销售不动产、转让土地使用权常见涉税问题指南

近年来，随着房地产行业的持续升温景气，许多投资者购买不动产作为储值的手段。在投资过程中，有些投资者由于利益驱使，或者受国家政策影响，或者因为抵债，将这些购置的房地产再次转让。为了更好指导纳税人购置再转让的税务处理，降低涉税风险，本文就读者关心的有关税收政策进行分析，不对之处请予以明示。

一、转让房地产营业税方面

（一）按财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。

对单位和个人销售自建房屋，其自建房屋用地的受让原价，不属于不动产的购置原价，不能在计征营业税时扣除。对销售自建建筑物的情况，应按销售全额计算征收营业税。

（二）单位和个人销售或转让有关产权转移、股权转移、兼并、分立、整体拍卖、改制等非购置或受让所得的不动产、土地使用权，如销售的不动产或转让的土地使用权有原购入或受让凭证（指产权转移、股权转移、企业兼并、分立、企业整体拍卖、改制前该不动产或土地使用权的购入或受让凭证）的，计征营业税时可按规定给予扣除；如没有原购入或受让凭证的，计税时一律不能扣除。

（三）单位和个人用不动产或土地使用权抵债（包括法院判决）的，应持有关资料到主管税务机关申请开具税务机关代开统一发票，并按规定缴纳税款。单位和个人销售或转让抵债（包括法院判决）所得的不动产或土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。其作价的认定，按原产权人到主管税务机关申请开具的税务机关代开统一发票上的金额为准。

（四）不动产或土地使用权的购置或受让凭证，是指企业开具的销售不动产专用发票、转让无形资产专用发票和税务机关代开统一发票及国土资源管理部门开具的土地出让金专用票据。

单位和个人销售或转让其购置的不动产、土地使用权，无法提供购进发票，但可提供购进环节转让方或受让方完税凭证的，经主管税务机关调查核实后，可根据该完税凭证载明的“计税金额或销售收入”在计税营业额中予以减除。未载明“计税金额或销售收入”的，可依据税款缴纳金额计算出其购进金额，在计税营业额中予以减除。

（五）、《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，属于条例第五条第（五）款“国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”，应继续执行。

土地出让金不属于上述购置或受让原价，不能从转让土地使用权的营业额中减除。

（六）以抵债方式取得的房产，再销售或转让时，不能提供有效发票的，应提供相关部门评估或裁定的价格证明，经过主管税务确认抵债双方核销的债务价值额后，可减除该确认的抵偿额。

（七）《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，以下简称16号文件）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里所称销售或转让不动产或土地使用权，是指购置的不动产或受让的土地使用权，对纳税人购买土地、利用自有土地以及其他土地销售开发房地产的行为应全额征收营业税。

（八）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以其全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，是指同税目扣除，即：销售或转让时，按转让土地使用权征税的，可扣除受让土地的原价；按销售不动产征税的，只可扣除购置不动产的原价。可扣除的原价须是已征营业税(包括享受减免)后的原价，对购置或受让的不动产、土地使用权，转让方未缴纳营业税的一律不得扣除。

（九）单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

（十）关于抵债不动产、土地使用权征税问题

债务人将不动产、土地使用权抵债过户给债权人或经法院判决为债权人所拥有，按“销售不动产”税目或“转让无形资产——转让土地使用权”税目有关规定征收营业税。债权人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额征税营业税。

不动产或土地使用权抵债时的作价，原则上依据下列顺序确定：(一)实际抵偿债务的金额；(二)法院判决书上确定的金额；(三)国土部门房产评估机构的评估价；(四)其他具体专业资格的合法房产评估机构的评估价。

二、转让旧房土地增值税计算问题

（一）、纳税人转让旧房，扣除项目金额包括：原购房价款，转让房产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税，转让房产时按国家规定收取的手续费、登记费等。

（二）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

其计算公式如下：增值额＝转让收入额（实际成交价格）－原购房发票金额×（1＋5%×使用年限）－准予扣除税费应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×适用数算扣除系数

（三）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题。纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。

（四）关于评估费用可否在计算增值额时扣除问题。依据财政部、国家税务总局财税字[1995]048号文件规定：即“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。”对《条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（五）关于转让住房扣除税金问题依据《细则》第七条第（五）款规定：即“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

（六）凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：