货币银行学(西方经济学)第二次作业

货币银行学第二次离线作业思考题二：请结合当前实际，谈谈利率变动对当前房地产市场的影响注意从以下方面研究：1、查询和了解近年来利率的变化情况2、学习利率理论，掌握利率变化对经济的影响和作用3、了解我国房地产市场受利率变动的影响分析利率变动对当前房地产市场的影响，首先，我们需要了解近年来利率的变化情况，其次，分析利率变化对我国经济的影响和作用，最后，总结房地产市场受利率变化的影响。

一、我们先了解一下近几年来人民银行利率变化情况，如下表所示年10月之间，利率调低了，2010年10月后，利率又开始高走。

二、利率变化对经济的影响和作用（一）利率变动对一国经济发展将会产生的影响（1）利率变动对资金供求的影响在市场经济中,利率是一种重要的经济杠杆,这种杠杆作用首先表现在对资金供求的影响上. 利率水平的变动对资金盈余者的让渡行为有重要影响,它对资金盈余者持有资金的机会成本大小起决定性作用.当利率提高时,意味着人们借款的成本增大,资金短缺者的负担也越重,他们的借款需要就会受到制约.（2）利率变动对宏观经济的影响从宏观看,居民的全部收入可分为消费和储蓄两个部分.储蓄=收入-消费.在收入水平一定的情况下.储蓄的多少取决于消费倾向.若居民的消费倾向高,则新增收入中用于消费的部分大,储蓄就少.居民的消费倾向除了与目前收入水平、未来收入预期、物价水平及消费观念等有关外,还受利率水平的影响.当利率上升时,会一直人们的消费欲望. 再从厂商投资来看,投资代表着社会资金需要.提高利率则使厂商投资成本增加. 当利率水平提高时,一方面减少消费、增加储蓄,使社会资金供给扩大,从而有可能使社会产出扩大;另一方面,又可能使投资受到抑制,从而使社会产出减少.（3）利率变动对国际收支有重要影响当发生严重的逆差时,可将本国短期利率提高,以吸引外国的短期资本流入,减少或消除逆差;当发生过大的顺差时,可将本国绿水平调低,以限制外国资本流入,减少或消除顺差.（4）利率变动对汇率的影响首先，利率政策通过影响经常项目对汇率产生影响。

当利率上升时，信用紧缩，贷款减少，投资和消费减少，物价下降，在一定程度上抑制进口，促进出口，减少外汇需求，增加外汇供给，促使外汇汇率下降，本币汇率上升。

与利率上升相反，当利率下降时，信用扩张，货币供应量（M2）增加，刺激投资和消费，促使物价上涨，不利于出口，有利于进口。

在这种情况下会加大对外汇需求，促使外汇汇率上升，本币汇率下降。

这里以人民币利率下调为例来说明利率-汇率机制的传导效应：利率下降，国内需求上升，进口需求也上升，导致人民币汇率下降；进口需求上升和通货膨胀率上升，使得对人民币贬值预期增加，企业进口增加而出口减少，资金外流增加，导致人民币汇率下降。

实际利率的下降引起外汇汇率上升、人民币汇率下降。

实际上，人民币汇率下降的效果是扩张性的，一方面，人民币汇率下降，在国外相对价格变化的影响下，由于出口扩大，在乘数作用下使国民收入得到多倍扩张，另一方面，人民币汇率下降通过收入再分配效应和资产效应导致国内需求下降；与此同时，出口企业利润增加，进口商品成本上升，推动一般物价水平上升。

总之，人民币利率下调造成人民币汇率下降，对总需求的影响是双重的。

其次，通过影响国际资本流动间接地对汇率产生影响。

当一国利率上升时，就会吸引国际资本流入，从而增加对本币的需求和外汇的供给，使本币汇率上升、外汇汇率下降。

而且，一国利率的提高，促进国际资本流入增加，而资本流出减少，使国际收支逆差减少，支持本币汇率升高。

与利率上升相反，当利率下降时，可能导致国际资本流出，增加对外汇的需求，减少国际收支顺差，促使外汇汇率上升、本币汇率下降。

（5）对股市的影响1．利率的上升，不仅会增加公司的借款成本，而且还会使公司难以获得必需的资金，这样，公司就不得不削减生产规模，而生产规模的缩小又势必会减少公司的未来利润。

因此，股票价格就会下降。

反之，股票价格就会上涨。

2．利率上升时，投资者据以评估股票价值所在的折现率也会上升，股票价值因此会下降，从而，也会使股票价格相应下降；反之，利率下降时，股票价格就会上升。

3．利率上升时，一部分资金从投向股市转向到银行储蓄和购买债券，从而会减少市场上的股票需求，使股票价格出现下跌。

反之，利率下降时，储蓄的获利能力降低，一部分资金就可能回到股市中来，从而扩大对股票的需求，使股票价格上涨。

除了以上几方面，社会资本状况也会影响到利率作用的发挥，如果存在着大量过剩资本，利率降低就会引起投资增加；但如果资本不足，尽管利率降低了，投资也难以立即增加。

由此可见，利率的调节作用的实际效果决定于一国经济发展的实际状况。

经济高涨时，尽管利率上升也很难抑制投资增加；当经济萎缩时，尽管当局压低利率，也刺激不了投资的增加。

再者，一国经济越发达，利率的作用就越明显；反之，在越不发达的国家中，利率被扭曲得越严重，对经济也就失去调节作用.（二）我国社会主义市场经济中利率作用的发挥早在新中国成立初期，由于严重的通货膨胀、猖獗的投机倒把和高利贷活动，政府采取了一系列严格管制措施，其中包括利率管制。

利率管制在迅速制止金融、物价领域的混乱局面和配合私营工商业的所有制改造等方面，收到了理想的效果。

随着高度集中的中央计划经济管理体制的建立，管制利率的做法进一步得到强化，成为高度集中计划管理体制的一个有机组成部分。

这一阶段利率管制的特点是：利率档次少、利率水平低、利差小、管理权限高度集中。

这种管制利率政策在当时对于稳定物价、稳定市场、促进和扶植工农业生产发挥过一定的作用。

但由于在高度集中的计划管理体制下，生产、销售、分配和资金供求均基本取决于国民经济计划，故利率的高低对经济起不了实质性调节作用。

改革开放以来，随着我国经济体制从计划经济向市场经济转轨，利率体制的改革问题日益紧迫、刻不容缓。

如何形成一套符合中国国情、符合市场经济要求的社会主义市场经济利率体制已经现实地摆在我们面前。

近年来，我国政府对利率的管理在方法上更为多样，在手段上更为灵活，逐步推进利率市场化改革，并适时根据经济形势调整利率，对宏观经济进行调控。

但从总体上看，我国经济社会中利率作用的发挥还受到一定的限制，其中最主要的是利率形成机制没有真正实现市场化。

利率市场化是社会主义市场经济以及金融发展的要求与重要内容。

但是，实现利率市场化需要陆续创造一定的条件与环境。

我国应从实际出发，实行渐进式的利率改革，稳步推进利率市场化，充分发挥利率在社会主义市场经济中的作用。

三、我国房地产市场受利率变动的影响众所周知，我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，达到了目前一年期银行存款利率仅为1．98％的低水平，商业银行房地产抵押贷款利率则为5．04％。

从图1来看，美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8％－9％。

从长期来看，中国抵押贷款利率存在很大上升空间。

由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策，人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的，美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用，决定了人民币加息几乎不可避免。

一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。

那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？我们不妨从微观的层面，来看看加息对各类市场主体的不同影响。

（1）已购房者：月供增加，资产可能缩水目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。

假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5．04％的现行利率，月供为4314．15元。

假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6％、7％、8％，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110．91％、122．54％、134．38％，上涨的幅度是非常惊人的。

如果业主在买房时就以月收入的50％来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67％，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。

相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107．86％、116．01％、124．11％。

除了月供增加，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值，贬值的幅度有可能相当惊人。

在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，房价贬值达三分之二，也就是说，100万的房子只值30多万了。

（2）持币待购者：支付能力下降月供占居民家庭月收入的30％－50％为宜。

我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50％支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。

假设利率升高到6％、7％或8％，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86．36％、77．83％、70．57％，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70－86万的房子了。

这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。

（3）投资者：融资成本提高，投资利润下降假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8％，银行抵押贷款利率简化为5％，则自有资金的投资回报率为12．5％。

现在我们假设利率分别提高到6％、7％或8％，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11％、9．5％、8％，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。

（4）投机者：融资成本提高，价格预期改变对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8％，则贷款融资产生财务费用4．8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。

更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。

（5）开发商：建设贷款利率上涨，面临市场风险对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。

此外，还会增加土地储备的成本和风险。

（6）银行：违约可能增加在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。

而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。

这都增加了银行的风险。

总体来说，加息有助于挤出资产价格泡沫，有利于房地产市场的长期健康发展。

特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险，因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益。