城市综合体开发模式初探

庭丝 丘蕉
Ｃ ｆ 艇 Ｅ Ｔ ＨＭ ５ Ｅ
城 市 综 合 体 开 发 模 式 初 探
龚伟 广州 富 力地产股 份 有限公 司
伴 随我 国房 地产 市场 的 不断 发展 ， 种新 型 一
城 市综 合 体 开 发 作 为 一种 新 型 的 房 地 产 开
房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起 。 虽然 城 市 综 合体 开 发 是 以“ 城 ” 方式 进 行 房 造 的
的例证 。二是 ， 业项 目的成 功运 作有 利 于后 期 商 楼盘 的销售 推广 。 过商业 项 目的运 作 可 以增加 通
项 目本 身 的美 誉 度 和 影 响 力 ， 同时 ， 有 利 于 吸 也 引来此 购物 的客 户关注 本 项 目的后 期产 品开 发 。
最后 ， 迅速 成 功运 营商 业 地产 是城 市 综合 体 开发 的核 心 。成功 运 营 城 市 综 合体 中 的商 业 部 分 ，不 仅 有 利 于迅 速 收 回前 期 商业 地 产 投 资 成 本 ， 且 为提 高后 期 房地产 开 发利 润提 供 了重 要 而 保障 。 目前 ， 城市 综 合体 项 目商业 部 分 的运作 模 式主 要为 万达 广场 创 立 的“ 单式 开发 模 式 ” 即 订 ， 房地 产 开 发 企 业 先 与有 影 响力 的 知 名 商业 单 位 签订 长期 战 略合 作协 议 建立 战略 联盟 ， 业 部分 商
总体来说， 我国现阶段城市综合体开发的基
本模 式 为 ， 商业 先行 配 套 （ 包括 但 不 限于住 宅 、 酒 店 、 务办 公 等产 业） 进 ， 射相 关 产业 的 发展 商 跟 辐 模 式 。城市 综合 体开 发 的具体 开 发模式 如 下 。
首 先 ， 学选 址是 城 市综合 体 项 目成 功 的关 科
这也是 目前仅有万达、 华润置 业先行呢？笔者认为， 优先开发商业 项 目的开发建设 ， 凯德 置地 等少 数 房地 产大 鳄才 进行 城 市综 合 优点 ： 一是， 通过商业部分的开发 能 地 、
边 房地 产 的价 格 ， 为后 期 配套 住 宅 开
。
体 开发 的主 要原 因 。无 形之 中就 为大 多数 中、 小 开 发企 业 进 行 城 市综 合 体 开 发 设 置 了较 高 的市
发 的基本途 径 。 合 目前我 国成 功 的城 市综合 体 综
项 目可 以看 出 ，综合 体 的建筑 面 积 一 般 都在 ３ ０
万平 方 米 以上 ， 显然 ， 此庞 大 的投 资工 程 一 很 如
综 合性 物 管服 务等 多个 新领 域 ， 开发 企业 的技 对
若没有雄 次性完成是不现实的 ， 因此 ， 城市综合体项 目基 术及管理都提 出了更高的要求 。囟此， 本上 都 是走 分 期开 发 的道 路 。此外 ， 期 开发 中 厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个 分
始 就确 定 了综合 体 项 目的商 业特 色 ， 分 了市场 细 客户 群 体 。 因此 ， 市综 合 体开 发完 成之 后 很容 城
渐渐 形 成 了“ 市 ”工业 革命 带 来 了机器 化 大 生 集 ： 产， 在此 基础 上产 生 了现 代 意义上 的“ 市 ” 随 城 。 着 科 学技 术 的发 展进 步 ， 资本 和 劳动 力源源 不断
班 高 峰主 要 交 通 干 线 都会 出现 不 同程 度 的 交 通 拥 堵 现象 ， 究其 根本 原 因乃 是城 市 居 民区和 工 作 区 相 距较 远 造 成 的 。 由于 城 市 综合 体 在 开 发 商
业 、 务 办 公 的 同 时 也开 发 相 应 的 公 寓 、 宅 和 商 住 酒店 作 为配 套 ， 这样 就 为在 综合 体 工作 的人 们 提 供 了就近 居住 的可能 性 。 二、 城市 综合 体 的开 发模式
形成 一 个多 功 能、 高效 率 、 复杂而 统一 的综 合体 。 工 业革 命前 ， 要 生产 方式 是 以家庭 为 单位 主 的手 工 业生 产方 式 ， 生产 者之 间 为 了互 通 有无 各
补传 统开 发模 式的 不足 。 二是 ， 市综 合体 开 发有 利于 迅速 打造 城 市 城 商业 中心 ， 成独 具特 色 的城 市新 地标 。就 目前 形 的情况 来 看 ， 市 综合 体 开发 一般采 取 商业 房产 城 为基础 ， 带动住 宅 、 寓 、 务 办公 ， 公 商 辐射 交通 、 通 讯 、 术 等 相 关 产业 的发 展 模 式 ， 往 在 规划 之 技 往
涌进 城 市 ， 市 的政 治优 势也 逐渐 被 商业 、 城 交通 、 信 息 优势 所取 代 ， 一个 商业 中心 已经远 远 不 能满 足 一座 城市 的发 展需 要 。 于是大 城 市 的商 业 区 以 城 市 中心 为原 点逐 渐 向 四周扩 散 ， 这样 在非 城 市
中心区就形成 了若干个相对独立 的商业、 生产及
地 产 综合 开发 ， 变 了传统 或 住宅 或 商业 的单 一 改
开发形 式 属于 一种 新 型 的房地 产开 发模 式 ， 从 但
发模式， 简言之 ， 就是开发企业不再满足于住宅
或 者商 业 的单 一功 能 的开发 建 设 ， 而是通 过 整体 规划、 综合 设计 建造 一座 集购 物 、 住 、 居 工作 以及
键。 与传 统 的房 地产 开发 不 同的是 城市 综合 体项 目对选 址 的要 求特 别 严格 ， 因为城 市 综合 体 开 发 是 以商业 地产 开 发为 龙 头带 动相 关配 套 建设 的 ，
建成后将 ５％ 右的商铺 以相对优 惠的价格优 ０左
先 出租给 战 略联 盟商 ， 余商 铺 再 出租 给 其他 非 剩 战 略联盟 商 。这 样做 的好 处 在于 ， 略联 盟 商 以 战
生 活 中心 ，有 的甚 至发 展 为相 当规 模 的卫星 城 ，
易就迅速成为城市的新地标 。例如， 广 广场 、 深圳的华润万象城等， 一投入使
于是作为“ 中之城 ” 城 的城市综合体概念也就 随 成为了该城市的新地标。 着城 市化 的进 程慢慢 形 成 了。 三 是 ， 市综 合体 开发 还有 利 于缓 城
各 种 配套 的综 合 承 载 能 力和 对 周 边 的辐 射 能力 后 ， 做 出整 体 、 统 的规 划 与设 计 ， 才 系 故恰 好 能弥
三 项 以上 功能 在 空 间上 进 行组 合 ， 并在 各部 分 问 建 立 一种 相 互 依 存 、 互 补 益 的 能 动关 系 ， 而 相 从
心， 商业氛 围浓 厚 ， 配套 成 熟 。 其 次 ， 期 开 发 、 业 先行 是城 市 综 合 体 开 分 商
第 一 ， 资 巨大 、 术含 量较 高， 开发 商 的 投 技 对 实 力要求 比较 严格 。 市综 合体 开发 建筑 面积 动 城
辄 几 十万 平 方 米 ， 甚至 上 百万 平 方米 ， 且 前 期 并 商 业运 作具 有资 金需 求大 、 回笼 慢 的特 点。 外 ， 此 由于 城 市 综 合体 开 发 不 同于 单纯 的传 统 房 地 产 开发， 它往 往涉 及 到规 划设 计 、 交通 、 息通 讯和 信
以下 三方 面 的优 势 ：
一
我 国房地 产市 场 的健康 发展 产生 深远 的影 响 。
一
、
城 市综 合体 的来 源
是 ， 市 综 合 体 开 发使 城 市 规 划 、 计 更 城 设
城 市 综 合 体是 伴 随着 城 市 化进 程 发 展 而 逐
加 合 理 ， 助 于提 升城 市 形象 ， 加城 市竞 争力 。 有 增
传 统 的开 发 模 式 由于 每 个 项 目的功 能都 相 对 单
一
，
需 要若 干个 项 目相 互配 合才 能满 足 城市 发展
的需 要 ，然 而若 干 个 项 目又 不可 能 同时 规划 设
计 、 时开 发 建 设 ， 同 因此 在 传 统 开发 模 式 中不可 避 免地 出现 不 同程 度 的规划 、 设计 方面 的混 乱 ， 而城 市 综合 体 开发 中 ， 通盘 考 虑 了开发 项 目的 在
工 程 质 量 的优 劣 对 工程 的适 用 性 和人 民生 命 财
诸 多特 性 ， 企不 分 、 出多 门 的现 象 依然存 在 ， 政 政
产的安全和社会安定具有重要作用。 房屋工程质 量 管 理指 的是 施 工阶段 对 项 目工程 质 量 的管 理 ， 它 利用 系 统 的理论 作指 导 ， 工程 质量 形成 的过 把
活 社 区 ， 口相 对 集 中 ： 人 同时 ， 西邻 机 场 路 、 它 解 放 路 ， 接广 园 路 ， 东 南依 白云大道 ， 更有 地铁 二 号
影响力， 以吸 引广 大 消 费 者 前 来 消 费 ， 而 可 以 进 顺理 成章 地抬 高其 他商铺 租 金 。 万达广 场 与商业 巨头沃 尔 玛 、 新加 坡 大 食 代 餐饮 集 团 、 德 基等 肯 结成 商业 联盟 ， 是很好 的证 明。 就 三、 城市 综合 体开 发模 式 的不足
城 市综 合体 开 发模 式 同样 是一把 ‘ 刃 剑 ” 双 ， 除 了上述 优 势 外 ， 存 在 不 足 ， 得 进 一 步 思考 还 值
与 改进 。
线 从 其项 目经 过 ， 以说 交 通条 件 十分 便利 。另 可 外， 附近 还有 中国音 像城 、 化妆 品批 发城 、 元 里 三 五福 针织 城 、 花 岗皮具 城 等数 家 大型 的商 业 中 挂
步产 生 的 ， 一般 认 为 ， 市 综 合 体 起 源 于上 世 纪 城 ７ ０年代 的美 国。所 谓“ 市综 合 体 ” 单讲 就 是 城 简 “ 中 之城 ”它 是 指将 城 市 中商 业 、 公 、 住 、 城 ， 办 居
旅店、 览、 饮、 展 餐 会议 、 娱 、 文 交通 等城 市 生活 的
塞塑 蕉
Ｃ 艇 札 Ｅ 阿 ｍ ５
交通 压 力 。众所 周 知 ， 多大城 市 几乎 每天 上 下 很
格 的 重要 因素 ， 因此 ， 先 开 发 商业 部 分 是 确保 优 后 期开 发利润 提 高 的重 要方 式 。 广州万 达广 场 开
发 后 ， 白云 机 场地 价 高企 、 旧 地王 频 出就 是 很 好
成熟的商业配套是提高住宅销售价
房地产开发
删 ｊ 札 Ｅ 姒伍 ｉ Ｅ ｓ
房 屋建 筑工 程质 量 管理 浅 见
崔 静 张洁
一
、
房屋 建筑工 程 质量管 理 内涵
１质量 管 理体制 不尽 完善 ．
工程项 目投 资效益实现 与否取决于工程质 我 国现 行 的建 设 工 程 质量 管 理 体 制 是 由 旧 量， 工程质 量 的确 保取 决 于质 量控 制 。房 屋建 筑 体 制逐 步 改革 而来 的， 它还 存 在着 传统 旧体 制 的
较低 的租 金 优先 入 驻 ， 能迅速 提 升本 项 目的商业
而交通、 口密度 、 人 客户群体等方面的条件 又直 接 决 定 了商业 项 目的市场 定位 ， 以从这 个 意义 所
上讲， 选址 是 日后 城 市综 合体 项 目成 功运 营 的前
提 。一般 来说 ， 市 综合 体项 目会 优 先选 址 在 交 城 通 便利 、 口相对 集 中 的城市 核 心 区和 商业 相对 人 集 中 的次 中心 区 。以广 州万 达广 场 的选 址 为例 ， 它 位 于广 州 旧 白云机 场 的南 端 ，周 边有 三元 里 、 广 园 新村 、 子 岭和 机场 生 活 区等几 个大 型 的生 柯
休 闲等 于一 体 的“ 城 市 ” 新 。Leabharlann Baidu 者认 为 ， 市 综合 城
万 达广 场 、 华润 万 象城 等城 市综 合体 开 发项 目的
成 功 案例 中 ， 不难 预 见 ， 市综 合 体 开 发 将会 对 城
体 开发 除具 备 改 善人 居 环 境 、 增加 就 业 、 拉动 投 资等 传统 房 地产 开发 模 式 的优 势 以外 ， 少还 有 至