专题一房地产内涵与特性
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房地产与经济© 2014 SUFE
专题一 房地产：内涵与特性
一
房地产的概念与分类
二
房地产的特性
5Fra Baidu bibliotek
房地产与经济© 2014 SUFE
一、房地产的概念与分类
(一) 房地产的概念
(二) 房地产的内涵
(三) 房地产的分类
6
房地产与经济© 2014 SUFE
（一）房地产的概念
房地产是指由土地与定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定 的财产实体，以及附着于这种财产实体上的各种权益的总称。
2
房地产与经济© 2014 SUFE
中国知名房地产企业
3
房地产与经济© 2014 SUFE
目录
基本概念
专题一 房地产：内涵与特性
运作篇 规划篇 4
专题二 房地产业：形成、定位与发展 专题三 房地产金融：融资方式与工具创新 专题四 房地产价格：泡沫之殇
专题五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨 专题六 房地产税收：乱花渐欲迷人眼 专题七 住房保障：中国，完全福利到四位一体
专题一房地产内涵与特性
参考书目、报刊杂志、网站
书目
•余源鹏《问鼎房地产》机械工业出版社，2012 •巴曙松《房地产大周期的金融视角》厦门大学出版社，2012 •霍伊特（美）《房地产周期百年史》经济科学出版社，2011 •高波《现代房地产经济学》，南京大学出版社，2010 •邓宏乾《房地产金融》，复旦大学出版社，2010 •姚玲珍《中国公共住房政策模式研究》，上海财经大学，2009 •王洪卫《中国房地产证券化运行机制》，上海财经大学，2005 •中国社科院《房地产蓝皮书》丛书
总计 730
114
72
75
47
153
104 68 33
22
比例 100%
累计 比例
100%
16% 10% 10% 6%
21%
16% 25% 36% 42% 63%
14%
9% 4%
3%
77% 87% 91% 94%
数据来源：中国指数研究院，上海市第六次人口普查资料（2010）
11
房地产与经济© 2014 SUFE
上海外滩
松江深坑酒店效果图
7
房地产与经济© 2014 SUFE
（一）房地产的概念
❖ 我国现行房地产权制度安排 原则
（1）主体一致；房屋所有权人和土地使用权人一致 （2）一同处分：房屋所有权和土地使用权同时转让
8
房地产与经济© 2014 SUFE
（一）房地产的概念
❖ 我国现行房地产权制度安排（续）
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（二）使用的耐久性
资料来源： 搜房网
18
图1-2 世界各国建筑寿命对比图
房地产与经济© 2014 SUFE
（三）异质性
首先，土地是不可移动的，独一无二的位置，区位 差异、邻居差异、各项设施的差异等，使每个房地 产都是不可复制的，是异质的。 其次，房地产自身条件如质量、建筑物的式样、朝 向、条理、规模、装饰、设备等方面的千差万别， 更强化了房地产的异质性，所以说房地产是完全分 歧化的产物。
15
中国家庭9成“住房自有率”说明什么 2012年6月，西南财经大学和人民银行共同发布《中国 家庭金融调查》，报告称中国自有住房拥有率高达 89.68%，远超世界60%左右的水平。这样的所谓权威 数据一经报告就引起了无数质疑的声音，为何与人们的 现实生活感受背道而驰？是数据有误，还是人们的生活 感受错了？ 2014年6月，该中心再次发布报告称，截至2014年3月， 城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多 套房比例上升至21.0%。
如今距2009年阿里山小区首批住宅用地使用权撞 “限”又过去了两年。小区居民至今仍未等到合理的解 决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。焦 灼状态背后，聚焦着公众对房屋土地产权的深切关注。
9
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（二）房地产的内涵
房地产是一种 实物和空间
房地产是一种 生活必需品或
生产要素
房地产是一种 财产
物理属性
10
使用价值
投资价值
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（二）房地产的内涵
图1-1 上海市历年商品住宅（含保障房）销售价格
地区
表1-1 上海市按人均住房建筑面积分的家庭户户数(城镇)
单位：万户
家庭户
户数
8及以 下
9-12 13-16 17-19
20-29
30-39 40-49 50-59 60-69
70及以 上
42 6%
100%
（三）房地产的分类
1
按地上物的类型和用途
2
按房地产开发程度
3
按房地产的权属关系
12
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1、按地上物的类型和用途
13
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2、按房地产开发程度
具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁 房屋的土地。
B
不具有城市基础设
施的土地。
A
房地产按开 发程度划分
具有完善的城市基础设
施、土地平整，能直接
在其上进行房屋建设的
C
土地。
地上建筑已建成、可 直接使用的房地产。
14
D
地上建筑物已开始建设 但尚未建成、不具备使
用的房地产。
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3、按房地产的权属关系 （1）国有房产 （2）集体所有房产 （3）私有房产 （4）涉外房产
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二、房地产的特性
(一) 位置的不动性
(二) 使用的耐久性
(三) 异质性
(四) 投资、消费的两重性
(五) 价值高，变现难
(六) 开发使用的外部性
(七) 文化美学特性
16
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（一）位置的不动性
沈阳五里河体育场爆破（楼 龄18年）
史上最牛：重庆钉子户
土地使用权终止与房屋所有权之关系 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权 期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照 约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
有偿？无 偿？
青岛阿里山小区土地使用到期 二手房仍在售 ——新浪房产独家报道2011/3/29 15:33:28
报刊 杂志
•《建筑经济》、《中国房地产金融》、《上海房地》、《地产》、《中国房 地产》
• 21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海 证券报
网站
• 住房和城乡建设部、国土资源部、中国房地产信息网、上海网上房地产 •搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、观点地产网、万科周刊 、世联地产评论、易居网、安居客
专题一 房地产：内涵与特性
一
房地产的概念与分类
二
房地产的特性
5Fra Baidu bibliotek
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一、房地产的概念与分类
(一) 房地产的概念
(二) 房地产的内涵
(三) 房地产的分类
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（一）房地产的概念
房地产是指由土地与定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定 的财产实体，以及附着于这种财产实体上的各种权益的总称。
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房地产与经济© 2014 SUFE
中国知名房地产企业
3
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目录
基本概念
专题一 房地产：内涵与特性
运作篇 规划篇 4
专题二 房地产业：形成、定位与发展 专题三 房地产金融：融资方式与工具创新 专题四 房地产价格：泡沫之殇
专题五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨 专题六 房地产税收：乱花渐欲迷人眼 专题七 住房保障：中国，完全福利到四位一体
专题一房地产内涵与特性
参考书目、报刊杂志、网站
书目
•余源鹏《问鼎房地产》机械工业出版社，2012 •巴曙松《房地产大周期的金融视角》厦门大学出版社，2012 •霍伊特（美）《房地产周期百年史》经济科学出版社，2011 •高波《现代房地产经济学》，南京大学出版社，2010 •邓宏乾《房地产金融》，复旦大学出版社，2010 •姚玲珍《中国公共住房政策模式研究》，上海财经大学，2009 •王洪卫《中国房地产证券化运行机制》，上海财经大学，2005 •中国社科院《房地产蓝皮书》丛书
总计 730
114
72
75
47
153
104 68 33
22
比例 100%
累计 比例
100%
16% 10% 10% 6%
21%
16% 25% 36% 42% 63%
14%
9% 4%
3%
77% 87% 91% 94%
数据来源：中国指数研究院，上海市第六次人口普查资料（2010）
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房地产与经济© 2014 SUFE
上海外滩
松江深坑酒店效果图
7
房地产与经济© 2014 SUFE
（一）房地产的概念
❖ 我国现行房地产权制度安排 原则
（1）主体一致；房屋所有权人和土地使用权人一致 （2）一同处分：房屋所有权和土地使用权同时转让
8
房地产与经济© 2014 SUFE
（一）房地产的概念
❖ 我国现行房地产权制度安排（续）
17
房地产与经济© 2014 SUFE
（二）使用的耐久性
资料来源： 搜房网
18
图1-2 世界各国建筑寿命对比图
房地产与经济© 2014 SUFE
（三）异质性
首先，土地是不可移动的，独一无二的位置，区位 差异、邻居差异、各项设施的差异等，使每个房地 产都是不可复制的，是异质的。 其次，房地产自身条件如质量、建筑物的式样、朝 向、条理、规模、装饰、设备等方面的千差万别， 更强化了房地产的异质性，所以说房地产是完全分 歧化的产物。
15
中国家庭9成“住房自有率”说明什么 2012年6月，西南财经大学和人民银行共同发布《中国 家庭金融调查》，报告称中国自有住房拥有率高达 89.68%，远超世界60%左右的水平。这样的所谓权威 数据一经报告就引起了无数质疑的声音，为何与人们的 现实生活感受背道而驰？是数据有误，还是人们的生活 感受错了？ 2014年6月，该中心再次发布报告称，截至2014年3月， 城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多 套房比例上升至21.0%。
如今距2009年阿里山小区首批住宅用地使用权撞 “限”又过去了两年。小区居民至今仍未等到合理的解 决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。焦 灼状态背后，聚焦着公众对房屋土地产权的深切关注。
9
房地产与经济© 2014 SUFE
（二）房地产的内涵
房地产是一种 实物和空间
房地产是一种 生活必需品或
生产要素
房地产是一种 财产
物理属性
10
使用价值
投资价值
房地产与经济© 2014 SUFE
（二）房地产的内涵
图1-1 上海市历年商品住宅（含保障房）销售价格
地区
表1-1 上海市按人均住房建筑面积分的家庭户户数(城镇)
单位：万户
家庭户
户数
8及以 下
9-12 13-16 17-19
20-29
30-39 40-49 50-59 60-69
70及以 上
42 6%
100%
（三）房地产的分类
1
按地上物的类型和用途
2
按房地产开发程度
3
按房地产的权属关系
12
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1、按地上物的类型和用途
13
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2、按房地产开发程度
具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁 房屋的土地。
B
不具有城市基础设
施的土地。
A
房地产按开 发程度划分
具有完善的城市基础设
施、土地平整，能直接
在其上进行房屋建设的
C
土地。
地上建筑已建成、可 直接使用的房地产。
14
D
地上建筑物已开始建设 但尚未建成、不具备使
用的房地产。
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3、按房地产的权属关系 （1）国有房产 （2）集体所有房产 （3）私有房产 （4）涉外房产
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二、房地产的特性
(一) 位置的不动性
(二) 使用的耐久性
(三) 异质性
(四) 投资、消费的两重性
(五) 价值高，变现难
(六) 开发使用的外部性
(七) 文化美学特性
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（一）位置的不动性
沈阳五里河体育场爆破（楼 龄18年）
史上最牛：重庆钉子户
土地使用权终止与房屋所有权之关系 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权 期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照 约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
有偿？无 偿？
青岛阿里山小区土地使用到期 二手房仍在售 ——新浪房产独家报道2011/3/29 15:33:28
报刊 杂志
•《建筑经济》、《中国房地产金融》、《上海房地》、《地产》、《中国房 地产》
• 21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海 证券报
网站
• 住房和城乡建设部、国土资源部、中国房地产信息网、上海网上房地产 •搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、观点地产网、万科周刊 、世联地产评论、易居网、安居客