关于房地产公司短期资金周转率指标的思考

关于房地产公司短期资金周转率指标的思考作者简介：向淳（1993—），女，汉族，湖北宜昌市人，学生，单位：武汉大学经济与管理学院。

摘要：过去几年，房地产行业持续升温，取得了高速发展，但房地产行业也出现了严重的资金链问题。一些公司更是曝出资金链断裂的问题，比如2011年绿城爆出的“海航收购门”、“信托门”和“破产门”，导致股价应声而跌。本文通过计算样本公司的经营活动营运资金周转率和理财活动营运资金周转率分析了房地产企业的短期筹资融资能力。

关键词：资金链；经营活动；理财活动；融资

如何准确衡量房地产公司的流动资金周转情况，不仅有利于房地产公司了解自身资金运转情况，加强资金管理，控制风险，而且有利于市场投资者的投资判断。而传统的分析指标对房地产这个开发周期长，投资大，涉及面广的行业来说，并不合适，房地产企业急需更加有效的衡量指标。

一、房地产公司特点

1.资金需求量大。房地产行业是典型的资金密集型行业。由于受到不断攀升的地价和房屋工程造价的影响，房地产企业需要巨额的资金投入，否者难以实现房地长的价值和使用价值。

2.资金周转速度慢。房地产企业和产品的特点使得其投资回收期可长达数年，资金完成一次周转的时间较长。

3.受政府政策和经济环境影响大。

中国的房地产虽然需求较为刚性，但国家的宏观调控政策短期内对于房地产成交量还是有比较明显的影响。4.房地产行业资产负债表结构特殊。房地产行业的资产负债表与普通的工业企业资产负债表结构差别较大。

二、指标选取原则

1、科学全面原则。指标体系应全面详细，选取的指应尽可能概括反映企业的资金状况。

2、及时性原则。指标应该能够侧重于短期，与流动资产和流动负债相关的一些指标。

3、可操作性原则。选择的指标体系不仅应符合财务危机预警目的，更应有数据支持。。

4、匹配性原则。选取指标时要根据房地产公司特点尽量选取期间一直的指标。

三、目前指标缺陷及改进

短期资金周转率主要就是营运资金的周转率。营运资金是指某时点内企业的流动资产与流动负债的差额。营运资金周转的快慢将直接影响企业的营业收入和企业净利润。

而且对于房地产公司来说，预收账款在营运资金中属于很大的项，应当予以重点关注，如果只考虑存货、应收账款、应付账款三项就过于简略了。

为了兼顾，资金周转率的指标通常是用营运资金周转率来计算。

资金周转率是本期主营业务收入除以期初营运资金和期末营运资

金的均值。营运资金是流动资产和流动负债的差。销售收入通常用于周转率方面的计算，体现资产的利用效率和效果。由于房地产存在预售制度和银行按揭制度，所以房地产企业在建造的过程中通过预售已经有部分资金的回收，收入的确认和实际现金流入存在时间差，跨年度是很正常的事情。

营运资金周转率中的分子用营运资金也不合适，这不能准确反映公司的实际经营资金管理和占用。王竹泉、逄咏梅、孙建强（2007）提出将现金、应收利息、应收股利、有价证券或交易性金融资产、短期借款、应付股利、应付利息等所构成的营运资金称之为“理财活动营运资金”，而将其余部分称之为“经营活动营运资金”

[1]。本文这里参考其观点并结合房地产公司情况，将营运资金周转率换成本期经营活动现金主流入除以期初经营活动营运资金和

期末经营活动营运资金的均值。理财活动营运资金周转率是本期经营活动现金流入除以期初理财活动营运资金和期末理财活动营运

资金的均值。

将经营活动和理财活动进行区分，不仅可以及时知道公司的短期资金周转率，而且可以判断资金链紧张是经营活动还是其他活动出了问题，并及时且有针对性地进行改进。考虑到房地产公司的报表项目特点，直接归为经营活动或者理财活动，这样在计算指标方面也可以直接使用，不用再继续细分。

按照上面的计算公式，笔者从锐思（resset）数据库中选取万科公司2007年到2011年第三季度的数据进行计算，所得结果如图1，

从图1及表1可以看到，万科公司的经营活动营运资金周转率在2007第二、三季度以及2010年第三季度到2011年第三季度比较高，在这之间营运资金周转率一直较低。房地产行业在从2001

年开始升温，到了2007年达到了一个高潮，整个房地产市场都异常火热，所以万科的经营的营运资金周转率也处在高位，之后由于国家房地产调控的不断实施以及金融危机的影响，这一周转率迅速下降，并保持了一个较为稳定的趋势，这也说明万科公司较为稳健的发展策略，资金运转比较稳定，没有较大的危机。在理财活动营运资金周转率除了2008第三季度数值较高外，其他季度较为稳定。这是因为2008年第三季度，公司的短期借款从1.4亿增加到5.4亿，导致理财活动营运资金大幅下降。这也说明从长期来看，万科理财活动营运资金稳定，在短期筹资和融资方面资金链风险不大。（作者单位：武汉大学）

参考文献

[1] 王竹泉，逄咏梅与孙建强，国内外营运资金管理研究的回顾与展望.会计研究，2007（2）：第85-90+92页.