商业地产项目管理制度
万达商业地产项目管理手册
万达商业地产开发手册（2007版）万达商业地产开发手册（07版）项目管理操作手册发布日期：2007 / 4 / 15实施日期：2007 / 4 / 16目 录1 总则 (1)2 项目管理细化规定及操作细则 (1)2.1 项目管理细化规定 (1)2.1.1 文件上报规定及审批时限要求 (1)2.1.2 与政府签订的其它相关补充协议 (2)2.1.3 重大技术方案专题论证会 (2)2.1.4 方案、外立面、环境、泛光照明等相关规定 (3)2.1.5 业务协调会、现场协调会 (3)2.1.6 新增大额成本事项或突破目标成本 (3)2.1.7 工程款提前支付或工程款超付申请 (4)2.1.8 幼儿园招标及租赁合同 (5)2.1.9 住宅项目会所等经营性物业招商 (5)2.1.10 商场开业运行后的维修管理 (5)2.1.11 项目开发建设档案管理 (5)2.2 各类业务操作细则 (6)2.2.1 经营计划管理 (6)2.2.2 营销管理 (16)2.2.3 工程质量及安全管理 (27)2.2.4 物业经营管理 (36)3 各类业务操作指引、表单及范本 (42)3.1 经营计划类 (42)3.2 营销管理类 (75)3.3 工程质量及安全管理类 (117)3.4 物业经营管理类 (169)3.5 档案管理工作指引 (178)万达集团项目管理操作手册1 总则1.1 为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下，特编制此手册。
本手册制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的业务规定；2、提供相关业务表单或案例模版；3、明确或便捷各项模糊事项繁长的业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理特点；4、同时，为制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引，即项目公司必须在一定时间内获得有效指令，以提高工作效率、实现集团的经营目标。
1.2 易于理解、将模糊事项进行规范和指引、增加可操作性是本操作手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。
房地产开发建设项目全景计划管理办法(自持商业)制度
房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。
本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。
二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。
投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。
2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。
主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。
总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。
3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。
本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。
三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。
项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。
招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。
2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。
项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。
具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。
商业地产项目案场销售业务管理制度
商业地产项目案场销售业务管理制度一、前言商业地产是当前房地产行业的重点发展对象。
随着城市化进程的不断加快，大城市商业地产项目的销售规模越来越大，同时也对销售团队的管理提出了更高的要求。
本文旨在根据商业地产项目案场销售业务的特点，制定一份科学有效的管理制度，提高销售业务的效率和质量。
二、组建销售团队1.销售团队的组建商业地产项目的销售团队通常由销售总监、销售经理、项目经理、销售主管、案场销售、售后服务等人员组成。
其中，销售总监是销售团队的核心，负责团队的组建、管理和销售工作的指导和督促；销售经理则是销售工作的具体执行者，负责指导案场销售和售后服务；项目经理负责项目的开发和管理；销售主管则是案场销售的助手，把握市场动态和客户需求；案场销售则是销售的重要执行者，要负责现场接待客户和销售工作的实施；售后服务则负责售后服务，并为客户提供专业的咨询和服务。
2.销售团队的能力要求为了提高销售团队的销售水平和服务质量，必须具备以下能力：（1）良好的沟通能力：商业地产项目的销售需要与客户进行多次面对面沟通，要求销售人员具备优秀的沟通能力，以便更好地了解客户的需求和意愿。
（2）市场洞察力：销售团队需要具备敏锐的市场洞察力，深刻了解目标客户群体的购房需求和心理，从而更好地满足客户的需求。
（3）营销策划能力：商业地产项目的销售要求销售团队具备良好的营销策划和执行能力，从而提高销售效果和销售额。
三、案场销售业务流程为了提高销售业务的效率和质量，需要建立完善的案场销售业务流程。
1.项目策划与定位在项目策划和定位阶段，需要对目标客户进行深刻的研究和分析。
从目标客户的年龄、职业、人口结构、消费观念等方面入手，确定项目的定位和营销策略。
2.项目开发在项目开发阶段，需要根据前期的定位和策划准备相关营销材料，并制定合适的销售计划。
同时还需要对案场进行装修和布置，提高客户感官体验，增加销售效果。
3.市场推广和宣传在市场推广和宣传阶段，需要制定销售计划和推广策略。
商业地产运营运营管理方案
商业地产运营运营管理方案一、项目背景商业地产是指专门用于商业目的的房地产，包括购物中心、酒店、写字楼、商业街等。
商业地产作为一种重要的经济形态，其运营管理直接关系着项目的成败。
有效的运营管理方案可以提高商业地产的利润和市场竞争力。
本文将以购物中心为例，探讨商业地产运营管理的方案。
二、项目概况购物中心作为一种综合性商业设施，包括了零售、餐饮、娱乐等多种业态，是人们日常生活中不可或缺的一部分。
购物中心的运营管理涉及到租赁管理、市场营销、客户服务、物业管理等多个方面。
要想成功地运营购物中心，需要有一个完善的管理方案。
三、租赁管理租赁管理是购物中心运营管理中的重要环节。
购物中心作为商业地产，其核心业务就是获取租金收入。
因此，租赁管理的质量直接关系着项目的盈利能力。
在租赁管理方面，需要做以下几个方面的工作：1、租户招募：购物中心需要根据市场需求，确定合适的租户种类和品牌。
在招募租户时，需要根据租户的实力和信誉进行评估，确保租户的质量和稳定性。
2、租金定价：购物中心应根据其位置、品牌影响力、租赁需求等因素，合理定价租金，以吸引优质租户入驻。
3、合同管理：签订租赁合同时，需要明确约定租金、租期、租金调整机制等关键条款，并且及时跟进租户的履约情况，确保租金的及时收取。
租赁管理方案的建立，可以规范购物中心的租赁行为，提高租金收入和客户满意度。
四、市场营销市场营销是购物中心运营管理中的另一个重要方面。
购物中心需要通过市场营销手段，吸引客户和提高客户忠诚度。
在市场营销方面，需要注意以下几个方面的工作：1、品牌定位：明确购物中心的品牌定位，确定目标客户群体和核心竞争优势，并根据品牌定位制定市场营销策略。
2、促销活动：定期开展促销活动，吸引顾客前来消费。
例如举办特价促销、折扣活动、会员日等活动。
3、会员管理：建立会员制度，提供会员优惠、积分兑换等服务，增加客户忠诚度和消费频次。
市场营销方案的建立，可以提高购物中心的品牌知名度和客户忠诚度，增加客流量和销售额。
房地产项目销售案场管理制度范本
房地产项目销售案场管理制度范本房地产项目销售案场是房地产开发商进行销售活动的主要场所，也是购房者与销售人员沟通交流的重要环节。
为了规范案场管理工作，提高销售效率和客户满意度，以下是房地产项目销售案场管理制度的范本。
一、案场管理目标和原则1. 目标：确保案场销售工作有序进行，保障购房者的权益，提高销售效果，并按时完成销售任务。
2. 原则：公平公正、诚信守约、服务至上、规范高效。
二、案场管理组织架构1. 案场经理：负责整个案场销售工作的组织和管理，对销售人员进行指导和培训，保障销售目标的完成。
2. 销售顾问：负责案场销售工作的具体执行，积极开展销售活动，与购房者保持良好的沟通和合作关系。
3. 客服人员：负责协助销售顾问进行售后服务，解决购房者的问题和投诉，维护良好的客户关系。
4. 管理人员：负责案场的安全管理、设备维护、场地整理等工作，保障案场的正常运转。
三、案场销售工作流程1. 接待购房者：案场销售人员应礼貌热情地接待购房者，了解其购房需求，提供相应的信息和解答疑问。
2. 接待登记：购房者到案场后，销售顾问应及时进行登记并记录相关信息，建立购房者档案。
3. 案场介绍：销售顾问应向购房者详细介绍项目情况，包括项目规划、户型设计、配套设施等，解答购房者的疑问。
4. 示范样板房：安排购房者参观样板房，展示项目的装修和品质，向购房者展示项目的优势和特色。
5. 销售洽谈：根据购房者的需求和意向，销售顾问进行进一步沟通和洽谈，提供相应的促销政策和购房方案。
6. 签约办理：购房者确认购房意向后，销售顾问应及时进行签约办理，明确交房标准、合同条款等相关事宜。
7. 售后服务：销售顾问和客服人员应及时跟进购房者的售后服务需求，解决问题和提供帮助，使购房者满意。
四、案场销售活动管理1. 销售活动策划：案场经理负责制定销售活动计划，并对活动方案进行审批和组织实施。
2. 促销方案制定：销售顾问根据销售活动目标，制定相应的促销方案和销售政策，提高购房者的购买意愿。
商业地产安全管理制度
一、目的为加强商业地产安全管理，保障业主、租户及员工的合法权益，预防安全事故的发生，提高商业地产的整体安全水平，特制定本制度。
二、适用范围本制度适用于本商业地产项目范围内的所有业主、租户、员工及第三方服务人员。
三、安全管理职责1. 商业地产管理方（以下简称“管理方”）负责制定、实施和监督本制度，确保各项安全措施得到落实。
2. 业主、租户应遵守本制度，配合管理方做好安全管理相关工作。
3. 员工应按照本制度要求，履行岗位职责，确保自身及他人的人身、财产安全。
四、安全管理措施1. 设施设备安全管理（1）管理方应定期对商业地产内的设施设备进行检查、维护和保养，确保设施设备正常运行。
（2）业主、租户应按照规定使用设施设备，不得擅自改动、拆卸或损坏。
2. 消防安全管理（1）管理方应建立健全消防安全管理制度，定期组织消防演练。
（2）业主、租户应遵守消防安全规定，不得在商业地产内吸烟、使用明火，不得堆放易燃易爆物品。
3. 安全通道管理（1）管理方应确保商业地产内的安全通道畅通无阻，不得堆放杂物。
（2）业主、租户应按照规定使用安全通道，不得占用、堵塞或封闭。
4. 人员安全管理（1）管理方应加强员工安全教育培训，提高员工安全意识。
（2）业主、租户应遵守商业地产内的管理规定，不得扰乱公共秩序。
5. 应急处置（1）管理方应制定应急预案，明确应急处置流程。
（2）业主、租户应熟悉应急处置流程，积极配合管理方进行应急处置。
五、安全检查与考核1. 管理方应定期对商业地产进行安全检查，发现问题及时整改。
2. 业主、租户应定期自查，发现问题及时报告管理方。
3. 管理方对业主、租户的安全管理情况进行考核，对未履行安全管理职责的，责令整改；对造成安全事故的，依法承担相应责任。
六、附则1. 本制度由管理方负责解释。
2. 本制度自发布之日起实施。
3. 本制度如与国家法律法规、政策规定相抵触，以国家法律法规、政策规定为准。
商业地产项目管理制度
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------商业地产中心商业地产项目驻场（管理架构及管理制度）目录一、项目管理架构项目组织架构图管理层岗位职责二、项目管理制度第一部分项目部员工考勤管理制度第二部分项目部员工行为规范第三部分驻场人员综合管理条例项目管理基本架构项目管理组织架构模式：一、工作目标1、依据公司的规章制度，促进公司与甲方的协作关系，达到互利双赢、共同发展的目的；2、建立、完善经营管理的各项工作程序，提高工作效率与管理水平；3、加强日常管理，提高员工的整体素质，建立一支纪律严明、充满活力的优秀服务团队。
二、管理层岗位职责总经理（项目负责人）岗位职责基本资料（客户支持）岗位职责基本资料（策划平面支持）岗位职责职务说明招商总监岗位职责基本资料招商经理岗位职责基本资料招商专员岗位职责基本资料第一部分考勤管理制度一、作息时间：常规作息时间：上班时间为: 09：00——17：30午休时间为：12：00——13：00项目作息时间：以项目实际情况和具体工作需求而定。
例如：巴彦淖尔国泰西部建材城项目工作时间需与国泰集团的作息时间保持一致，作息时间为：08：20—12：00，14：30—18：00, 用餐时间：午餐11：30，晚餐17：30二、相关管理制度：1、仪容仪表要求：男士穿西服、佩戴工牌、长袖衬衫、打领带、皮鞋，不留怪异发型，留胡须，勤剪指甲，着装整洁；女士穿西服或西裙（裙子要及膝）、佩戴工牌、衬衫、皮鞋，不染发，指甲美观，着装整洁，化淡妆。
2、休假：休假大致分为七种：病假、事假、婚假、丧假、产假、年假、补休，所有人员休假前必须提前填写休假申请单，由部门领导签字确认。
南通市人民政府关于进一步加强市区商业房地产项目管理的意见-通政发〔2014〕64号
南通市人民政府关于进一步加强市区商业房地产项目管理的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南通市人民政府关于进一步加强市区商业房地产项目管理的意见通政发〔2014〕64号崇川区、港闸区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各有关部门和单位：为进一步加强对市区（含崇川区、港闸区、市经济技术开发区，下同）商业房地产开发经营活动的管理，促进商业房地产市场健康有序发展，维护社会和谐稳定，根据《商品房销售管理办法》（住建部令第88号）和《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）等有关法律、法规，结合我市实际，现就进一步加强市区商业房地产项目管理提出如下意见：一、优化结构布局，实现商业房地产项目供需平衡（一）规划、商务等部门应依据商业网点布局规划，强化对商业房地产调控作用。
（二）规划部门要合理规划商业地产布局，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，重点集聚发展南大街、市北新城以及新城区三大商圈。
（三）国土部门应会同各区政府（管委会），根据商业地块区位、交通、周边商业体的现状存量、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业房地产市场供需平衡、有序发展。
（四）各区政府（管委会）要规范招商引资行为，积极引进具有商业经营背景的公司开发建设商业房地产。
注重把握商业房地产开发项目的业态，积极支持品牌卖场开发建设，控制在市区建设小商品市场，提高开发项目的质量和品位。
要认真进行调研，切实加强风险防范和排查处置，提高项目抗风险能力。
二、严格产权分割，规范商业房地产项目审批管理（一）商业房地产项目在土地出让前，项目所在地的区人民政府（管委会）应对不得分割销售的比例等提出产权分割意见（自持产权运营比例一般不少于60%）。
商业地产管理制度
商业地产管理制度第一章总则第一条目的和适用范围1.为了规范商业地产管理，提高运营效率，确保项目的稳定运作和经济效益，订立本制度。
2.本制度适用于商业地产管理部门及相关工作人员，包含商业地产的招商、租赁、运营等相关工作。
第二条原则1.遵守法律法规，遵从市场规定，公平竞争，维护企业声誉和社会形象。
2.严格实行科学管理，提高运营效率，实现公司经营目标。
3.加强内部协作与沟通，形成整体合力，共同推动项目开发和运营。
第三条职责1.商业地产管理部门负责商业地产的规划、招商、租赁等工作。
2.各相关部门要乐观搭配商业地产管理部门的工作，共同推动项目的顺利进行。
第二章商业地产规划第四条规划目标1.依据市场需求和企业战略规划，确定商业地产的规划目标。
2.依据规划目标，确定商业地产项目的定位、规模、布局等要素。
第五条规划编制与审批1.商业地产规划由商业地产管理部门负责编制，经企业相关部门审核后提交审批。
2.商业地产规划的审批应符合相关法律法规的要求，并经公司领导批准。
第六条规划更改1.商业地产规划的更改应满足市场需求和企业发展需要，并经商业地产管理部门申请，经企业相关部门审核后，提交审批。
第三章商业地产招商第七条招商目标1.依据商业地产规划，订立招商目标，明确目标业态和品牌定位。
第八条招商准备1.商业地产管理部门负责招商准备工作，包含招商料子的准备、市场调研、潜在租户的筛选等。
第九条招商过程1.商业地产管理部门负责与潜在租户进行洽谈，并依据商业地产规划和招商目标，确定合作意向。
第十条招商合同1.招商合同应明确双方的权利和义务，包含租赁期限、租金支出方式、装修要求等。
第四章商业地产租赁第十一条租赁管理1.商业地产管理部门负责租赁管理工作，包含签订租赁合同、帮助租户办理相关手续、租金收取等。
第十二条租金规定1.商业地产租金应依据市场行情进行合理定价，租金的调整应满足合同商定和市场需求，并经公司审批。
2.租金的支出方式和期限应在合同中明确，并按合同执行。
房地产开发单位-项目管理办法
第二十一条************** 2009年4月总则为加强（以下简称: “公司”）房地产开发项目的管理, 保证有序、高效地实现项目目标, 提高项目收益, 特制定本办法。
第一章项目管理模式第一条项目管理的组织模式分为两种: 项目公司制、项目组制。
一、项目公司制分为以下两种情况:第二条公司全资和控股的子公司: 在公司管理体制和领导下独立开展项目工作, 公司对资金、财务、成本、计划和技术等方面提供支持并进行监控, 参照公司的管理制度另行制订子公司的管理办法。
一、公司参股的子公司: 根据子公司董事会下达的目标和要求独立开展工作, 另行制订子公司的管理办法。
二、项目组制: 以强化项目管理为目标, 建立以项目总经理为核心的弱矩阵式的项目管理体系。
三、项目组工作目标的确定：项目总经理由公司总经理任命, 并对公司总经理负责。
项目总经理负责按照公司项目决策委员会批准的《项目目标任务书》的要求, 总控、指导、协调项目组成员及公司各相关部门开展项目工作, 保证项目的质量、成本、进度、利润指标达到公司的预期目标, 并符合公司的整体战略要求。
参见附件一：《项目目标任务书模板》。
四、项目组的人员组成：项目组由各业务部门派出的项目主管组成,各项目主管的人选在项目总经理与部门总经理协商和认同后,由项目总经理向公司人力资源部申报提议方案并经公司总经理审核批准后确定。
项目总经理可根据项目工作进展的不同阶段的要求, 决定各项目主管进入或撤出项目组的时机。
当各项目之间因人力资源不足而产生分配困难时, 由项目总经理提报公司人力资源部解决。
如项目总经理对人力资源部的解决方案仍不认可, 可提报项目决策委员会, 并由项目决策委员会综合平衡各项目情况, 最终确定各项目的人力资源的分配。
根据实际工作情况, 在人力资源有限的情况下, 个别专业主管可兼任多个不同项目。
项目组的工作范围: 项目组的工作范围包括: 项目定位深化和产品策划、方案至施工图设计、前期手续、施工管理工作、市政设计和施工、项目计划管理、项目销售管理、物业筹备阶段至入住期间的组织和管理、入住前至入住阶段的客户服务等工作和部分招投标组织、成本管理控制、入住后的项目遗留问题的协调处理等工作。
某房地产项目销售管理制度
2023-11-09CATALOGUE目录•项目销售管理总述•项目销售计划与执行•项目销售组织与培训•项目销售风险管理•项目销售客户管理•项目销售数据分析与优化建议•附件：项目销售管理制度细则01项目销售管理总述项目销售背景项目总建筑面积约为10万平方米，包括住宅、商业、办公等多种物业类型。
项目销售对于公司资金回笼和实现收益至关重要。
某房地产公司开发的一个大型住宅和商业综合体项目，位于城市中心地段，交通便利，设施完善。
实现项目开发目标，确保资金回笼。
提高公司品牌知名度和市场占有率。
为客户提供优质的产品和服务，提升客户满意度。
项目销售目的项目销售范围销售范围为项目内的所有物业类型，包括住宅、商业、办公等。
销售方式包括直接销售、代理销售、网络销售等。
销售价格根据不同物业类型、位置、朝向等因素制定，遵循市场价格体系。
02项目销售计划与执行项目销售计划制定销售策略根据项目定位、市场调研和竞争分析，制定具体的销售策略，包括价格、渠道、推广策略等。
确定销售目标结合公司战略和市场需求，确定项目的销售目标和时间表。
制定销售计划根据销售目标和策略，制定具体的销售计划，包括销售渠道、销售周期、销售手段等。
03客户跟进与签约对潜在客户进行持续跟进，促成交易，并签订销售合同。
项目销售执行01营销活动策划与执行根据销售计划，策划并执行各类营销活动，包括房展会、新闻发布会、品鉴会等，以吸引潜在客户和提高品牌知名度。
02客户接待与咨询安排销售人员接待客户咨询，了解客户需求，提供专业的产品介绍和解答。
定期收集并统计销售数据，包括销售额、销售渠道、客户满意度等，以便了解销售进展和市场需求。
销售数据统计与分析项目销售控制对销售过程中可能出现的风险进行预测和防范，如制定应急预案、处理客户投诉等。
风险控制根据销售数据和市场反馈，及时调整销售策略和计划，以确保实现销售目标。
反馈与调整03项目销售组织与培训设定明确的职责分工为每个销售人员设定明确的销售任务和职责，制定销售目标，确保销售计划的实施。
商业地产运营管理
商业地产运营管理的发展前景与挑战
• 商业地产运营管理的发展前景包括市场潜力巨大、行业竞争加剧和创新发展机遇 • 市场潜力巨大：随着经济的发展和消费水平的提高，商业地产市场仍有较大的发展空间 • 行业竞争加剧：商业地产行业竞争日益激烈，需要不断提升运营管理水平和服务质量 • 创新发展机遇：新技术、新理念的涌现为商业地产运营管理带来创新发展的机遇
理解和操作性强
• 要包括经济效益、社会效益和可 持续发展等方面的指标 • 要明确各指标的权重和评分标准， 提高评估的准确性
• 要关注市场变化和客户需求，及 时调整指标体系，满足市场和客户 的需求 • 要持续优化指标体系，提高评估 的准确性和导向性
• 要采用通俗易懂的表述方式，便 于员工和利益相关者理解 • 要建立操作指南和培训体系，提 高评估的可操作性和有效性
商业地产项目的运营管 理流程要明确清晰和高
效执行
商业地产项目的运营管 理流程要灵活调整和持
续改进
• 项目启动：负责项目的市场定位、 业态规划和招商策略的制定 • 项目执行：负责项目的运营管理、 费用控制和安全风险管理等 • 项目收尾：负责项目的运营绩效 评估和改进，提高项目运营效率
• 要建立明确的工作计划和时间节 点，确保项目的顺利推进 • 要加强过程监控和结果评估，提 高项目的运营效率和质量
• 要关注政策变化、行业发展、消费趋势等因素 • 要及时调整招商策略，满足市场和客户的需求
商03业地产运营管理团队构
建
商业地产运营管理团队的组织架构
商业地产租赁与运营管理制度
商业地产租赁与运营管理制度一、总则第一条为了规范商业地产的租赁与运营管理，提高商业地产的出租率和运营效益，维护租户和业主的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于公司名下的商业地产项目，包括购物中心、办公楼、酒店、停车场等。
第三条本制度所称的商业地产租赁与运营管理，是指公司作为业主或管理者，将其名下的商业地产出租给租户，并通过专业的运营管理，实现物业保值增值的行为。
第四条公司应建立健全商业地产租赁与运营管理制度，确保租赁与运营管理的合法、合规、高效进行。
二、租赁管理第五条公司应根据市场需求和项目特点，制定合理的租金定价策略，并进行租金定价的动态调整。
第六条公司应建立健全租赁合同管理制度，明确租赁合同的内容、签订、履行、变更、解除和终止等环节的管理要求。
第七条公司应建立健全租户管理制度，对租户的经营行为、服务质量、消防安全等方面进行规范管理。
第八条公司应建立健全租金收缴管理制度，确保租金的按时足额收缴。
第九条公司应建立健全租赁合同纠纷处理机制，及时解决租赁合同纠纷。
第十条公司应定期对租赁合同进行审查，确保租赁合同的合法性和有效性。
三、运营管理第十一条公司应建立健全物业维护管理制度，确保物业设施设备的安全运行和良好使用。
第十二条公司应建立健全消防安全管理制度，确保物业的消防安全。
第十三条公司应建立健全环境保护管理制度，确保物业的环境保护。
第十四条公司应建立健全突发事件应急预案，确保在突发事件发生时能够及时有效地进行应对处理。
第十五条公司应建立健全租户服务管理制度，为租户提供优质的服务。
第十六条公司应建立健全信息发布管理制度，确保信息的真实、准确、及时发布。
四、人员管理第十七条公司应建立健全员工培训管理制度，提高员工的专业技能和服务水平。
第十八条公司应建立健全员工考核管理制度，激励员工的工作积极性和创造性。
第十九条公司应建立健全员工福利管理制度，保障员工的合法权益。
商业地产招商运营管理策划方案
商业地产招商运营管理策划方案一、项目概述我们要对项目有个清晰的认识。
这个商业地产项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
项目总面积10万平方米，包括商业、办公、酒店等多种功能。
我们的目标是将这个项目打造成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的城市综合体。
二、招商目标1.国际知名品牌：提升项目档次，吸引消费者；2.独具特色的创意商家：增加项目趣味性，提升消费者体验；3.生活服务类商家：满足消费者日常生活需求；4.娱乐休闲类商家：丰富消费者的业余生活。
三、运营管理策略1.招商策略（1）主动出击：积极寻找潜在商家，主动对接，了解需求，提供个性化服务；（2）优惠政策：针对不同类型的商家，制定相应的优惠政策，降低其运营成本；（3）合作共赢：与商家建立长期稳定的合作关系，共同成长。
2.营销推广策略（1）线上宣传：利用社交媒体、网络平台等渠道，进行项目推广；（2）线下活动：举办各类活动，如美食节、音乐节等，吸引消费者；（3）品牌合作：与知名品牌合作，提升项目知名度。
3.物业管理策略（1）贴心服务：提供专业的物业管理服务，确保商家和消费者的舒适体验；（2）安全管理：加强安全防范措施，确保项目安全无隐患；（3）环境优化：打造优美的项目环境，提升消费者满意度。
四、实施步骤1.市场调研：了解项目周边市场状况，为招商工作提供数据支持；2.招商策划：制定招商方案，明确招商目标、策略和步骤；3.招商实施：开展招商工作，签订租赁合同；4.营销推广：开展线上线下宣传活动，提升项目知名度；5.物业管理：提供专业的物业管理服务，确保项目顺利运营。
五、预期效果1.招商成功：引进一批知名品牌和特色商家，提升项目档次；2.营业额提升：通过各类营销活动，提高消费者消费意愿，提升项目营业额；3.口碑传播：项目运营成功，消费者口碑传播，提升项目知名度。
我想说，这个方案只是一个起点，真正的挑战还在后面。
我们要在实践中不断调整和完善，确保项目顺利运营，实现预期的效果。
恒大地产工程项目管理制度
恒大地产工程项目管理制度第一章总则第一条为规范和提高恒大地产工程项目管理水平，制定本管理制度，以便为公司工程项目的实施提供有效的指导和管理。
第二条本工程项目管理制度适用于恒大地产所有工程项目的实施和管理，具体规定和制度将依据公司实际情况不断进行修改和完善。
第三条本制度的实施对象为公司全体员工，任何单位和个人必须严格遵守本制度的各项规定。
第四条公司全体员工必须遵守国家有关法律法规、恒大地产公司章程及其他有关规定。
第五条公司全体员工必须遵守公司的工作纪律，严格执行各项工程项目管理制度，保证工程项目按时、高质量完成。
第六条公司全体员工必须不断提高工作素质，增强技术能力，提高管理水平。
第七条公司全体员工必须遵守公司的保密制度，维护公司的商业秘密，不得泄露公司的机密信息。
第八条公司全体员工必须遵守公司的安全生产制度，严格执行各项安全管理规定，保证工程项目的安全生产。
第二章工程项目管理组织第九条公司设立工程项目管理部，负责公司所有工程项目的管理和实施。
第十条工程项目管理部负责工程项目的立项、计划制定、预算编制、实施管理、验收交付等全过程的管理工作。
第十一条工程项目管理部负责制定工程项目管理制度和规范，审批工程项目的各类资料和文件。
第十二条工程项目管理部组织工程项目的立项会议，确定工程项目的基本情况、工程范围、施工监理单位、项目经理等。
第十三条工程项目管理部负责确定工程项目的总体计划和年度计划，按计划组织实施各项管理措施。
第十四条工程项目管理部负责组织和协调工程项目的各个部门和单位，保证工程项目按时、高质量、安全完成。
第十五条公司全体员工必须服从工程项目管理部的统一指挥和管理，配合工程项目的实施。
第三章工程项目管理流程第十六条工程项目实施前，需进行工程项目的立项审批，编制工程项目可行性研究报告，提出初步的工程项目实施方案。
第十七条工程项目实施前，需编制工程项目的总体规划和实施方案，确定工程项目的基本情况、施工单位、监理单位等。
商业地产公司工程运营管理
商业地产公司工程运营管理1. 引言商业地产公司拥有和经营大型商业综合体、写字楼、商业中心等各类商业地产项目。
这些项目的工程运营管理是商业地产公司成功运营和持续发展的关键要素之一。
本文将介绍商业地产公司工程运营管理的重要性、主要内容和关键挑战，并提供一些有效的管理策略和实践经验。
2. 工程运营管理的重要性工程运营管理在商业地产公司的运营中起着至关重要的作用。
有效的工程运营管理可以帮助公司合理安排资源、提高效率、降低成本，并确保项目按时交付和运营。
以下是工程运营管理的重要性：2.1 资源有效配置工程运营管理可以帮助商业地产公司合理配置资源，包括人力、物料和设备等。
通过科学的资源分配，可以最大程度地提高资源利用效率，提升项目的竞争力和盈利能力。
2.2 提高工作效率有效的工程运营管理可以帮助商业地产公司提高工作效率，减少时间和成本的浪费。
通过优化工程流程和管理措施，可以实现项目的高效运作，提高工作效率，缩短项目周期。
2.3 保证项目按时交付商业地产项目通常具有严格的交付时间要求。
良好的工程运营管理可以确保项目按时交付，满足客户和市场的需求。
及时地交付项目可以增加公司的声誉和竞争力，促进公司的长期发展。
2.4 降低运营成本商业地产公司拥有大量的资产，运营成本往往是一个重要的考虑因素。
通过科学的工程运营管理，可以优化运营成本，降低能耗和维护费用，并提升资产的价值和回报率。
3. 工程运营管理的主要内容商业地产公司的工程运营管理包括多个方面，下面列举了一些主要内容：3.1 施工管理施工管理是工程运营管理的重要环节之一。
它包括施工进度的计划和控制、施工质量的管理和监督、合同管理等。
有效的施工管理可以确保施工过程顺利进行，保证项目按时完工。
3.2 设备管理商业地产项目通常需要大量的设备和设施来支持日常运营。
设备管理包括设备的选购、安装、维修和更换等。
合理的设备管理可以延长设备的使用寿命，提高设备的效率和可靠性。
3.3 运营维护商业地产项目的运营需要进行维护和保养工作。
商业地产公司成本管理制度
第一章总则第一条为加强商业地产公司的成本管理，提高经济效益，确保公司经营目标的实现，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司所有商业地产项目的成本管理，包括但不限于开发、建设、运营和维护等各个环节。
第三条本制度遵循以下原则：（一）预算管理原则：严格执行预算，控制成本支出，确保成本控制在合理范围内。
（二）节约原则：合理利用资源，提高资源利用效率，降低成本消耗。
（三）责任原则：明确各部门、各岗位的成本管理责任，确保成本管理的有效性。
（四）激励原则：建立成本考核机制，激励各部门、各岗位降低成本，提高效益。
第二章成本管理目标第四条成本管理目标：（一）降低项目成本，提高公司盈利能力。
（二）优化成本结构，提高成本控制水平。
（三）提高资源利用效率，降低资源浪费。
（四）完善成本管理制度，提高成本管理信息化水平。
第三章成本管理职责第五条成本管理部负责：（一）制定公司成本管理制度，并组织实施。
（二）组织开展成本核算、分析和考核工作。
（三）监督各部门、各岗位的成本管理执行情况。
（四）提出成本改进措施，推动成本优化。
第六条各部门、各岗位成本管理职责：（一）设计管理部：负责项目设计阶段的成本控制，优化设计方案，降低设计成本。
（二）工程管理部：负责项目施工阶段的成本控制，加强施工现场管理，确保施工质量。
（三）营销管理部：负责项目营销阶段的成本控制，合理制定营销策略，提高营销效益。
（四）项目管理部：负责项目全过程的成本管理，协调各部门、各岗位的成本管理工作。
（五）财务部：负责成本核算、分析和考核工作，确保成本数据的准确性。
第四章成本管理措施第七条成本预算管理：（一）制定项目成本预算，明确成本控制目标。
（二）严格执行预算，控制成本支出。
（三）定期对预算执行情况进行评估，及时调整预算。
第八条成本核算与分析：（一）建立健全成本核算体系，确保成本数据的准确性。
（二）定期对成本进行分析，找出成本节约和控制的潜力。
（三）对成本异常情况进行分析，找出原因，采取措施进行纠正。
商业地产项目面积指标管控细则
商业地产项目面积指标管控办法1 目的和适用范围1.1目的：为高层决策提供及时、准确、高效的数据支持。
1.2适用范围：综合体及独立茂项目，文旅项目详见《文旅项目面积指标管控细则》，境外项目详见《境外地产项目管理制度》。
2 填报依据2.1土地储备面积2.2持有物业面积填报2.3销售库存填报依据2.3.1销售面积填报依据2.3.2销售价格填报依据4 填报说明4.1总体要求4.2面积指标填报说明4.2.1面积指标填报总体说明：4.2.2持有物业面积填报内容名词解释：4.2.3销售面积填报内容名词解释：4.3销售价格填报说明：所有销售价格均在“营销管理系统”中填报。
4.4项目计划节点填报要求和说明项目计划节点包括经营周期、销售周期、挂牌日期、摘牌日期、交地日期、购物中心开业日期、酒店开业日期、土地证时间、正式施工许可证时间、开工时间、工程进度达到预售条件时间、开盘时间、竣工备案时间、计划入伙时间、合同约定入伙时间。
4.4.1填报要求：各部室、各公司须严格按本办法规定进行数据填报和审批。
对于不按照规定及时准确进行数据填报和审批的，将依据考核结果进行处罚。
5.1考核对象5.1.1项目公司；5.1.2机关部室：包括规划院、设计中心、项目管理中心营销部、项目管理中心计划部、成本控制部等。
5.2考核内容5.2.1填报的及时性和准确性；5.2.2督办的及时性；5.2.3审批的及时性和准确性（在审批环节，要求每位审批人必须2个工作日内审批完成）；5.3考核办法信息系统将自动统计填报延误次数、审批延误次数、督办不及时次数、填报不准确被退回次数，依据如下规定对各部室、各公司责任人员进行处罚。
5.3.1红灯计算规则：对填报及审批过程中出现的红灯，对相关责任人采取即时处罚的方式，经济处罚直接在次月岗位工资发放时予以扣除，具体如下：。
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商业地产中心商业地产项目驻场（管理架构及管理制度）目录一、项目管理架构项目组织架构图管理层岗位职责二、项目管理制度第一部分项目部员工考勤管理制度第二部分项目部员工行为规范第三部分驻场人员综合管理条例项目管理基本架构项目管理组织架构模式：一、工作目标1、依据公司的规章制度，促进公司与甲方的协作关系，达到互利双赢、共同发展的目的；2、建立、完善经营管理的各项工作程序，提高工作效率与管理水平；3、加强日常管理，提高员工的整体素质，建立一支纪律严明、充满活力的优秀服务团队。
二、管理层岗位职责总经理（项目负责人）岗位职责（客户支持）岗位职责基本资料职务说明（策划平面支持）岗位职责基本资料职务说明招商总监岗位职责招商经理岗位职责基本资料招商专员岗位职责基本资料第一部分考勤管理制度一、作息时间：常规作息时间：上班时间为: 09：00——17：30午休时间为：12：00——13：00项目作息时间：以项目实际情况和具体工作需求而定。
例如：巴彦淖尔国泰西部建材城项目工作时间需与国泰集团的作息时间保持一致，作息时间为：08：20—12：00，14：30—18：00, 用餐时间：午餐11：30，晚餐17：30二、相关管理制度：1、仪容仪表要求：男士穿西服、佩戴工牌、长袖衬衫、打领带、皮鞋，不留怪异发型，留胡须，勤剪指甲，着装整洁；女士穿西服或西裙（裙子要及膝）、佩戴工牌、衬衫、皮鞋，不染发，指甲美观，着装整洁，化淡妆。
2、休假：休假大致分为七种：病假、事假、婚假、丧假、产假、年假、补休，所有人员休假前必须提前填写休假申请单，由部门领导签字确认。
休假申请单跟员工考勤表相对应，如未上交申请单者按旷工处理。
另外，法定节假日休假根据项目工作要求另行安排。
5-1休假申请单.dot5-2补休申请单.dot2.1病假：员工因病需治疗和休养的，必须递交有效的医生诊断证明及医院开具的病假单，经部门领导批准，综合管理部审核通过后方可申请病假，否则按旷工处理；病假期间（不含医疗期）按照日工资标准的50%发放。
员工休病假时限，以医院出具的病检单上的时间为准，遇节假日、本人休息日不顺延。
2.2事假：事假系无薪假，公司根据工作安排决定是否批准员工休事假；员工请事假，必须事先得到部门领导的批准，同时需报备综合管理部备案，在办妥请假手续后方可休假，未经批准擅自离岗者按旷工处理；如遇突发事件，无法提前申请的，应通过电话向部门领导告知情况，休假结束后及时补办请假手续。
2.3婚假：根据国家相关法规政策规定执行；员工需提前10天向部门领导及综合管理部提出申请并附结婚证书复印件，自结婚证发证之日起半年内有效，婚假假期为三天，男方25周岁、女方23周岁为晚婚，晚婚假期共计10天。
并一次性休完，不得分开休假。
婚假期间遇到节假日、国家法定假日的，婚假均包含上述假期，不再延长。
2.4产假：已婚女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。
多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
已婚女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
已婚女员工休假前需要有医院证明，经所在部门负责人同意后，报综合管理部批准，方可休假。
2.5丧假：员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假5天。
员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。
在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。
员工办理丧假需在假前写出申请，部门负责人签字后，报综合管理部批准后，可以休假，休假后需要提供亲属的死亡证明复印件。
2.6年假：员工工作满12个月的可享受带薪年假5天，在公司工作满一年增加年假1天，累计不可超过10天；员工年假不可连续休3天以上；员工请事假累计20天以上的，不享受年假；累计工作满1年不满10年的员工，请病假累计2个月以上的不享受年假；累计工作满10年不满20年的员工，请病假累计3个月以上的不享受年假；累计工作满20年以上的员工，请病假累计4个月以上的不享受年假。
2.7补休：员工因非正常工作时间加班，需要补休的，要提前填写补休申请表，由本人签字、部门领导签字确认后方可休假。
2.8旷工：凡未经请假、请假未批准或假期期满未经续假而擅自不到岗者，以旷工处理，旷工一日罚款￥100元并同时扣罚三倍日工资，一年内旷工累计超过三日、半年内旷工累计超过两日，公司有权辞退相应人员，并不支付任何补偿金。
2.9请假单位：请假——半天为最小计量单位。
三、出差：因工作需要出差的人员需提前提交出差计划、填写出差审批单，如有需要提前预支差旅费的人员，需到顾李娟处领取支出凭单，领导审批确认后方可。
如对出差细则还不清楚，请查看出差管理制度中相应说明。
6出差审批单.dot13出差管理制度.dot四、考勤管理：每个月根据各部门人员提交上来的申请单等来做员工当月考勤，现我司使用刷卡打卡机记录考勤（总部人员），销售体人员则根据各销售助理的日常考勤登记，如有非自身原因没有打卡的人员，可填写考勤异常登记单。
7考勤异常登记单.dot五、劳务合同、保险：？新员工入职后需填写劳务合同，助理总监级（含）以上人员与鑫尊经纪公司签订劳动合同，签订年限为三年，试用期三个月；助理总监级以下人员与第三方签订劳动合同，签订年限为两年，试用期两个月。
试用期内发放工资的80%，员工转正后公司给予上保险。
六、转正：申请转正员工需转正当月填写转正申请单，由部门领导、总经理、董事长签字确认后方可转正，员工因不及时上交申请表而导致转正时间拖延的，公司不给予补发拖延时间工资。
8员工转正申请表.dot七、晋升：晋升员工需要填写岗位晋升申请表，写明新工作岗位的工作设想及工作目标，由上级领导、总经理、董事长签字确认。
10岗位晋升申请表.dot八、离职：离职需填写离职申请单、派遣员工辞职信。
确认其工作方面的资料已全部交清，并由相关负责人签字确认后，方可离职。
如员工未请假旷工五天以上认定为自动离职，并扣发当月工资。
所有员工入职、离职第一时间通知综合管理部，入职后分配使用电脑时须将电脑设置密码，同时把密码备档发至综合管理部指定邮箱，离职时立即将电脑密码收回（不允许其再用电脑，甚至删除电脑中的任何文件）。
9离职审批表.dot派遣员工辞职信.dot九、招聘：如各部门因工作需求，需要增加人员，需提前填写部门空缺岗位申请单。
11部门空缺岗位申请单.dot十、异动：各部门员工根据公司需求需要调动岗位，必须提前填写异动申请表。
12异动申请表1.xlt第二部分项目部员工行为规范第一节高层管理人员行为约束与要求公司高层领导应成为企业文化最有力的贯彻者和传播者，成为遵守公司规章制度的先行者。
一、必须做到：1、无论本人职务多高，必须尊重公司领导和员工。
2、必须公开办公，集体办公，不允许在个人办公室处理私人事情。
3、必须24小时保持通讯工具的畅通。
4、工作中需要保密的事项，不许向无关人员散布、透露。
5、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物。
二、倡导做到：1、保持创业意识，危机意识，克服松懈、安逸的思想。
2、反对自由主义、小团体意识、个人主义、山头主义。
3、注意自身领导形象，要有朝气，有责任感，有使命感。
给他人以鼓舞，注重个人仪容仪表，语言规范，不准说消极话。
4、提倡直言己见，反对转弯抹角。
5、提倡交流与沟通。
第二节中层管理人员行为约束与要求公司中层管理人员，应成为企业文化有力的实践者和执行公司规章制度的模范。
一、必须做到：1、杜绝任何贪污舞弊行为。
2、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物、宴请。
3、不允许接受属下或厂商为自己办理私事。
4、反对本位主义，不允许制造不利于团结的小圈子、小团体。
5、休息、外出必须交代好工作并指定代理人，保持工作的连续性。
6、随时与本部门保持联系，24小时保持通讯畅通。
7、没有传达义务的事项，不允许向任何人传播。
8、超出职权范围的工作，必须及时向主管领导请示。
9、领导交办的任务，必须及时汇报工作进展情况。
二、倡导做到：1、加强创新意识、危机意识，克服松懈、安逸的思想，反对固步自封。
2、时刻保持饱满的热情、富有朝气的精神状态，给员工以鼓舞。
不允许向属下、厂商表露消极的情绪。
3、增强对厂商的合作意识，为厂商着想。
4、加强学习、开阔视野，不断提高自身工作水平。
5、经常深入一线，现场办公，对员工言传身教。
6、提倡奉献精神，反对因个人利益斤斤计较。
7、加强沟通意识，经常与领导、部门之间及属下进行工作交流。
8、发现不利于公司发展的现象应及时反映、主动解决或提出解决方案，反对抱怨、牢骚。
9、加强独立工作能力。
职责范围内的事务，应独立解决，不得随意将矛盾上交或部门之间互相推委。
第三节员工“八忌”一、忌“斤斤计较”“斤斤计较”是与公司理念根本对立的价值观，是公司首要反对的。
斤斤计较者有如下特征：1、工作爱讲条件。
2、不愿帮助别人。
3、老担心自己吃亏。
4、只看眼前利益，目光短浅。
5、不识大体，只顾个人利益。
6、爱横向与别人比。
7、以自我为中心，好像别人都应围着他转。
8、对公司、对同事、对领导满腹牢骚。
9、爱搬弄是非。
挑拨同事关系，挑拨同事对公司的不满。
10、心胸狭窄，为人刻薄，不能容人容事。
二、忌“投机取巧”公司排斥一切形式的投机取巧者及投机取巧行为。
投机取巧者有如下特征：1、爱做秀。
即做给别人看，做给领导看，做表面文章，报喜不报忧。
2、爱拍马屁。
其目的是取悦领导，获取信任。
以图获得职位和权力，为达到个人目的铺设道路。
3、爱耍小聪明。
利用工作之便，谋取私利。
4、爱走捷径。
不想踏踏实实做事，怕吃苦，想一步到位，想一步登天。
5、爱占小便宜。
凡是有便宜占的时候，必不放过。
6、爱动心机。
聪明过剩，动不动爱耍点心眼，玩点阴谋，用心计，使绊子，以投机钻营为能事。
7、淘金者心态。
踏进公司时心里想的是如何借这个平台大捞一把。
三、忌“眼高手低”眼高手低乃处事之大敌。
所谓眼高手低，就是大事做不来，小事不愿做。
这类人本能地认为“天生我才做大事”，对一些琐碎、重复、枯燥的小事不屑一顾，甚至以做小事为耻。
天长日久，结果是大事没做成，小事从不做，年龄日长，时间日紧，更不愿踏下心来从小事做起，于是一误再误，变得满腹牢骚，最后一事无成。
四、忌“心浮气躁”踏实、厚重乃一个人取得成功的必要条件。
心浮气躁者有如下特征：1、心沉不下来，朝秦暮楚，心神不定，飘在半空中。
一心求大、求快，因现实不能满足其心理期望，导致言语轻薄，处事草率。
2、身稳不下来。
不想扎扎实实地做工作，不想日积月累地做小事，急功近利，只想不劳而获或少劳多获，一旦无获便怨天忧人，烦躁不安。