CMVS12100-2008收益途径评估方法规范20080801
CMVS12300-2008市场途径评估方法规范20080801
市场途径评估方法规范（CMVS 12300-2008）1 目的为规范注册矿业权评估师采用市场途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。
2 适用范围本规范适用于所有矿业权评估业务。
3 定义为本规范需要，使用如下定义：（1）市场途径，是指根据替代原理，通过分析、比较评估对象与市场上已有矿业权交易案例异同，间接估算评估对象价值的的技术路径。
是一类评估方法的总称。
（2）相似的参照物，是指近期相似交易环境成交的，与被评估对象主矿种相同、勘查程度相同或接近，具有可比条件的矿业权交易案例。
（3）权重，可比因素对矿业权价值的影响程度。
（4）单位资源品级价值，是指勘查范围内的矿产资源单位品位（质级）资源价值。
（5）资源毛价值，勘查区内的资源储量与单位资源品级价值的乘积。
4 市场途径评估方法本规范中，矿业权评估市场途径评估方法包括可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法。
5 可比销售法5.1 一般原理基于替代原则，将评估对象与在近期相似交易环境中成交，满足各项可比条件的矿业权的地、采、选等各项技术、经济参数进行对照比较，分析其差异，对相似参照物的成交价格进行调整估算评估对象的价值。
5.2 应用的前提条件5.2.1 有一个较发育的、正常的、活跃的矿业权市场；5.2.2 可以找到相似的参照物；5.2.3 具有可比量化的指标、技术经济参数等资料。
5.3 可比因素种类、计算公式及调整系数5.3.1 可比因素通常包括：可采储量、矿石品位（质级）、生产规模、产品价格、矿体赋存开发条件、区位基础设施条件、资源储量、物化探异常、地质环境与矿化类型。
不同的地质勘查工作阶段，选取不同的可比因素，其计算公式不同。
5.3.2 计算公式5.3.2.1 详查以上探矿权及采矿权评估（含简单勘查或调查即可达到矿山建设和开采要求的无风险的地表矿产的采矿权评估）计算公式：())nt P P ni ii∑=⋅⋅⋅⋅⋅⋅=1(δλθωμ式中：P ——评估对象的评估价值；P i ——相似参照物的成交价格； μ ——可采储量调整系数；ω ——矿石品位（质级）调整系数； t ——生产规模调整系数； θ ——产品价格调整系数；λ ——矿体赋存开采条件的调整系数δ ——区位与基础设施条件的调整系数； n ——相似参照物个数。
资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析
资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析,征求意见稿,本专家提示是一种专家意见。
评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务～可以参照本专家提示～也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展～对本专家提示进行更新。
第一条为指导注册资产评估师在收益法评估业务中恰当运用敏感性分析方法～中国资产评估协会组织制定了本专家提示。
敏感性分析不是按照资产评估准则规定必须履行的评估程序。
当委托方以及评估报告使用者有需要或注册资产评估师认为有必要时～可以运用敏感性分析方法对评估结论进行相关分析～帮助委托方以及评估报告使用者正确理解评估结论。
第二条敏感性分析是从定量角度研究一定数据模型中的输入变量变化对输出变量的影响程度的一种不确定性分析技术。
进行敏感性分析时～一般选择主要输入变量加以考察～通过在可能的取值范围内改变相关输入变量的数值～来获取输出变量受此影响大小的分析结果。
相比较而言～如果某输入变量的较小幅度变化能导致输出变量的较大幅度变化～则1称此输入变量为敏感性因素～反之则称其为非敏感性因素。
根据每次改变输入变量数目的多少～敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
每次只变动一个输入变量而其他输入变量保持不变时所做的敏感性分析～为单因素敏感性分析,每次同时变动多个输入变量时所做的敏感性分析～为多因素敏感性分析。
在单因素敏感性分析中～输出变量数值变动率与引起该变动的某输入变量数值变动率之间的比值～称为该输入变量的敏感性系数。
如果某输入变量与输出变量之间存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数为一常数,如果某输入变量与输出变量之间不存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数往往不恒定。
第三条收益法中的敏感性分析～是为揭示相关评估参数,即输入变量,变动对评估结论,即输出变量,的影响程度～以及评估结论的不确定性～而不是为验证评估结论的合理性～也不是为预测评估结论在未来时点可能发生的价值波动。
基准收益率和折现率之欧阳家百创编
基准收益率的计算欧阳家百（2021.03.07）在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下：i c = (1 + i1)(1 + i2)(1 + i3) − 1式中：i c为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴现率；i3为年通货膨胀率。
在i1、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为：i c = i1 + i2 + i3在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则：i c = (1 + i1)(1 + i2) − 1由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。
但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。
因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小。
项目财务基准收益率(Ic)是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。
因此，财务基准收益确定的是否合理，对决策项目在财务上是否可行至关重要。
如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理的项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力的项目放行，造成投资的损失和浪费。
对财务基准收益率设立的原则规定：如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。
设定方法：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险系数确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。
推荐确定原则如下:1.对于以国家投入为主，以满足整个国民经济发展需求，社会效益十分显著的大型能源交通、基础设施、社会公益项目，可以仅考虑项目的融资成本，把项目的融资成本作为项目的财务基准收益率的确定依据。
对于以上不以国家投入为主，而其它形式投资的公益项目则应在融资成本加一定的风险系数确定，建议风险系数取1至2个百分点。
收益途径评估方法规范(CMVS-12100-2008)
收益途径评估方法规1 目的为规注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规。
2 定义为本规需要，使用如下定义：(1)收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。
是一类评估方法的总称。
本规，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。
（2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。
本规，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。
（3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。
（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。
包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。
（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限，投资应获得的合理报酬。
（6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。
折现率与收益口径密切相关。
3 应用前提条件3.1 预期收益和风险可以预测并以货币计量；3.2 预期收益年限可以预测或确定。
4 应用程序及基本要求4.1 应用程序除按矿业权评估程序规规定程序操作外，应执行以下应用程序：（1）选择适当的收益口径及评估方法；（2）分析引用评估利用的资源储量，估算可采储量；（3）分析选用评估采用的资源开发指标及相关参数；（4）进行评定估算。
4.2 基本要求：4.2.1 选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于：（1）评估对应的经济行为；（2）勘查开采阶段或状况；（3）可获取信息资料的围及可靠程度；（4）委托方的特殊要求。
4.2.2 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。
确定折现率应与收益口径相匹配。
基金部通知[2008]36号
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基金部通知[2008]36号关于发布《特定资产管理合同内容与格式指引》的通知各基金管理公司、托管银行：为贯彻实施《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》，规范基金管理公司的特定客户资产管理业务，维护市场秩序和各方当事人合法权益，现发布《特定资产管理合同内容与格式指引》，请各基金管理公司、托管银行参照执行。
附件：《特定资产管理合同内容与格式指引》基金监管部二○○八年三月二十五日特定资产管理合同内容与格式指引二零零八年目录第一章总则 (4)第二章资产管理合同封面和目录 (4)第三章资产管理合同正文 (5)第一节前言 (5)第二节释义 (5)第三节声明与承诺 (5)第四节当事人及权利义务 (5)第五节委托财产 (9)第六节投资政策及变更 (10)第七节投资经理的指定与变更 (11)第八节投资指令的发送、确认和执行 (11)第九节越权交易的界定 (11)第十节委托财产的估值和会计核算 (11)第十一节资产管理业务的费用与税收 (12)第十二节委托财产投资于证券所产生的权利的行使 (12)第十三节报告义务 (12)第十四节风险揭示 (13)第十五节资产管理合同的生效、变更与终止 (13)第十六节违约责任 (14)第十七节争议的处理 (14)第十八节其他事项 (14)第四章附则 (14)第一章总则第一条根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)、《中华人民共和国证券法》(以下简称“《证券法》”)、《中华人民共和国证券投资基金法》(以下简称“《基金法》”)、《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》(以下简称“《试点办法》”)及其他有关规定，制定本指引。
本指引适用于基金管理公司为单一客户办理特定资产管理业务。
第二条为单一客户办理特定资产管理业务，资产委托人、资产管理人和资产托管人应当按照本指引的要求订立特定资产管理合同（以下或称“本合同”）。
第三条资产管理合同当事人应当遵循平等自愿、诚实信用、充分保护资产管理合同各方当事人合法权益的原则订立资产管理合同。
矿业权评估收益途径评估方法和参数
《矿业权评估指南》(2006修订)――矿业权评估收益途径评估方法和参数目录第一章收益途径评估方法 (1)第一节现金流量法 (1)第二节收益法 (5)第三节收益权益法 (8)第四节现金流量风险系数调整法 (11)第五节约当投资－现金流量法 (14)第二章收益途径评估方法的参数及选取 (16)第一节资源储量和可采储量 (16)第二节生产能力与服务年限 (20)第三节产品方案与采选(冶)技术指标 (25)第四节销售收入 (27)第五节投资 (29)第六节成本费用 (35)第七节税金及附加 (41)第八节折现率与折现系数 (43)第九节采矿权权益系数 (44)评估基准日选取 (45)矿业权评估收益途径评估方法和参数矿业权(探矿权和采矿权，下同)评估收益途径评估方法是指通过估算被评估矿业权所包括的矿产资源储量在未来开发预期收益的现值来确定被评估矿业权价值的一类评估方法。
收益途径是被较广泛采用的矿业权价值评估途径，易于为买卖双方所接受。
该途径评估方法是基于人们根据对矿业权价值的认识，通过将地质的、采矿的、选矿的和经济的等知识、经验和实践的综合运用，对矿业权价值做出评价和估算。
因此，合理地确定技术、经济等评估参数，是该途径评估方法应用的关键。
采用收益途径进行矿业权评估时，需要具备的前提条件和遵循的假设条件：一、前提条件1．评估对象未来的预期收益可以预测并可以用货币衡量；2．获得评估对象未来预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
3．评估对象预期获利年限可以预测。
二、假设条件1．产销均衡原则，即生产的产品当期全部实现销售；2．评估设定的市场条件固定在评估基准日时点上，即矿业权评估时的市场环境、价格水平、矿山勘查和开发利用技术水平等以评估基准日的市场水平和设定的生产力为基点。
设定的生产力水平(以下相同)与评估目的相关，对于以收取矿业权价款为目的的出让评估以及以公平交易为目的的转让评估指社会平均生产力水平；对某些评估目的，如矿业权抵押贷款、上市或一般卖方的出价决策咨询，可以指矿业权人真实、实际的生产力水平。
收益途径评估方法规范
计核算中的收益性支出和资本性支出核算原则。
对于经分析判断后明显为资本性支出进而应确认为资产、而企业核算为收益性支出的，应将估算所得的该固定资产现值，计入固定资产投资中。
其他帐外（盘盈）的、与矿产资源开发收益相关的固定资产，同样应将其计算在固定资产投资中。
（5）已形成固定资产账面净值，取决于企业折旧政策，折旧政策不同，其固定资产账面净值不同。
以评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产净值确定固定资产投资明显不合理的，应根据矿山原设计等资料及企业固定资产原值、净值构成，类比近期建设的相似矿山投资情况或根据设计概预算定额标准指标等资料，对固定资产投资进行调整或重新估算，确定为评估用固定资产投资投资额，并在报告中详细说明确定的过程。
（6）不考虑固定资产减值准备、在建工程减值准备对固定资产价值的影响。
6.5.4生产矿山更新改造资金的确定，采用不变价原则考虑其更新资金投入时，应综合考虑已经发生的、账面记录的在建工程，与固定资产投资不重复计算。
7．折现剩余现金流量法7.1一般原理折现剩余现金流量法同样基于折现现金流量估价的基本原理，即将未来现金流转换成现值。
本规范的折现剩余现金流量法，即DRCF法（discoundted remained cash flow method），定义为，将矿业权所指向的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算期内各年的净现金流量，逐年扣减评估基准日已形成固定资产投资合理报酬后的剩余净现金流量，以与剩余净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，即剩余净现金流量现值之和，作为矿业权评估价值。
该方法，评估基准日已形成的固定资产投资不计入现金流出项目，评估对象未来实施中的固定资产投资、更新改造资金和流动资金计入相应年度的现金流出项目。
7.2 计算公式式中：Pi —矿业权评估价值；—年现金流入量；—年现金流出量；IP—评估基准日已形成固定资产的投资收益；r—折现率；—年序号（=1,2,…n）；—计算年限。
房地产行业评估、收益法原理与应用
渐飞研究报告 -
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房地产行业专题报告
一、收益法相关基础知识
1、收益法的定义 收益法也称为收益资本化法、收益还原法，该方法首先是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率 或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益法分为报酬资本法和直接资本化法。直接资本化法(direct capitalization)是将估价对象未来某一年的某种 预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 其中， 将来来某一年的某种 预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法(yield capitalization) 即现金流量折现法(discounted cash flow，DCF)，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预 测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价 对象价值的方法。马克思说： “在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的 另一种表现。 ”之后，产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率的直接资本化法 (价格＝年收益/ 资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益×收益乘数)。再后来，随着估值理论的完善，出现了报酬资 本化法。 本文以介绍报酬资本化法为主来说明收益法。直接资本化可以看做是简化的报酬资本法。 收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或者价格。理论依据是预期原理。 2、收益法的适用对象与条件 适用对象：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、 餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价 对象本身现在是否有产生收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前 为自用或空闲的住宅， 虽然没有实际收益， 但却具有潜在的收益， 因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多， 因此可将该住宅设想为出租的情况下运用收益法来估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资 料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。 但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。 适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过 去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础（某种意义上，比较法市场法是一切估价 方法的元祖） 。 3、估值的操作步骤 ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料， 如估价对象及其类似房地产的收入、 费用等数据资料 ②预测估价对象的未来收益以及期末转售收益（报酬资本法情况下）或者第一年的收益（直接资本化法） ③求取报酬率或资本化率、收益乘数 ④选用适宜的收益法公式计算收益价格。 自己实践建议，每个案例先画现金流量图，这样十分方便后续的计算。
商业银行收益法评估技术说明
商业银行收益法评估技术说明一、基本假设与限制条件（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价.交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础.3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据.(二）特殊假设1、国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化，XX商业银行股份有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化.2、 XX商业银行股份有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3、 XX商业银行股份有限公司主营业务收入主要来源于利息收入、手续费收入和投资收益，不考虑企业未来可能新增的业务。
4、评估基于评估基准日现行的股权结构、经营策略、经营能力和经营状况，不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
5、央行汇率在预测期间内将无重大变动.6、 XX商业银行股份有限公司2014年6月19日，经中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于XX商业银行发行二级资本债券的批复》（银监复［2014］ 388号)核准，发行不超过人民币15亿元的二级资本债券，债券品种为10年期固定利率、含减记条款或转股条款.在到期后补充相同面值二级资本债。
7、预测期年度按照2015年核销占不良贷款的比例进行贷款核销。
8、未来净利润在满足资本监管需要和偿还债务后,最大可能进行分配。
9、在未来年度为满足资本监管需要，在资本充足率不足时进行资本弥补。
技术收益评估方法分析
发展 的特点，建设 全方位 的信 息化企业 。 统建设是企业履行社会责任的具体体现 。
两化融合的实施， 推 进 了产 品 升 级 和 服 务 近 年 来 ， 我 国 乳 制 品行 业 发 生 的三 聚 氰胺 主 要 参 考文 献 ：
的升级 ， 同时也提升 了管 理效率和产品的 食 品安 全 事 件 等 一 系 列 食 品安 全 事 件 ， 使 ［ １ ］ 陈杰． “ 两化 ” 深度 融合 背景下食 品行
技 术 收 益 评 估 方 法 分 析
口文 ／ 谢 荣 军
（ 广东外语外贸大学 国际工商管理学院
［ 提要］ 技术 资产估价 突 出问题之 和 投资等技 术资产 交易 中的主要评估 方 估 中 收 益 法 参 数— — 收 益 额 的确 定 的角
一
能反映技 术尤其是高新技术的潜 在价 度 对技 术 资产 评 估 方 法 的 应 用 进 行 分 析 、 是估价 参数 选取缺 乏依 据 ，过于 随意 ， 法，
指 标 的选 择
致 使 评 估 结 果 与客 观 实际 造 成 较 大差 异 ， 值和超额收益 ， 体现 出技术 因素在产 出中 探 讨 。
而进行 收益额评估 ， 需 以整体 性资产为基 日益 显 著 的作 用 。虽 然 我 国在 评 估 理 论 、
一
、
础， 在预测整体收益 的基础上对 无形资产 评 估方法及 指标体 系的建立 方面基本 是
致使评估结果与客 销 售税 金 及 附加 一销 售 费用 一管 理 费 值， 得 到 技 术 评 估 价 值 的 一种 方 法 。 收 益 参数根本不符合 实际，
本 文 从 技 术 资 产 评 用 一财务费用 法的理论基础是效用价值论 ， 是技术转让 观 实 际造 成 较 大 差 异 。
国际评估标准RICS红皮书2008-08-11
国际评估标准RICS红皮书2008-08-111. 简介。
红皮书用于：∙投资估价∙用于财务报表的估价∙对组合资产和多组物业的估价∙移民∙用于贷款目的的估价使用红皮书的优势：∙维持最高估价标准∙通过标准保障客户∙更多机会红皮书的原则及应用∙全球范围同一估价基准∙加强市场透明∙提升市场效率∙提高市场认知和理解2. 内容介绍什么是全球估价标准？∙解释总的估价概念和原则∙陈述操守法则∙定义估价基准∙提供评估不同种类物业的指引∙提供用于不同目的评估的指南它们不会告诉你怎么去评估谁会使用全球估价标准？∙银行∙会计师行∙上市公司∙跨边界投资者∙政府∙房地产投资基金∙股权投资基金国际上有哪些评估标准？∙IVSC 国际估价标准∙RICS 评估与估价标准“红皮书”∙IVS中的最重要的基准，应用和定义现在已经与RICS标准成一体红皮书的历史∙于1974年引进以用于财务报表∙1990年“危机”后复审∙于1991年成为大多数书面报告的强制性规则∙在2003年调整结构以便更国际化3. 红皮书的结构及相关章节简介红皮书的结构∙第1部分：效力及其应用∙第2部分：术语表∙第3部分：全球标准∙第4部分：指南∙第5部分：国家标准（英国）∙第6部分：指南（英国）效力及其应用∙六个章节关于执业规范∙资格和利益冲突∙约定条款的协议∙估价基准及其应用∙勘查和重要的考虑事项∙估价报告及对其内容的公开引用∙在欧盟地区的估价应用约定条款的协议∙会员必须始终以书面方式与客户确定估价服务∙注明估价目的∙定义估价基准∙列出重要假设∙确认报告格式∙当估价目的要求有独立估价师时，会员必须建立所需的准则并在约定条款中确认他们符合这些准则价值定义∙市场价值∙重置成本(DRC) –在特定环境中∙市场租金市场价值重置成本估价基准五个主要评估方法∙销售市场比较法∙收益法∙利润测试法∙剩余法∙成本法∙收益法估价目的∙必须在报告中清楚表明∙用于不同目的的价值可以不同∙用于财务报表的估价应遵守IVSC国际估价应用1（IV A1）的要求∙用于贷款目的的估价应遵守IVSC国际估价应用2（IV A2）的要求假设∙所有估价受限于假设∙估价师无需专门调查即可合理认定为真实的某些事项可作为假设∙假设通常与估价师应进行的询问或调查范围的限制有联系∙所有的假设必须注明∙特殊假设需要清楚地解释指南目前涵盖了：∙特定行业物业的估价和商誉∙工厂与机器∙对组合资产和多组物业的估价∙蕴藏矿物的土地和废物管理场地∙估价的不确定性∙商业估价（在制定中）更进一步内容，请参阅RICS红皮书中文版2006。
收益途径评估方法规范(CMVS 12100-2008)
收益途径评估方法规范1 目的为规范注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。
2 定义为本规范需要，使用如下定义：(1)收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。
是一类评估方法的总称。
本规范，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。
（2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。
本规范，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。
（3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。
（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。
包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。
（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限内，投资应获得的合理报酬。
（6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。
折现率与收益口径密切相关。
3 应用前提条件3.1 预期收益和风险可以预测并以货币计量；3.2 预期收益年限可以预测或确定。
4 应用程序及基本要求4.1 应用程序除按矿业权评估程序规范规定程序操作外，应执行以下应用程序：（1）选择适当的收益口径及评估方法；（2）分析引用评估利用的资源储量，估算可采储量；（3）分析选用评估采用的资源开发指标及相关参数；（4）进行评定估算。
4.2 基本要求：4.2.1 选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于：（1）评估对应的经济行为；（2）勘查开采阶段或状况；（3）可获取信息资料的范围及可靠程度；（4）委托方的特殊要求。
4.2.2 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。
广西凤山天承黄金矿业有限责任公司 金牙金矿采矿权评估报告
中联评矿报字„2013‟第 473 号
中联资产评估集团有限公司 二〇一三年六月二十四日
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广西凤山天承黄金矿业有限责任公司金牙金矿采矿权评估报告
原则和程序，选取适当的评估方法和评估参数，经过计算和验证，确定广西凤山天 承黄金矿业有限责任公司金牙金矿采矿权（评估计算的服务年限为 14.49 年、拟动 用可采储量 256.35 万吨 ）在评估基准日的价值为人民币 21,107.39 万元，大写人 民币贰亿壹仟壹佰零柒万叁仟玖佰元整。 评估有关事项声明：评估结论的使用有效期为一年，即从评估基准日之日起一 年内有效。如超过有效期，需重新进行评估。 本次评估所依据的•广西凤山县金牙矿区金矿资源储量核实报告‣于 2013 年 5 月通过了广西壮族自治区国土资源规划院的评审(桂规储评字[2013]34 号)，截止本 报告出具日，尚未取得备案。如果在挂牌前未取得备案证明，则评估机构不对因未 取得备案证明、以及备案证明结论与本评估报告依据的储量评审意见有任何差异， 所产生的任何后果承担责任。 本评估报告只能由在业务约定书中载明的评估报告使用者使用；只能服务于评 估报告中载明的评估目的；除法律法规规定、相关当事方另有规定或约定外，未征 得矿业权评估机构同意，矿业权评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披 露于公开媒体。 重要提示：以上内容摘自广西凤山天 承黄金矿业有限责任公司金牙金矿采矿 权评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。
中国矿业权评估准则(2011年)
目录
矿业权评估基本准则 ..................................................................................................................................... - 3 矿业权评估师职业道德基本准则 ............................................................................................................ - 0 CMV20000-2007 ........................................................................................................................................ - 0 矿业权评估技术基本准则 ........................................................................................................................ - 1 （CMVS 00001-2008） ............................................................................................................................. - 1 矿业权评估技术规范 ..................................................................................................................................... - 7 评估程序规范 ............................................................................................................................................ - 8 -
浅析基于DCF的境外采矿权价值评估关键参数
浅析基于 DCF的境外采矿权价值评估关键参数1.西安建筑科技大学西安 7100552.中联资产评估集团有限公司北京 10031作者简介：杜长乐（1985- ），男，山东聊城人，矿业工程师、资产评估师，主要研究方向：矿产资源和矿业权价值评估。
摘要：本文结合境外采矿权的特点，分析影响折现现金流量的关键参数：资源储量、产品销售价格、投资和生产成本、税费政策和折现率，并提出关键参数的选取应该关注的问题和建议，以期评估结果的合理性，能够为境外矿业投资提供决策依据。
关键词：境外采矿权；价值评估；折现现金流量；关键参数随着国家经济社会的发展，我国对能源和矿产资源的需求一直保持强劲态势，但能源和资源供应不容乐观，进口依存程度较高，迫使中国企业必须实施境外矿业投资，开发境外矿产资源。
本文结合境外采矿权的特点，分析影响折现现金流量的关键参数：资源储量、产品销售价格、投资和生产成本、税费政策和折现率，并提出各项参数选取应该关注的问题和建议。
1.折现现金流量法简介矿业权价值评估方法包括折现现金流量法、可比销售法、收入权益法、实物期权法、勘查成本效用法、地质要素评序法等，在评估实务中，评估方法的选择是影响矿业权评估结果的最重要因素。
针对勘探、开发不同阶段的矿业权所使用的评估方法是不同的，在评估过程中，应根据矿业权资源现状的分析，选择适用的评估方法。
对于境外采矿权，一般已经达到了预可行性研究阶段以上，预期收益能够合理预测并能够货币化计量，同时，折现现金流量法理论基础比较成熟，评估结果的市场接受度较高，所以在境外采矿权评估实务中，通常采用折现现金流量法。
2.评估关键参数分析折现现金流量法的计算结果受到诸多因素的影响，其中关键参数主要有资源储量、建设投资、生产成本、产品价格、折现率等。
2.1资源储量资源储量是采矿权评估的基础和价值指向对象，采矿权评估需要明确的资源储量参数包括：保有资源储量、评估利用资源储量以及评估用可采储量[2]。
评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算
评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算资产评估专家指引第 12 号——收益法评估企业价值中折现率的测算本专家指引是一种专家建议。
资产评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引。
中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。
第一章引言第一条为指导资产评估专业人员在运用收益法评估企业价值时合理测算预期收益的折现率，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
第二条本专家指引仅针对收益法中运用资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）计算折现率所涉及的无风险利率、市场风险溢价、贝塔系数、特定风险报酬率、债权期望报酬率等参数的确定。
CAPM、WACC 的公式分别表示如下：RR表示股权期望报酬率，RR表示无风险利率，R表示股权系统性风险调整系数，(RR−RR)表示市场风险溢价，ε 表示特定风险报酬率，RR表示债权期望报酬率，D 表示债权价值，E 表示股权价值，T 表示所得税税率。
第三条采用风险累加法等其他方法计算折现率，涉及相同参数的测算时可以参照本专家指引。
第二章基本遵循第四条资产评估机构应当研究确定内部统一的折现率测算原则与方法，并在执业过程中保持折现率测算原则与方法的一致性。
第五条执行资产减值测试等延续性评估项目，需要关注不同评估基准日折现率测算的合理性。
第六条资产评估专业人员需要关注折现率口径与预期收益口径的一致性，以及折现率计算公式中各参数的一致性。
第三章无风险利率第七条无风险利率是指投资者投资无风险资产的期望报酬率，该无风险资产不存在违约风险。
第八条无风险利率通常可以用国债的到期收益率表示，选择国债时应当考虑其剩余到期年限与企业现金流时间期限的匹配性。
第九条持续经营假设前提下的企业价值评估可以采用剩余期限为十年期或十年期以上国债的到期收益率作为无风险利率。
第四章市场风险溢价第十条市场风险溢价是指投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。
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收益途径评估方法规范（CMVS 12100-2008）1 目的为规范注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。
2 定义为本规范需要，使用如下定义：（1）收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。
是一类评估方法的总称。
本规范，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。
（2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。
本规范，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。
（3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。
（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。
包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。
（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限内，投资应获得的合理报酬。
（6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。
折现率与收益口径密切相关。
3 应用前提条件3.1 预期收益和风险可以预测并以货币计量。
3.2 预期收益年限可以预测或确定。
4 应用程序及基本要求4.1 应用程序除按矿业权评估程序规范规定程序操作外，应执行以下应用程序：（1）选择适当的收益口径及评估方法；（2）分析引用评估利用的资源储量，估算可采储量；（3）分析选用评估采用的资源开发指标及相关参数；（4）进行评定估算。
4.2 基本要求4.2.1 选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于：（1）评估对应的经济行为；（2）勘查开采阶段或状况；（3）可获取信息资料的范围及可靠程度；（4）委托方的特殊要求。
4.2.2 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。
确定折现率应与收益口径相匹配。
4.2.3 从事矿业权价值咨询业务，应委托方特殊要求，可以选择所要求的评估参数，但应谨慎分析其合理性，并在矿业权评估报告中，明确说明形成评估结论的条件以及限制使用条件。
5 折现现金流量法5.1 一般原理折现现金流量法，即DCF 法（Discounted Cash Flow ），通常是将项目或资产在生命期内未来产生的现金流折现，计算出当前价值的一种方法，或者为了预期的未来现金流所愿付出的当前代价，通常应用于项目投资分析和资产估值领域。
资产估值领域中的折现现金流量法，是将一项资产的价值认定为该资产预期在未来所产生的净现金流量现值总和，并将其作为该项资产的评估价值。
矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。
5.2 计算公式()()∑=+∙-=nt t t i CO CI P 111式中：P ——矿业权评估价值；CI ——年现金流入量；CO ——年现金流出量；(CI －CO )t ——年净现金流量；i ——折现率；t ——年序号（t =1,2,…n ）；n ——评估计算年限。
折现系数［1/(1+i )t ］中t 的计算：当评估基准日为年末时，下一年净现金流量折现到年初。
如2007年12月31日为基准日时，2008年t =1。
当评估基准日不为年末时，当年净现金流量折现到评估基准日。
如2007年9月30日为基准日时，2007年t =3/12，2008年时 t =1+3/12，依此推算。
5.3 评估模型现金流入量（＋）销售收入回收固定资产净残（余）值回收流动资金现金流出量（－）后续地质勘查投资固定资产投资无形资产投资（含土地使用权）其他资产投资更新改造资金（含固定资产、无形资产及其他资产更新投资）流动资金经营成本销售税金及附加企业所得税净现金流量（即现金流入量－现金流出量）折现系数净现金流量现值（净现金流量×折现系数）矿业权评估价值（净现金流量现值之和）5.4 适用范围5.4.1 适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查探矿权评估。
5.4.2 适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备折现现金流量法适用条件的生产矿山的采矿权评估。
5.5 运用中需注意的问题5.5.1 应根据其适用范围，可获取资料范围及可靠性以及评估目的，分析选用折现现金流量法。
5.5.2 资源储量是基于一定的储量规范的结果，不同的规范资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
5.5.3 现金流出量项目中，不含评估基准日前发生的地质勘查投资、矿业权价款或交易价格及其相关费用等支出项目。
5.5.4 固定资产投资，包括评估基准日已形成固定资产和未来建设固定资产投资。
评估基准日已形成固定资产，包括生产矿山评估基准日已形成固定资产、在建工程和工程物质；在建矿山已形成固定资产、在建工程和工程物资。
未来建设固定资产投资（不含更新改造资金），是评估确定的矿山生产年限内需要投入的固定资产投资。
5.5.5 固定资产投资，可以根据矿产资源开发利用方案、（预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定；也可以根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的账面值分析确定。
5.5.5.1 根据矿产资源开发利用方案、（预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定评估用固定资产投资，应充分关注该等资料形成（出具）的时间，并充分考虑有关固定资产价格信息的时效性及口径：（1）评估基准日时固定资产市场价格水平与该等资料所载价格水平存在较大差异，使得固定资产投资明显不合理时，不应直接引用。
应类比近期建设的相似矿山投资情况，对固定资产投资进行调整或重新估算，确定为评估用固定资产投资额，并在报告中详细说明确定的过程。
（2）该等资料所载固定资产投资明显不合理、或者与评估用固定资产投资口径不同时，应根据实际情况做出必要调整，并将调整结果作为评估用固定资产。
（3）矿业权价款评估中固定资产投资的确定，国土资源主管部门对其有特殊规定，应从其规定。
5.5.5.2 根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产和在建工程账面值确定生产矿山评估用固定资产投资时：（1）评估用固定资产投资应与评估所设定产品方案相对应。
如评估设定产品方案为精矿，对于采选冶加工联合企业，当依据公司资产负债表、固定资产明细表确定时，冶炼加工部分固定资产不应计入评估用固定资产投资；当依据矿山资产负债表、固定资产明细表确定时，相关的公司销售、经营管理等固定资产和在建工程应分摊计入评估用固定资产投资。
（2）评估用固定资产投资不包含与矿业权价值无关的固定资产、在建工程（如已停建在可预计的未来不可复工的在建工程）和工程物资。
以经营租赁方式租出的固定资产不计入评估用固定资产投资。
不考虑企业计提的固定资产、在建工程和工程物资减值准备。
（3）已提足折旧仍在使用的固定资产（账面净值为零），以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。
以融资租赁方式租入的与矿产资源开发收益相关的固定资产应计入评估用固定资产投资。
与矿产资源开发收益相关的账外（盘盈）固定资产，以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。
（4）以评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产净值确定评估用固定资产时，应注意与企业采用的折旧方法（年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法）的衔接关系、预计使用寿命（年）与预计总工作量的关系等。
（5）固定资产账面净值近似作为评估用固定资产投资明显不合理时，应根据矿山原设计等资料及企业固定资产原值、净值构成，类比近期建设的相似矿山投资情况或根据设计概预算定额指标等资料，进行调整或估算，确定为评估用固定资产投资额，并在评估报告中详细说明调整或估算的过程。
（6）固定资产费用化的后续支出，通过“维修费用”反映在经营成本中。
固定资产资本化的后续支出，应计入评估用固定资产投资。
5.5.6 更新资金投入，是固定资产更新（换）投资，当预计固定资产市场价格水平不会发生较大变化时，可以采用不变价原则估算。
对于固定资产市场价格水平变化较大的，应考虑合理调整，否则，应将其作为评估结论成立的重大假设在评估报告中予以披露，并提示委托方和相关当事方关注评估结论应用于经济行为的参考作用。
5.5.7 固定资产净残（余）值为固定资产残（余）值扣除变现费用后的净残值和剩余净值。
净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
剩余净值是指固定资产未达到使用寿命，提前退出生产系统，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
5.5.8 无形资产投资（含土地使用权）及摊销5.5.8.1 与矿产资源开发收益相关的无形资产投资，应根据无形资产账面摊余价值或无形资产市场价值确定。
无形资产摊销年限参考会计摊销方法确定。
当无形资产摊销年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为无形资产摊销年限。
5.5.8.2 土地使用权：通过出让、转让或其他方式方式取得的土地使用权（企业作为固定资产、无形资产科目核算），取得时间短、且土地市场价格变化不大时，可以其账面价值（摊余价值）确定评估用土地使用权投资额。
土地市场价格变化较大时，可以参考土地使用权市场交易价格，或参考国务院国土资源主管部门颁布的工业用地最低出让价标准或者当地国土资源主管部门颁布的同用途、同级别土地的基准地价标准估算评估用土地使用权投资额。
土地使用权摊销年限，应以土地使用权剩余使用年限确定。
当土地使用权剩余使用年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为土地使用权摊销年限。
5.5.8.3 通过租赁方式取得的土地使用权，不计土地使用权投资额，土地租赁费作为经营成本估算。
5.5.9 产品价格应与产品方案口径一致。
预测时，应充分分析市场价格历史变动趋势、规律，分析未来一定时期价格变动趋势，合理预测评估用产品价格。
5.5.10 折现率包含无风险报酬率和风险报酬率，矿产开发投资的合理报酬包含在折现率中。
6 折现剩余现金流量法6.1 一般原理折现剩余现金流量法，即DRCF 法（Discounted Remained Cash Flow ），是将矿业权所对应矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，逐年扣减与矿产资源开发收益有关的开发投资合理报酬后的剩余净现金流量，以与剩余净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。