限购令对对房地产市场的影响

限购令对对房地产市场的影响
【摘要】
本文通过对限购令的内容简单介绍后，重点分析了限购令对房地产市场中价格、需求、供给等重要环节的影响，并结合理论与实际情况进行了简要分析。

在分析一手商品房市场的同时，也对二手房、租赁房、二三线城市房价走势的理解。

最后又结合限购令本身，陈述了其中有争议的地方并简述其利弊。

【正文】
随着北京、上海等一线城市相继颁布限购令，限购令就像一剂退烧药搬影响了整个房地产市场，对于消费者、对于房地产开发商、对于商品房，这项大幅度的宏观调控政策可谓影响颇大。

住房一直是中国百姓最关注的话题之一，房价近五年的持续大幅度攀升也困扰着百姓和政府，而此时的出台的限购令对房地产市场无疑产生了重大影响。

需求，少了还是多了？
限购令的颁布对正处在购房大潮中的人们来说可谓是一剂催化剂，有的人会暂时打消买房念头，有的人则会在正式颁布前抓紧抢房。

在微观经济学中，影响需求的因素有很多，其中一个就是政府的相关政策，很明显政府出台此项政策目的之一就是要限制购房需求。

据媒体数据报道，重庆、武汉、北京、上海等城市在颁布限购令后的楼市成交量都出现了不同幅度的下降，从全国各大城市的成交量看，相对于刚颁布限购令时明显下降的情况，近期成交量都出现了小幅的回升，但整体还是呈下降走势。

然而有些人的做法却截然相反，他们因担忧限购令的出台会阻碍买房的步伐，所以前段时间部分城市出了在正式颁布限购令前的抢房风潮。

由于在限购令中明确规定了以家庭为单位的购房数量，也出现了对户籍的限制，所以造成了部分家庭和外来人员的购房担忧。

对于限购令中对一手商品房的购买规定，作为其替代品的二手房和租赁房市场便会得到越来越多人的青睐，从近期的报道看，北京、上海、深圳、武汉等城市的二手房和租赁房市场的成交量均有所上涨。

今年的特殊情况在于政策因素实际上让一些买房需求转变成为租赁需求，因为本身限购之后，实际上持有多套房源的业主会产生一种惜售心理，这些房源就有可能会进入租赁市场，所以从政策效应来说，它既有推动租赁需求的作用，也有增加租赁房源的作用。

而对于低收入家庭，他们则会把目光放在政府提供的保障性住房上，从而加大了社会对保障性住房的需求。

价格，涨了还是降了？
政府出台限购令的直接目的无疑是要控制居高不下的房价，在尽量对市场干预最少的情
况下，遏制投机和过度投资，从而促进房地产市场的健康稳步发展。

限购令的颁布能够一定程度上减少人们对商品房的需求，微观经济学中，若假设在其他条件不变的情况下，价格会随着需求的减少而下降。

从来自多方数的据显示，颁布限购令的一线城市房价整体呈平稳或下降趋势，没有出现之前市场过热时房价暴涨的情况，由此可见限购令对抑制房价上涨起到了一定作用。

然而，控制家庭购房数量和提高第二套房首付比例等措施，导致了一手房的开发减少，进而一手房房源的减少，而作为一手房替代品的二手房也会受此影响，这样的变化会导致二手房成交价和挂牌价的上涨，特别是在一线城市的中心地区，随着一手房供应量的减少，二手房的的价格会大幅增加。

对于限购令中“能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房”这一规定，就会使有买房要求的外来家庭受到购房限制，同样，作为新商品房另一替代品的租赁房就会成为这一批人的首选，从而抬高了一线城市中租赁房的成交价格。

据相关媒体报道，近期北京、上海、深圳、武汉等一线城市，房屋租赁市场成交量呈大幅上升趋势。

除了颁布限购令的一线城市外，二三线城市的房价也会受到此项政策的影响，随着开发商市场目标的改变，更多的资金和供应会向这些城市转移，同时带来的是二三线城市房地产市场的发展和房价的上升，但是上升的幅度并不会过大，平稳上升会成为未来的发展趋势。

供给，开发商该何去何从？
此项政策的颁布对于规模不同的开发商来说作用有明显的差别。

虽然楼市调控措施逐步加温，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。

不过，随着市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下没有强大的资金支撑的开发商只能以价换量。

由于一线城市限购压力大，有资金压力的房地产商可能会走联合开发或并购的渠道来解决自身的危机，还有一种可能就是寻找新的市场，这个市场就是在某种程度上土地获取成本低而销售没有太大的压力的市场，而符合这种要求的二三线城市就会出现大批开发商驻进的现象，进而出现新一轮开发热，造成此类城市的住房供给加大。

而对于有较强实力的开发商来讲，此次政策的出台也是一个绝好的时机，他们可以通过借助自身优势，兼并实力弱小的地产商，从而达到集团化、规模化的目标，这样也有利于房地产市场的效率重组，使行业内部的资源达到更有效的配置与利用。

这些开发商可以在保证供给平衡的基础上，调整商品结构，大户型的供给会随着市场的需求和政策的变化而增加，同时据相关分析，在未来商业市场中，商业街和城市综合体会迎来大开发时代。

就市场而言，出台的此项政策会很大程度上改变房屋市场的供应模式，从而导致房屋供应结构的变化。

政府会在此时增大对保障性住房的供给，从而满足低收入家庭对住房的需求。

争议，有利还是有弊？
限购令固然是以其行政强力遏制了购房需求，短期内对城市的房地产市场会有所影响，但正是因为其调控的计划性和非市场性，此项政策的落实的实质和连续性便遭到了质疑。

我国自九十年代一来一直试行社会主义市场经济体制，在市场配置资源的基础上配合以政府的宏观调控，达到资源优化配置的目的。

显然，限购令的颁布违背了以市场为主导的经济体制，因而有人表示，中国依然是计划色彩浓厚的国家。

但是据有关人士分析，限购令的实际效果有限，象征意义远大于实际意义，而且这项临时措施对房地产市场而言只是发挥降温作用，提高房地产商对政府政策的重视程度，从而有效遏制炒房与恶性投机。

此外，限购令也平添了交易费用。

甄别谁有钱买房容易，甄别谁有资格买房麻烦，这样社会交易成本就会上升，代价不菲的同时又平添风险。

单是其中的“家庭”二字，就可以引发混乱。

家庭可以是单人的，那么结婚便会导致购房指标的减半，而离婚则会是购房指标增加，这样一来很多人就会钻政策的空子，导致假离婚等社会问题。

但是限购令的有利影响也多方面的。

政府通过这项政策有力的控制了房子的需求和价格，还给了住房其本来的居住本质，维护了更多以居住为目的的居民利益。

作为宏观调控手段这项政策，有利于协调资源配置，促进社会公平。

在土地政策上同样如此，过去由于对土地供应限制却对需求放宽，造成了供求比例的不平衡，限购令的颁布一定程度上扭转了这种局面，在促进社会公平和资源节约上起到一定效果。

以上仅是理论上的观点，限购令具体对房地产市场的影响，还要看接下来的市场走势。

【参考文献】
1、南方周末、南方周刊
2、百度百科、百度文库
3、凤凰周刊
4、国土资源报
姓名：王梦然
学号：3100101086
班级：社科1024。