房地产开发全流程培训讲义

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房地产基础及开发流程培训(ppt 58页)

公寓：一般为商业用地
住宅：住宅建设用地
PS：由于用地性质不同，公寓水电费按商用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。（这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）
22
住宅公寓差异：落户学位问题
公寓：不能落户、无学位
住宅：可以落户，且有学位
PS：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能落户和享有学位。
产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。
和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写字楼的用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。
深圳高新园：研发
李朗珠宝产业园：研发+生产
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概念科普8：用地、建筑、道路红线
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。
道路红线
道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
施工许可证
项目前期阶段
主要流程：2、样板区开放
样板区选址确定
样板区方案设计
样板区单位确定
样板区实施
交付验收
样板区开放
项目前期阶段
完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司）
项目前期阶段

07596_房地产开发全流程培训

01
建立完善的质量管理体系，明确质量管理目标、责任和措施。
过程质量控制
02
通过原材料检验、施工工艺控制、隐蔽工程验收等手段，确保
施工过程质量可控。
工程验收
03
在工程竣工后，组织专业人员进行综合验收，确保工程符合设
计要求和质量标准。
19
工程变更与索赔处理
工程变更管理
建立工程变更管理流程，对变更申请进行评估、批准和执行。
等。
2024/1/26
17
工程进度计划与监控
2024/1/26
制定进度计划
根据工程规模、复杂程度等，制定详细的施工进度计划。
进度监控
通过定期会议、现场检查等手段，实时跟踪和监控工程进度。
进度调整
根据实际情况，及时调整进度计划，确保工程按时完成。
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工程质量管理及验收
2024/1/26
质量管理体系建立
物业管理模式及服务内容
物业管理模式
介绍常见的物业管理模式，如自主管理、委托管理等，并分析各种模式的优缺点。
服务内容
详细阐述物业管理服务的内容，包括保安、保洁、绿化、维修等，以及各项服务的标准和要求。
物业服务合同
解释物业服务合同的签订流程、主要条款和注意事项，确保双方权益得到保障。
2024/1/26
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CHAPTER 04
工程建设与管理
2024/1/26
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工程招标与承包商选择
工程招标流程
明确招标条件、编制招标文件、发布招标公告、接受投标、开标
、评标与定标。
承包商选择标准
评估承包商的资质、经验、技术实力、管理能力及信誉等。
合同签订
明确双方权责，包括工程范围、质量标准、进度计划、付款方式

房地产开发流程培训讲义pptx(2024)

风险识别
通过市场调研、项目分析等手段，识别潜在风险。
风险应对策略
根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略，如风险规避、风险降低、风险转移等。
ABCD
2024/1/27
风险评估
对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。
风险监控与报告
建立风险监控机制，定期报告风险状况，及时调整风险管理策略。
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合同纠纷处理与诉讼应对
合同审查
在签订合同前，对合同条款进行仔细审查，确保合同条款明确、无歧义。
合同纠纷处理
2024/1/27
出现合同纠纷时，应积极与对方协商，寻求和解或调解；若无法协商解决
，可依法提起诉讼或仲裁。
合同履行
按照合同约定，履行各自义务，确保合同顺利执行。
诉讼应对
在诉讼过程中，应积极配合律师工作，提供必要证据材料，争取有利判决。
21
CHAPTER 05
房地产开发销售与运营
2024/1/27
22
销售策略制定与执行
市场调研与分析
产品定位与差异化
深入了解目标客户群体、竞争对手和市场趋势，为销售策略制定提供数据支持。
根据市场需求和竞争态势，明确项目的产品定位和差异化策略，打造独特的市场卖点。
营销推广策略
销售团队建设与管理
附加值。
6
CHAPTER 02
房地产开发前期准备
2024/1/27
7
土地获取与选址
01
02
03
土地获取方式
了解土地出让、转让、划拨等方式，以及不同方式的优缺点和适用条件。
2024/1/27
土地选址策略
分析城市规划、交通状况、周边配套等因素，制定科学的选址策略。

房地产开发全流程培训doc

规划设计原则与方法
规划设计原则
遵循整体性、生态性、经济性、可持续性等原则，确保项目与城市发展相协调。
案例分析
通过实际案例分析，学习优秀规划
运用现代规划设计理念，结合项目实际情况，进行科学合理的空间布局和功能分区。
建筑风格与景观设计
建筑风格
根据项目定位和市场需求，选择合适的建筑风格，如现代简约、
02
土地获取与前期准备
土地获取方式及流程
土地获取方式
介绍常见的土地获取方式，如政府出让、二级市场购买、合作开发等。
土地获取流程
详细阐述土地获取的具体步骤，包括土地信息收集、初步调查、土地评估、谈判与签约等。
土地评估与选址策略
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
设施设备维护
制定设施设备维护计划，确保设施设备正常运行，延长使用寿命。
社区文化建设与活动策划
社区文化理念塑造
提炼社区文化理念，营造独特的社区文化氛围。
社区活动策划与执行
策划丰富多彩的社区活动，增进业主之间的交流与互动。
业主委员会支持
协助业主委员会开展工作，共同推动社区文化建设。
节日庆典组织
07
法律法规与风险防范
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等相关规定。
3
房地产管理法
概述房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等方面的法律规定。
综合体开发
集购物、娱乐、办公等功能于一体的综合体项目受到市场追捧。

房地产开发全流程培训(2024)

2024/1/30
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典型案例分享：成功项目规划设计经验
案例一
某大型商业综合体项目
成功经验
通过合理的空间布局和交通组织，实现了商业、办公、酒店等多种功能的有机结合；同时，注重景观设计和绿化配置，提升了项目的整体品质。
案例二
某高端住宅项目
2024/1/30
成功经验
在规划设计中充分考虑了居住者的需求和舒适度，通过合理的户型设计、高品质的建筑材料和精细化的施工管理，打造了一个高品质的居住环境。
管理流程制定
建立规范的物业管理流程，包括前期介入、接管验收、入住管理、装修管理、维修管理等环节。
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后期运营维护内容和方法介绍
设备设施维护
定期检查、维修和更换设备设施，确保正常运行，包括电梯、空调、给排水、
消防等系统。
安全管理
2024/1/30
加强安全巡查和监控，及时处理安全隐患和突发事件，保障业主和租户的
人身和财产安全。
环境卫生管理
保持公共区域和绿化带的清洁和美观，定期清理垃圾和进行消杀工作。
客户服务
提供优质的客户服务，包括接待咨询、处理投诉、协助办理相关手续等。
29
持续改进和创新思路探讨
引入科技手段
运用物联网、大数据等科技手段，提高物业管理效率和服务水平。
加强社区文化建设
组织丰富多彩的社区文化活动，增强业主的归属感和凝聚力。
18
04 施工管理与质量控制
2024/1/30
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施工管理组织架构搭建及职责划分
01
02
03
设立施工管理部门
负责全面管理施工过程，包括进度、质量、成本、安全等方面。

房地产开发流程培训【41PPT】

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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
2. 建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
总建筑面积
城中村改造中几个问题的探讨与研究
A.土地问题从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个
瓶颈问题。郑州等城市采取依据《土地法》规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，我市依据《土地法》规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可。 B.改造资金问题
到房地产业界、司法界和学界的关注。
参考：通过股权转让获取土地收益房地产老总风险有多大.doc
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房地产开发流程培训【41PPT】
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场 3. 房地产转让
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4. 联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

房地产开发全流程培训完整版

负责项目的施工管理、质量管理、安全管理等工作。
成本管理职能
负责项目的成本预算、成本控制、成本分析等工作。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营销策略制定、销售推广等工作。
02
土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和实用性
注重景观与建筑风格的协调性和互补性

房地产开发全流程培训PPT

❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还
❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
项目开发公司;
2、土地收购： ❖
直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、
土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过
直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

房地产项目开发流程培训教材

房地产项目开发流程培训教材1. 引言房地产项目开发是一个复杂而又多层面的过程，涉及到规划、设计、融资、开发、销售等多个环节。

为了帮助大家更好地理解和掌握房地产项目开发的流程，本教材将详细介绍房地产项目开发的各个环节和相关知识。

2. 房地产项目开发流程概述房地产项目开发流程是一个系统工程，主要包括前期准备、项目规划设计、融资、开发建设、销售与运营等阶段。

下面将分别对每个阶段进行详细介绍。

2.1 前期准备阶段前期准备阶段主要包括市场调研、选址和土地获取、项目可行性研究等工作。

这个阶段的目的是确定项目的可行性和潜在市场需求，为后续的规划设计和融资做好准备。

2.2 项目规划设计阶段项目规划设计阶段是整个项目开发过程中的核心阶段，包括总体规划设计、建筑设计、景观设计等。

在这个阶段，需要与多个专业团队合作，制定项目的详细规划和设计方案。

2.3 融资阶段融资是房地产项目开发的重要环节，涉及到资金筹措、融资方案的制定和融资渠道的选择等。

在这个阶段，需要与银行、投资机构等合作，确保项目的资金需求得到满足。

2.4 开发建设阶段开发建设阶段是将规划设计的方案落地实施的阶段，主要包括土地开发、建筑施工、设备安装等工作。

在这个阶段，需要与各类承包商和供应商合作，确保项目按时、按质地完成。

2.5 销售与运营阶段销售与运营阶段是将项目交付给使用者并进行销售和运营管理的阶段。

在这个阶段，需要制定销售策略、开展市场推广、进行物业管理等工作，确保项目的顺利运营和盈利。

3. 详细开展各个阶段的流程和注意事项在每个阶段，都有着一系列的流程和注意事项需要注意和遵循。

下面将详细介绍每个阶段的流程和注意事项。

3.1 前期准备阶段流程和注意事项•市场调研：调查市场需求、竞争对手等信息。

•选址和土地获取：确定项目选址，并获取土地使用权。

•项目可行性研究：评估项目的经济、技术和法律可行性。

3.2 项目规划设计阶段流程和注意事项•总体规划设计：制定项目的整体规划、建设指标等。

房地产开发流程培训

房地产开发流程培训一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，吸引了众多企业和个人投身于房地产开发行业。

然而，房地产开发涉及多个环节，流程复杂，风险与机遇并存。

为了帮助从业人员更好地了解和掌握房地产开发流程，提高工作效率，降低风险，本文将详细介绍房地产开发流程，并提供相关培训建议。

二、房地产开发流程概述1.项目立项：确定项目开发目标、规模、产品类型等，进行市场调研、可行性分析，制定项目开发计划。

2.土地获取：通过招拍挂、协议转让、合作开发等方式取得土地使用权。

3.规划设计：根据项目定位，进行总体规划和建筑设计，包括建筑风格、功能布局、景观绿化等。

4.报批报建：向政府部门报送项目规划、建筑设计、施工组织等方案，取得相关审批手续。

5.施工建设：按照设计方案进行施工，包括土建、安装、装修等环节。

6.销售推广：通过线上线下渠道，进行项目宣传、客户拓展、销售签约等。

7.物业管理：项目交付使用后，提供物业服务，包括设施设备维护、环境卫生、安全管理等。

8.项目总结：对项目开发过程进行总结，分析经验教训，为后续项目提供借鉴。

三、房地产开发流程培训内容1.政策法规培训：了解国家及地方关于房地产开发的法律法规、政策文件，确保项目合法合规。

2.市场调研培训：掌握市场调研方法，了解市场需求、竞争态势、价格走势等，为项目定位提供依据。

3.技术知识培训：学习建筑设计、施工技术、项目管理等方面的专业知识，提高项目开发质量。

4.财务管理培训：掌握房地产项目成本控制、税收筹划、融资渠道等财务知识，提高项目经济效益。

5.销售推广培训：学习销售策略、客户沟通技巧、广告宣传等，提升项目销售业绩。

6.物业管理培训：了解物业管理法规、服务内容、品质管理等方面的知识，提高物业管理水平。

四、房地产开发流程培训方法1.面授培训：邀请行业专家、资深从业者进行面对面授课，解答学员疑问。

2.在线培训：利用网络平台，提供视频课程、在线直播、互动问答等培训形式。

(新版)房地产开发全流程培训课件(8)

加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政策文件，提高全员法律意识和合规意识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包括政策环境、经济环境、社会环境等，为项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确项目的目标客户群体、产品类型、价格策略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与计划进行对比，及时发现问题

房地产开发全流程培训讲义

房地产开发全流程培训讲义目录1.引言2.项目前期准备3.土地选址与评估4.开发方案编制5.立项与审批6.市场调研与销售策划7.开工建设与项目管理8.竣工验收与交付9.运营与后期管理10.总结与展望1. 引言随着城市化进程的加速，房地产开发成为了当今社会中一个重要的产业。

房地产开发的全流程是一个复杂而庞大的体系，需要多个环节之间的协调与合作。

本培训讲义旨在系统介绍房地产开发的全流程，帮助学习者全面了解房地产开发的各个环节及其相互关系，为从事房地产开发工作的人员提供必要的知识和技能支持。

2. 项目前期准备在开始进行房地产开发项目之前，需要进行充分的前期准备工作。

本章将介绍项目前期准备的重要内容，包括项目策划、资金筹集、团队组建等。

2.1 项目策划项目策划是房地产开发的重要一环。

本节将介绍项目策划的目标、原则、方法和步骤，并提供一些经验和技巧。

2.2 资金筹集资金是房地产开发的核心要素之一。

本节将介绍不同的资金筹集方式和渠道，并详细讲解如何进行资金筹集和管理。

2.3 团队组建房地产开发需要一个专业、高效的团队来支持和实施。

本节将介绍团队组建的原则和步骤，并提供一些团队管理的经验和技巧。

3. 土地选址与评估土地选址是房地产开发的首要任务之一。

本章将介绍土地选址的原则和方法，以及如何进行土地的评估和风险控制。

3.1 土地选址原则土地选址的原则是根据项目特点和发展需要，选取合适的土地用于开发。

本节将详细介绍土地选址的原则和注意事项。

3.2 土地评估和风险控制土地评估是土地选址过程中的重要环节。

本节将介绍土地评估的方法和流程，并讲解如何进行土地风险评估和控制。

4. 开发方案编制开发方案是房地产开发的核心内容之一。

本章将介绍开发方案编制的原则和方法，并提供一些实用的技巧和经验。

4.1 开发方案编制原则开发方案编制的原则是基于市场需求和项目特点，确定合理的开发目标和策略。

本节将详细介绍开发方案编制的原则和注意事项。

德业基房地产开发全流程培训课件

6
招拍挂土地整体开发流程——企业视角与客户视角
看楼比较决策签约等待收楼收拾乔迁居住
发展商物业管理
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
项目论证
产品策划
营销策划
规划设计施工管理
产品交付物业服务
销售实现
开发流程2
计算土地收益，制定开发计划。因此土地产权问题再此阶段显得尤为重要，而深圳现存的招拍挂土地少之又少，且土地成本过高，因此城市更新土地已被大量的开发商视为大蛋糕。然而城市更新土地过程长，环节复杂，且不稳定因素较高。目前我们公司的土地获取基本上是以城市更新为主，因此掌握城市更新的土地的获取流程显得尤为重要。
p总平图规划设计完成
指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；
p方案设计完成
指建筑方案，户型打造通过集团董事会批准的时间，；
关键节点里程碑节点概述
9
p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）； p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售许可证的签发时间）；
p设计：概念规划设计方案。
p工程管理：现场踏勘。
p财务：可研版投资收益、初步筹资方案。
p成本核算：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

房地产开发流程培训【41】

•
如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权, 将面临一系列土地管
理法律、法规的制约；但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益, 依照公
司法的规定, 则几乎没有任何障碍。
•
在这样的制度安排下, 房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权
的方式, 而是选择转让或受让股权的路径。眼下, 这种操作的合法性问题开始受到
复式
是一层住宅但较普通住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的空间利用率。
错层
是一套房子不处于同一平面, 即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
二、房地产开发流程
所谓联合开发房地产, 指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权, 另外一方提供资金、技术、劳务等, 合作开发土地, 建设房地产等项目, 双方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式。
参考: 房地产联合开发法律风险探讨.doc
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
1. 城市用地
类别代号
R C
M W TS
通过房产、地产的交易, 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32～39条规定, 签订房地产转让合同, 获得开发用地。
参考: 中华人民共和国城市房地产管理法.doc
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4.联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。

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目录
第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程
土地出让方式
取得国有土地使用权
国有土地使用权
1. 出让方式 2. 划拔方式 3. 承租方式
（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议
国有土地使用权出让流程
(1)公布出让计划确定供地方式
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地除以上各大类用地之外的用地
完成三通一平完成施工资源招标
“示范区”开工取得施工许可证基础工程开工 “示范区”完工开放
预售许可证开盘
完成项目施工完成竣工备案
组织交房销售完成95% 工程结算完成
项目收尾
五证两书
一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》
房地产的基本特征
一、位置的固定性和不可移动性 ——房地产的区域性二、使用的长期性 ——房地产的周期性三、影响因素多样性 ——房地产的风险性四、投资大量性 ——房地产的资金密集型特征五、保值增值性 ——房地产的投资性六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）
建筑物的分类
1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等 2、按结构材料分类
房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
房地产业和建筑业的区别
1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等） 2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。
目录
第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程
房地产开发八大流程
1、7大专业 2、8个阶段 3、126个关键节点 4、近800个小节点 5、一个项目整合
上百个资源单位
物业阶段
收尾阶段
土地投资阶段
开发流程
策划阶段
营销阶段
施工阶段
“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等
木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等 3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系 4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。
城市用地种类
类别代号
R C
M W TS
U
G E
类别名称
居住用地公共设施用地
工业用地仓储用地交通道路广场用地市政公用设施用地
绿地水域和其它用地
范围
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
房地产开发流程培训
目录
第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程
什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？
房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
(2编) 制、确定出让方案
(3)地价评估确定出让底价
(4) 编制出让文件
(5) 发布出让公告
(6)
(7)
申请及资格审查招拍挂实施
签订出让合同 (8)公布结果
核(9发) 《交建付设土用地地批准书》(办10理) 土地登记
招标
拍卖
挂牌
协议
土地出让方式
招标
招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过
2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》
3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文
设计阶段
前期阶段
京御开发流程中23个关键节点：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
关键节点
项目启动完成策划、规划及概念设计
取得集团立项审批完成方案设计完成政府立项
取得建设用地规划许可证完成施工图设计
取得工程规划许可证市政供电
各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
招标流程
出让人
投标人
确定标的及标底
投标
出让人、投标人开标
评标小组评标
确定中标人
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且来自格最高的投标人，应当确定为中标人。

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