天津富力地产项目研究
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05年8月份开盘，是老城厢开发中第一个销售的项目； 高层精装修产品+南派景观园林的产品切入市场，在市场 上取得了良好的反响，销售业绩一直维持在每月1万-2万平 米的高位； 富力城以其大规模、高品质社区，成为天津标志性项目；
06年在宏观调控的大背景下 ，富力凭借香港资本市场的强 力支撑，逆势扩张，大幅加大 土地储备力度，上半年共新购 土地11幅，三季度新购土地3 幅，截至06年9月份，富力全 国土地储备超过2000万平米；
同时，06年年末，富力进入 海南、惠州两地，土地储备进 一步加大。
•公司发展战略——拓展策略及偏好
6783
南开区泛西广开
7
水晶城
636
78880
574269909
7280
河西区大梅江
8
东丽湖·万科城
911
100676
518831043
5153
东丽区东丽湖
9
海河大道
417
62792
470259130
7489
河北区意奥海河
10
后现代城
874
64584
453103308
7016
南开区老城厢
•富力在天津的市场影响力——销售业绩
1035662439 1500029869 944287782 831768980 688817740 518831043 393307170 333771933 589725951 574269909
5988 9312 7868 7984 6835 5153 4211 3698 6783 7280
香港充足的资本市场能够 保障富力此种运营模式；
富力项目的可复制性较强 （这点会在后面详加论述 ），使其从开工到预售的 时间通常在10个月以内； 从开工到竣工平均16-18 个月；
•公司发展战略
•公司发展战略——现有项目布局及土地储备
截至05年底，富力地产进入 广州、北京、重庆、西安五个 城市，土地储备达到1235.5万 平米；
•典型产品线特征——天津富力城
天津富力城延续富力一贯的产品风格 ，以高层精装修产品+南派景观园林的 产品切入市场，在市场上取得了良好 的反响。
整体项目为24-28层的高层住宅产品 ，户型基本为三种：150平米的舒适型 三室、120平米的紧凑型三室、80平米 的紧凑型两室。
在一个楼座中分别满足了三种不同客 户的需求，因此，房型的设计可复制 性极强；同时，三种户型可分别组合 ，形成楼座的差异化。
2
阳光壹佰
1398
172951
1035662439
5988
南开区水上奥体
3
富力城
889
120022
944287782
7868
南开区老城厢
4
时代奥城
804
104184
831768980
7984
南开区水上奥体
5
海河新天地
811
100779
688817740
6835
河东区后广场
6
格调春天
686
86941
589725951
2002年，进入北京；
2004年，进入天津；
2005年，香港上市；
•公司背景——业务架构
富力地产进入新城市比较审 慎，05年进入的城市只有5个 ，06年新进入海南、惠州两地 ；
对进入区域深耕细作，多以 大盘开发为主，通常以取得“ 旗舰项目”（50万平米以上） 为进入新城市的目标；
物业不限于住宅，正在加大 商业地产的投入；
可以看出，富力在产品复制方面既有 标准化，又有本土化。富力桃园与天 津富力城项目都是以一个楼座满足三 种客户为基础，同时，两个楼盘设计 又有所不同。天津富力城显然在注重 朝向的方面倾注了更多的心血。
•富力在天津的市场影响力
2006年1-11月天津市场销售面积TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
审慎拓展策略
•
富力以广州和北京为其核心城市，认为两城市仍有极大发展空间，未来的拓展策略仍
希望物色两城市的地块；对于进入新城市，富力仍比较审慎，进入前提是“能购入土地用以
发展‘旗舰项目’——即总建面超过50万平米的大型项目”。这种策略充分表现在天津、
西安、重庆地块上；
土地收购
•
富力通过拍卖和私人协议收购土地，但更倾向于私人协议方式。在天津的两幅地块，
富力城自05年8月开盘 以来，共销售200689平 米，平均每月销售12500 平米。
销售均价从最初的6742 元已上升至06年的8308 元，销售金额超过15亿元 。
富力城开盘至今，已推 出房源共1630套，已售 1355套，推售率达 83.1%。
•富力在天津的市场影响力——综述
富力04年4月取得天津老城厢7、8、9号地块，总建筑面 积927000平米；
西青地块就是以拍卖形式取得，而津南地块则是以私人协议方式取得；
投资比例
•
富力拓展土地不局限于住宅，现正在加大商业物业的储备，包括商场、写字楼、酒店
等项目，提高租赁物业比例，增加公司现金流，但其承诺商用物业的投资比重不超过25%；
•典型产品线特征
•典型产品线特征——富力桃园
•典型产品线特征——富力桃园
地产相关业务形成产业链， 覆盖设计、工程、销售、物业 等多种相关行业；
•公司背景——业务发展
05年富力销售收入达 80.85亿元，自03年开始 ，每年以接近20亿元的规 模增长；
06年富力计划的销售额 是115亿元，前三季度实 现销售收入78.68亿元；
•公司背景——运营模式
富力地产项目基本为独资 开发，很少引进战略合作 方；
销售均价
所在区域
1
阳光壹佰
2
诚基中心
3
富力城
4
时代奥城
5
海河新天地
6
东丽湖·万科城
7
海天馨苑
8
万源星城
9
格调春天
10
水晶城
1398 2438 889 804 811 911 900 1087 686 636
172951 161086 120022 104184 100779 100676 93406 90266 86941 78880
天津富力地产项目研究
• 公司背景 • 公司发展战略 • 产品线特征 • 富力在天津的市场影响力 • 富力在天津市场的发展战略
•公司背景
•公司背景——历史沿革
1994年，富力地产在广 州成立；
1996年，开发第一个大 型住宅富力广场；
1999年，成为广州市场 销售冠军；
2000年，成为广州市场 综合实力第一名；
南开区水上奥体 和平区五大道 南开区老城厢 南开区水上奥体 河东区后广场 东丽区东丽湖 津南区开发区 北辰区双街镇 南开区泛西广开 河西区大梅江
2006年1-11月天津市场销售金额TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
销售均价
所在区域
1
诚基中心
2438
161086
1500029869
9312
来自百度文库
和平区五大道
06年在宏观调控的大背景下 ，富力凭借香港资本市场的强 力支撑，逆势扩张，大幅加大 土地储备力度，上半年共新购 土地11幅，三季度新购土地3 幅，截至06年9月份，富力全 国土地储备超过2000万平米；
同时，06年年末，富力进入 海南、惠州两地，土地储备进 一步加大。
•公司发展战略——拓展策略及偏好
6783
南开区泛西广开
7
水晶城
636
78880
574269909
7280
河西区大梅江
8
东丽湖·万科城
911
100676
518831043
5153
东丽区东丽湖
9
海河大道
417
62792
470259130
7489
河北区意奥海河
10
后现代城
874
64584
453103308
7016
南开区老城厢
•富力在天津的市场影响力——销售业绩
1035662439 1500029869 944287782 831768980 688817740 518831043 393307170 333771933 589725951 574269909
5988 9312 7868 7984 6835 5153 4211 3698 6783 7280
香港充足的资本市场能够 保障富力此种运营模式；
富力项目的可复制性较强 （这点会在后面详加论述 ），使其从开工到预售的 时间通常在10个月以内； 从开工到竣工平均16-18 个月；
•公司发展战略
•公司发展战略——现有项目布局及土地储备
截至05年底，富力地产进入 广州、北京、重庆、西安五个 城市，土地储备达到1235.5万 平米；
•典型产品线特征——天津富力城
天津富力城延续富力一贯的产品风格 ，以高层精装修产品+南派景观园林的 产品切入市场，在市场上取得了良好 的反响。
整体项目为24-28层的高层住宅产品 ，户型基本为三种：150平米的舒适型 三室、120平米的紧凑型三室、80平米 的紧凑型两室。
在一个楼座中分别满足了三种不同客 户的需求，因此，房型的设计可复制 性极强；同时，三种户型可分别组合 ，形成楼座的差异化。
2
阳光壹佰
1398
172951
1035662439
5988
南开区水上奥体
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富力城
889
120022
944287782
7868
南开区老城厢
4
时代奥城
804
104184
831768980
7984
南开区水上奥体
5
海河新天地
811
100779
688817740
6835
河东区后广场
6
格调春天
686
86941
589725951
2002年，进入北京；
2004年，进入天津；
2005年，香港上市；
•公司背景——业务架构
富力地产进入新城市比较审 慎，05年进入的城市只有5个 ，06年新进入海南、惠州两地 ；
对进入区域深耕细作，多以 大盘开发为主，通常以取得“ 旗舰项目”（50万平米以上） 为进入新城市的目标；
物业不限于住宅，正在加大 商业地产的投入；
可以看出，富力在产品复制方面既有 标准化，又有本土化。富力桃园与天 津富力城项目都是以一个楼座满足三 种客户为基础，同时，两个楼盘设计 又有所不同。天津富力城显然在注重 朝向的方面倾注了更多的心血。
•富力在天津的市场影响力
2006年1-11月天津市场销售面积TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
审慎拓展策略
•
富力以广州和北京为其核心城市，认为两城市仍有极大发展空间，未来的拓展策略仍
希望物色两城市的地块；对于进入新城市，富力仍比较审慎，进入前提是“能购入土地用以
发展‘旗舰项目’——即总建面超过50万平米的大型项目”。这种策略充分表现在天津、
西安、重庆地块上；
土地收购
•
富力通过拍卖和私人协议收购土地，但更倾向于私人协议方式。在天津的两幅地块，
富力城自05年8月开盘 以来，共销售200689平 米，平均每月销售12500 平米。
销售均价从最初的6742 元已上升至06年的8308 元，销售金额超过15亿元 。
富力城开盘至今，已推 出房源共1630套，已售 1355套，推售率达 83.1%。
•富力在天津的市场影响力——综述
富力04年4月取得天津老城厢7、8、9号地块，总建筑面 积927000平米；
西青地块就是以拍卖形式取得，而津南地块则是以私人协议方式取得；
投资比例
•
富力拓展土地不局限于住宅，现正在加大商业物业的储备，包括商场、写字楼、酒店
等项目，提高租赁物业比例，增加公司现金流，但其承诺商用物业的投资比重不超过25%；
•典型产品线特征
•典型产品线特征——富力桃园
•典型产品线特征——富力桃园
地产相关业务形成产业链， 覆盖设计、工程、销售、物业 等多种相关行业；
•公司背景——业务发展
05年富力销售收入达 80.85亿元，自03年开始 ，每年以接近20亿元的规 模增长；
06年富力计划的销售额 是115亿元，前三季度实 现销售收入78.68亿元；
•公司背景——运营模式
富力地产项目基本为独资 开发，很少引进战略合作 方；
销售均价
所在区域
1
阳光壹佰
2
诚基中心
3
富力城
4
时代奥城
5
海河新天地
6
东丽湖·万科城
7
海天馨苑
8
万源星城
9
格调春天
10
水晶城
1398 2438 889 804 811 911 900 1087 686 636
172951 161086 120022 104184 100779 100676 93406 90266 86941 78880
天津富力地产项目研究
• 公司背景 • 公司发展战略 • 产品线特征 • 富力在天津的市场影响力 • 富力在天津市场的发展战略
•公司背景
•公司背景——历史沿革
1994年，富力地产在广 州成立；
1996年，开发第一个大 型住宅富力广场；
1999年，成为广州市场 销售冠军；
2000年，成为广州市场 综合实力第一名；
南开区水上奥体 和平区五大道 南开区老城厢 南开区水上奥体 河东区后广场 东丽区东丽湖 津南区开发区 北辰区双街镇 南开区泛西广开 河西区大梅江
2006年1-11月天津市场销售金额TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
销售均价
所在区域
1
诚基中心
2438
161086
1500029869
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来自百度文库
和平区五大道