民提供“一站式”的新型社区服务[2]。
邻里中心：商业地产开发新模式
邻里中心：商业地产开发新模式如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。
但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。
如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。
但和受到国家严控的大型商业地产一样，作为开发商新利润增长点的社区商业目前也是危机四伏。
如何合理地规划建设社区商业地产？如何通过社区商业开发促进项目销售？如何实现社区商业销售利润的最大化？如何实现社区商业的最佳经营管理？这些都成为各地开发企业悬而不决的问题。
正值此际，一种发端于新加坡、扎根于苏州的商业服务新业态——邻里中心经过5年多的本土化实践，邻里中心摸索出一套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式。
当众多开发企业还在踯躅于商铺是租好还是卖好而举棋不定时，邻里中心已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。
“邻里中心”是中国第一个社区商业服务的品牌商标，先后开发了《邻里中心开发指南》、《邻里中心标准化管理系统（NCMS）》等软件，成为同行业的先驱和探路者。
最近，其更是以“零缺陷”通过了ISO9001：2000质量体系认证，这在AQA国际标准认证公司审核的500余家中国企业中还是第一个。
为廓清这一模式的来龙去脉，记者近日专程采访了苏州工业园区邻里中心管理有限公司总经理于宙。
东方早报：作为中国第一个社区商业服务品牌，邻里中心诞生至今已有5年历史。
能否简述一下这5年来，邻里中心的发展历程，以及期间所发生的业态转型？在此过程中，邻里中心可曾遇到过瓶颈或陷阱？和新加坡的原生态邻里中心相比，苏州工业园区的邻里中心融入了哪些中国化的元素？于宙：坦率地说，从1997年邻里中心管理有限公司成立以来，我们走过的路并不是一帆风顺的，其中经历了几个阶段。
“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料)
2007年，“优时”连锁社区商业服务品牌亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯等小区内践行，其主要特点在于，几乎能想到的社区配套服务，在优时生活中心都可以通过刷卡解决。优时与邻里中心的商业理念类似，但在支撑人口上有所不同，优时主要针对小区内居民，服务范围小于邻里中心。
2009年，一种被称为优购邻里中心的社区商业模式在合肥落地，该模式也是借鉴新加坡经验，将必备生活业态和幼儿教育、娱乐设施、书店等集合，在业态上追求尽可能齐备，使之综合社区商业和大型商业中心的优势因素，成为服务社区的一站式购物中心。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
但就总体情况而言，邻里中心在苏州园区的发展得到了一定的认可。除了引进品牌外，苏州邻里中心还发展出了邻里假日酒店、邻里生鲜和邻里1＋1等自有品牌，并计划上市。
三 邻里中心模式可复制性思考
苏州邻里中心的发展，使得不少其他地区的社区商业都意欲模仿。而邻里中心方面似乎也很乐于复制，表示要将这一模式推广至其他地区。
众所周知，苏州工业园区是中国和新加坡合作开发的，在区域规划和发展上沿用了新加坡的先进模式，17年来取得了令人瞩目的成就。邻里中心模式也来源于新加坡，对于邻里中心的成功，不少业内人士认为，这可以看作是在特殊土壤上开出的特殊的花朵。
邻里中心在园区的发展，与园区政府对区域商业的统一规划和政策支持有关，邻里中心尽管走的是市场化道路，但其背后浓厚的政府背景，为其拿地、开发和运营提供了有利条件。正是因为园区将社区商业进行了统一规划，邻里中心作为区域内唯一的社区商业品牌才能得以顺利的全面开花。其在宿迁的落地发展，也依然离不开区域的“苏州工业园区色彩”。
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定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按
1.27m2对1单位组屋配置
对1单位组屋配置
1.27m2对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
娱乐设施、银行、邮政局、 超级市场、百货公司及高档 商品、商店、餐馆、快餐店
特定时间签约 优惠
宣传推广费用
客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理 费优惠等
商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能 在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌 条件
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五、邻里中心的运营管理 3、邻里中心的租售比
中档
高档
生活必须品
功能
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”
油盐酱醋茶
消费 主要服务于工业园内的居民， 主要服务于大社区里居住小区的居民，
人群
然后向周边辐射
然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
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三、邻里中心的规模及分布
“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种
1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心
上海新江湾城
成都花照社区、清波社区和龙潭寺 场镇联合建设便民服务中心
属性
大社区里所有的社区商业以邻 里中心形式出现，主题明确、
功能互补
围绕着社区商业中心所建设的居住小 区级邻里中心，附属于社区商业中心，
起到补充作用
多个居住小区集合组建的邻里中心， 起到功能互补作用
标准 档次
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体
邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐 服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等 方面的活动，如语言培训，音乐培训中心， 读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施， 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方 面的服务。
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米， 配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般 步行10～15分钟就能到达邻里中心。
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五、邻里中心的运营管理
邻里中心租售定位
邻里中心配套经营的赢利模式
纯销售模式
纯租赁模式
租售结合模式
售
先
后
租
返
后
租
售
策
策
略
略
分 拍整 分 分 层
割 卖体 层 散 与
式 销出 出 出 分
销 售租 租 租 散
售 策策 策 策 出
策 略略 略 略 租
略
策
略
五、邻里中心的运营管理
销售策略——纯租售对比
纯销售模式
其它形式
年期 免租期 管理费 装修
一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议
给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业 还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以 租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期
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四、邻里中心的特征
工业园邻里中心的业态组合规律特点 内向型业态比例
四大主要业态（超市，餐 饮，服务配套，美容）比例比 较均衡，经营面积都不会太大。 服务局限区域内居民
需要较多消费群体支撑的 业态比例较小，比如休闲业态。
服装（零售）经营商家个 数占比大（7%），但是平均 经营面积小（4.03%）
五、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售
目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及 长期经营效果也各不相同。
纯销售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售
一般为一到三年返租 一般为八到十年返租
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五、邻里中心的运营管理
2、邻里中心的租赁
优惠形式 扣率形式
细分
内容
扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。
带租约销售模式
优势
发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力， 无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益
劣势
产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。
点
带
面
优势：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即有利于整体商业氛围的形成，又
型
有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。
劣势：社区商业的集中化，一定程度上削减了邻里商业的人气。
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四、邻里中心的特征
“邻里中心”基本特征——规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合 性、全方位、多功能、各层次。
按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公 共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协 商合作的一些酌情条件
除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项 目带来口碑
以客带客 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣
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一、邻里中心的由来及功能
“邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步
行10-15分钟。
邻里中心除了12项必备功能（银行、 超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店 、药店、文化用品店、维修点、社区活动中 心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅 游、家政、房产、法律等方面服务业的深化 功能。
按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。
类型 服务半径
外向型 1.5-2公里
中间型 0.5-1.5公里
内向型 0.5公里
客观条件
覆盖人群
常住人口超过10万人
常住1-10万人
只针对自身社区业主
主力店要求
非常高，知名品牌店
一般，关注其自身经营
无，提供生活便利的服务配套
主观控制
商住比
社区人均商业 面积
邻里中心商业模式简析
创典全程顾问公司 2014年8月
Байду номын сангаас
导读
一、邻里中心的由来及功能 二、邻里中心的分类 三、邻里中心的规模及分布 四、邻里中心的特征 五、邻里中心运营管理 六、新加坡邻里中心案例
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什么是邻里中心？
邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合 性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中 心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式” 的服务。
能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
新 加 坡 “ 邻 里 中 心 （ Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长 期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已 成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模 式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不 断扩张对于土地的合理利用，按照4 h㎡～6 ㎡ 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻 里中心组成。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为
0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、