第四章建筑物及在建工程评估.pptx

楼面地价=
土地总价格 建筑总面积
=
土地单价 容积率
容积率=
建筑总面积 建筑占地总面积
▪ 例4-1：某栋6层的建筑物占地面积为500平方米， 首层建筑面积为350平方米，2至6层每层建筑面 积为280平方米。试计算容积率。
▪ 容积率=（350+2805）/500=3.5
▪ 例4-2：有一宗地，占地面积为500平方米，地上 建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为 2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为 多少？
第四章 建筑物及在建工程评估
要求理解和把握房地产评估 的特点、影响房地产评估的因素， 以及各种评估方法在房地产评估 中的具体应用。
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第一节 概述
▪ 一、概念与特性 ▪ 房地产：本章讲狭义房地产，指土地上的永久性
建筑物和由它们衍生出来的所有权。 ▪ 特点： ▪ 1、位置固定性 ▪ 2、长期使用性 ▪ 3、个体差异性 ▪ 4、投资风险性 ▪ 投资额大、生产周期长、空间位置固定
转移给他人时所形成的价格。 ▪ 抵押价格：是指为贷款抵押的房地产评估的价格。
▪ （五）按房地产价格的表示单位划分
▪ 房地产总价格：是指一宗房地产的整体价格。可 以是总地价、总房价、房地总价。
▪ 房地产单位价格：是指分摊到房地产单位面积的 价格。
▪ 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到 每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为：
-
经济性 贬值
▪ （一）建筑物重置成本构成 ▪ 1.土地取得费用
▪ 是指企业以受让方式取得土地使用权所支付的价 款，或者企业以划拨方式取得土地使用权所支付 的征地拆迁及各种补偿费用。
▪ 2.前期工程费 ▪ 规划和可行性研究费；测量、勘察、设计费。 ▪ 3.基础设施建设费 ▪ 4.建筑安装工程费
▪ 是指房屋建筑物及其基地的全部建筑安装工程所 消耗的费用。
▪ 经济地理因素；环境因素；房屋装修标准； 房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、 朝向；房屋的磨损和完好程度；用途；产 权等。
▪ 二、建筑物评估的特性 ▪ 1.受土地使用权年限的制约 ▪ 大多情况下，以土地使用权剩余年限为准来评估
建筑物的价值。
▪ 2.单独评估地上建筑物可以采用成本法 ▪ 3.建筑物的评估应该在适法的前提下进行 ▪ 包括国家的政策、法规。 ▪ 三、房屋建筑物现场勘察 ▪ 规模大的，可分为A、B、C三类，以明确重点，
▪ 2.预决算调整法
▪ 是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建 筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重 置成本。
▪ 使用该方法的前提：
▪ 以建筑物原工程量是合理的为假设前提，且有完 整的工程预决算档案资料。
▪ 3、供求原则
▪ 由于供给缺乏弹性及垄断的存在，使该原则受到 限制。
▪ 4、替代原则 ▪ 评估时可找一些与被评估房地产具有替代性的房
地产作为参照物。 ▪ 5、房地合一原则 ▪ 原因： ▪ 房产和地产价格的性质不同。表现在： ▪ 1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品 ▪ 2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它
区别对待。
▪ 注意：了解房屋现状和使用情况；做好勘察记录。
▪ 四、建筑物评估的成本法
▪ 是从建筑物的再建造或投资角度，估算待估建筑 物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损 耗因素造成的贬值，从而求得建筑物价值的评估 方法。其计算公式为：
建筑物 评估价值
=
重建置筑成物本-
实体性 贬值
-
功能性 贬值
在很大程度上影响建筑物的价格。 ▪ 6、评估基准期原则 ▪ 该原则要求房地产评估值应该是评估对象的评估
基准期的客观合理价值。 ▪ 第二节 建筑物及其分类不讲!
第三节 建筑物的评估
▪ 一、影响建筑物价值的因素 ▪ 基本因素：
▪ 房屋建筑成本、税金、建房利润、其他附 加费、国家征收的土地使用费。
▪ 其他因素：
建设费用。 ▪ 5.工程附加支出 ▪ 6.资金成本
▪ （二）建筑物重置成本的测算方法
▪ 1.重编预算法
▪ 该方法是按工程预算的编制方法，评估对 象成本构成项目按现时价格重新估算其重 置成本。 用这种方法估算其重置成本，准确性相对 比较高，但是费时。
▪ 该方法用于：估算建筑物的更新重置成本； 评估构造比较简单的建筑物。
▪ （1）直接工程费 ▪ 施工过程中发生的各项费用。
▪ （2）间接费 ▪ 企业管理费、财务费用、其他费用 ▪ （3）计划合理利润 ▪ 是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。 ▪ （4）税金 ▪ 是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，
如营业税等。 ▪ （5）公共配套设施建设费 ▪ 是指由开发商支付的非经营性用房、附属工程的
房屋重置价格、交易底价、课税价格等。 ▪ 前三项由政府制定并定期公布。
▪ （三）按房地产的交易方式划分 ▪ 拍卖价格：采用拍卖方式形成的成交价格。 ▪ 招标价格：采用招标方式形成的成交价格。 ▪ 协议价格：采用协议方式形成的成交价格。 ▪ （四）按房地产的权属性质划分 ▪ 所有权价格：是指房地产所有权的价格。 ▪ 使用权价格：是指房地产使用权的交易价格。 ▪ 转让价格：是指房地产权利人将其合法的房地产
▪ 楼面地价=土地单价/容积率=3000/2=1500元/平 方米
▪ 四、房地产的评估步骤（自己看!）
▪ 五、房地产的评估原则
▪ 1、合法性原则
▪ 合法产权、合法使用、合法处分等方面。
▪ 2、最有效使用原则
▪ 是指房地产的评估应该以获利最大的使用方式来 衡量其评估价值。也就是说，房地产的评估应该 以土地获利最大的使用用途和使用强度作为房地 产的评估前提和基础。
▪ 5、经济地理位置可变性 ▪ 6、受政策、环境等因素的影响明显 ▪ 7、具有保值增值趋势 ▪ 二、房地产的价值与价格的关系
▪ 房地产价值是在交易前由评估人员给出的公正性 价值判断。
▪ 房地产价格是交易双方的实际成交价格，是对价 值的反映。
▪ 三、房地产价格的种类 ▪ （一）按房地产的实物形态划分 ▪ 1.土地价格 ▪ 2.建筑物价格 ▪ 3.房地产价格 ▪ 房地合一的价格。 ▪ （二）按房地产价格的形成方式划分 ▪ 1.市场交易价格 ▪ 2.评估价格 ▪ 根据使用目的及其作用分为基准地价、标定地价、