武汉别墅市场

七星酒店
面积：6.4公顷 主导产业：高档酒店、 生态度假
汉江生态旅游去
面积：30公顷 主导产业：香水基地 、旅游休闲
拉菲庄园
面积：25公顷 主导产业：葡萄酒 庄、旅游服务
科技谷
面积：49公顷 主导产业：技术培训 、医疗卫生
法式小镇
面积：96公顷 主导产业欧洲小镇 、旅游休闲
2017年成交土地分布
[CATEGORY
成交套数 1 13 92 748 458 390 617 1222 1367 192 149 118 29 26
2017年武汉别墅供应面积分析
蔡甸 24%
东湖高新 12%
汉南 9%
东湖风景区 3%
新洲 2%
洪山 3%
江夏 32%
汉阳 12%
黄陂 3%
观局势
析微观局
本案定位改善类产品，总价约300万，由于本案客户 对于价格抗性较小，故根据市场容量等因素研判
预计6月加推 350套，5万
预计9月加推 355套，5万
9月
预计12月加 推120套，2
万
12月
二级竞争市场
2018年汉阳区域内竞品全年供货约7.5万方
汉阳区域别墅项目货量较少，主要竞争在于大平层，滨江大盘，对汉阳区域改善客户存在分流,
但本案处于不限购区域客群面向性更广。
东风大道
钰龙旭辉半岛 实地君澜汀岸
意味着：竞争格局发生转变
理由一
成交递减，成交总量不足以支撑本案推售，故需本案需占位大武汉
2016-2017年汉阳区域300万以上总价产品总成交量及占比呈下降趋势，全年总价240万以上的成交面积 不足2万方，基于本案18年推售货量高达18万方，故需面向3镇，争抢客户资源。
2.50%
2.00%
1Leabharlann Baidu50%
青山 武昌 硚口 1% 3% 3%
NAME]
蔡甸
13%
经济技术开发
区
9% 江夏
6%
江汉 3%
江岸 3%
黄陂 8%
洪山 16%
东湖高新 10%
东西湖 7%
汉阳 7%
汉南 3%
现象六
武汉市别墅库存量较大，各类项目主力以去库存为主
武汉别墅市场2017年成交量小幅波动，供大于求，整体市场表现以去库存为主； 但大汉阳别墅市场，2017年下半年由于部分项目集中推售，去化良好，基本呈供不应求态势，2018年
一级竞品：蔡甸区域内项目，二级竞品：汉阳区域内竞品，三级竞品：汉口及武昌区域豪宅项目
金银湖一号院
知音盛棠
知音湖院子 世茂龙湾
绿地美湖
新纪元艺墅庄园 华发外滩首府 新港长江府
钰龙旭辉半岛
佳兆业天御
区域
绿城黄浦湾 华侨城
蔡甸
联投中心
复地东湖国 际
汉阳
融创壹号院
碧桂园晴川府
中南汇
项目 知音盛棠
世茂龙湾
知音湖院子 绿地美湖 钰龙旭辉半岛
中法合作交流学院
面积：47.3公顷 主导产业：教育交流、文化创 意
科技谷
面积：84公顷 主导产业：科技研发、高新技 术、总部基地
高铁商务区（知音商务区）
面积：22.1公顷 主导产业：商务酒店，高档休 闲
法式街
面积：40公顷 主导产业：旅游购物、特色产 品
中式街
面积：27公顷 主导产业：旅游购物、休闲娱 乐
现象二
房价暴涨，政府多次强制介入，政策不断加码
2017，武汉因市场火爆倒逼政策收紧频繁，前后5次政策调控，主要针对精装限价、区域限购限售、利率 上浮、房价上涨控制及规范销售行为等进行政策收紧。
2016年10月23日 2016年11月14日 2016年12月21日 2017年5月10日 2107年8月23日 2017年10月12日 2017年11月20日 2107年12月15日
2016 2017
7732.31 300以上
汉阳区300万以上总价段成交面积
理由二
客户生变：因占位价值生变，则客户生变，客户层级提升
区域内已成交竞品项目，客户来源武昌及汉口区域明显上升，高端客户构成多元化， 客户关注度主要在于产品的打造、环境舒适度等。
世茂龙湾客户区域分析
世成茂交龙客湾户客职户业置分析业分析
平层，130-350㎡，全年推售约15.8万方 4月首开，别墅面积134-499㎡，全年推售约18万方
中南汇
联投中心 佳兆业天御
平层，54-161㎡，下半年推售约7.9万方 平层，54-161㎡，全年推售约7.9万方
复地东湖国际
平层，105-131㎡，全年推售约3.2万方
融创壹号院
大平层，130-360㎡，全年推售约7万方
平层：84-350平米 全年推售约6.1万方 别墅：134-499平米 全年推售约18万方
平层：190-306平米 下半年推售约5万方
东风大道
实地君澜汀岸
鄂旅投书院世家
复地东湖国际 平层：105-131平米 上半年推售约3.2万方
佳兆业天御 平层：54-161平米 全年推售约7.9万方 融创壹号院 平层：130-360平米 全年推售约7万方
中南汇
平层：90-128平米 上半年推售约3万方
一级竞争市场
2018年蔡甸区域内竞品全年供货约18万方
面积段集中在89-186平，大品牌、大体量，且知音湖板块项目集中，区域内竞争激烈
5月后竞品推售节点聚集
知音盛棠
知音湖院子 世茂龙湾
知音湖
绿地美湖
东风大道
世茂龙湾
——
预计8月份拿地
绿地美湖
6.35万方 156-186
2016年开始限购以来，至2017年底，政策持续收紧，武汉市房产市场前所未有的火热； 2018年政策不会松绑建立促进武汉房地产各版块市场平稳健康发展为主基调
现象三
房企抢滩、地王面世、品牌竞争激烈
2016年，武汉共拍出16宗地王，其中12宗已与2017年入市，且供货量大， 2017年各大开发商持续进驻武汉，全国50强已有40家入汉，2018年将是品牌争斗之年。
预判市场有一定操盘机会。
150000 100000
50000 0
2015.10-2017.12武汉市别墅市场成交表现
供应量
成交量
供求比 4 3 2 1 0
40000 30000 20000 10000
0
2015.10-2017.12大汉阳别墅市场成交表现
供应量
成交量
供求比
10
5
0
现象七
别墅市场2017年全年去化约3000+套，蔡甸占据约三分之一
碧桂园晴川府
7万方 170-200
碧桂园晴川府
钰龙旭辉半岛 实地君澜汀岸
4320方 97-169
1620方 135
预计上半年推售7万方 全年剩余36套联排别墅待售
全年剩余12套联排待售
武汉院子
18万方 89-182
3月
预计4月底首推 478套，6万方
6月
预计6月加推 350套，5万
预计9月加推 355套，5万
观局势
解宏观态势
七类现象解读趋势
现象一
武汉三镇融城现象明显
武汉城市在扩张，客户外溢跟随城市扩张的步伐，对郊区别墅的接受度在日渐增加。
城市版图发展：武汉主城区可开发量逐步降低，环线扩容；新城规划，版图外扩逐步提速
武汉环线空间结构规划 武汉环线建设不断扩容
武汉十三五城市空间结构规划 郊区设置多点规划驱动
中南汇
平层，90-128㎡，上半年推售约3万方
东风大道
鄂旅投书院世家
书院世家 武汉院子
预计3月别墅推售面积140-215㎡，全年推售124套，共2万方
18万方 89-182
预计4月底首推 478套，6万方
预计6月加 推350套，5
万
预计9月加 推355套，5
万
预计12月加 推120套，2
万
3月
6月
9月
绿城黄浦湾 华侨城
联投中心 佳兆业天御
复地东湖 国际
融创壹号院
金银湖壹号院 新纪元艺墅庄园
新港长江府 华发外滩首府 绿城黄浦湾
华侨城
年中加推别墅，面积段待定，全年推售60栋 年初首推别墅，150-247㎡，全年推售64栋，约1.3万方
平层，84-350㎡，全年推售约6.1万方 平层，120-260㎡，下半年推售约10万方
依托中法生态城规划，分析蔡甸区域2017年土地成交量稳居全市前三；
区域价值拔升已然可期。
什湖生态旅游区
面积：250公顷 主导产业：生态观光、 生态环保
新能源科技中心
面积：70公顷 主导产业：汽车展示博 览、销售
动力之源
面积：261公顷 主导产业：汽车制造、 新能源汽车
高铁服务区
面积：50公顷 主导产业：商业金融服 务
9月
预计12月加 推120套，2
万
12月
三级竞争市场 2018年汉口武昌区域与本案对标豪宅推售货量约87万方
价格生变，根据客户导入动线，汉口及武昌客户占比增多，对标豪宅项目推售量高达87万方，
且推售阶段贯穿全年，大牌云集，开发商品质较高，对本案也存在一定的威胁
金银湖一号院
新纪元艺墅庄园
华发外滩首府 新港长江府
748 617598 639
458 390
264 214 276
0 1 013 3692
51
192 149 118 0 34 0 2229 026
硚 口
江 岸
东湖 东湖 风景 高 区新
汉 南
汉 阳
黄 陂
蔡 甸
经济 江 技术 洪 东西 新 夏 开发 山 湖 洲
区
武 昌
供应套数 0 0 36 264 214 276 51 598 639 0 34 0 22 0
沌口 16%
汉阳 13%
蔡甸 40%
省外 3%
汉口 16%
客户区域来绿源地美覆湖成盖交武客户汉职业三分析镇及外地 自由职业
企业高管
5% 退休 企业职员
7%
9%
金融
24%
7%
公务员
私营业主 26%
22%
绿地美湖客户接受价值点
理由三
本案定位改善，客户选择面较广
根据对标客户导入动线、项目所在区域、物业类型等研判沿线竞品；
已入市
2017年进驻武汉开发商
泰禾 香港置地
龙湖 禹州 金科 文一 首开
华夏幸福 雅居乐 中粮
南海置富 五矿 康桥
福建三远
金茂
路劲
现象四
面粉直逼面包
城市热点区域土地价栺迅猛上涨，上升速度远超住宅产品；蔡甸区域市场呈现稳定态势；
抢房热潮难以在短期内出现。
现象五
蔡甸土地成交量稳居武汉前列阵营
科技谷
面积：55.6公顷 主导产业：手工作坊、特色产 品
预计5月份推售156-186㎡联排，全年6.35万方
知音盛棠 知音湖院子 武汉院子
4.8万方 188-1500
1月底首开97套二期剩余65套未推售
6.5万方 106-176
18万方 89-182
3月
预计4月底首推 478套，6万方
6月
预计8月底首推 共337套,3.8万方
预计11月加推 共227套,2.7万方
新纪元艺墅庄园
别墅：135 别墅：140-215 别墅：150-247
12套联排推售 124套别墅产品 64栋双拼别墅
金银湖一号院
别墅
60套别墅产品
绿城黄浦湾 平层：130-350平米 全年推售15.8万方
华发外滩首府 平层：120-260平米 下半年推售约10万方
汉口、 武昌
新港长江府 华侨城
联投中心
2016-2017年江夏供需居首；整体别墅市场处于供不应求状态，主要成交为往期库存； 2017年武汉区域已供应约36万㎡：其中蔡甸供应量为全市第二；。 2017年别墅市场成交排名前五，成交套数不过200套/年。
2016-2017年武汉别墅供需情况
1367
1400
1222
1200
1000 800 600 400 200 0
预推户型 别墅：188-150
别墅：73-251
别墅：106-176 别墅：156-186 别墅：97-169
2018年推货量 全年推售162套 剩余20套在售，预计
8月拿地 全年推售7.5万方
全年6.35万方 36套联排别墅
碧桂园晴川府 平层：170-200平米 上半年推售约7万方
实地君澜汀岸 书院世家
12月
案例说明
配套较本案更佳，但品牌、产品打造、低总价是本案碾压绝对优势
加码 加码 加码
武汉中心城区重启楼市限购政策，本地限购第三套，外地第二套全款，限购第三套； 武汉中心城区限购升级，外地购房需连续缴纳两年社保或个人所得税证明； 限购区域新增东西湖区、江夏区、黄陂部分区域； 限价政策，房地产市场专项整治行动：精装捆绑、精装限价； 长江新城区域启动限购，对于区域内二手房三年内限售； 银行首套利率上浮15%-20%，少量上浮10%，二套利率普遍上20%-25%浮； 武汉市住宅全年销售均价不超过1-10水平； 重点整治15类违法违规行为，包含“茶水费”等价外加，及对销售行为进行规范；
1.00%
0.50%
0.00%
1季度对比
2季度对比
3季度对比
汉阳区300万以上各季度占比
2016 2017 4季度对比
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
13511.12
4259.15
240-260
260-280
5990.1 280-300
自由职业,4% 企业职员,10%
退休,10%
私营业主,29%
金融,4%
世茂龙湾成交客户接受价值点
区位 户型 8% 5%
价格 17%
庭院 43%
赠送率 5%
品牌
环境
客户重点关注园林景观、公环务员10,境17% 、庭院企业高、管,16%社区配套等居住5% 属性
17%
绿地美湖成交客户区域分析
省内 武昌 7% 5%