工业园区开发工业房地产项目的操作与管理

工业园区开发工业房地产项目的操作与管理

工业房地产开发是指依法在建设用地上进行用于工业的基础设施和房屋建设和交易的行为，是引导中小企业集聚的有效途径之一。工业房地产的交易形式有转让、抵押和租赁形式，其中，租赁为主要形式。随着新型工业化进程的推进，新型工业项目的投资方式和方向、工业产品之间的竞争和整合突破传统形式，工业房地产的需求量逐步增大，品味的要求越来越高。工业园区作为容纳各种特色投资的工业航母，作为提高区域经济水平的主战场，如何对工业房地产项目进行可行性操作和实行科学有效的管理也就随之提上重要议事日程。

一、两种操作模式的问题

根据土地所有权性质可分两大类。一大类是集体建设用地上的操作模式：二大类是国有土地上的操作模式。

在集体建设用地上进行工业房地产开发必须具备以下几个条件：(1)土地利用符合规划；

(2)土地应依法完成农用地转用；(3)要进行听证，必须有集体经济组织内2/3以上的村民同意；(4)农村集体经济组织自主完成了拆迁腾地工作；(5)完成了“七通一平”的基础设施建设。在集体建设用地上进行工业房地产项目开发，主要可采取以下几种形式：一种形式是自主开发，自主经营，自负赢亏。在工业园区管委会和当地政府的支持指导下，集体经济组织自行组织用地报批，完成征地拆迁腾地，搞好“七通一平”的基础设施建设，完成符合市场需求和现代工业发展走向要求的工业厂房和生产生活配套用房建设，以厂房和配套用房出租的形式赢利，产权归集体经济组织所有。第二种形式是承包开发，即集体经济组织将完成“七通一平”的土地作价承包给有开发实力的企业开发。在平等协商的前提下，通过合同约定，承包商建设好项目后，每年向该集体经济组织支付一定租金。合同到期后，承包商不再有经营权，产权归集体经济组织所有。第三种形式是合作开发，即集体经济组织以完成“七通一平”的土地作价入股，与有投资实力的开发商合股经营，风险共担，效益共享。

在集体建设用地上进行工业房地产开发，在政策上可行，在实际操作过程中却有许多弊病。一是交易形式只限于单一的租赁，不利于广泛吸收各类投资。二是农村集体经济组织要自主完成拆迁腾地和“七通一平”的基础设施建设，不受经济条件局限就受人文环境制约，十分困难；三是即使解决上述两个难题，受传统思想影响，在利益分配时，跨集体经济组织用地的利益分配矛盾也很难调处；四是土地补偿费和安置补偿费不能计入项目开发成本，只能作为农民的投入，一定程度上导致拆迁腾地农民的异地重建的经济困难。五是工业园区或当地政府如果直接进行投资组织开发，将导致产权不明，政企不分，侵占集体土地所有权和自主权，产权不明存在政策风险，而且将导致后续利益分配矛盾的复杂化。

在国有土地上进行工业房地产开发，开发前期投入巨大是一个现实问题，但项目可操作性很强，其交易形式灵活多样，可突破集体建设用地的诸多现实矛盾制约，有利于加快开发进度，缩短开发周期，降低开发成本，这是其一。其二，能够实现多层厂房林立，集中办公用地，合理整合生产、生活等配套设施用地，真正做到集约节约用地。其三，能进一步拓宽园区发展空间，开拓培植税源途径，增强可持续发展的资源保障力。其四，也能满足市场对多种交易形式的需求，集聚各类社会资金支持工业，缩短投资回报周期。

在国有土地上进行工业房地产项目开发要注意做好以下几项工作：(1)工业房地产项目的开发应是一种企业行为，不宜由工业区管委会或一级政府进行直接投资开发，不管采取哪种开发形式应避免政企不分。(2)工业房地产项目用地应采取招拍挂的形式供应。(3)立足长远，高起点的做好项目的整体规划设计和建设工作。

二、科学有效管理的问题

工业园区对工业房地产项目的科学长效管理，主要应加强以下几个方面工作：(1)完善工业房地产项目内入园企业的前置审查制度和准入制度；(2)完善加盟工业房地产项目内的企业的税收和行政事业性收费的征管制度；(3)完善工业房地产项目加盟企业的人才管理制度；(4)调整传统招商引资思维方式，完善招商引资政策；(5)建立健全孵化高新技术产业制度。