昆明呈贡新城128地块开发构想提案

1281应该有更具竞争力、更能突显项目 高度和优势的定位占领市场！
思路决定出路
＞＞＞回到项目原点挖掘：
国企 新城 大盘 山水 文化 苏黎世 领馆 鲜花 完善 创新 别墅 背景 未来 荣耀 资源 营造 建筑 区旁 基地 配套 规划 洋房
政府论调
稀缺论调
国际论调
品质论调
三、项目定位
所以，戴比天扬拟将项目塑造为一个 具有政府背景，占领稀缺资源，更具生活品质的：
高发展前景—— 未来3到5年，呈贡新城将
建设成为环滇池的东部新城， 面向东南亚的物流中心、中国 花卉交易中心及研发中心、现 代新昆明重要的行政文教及新 兴工业中心。
昆明主城
太平新城
呈贡新城
小结
土地 现状 交通 环境 配套 区域
大体量的复合性物业 先建回迁房，一期应安排在地块外延 需开设直达社区的公共交通
利用周边自然环境引水造园 商业至关重要并持有部分、完善配套 一个属于未来的新城，产品规划应具 备前瞻性
第二章 规划设计
前提
本项目作为距离昆明市政府1公里的新城大型物业 应站在和昆明未来城市规划
保持一致高度的立场进行规划和建筑考量
昆明城市规划路在何方？请看以下摘自《云南日报》的报道——
以苏黎世为榜样
＞＞＞核心物业地理选择描述
公园区域： 作为核心物业主攻区
大型商业体： 作为配套，长期自持
建造市政公园作为核心物业的承载区域。苏 黎世风格，单点集中游乐光景点、大型商业 及泛休闲产业资源，将游客、休闲客、原居 民、新移民聚集——产生聚合式经济效益。 同时，引洛龙河、黑龙潭水自挖人工湖，营 造水城风情。范例：太湖国际社区。
• 将项目地周围的水资源引入 社区，整体社区呈半开放式， 围而不合，各个组团间可相 对独立；
• 以环形道路作为区域主要交 通组织和不调类型区域的划 分，同时形成内需的商业功 能；
• 环状水系以最长景观面，为 内外区域共享。
三、景观设计
＞＞景观设计原则：
① “整体优先、生态优先”的原则，充分利用和保护 周边自然景观与资源，使人工环境和自然系统和谐 共存；
第五章 营销推广
二、一期营销策略 ＞＞策略思想
一期作为整体项目的 亮相之作至关重要， 本案将从以下几方面 切入，从而来达成一 期的销售：
①树立品质
②体现价值
③营造人气
一、一期营销策略 ＞＞一期功能板块组成
住宅、底商
回迁房
景观洋房
持有商业
幼儿园
电梯洋房 公园
一、一期营销策略
回迁房
住宅、底商 住宅
•多层洋房为主：市场上竞争力较大的产 品类型，考虑市场稀缺性；
•部分小高层高层：考虑经济需求，回款 需求等。
五、功能分布 ＞＞ 外高内低 水系盘绕 商业外置 配套外置
4）功回迁 能分区
房
商业区
公园及配 套区
低密度居住区
西北角设计回迁房，西南角为百亩公园与教育配套，东南角为绿地结合水渠景观
小结
国际性 前瞻性 生态型 舒适性
＞＞＞案例：
碧
云
国
际
社
太湖国际社区
区
小结
国际社区应该杜绝空提“国际”概念的方式，不若便易 沦为鱼龙混杂的境地。
本项目如要成为云南首个国际社区， 除应有政府的支持外项目本身的 硬件和软件营造方面更必不可少。
且看如何营造一个名副其实的国际社区！
第四章 开发策略
一、开发分期策略
拟将项目分三期开发。
云南首个国际社区
国际社区作为一种优越的社区形式，在与国际化接轨的当今中国的众多大城市已经显现出 其优势。一般国际社区可分为由外籍人士自发居住形成和由政府或开发商打造的国际性社 区两种类型。昆明作为一个外籍人士居住量日益增大的城市，国际社区的出现将成为必然 需求，而目前尚存在物业空白。而本案提出云南首个国际社区的定位，除可应外籍人士生 活之需外，更重要的是新颖的理念可提升项目品质，吸引昆明本地消费群。
不是核心也非卖点 但作为大社区的配套
必不可少
战略性配套的次要性：
但以上配套并不能作为主要卖点进 行推广，所有大盘开发项目竞争对 手都具备，只能作为基础配套进行 宣传。
四、物业开发分层
核心物业
亚核心物业
国际生活社区泛休闲配套、儿 童乐园；核心景观商业，泛商业 艺术、文化设施；花卉园；
体育设施
销售物业
互动、参与类
说明、要求： 需要有参与和表现； 既有自我参与又有参观；
例： •儿童 游乐园； •汤姆熊欢乐世界； •3D影院； • 文化长廊；
体验、亲近类
说明、要求： 在已有装置和条件下 体验游艺；
例： • 亲水世界； • 健身步道； ……
小结
在完善社区学校、公园、游乐园、医院、体 育等功能配套和大型商业配套的基础上，实 现住宅价值的飞跃和提升！
2、市政公园
项目售楼部旁修建市 政公园，用事实说话， 突显项目品质！
二、一期营销策略
引进精致的儿童乐 园不仅是品质的体 现，还可以作为旅 游景点打造，可成 为昆明人周末居家 前往的近郊游玩地。
呈贡新城128地块
开发构想提案
引 （1） 进入本次提案之前，先考虑三点要素：
大盘 国企 新城
1281——拥有1281亩的庞大体量 开发商——国有企业承担更多社会责任 所在地——为市政府大力打造的未来中心呈贡新城
引 （2）
三大要素，赋予使命
本项目必须体现：
昆明城市建设突破；
昆明人居水平提高
公民生活质量提升！
洋房风格：
洋房风格：
小高层风格：
商 业 街 建 筑 风 格：
二、规划布局 1）出发点：
植根呈贡 区域特色
体现呈贡 产业亮点
亚洲花都，美名远扬， 花卉已成为呈贡的“名片”产业
二、规划布局 2）创意灵感：
二、规划布局
3）设计原理
• 以太阳花形状为依托，图形 感规划布局，映合世界潮流 如迪拜棕榈岛、世界岛等；
交通组织方式目前以自驾 车为主，距昆明市中心约 30分钟车程
公共交通：目前尚无公交 车通过项目
快速交通：在建中的轻轨 4号线通车后将使地块至市 中心时间缩短约2/3。
四、周边环境
项目地块周边无污染企业和高科技工业企业，无生产、生活噪音，居家环境较为宁静， 空气质量高 地块周围道路已植栽市政绿化树木，附近有白龙潭公园，东面拥有长流水黑龙潭及龙 潭山，东北面有洛龙河
二、开发物业种类
建
（建设硬件）
建太阳花规划 建洋房、别墅、小高层 建商业、建学校 建乐园、建公园 建水系、建景观
造国际医院、造国际学校
造
造儿童乐园 造花卉参观基地 造国际艺术文化馆
（营造附加值） 造瑞士商品展示中心
造残疾人无障碍设施
造体育设施
国际 社区
三、配套设施优化
学校：大学城为依托，
建设包括从幼儿教育、
对昆明进行规划，成为昆明与苏黎世进一步实质性合作的项目之一
“苏黎世应该成为昆明的发展方向。昆明与苏黎世实质性合作的重点是城市建设管理、 湖泊治理和保护、生态环境建设等方面。为此，昆明市将请苏黎世规划局帮助招标聘请瑞 士高水平的设计师完成多项城市规划设计，并在昆明轻轨建设、传统街区保护及博物馆等 文化事业方面开展合作，聘请一些苏黎世城市建设的老专家为昆明政府或政府部门的顾问。
②功能性景观运用：将绿化景观与居住者活动结合， 将住宅群与绿色空间融为一体；
＞＞景观设计分层：
一级公共景观：中心湖及周边景观； 二级组团景观：公共建筑附属绿地及中央
广场园林景观； 三级分散景观：主题公园、市政公园
三、景观设计
＞＞景观设计小点：
建议1：在社区内穿插设计原创的环艺雕塑小品，增加 文化氛围及艺术品位；
高端居住社区住宅 及住宅底商
运营 严格管理、持物权分包经营 方式
运营 配套部件属一次性投入； 运营 包装推广到位后分期销售 方式 物业部分运营、部分出售 方式
获利 方式 长期、可持续高利润回报
获利 配套设施利益隐形、长期化；获利 概念包装完成、配套部分 方式 出售物业利益即时兑现； 方式 呈现后即可销售兑现；
呈北高南低、西高东低的 地形，地块临街面长
规模较大，总用地面积 85.4公顷、净用地59.21 公顷、总建面将达约150 万平米
本案
二、基地现状
项目地块现状为荒地和村 民自建房屋
其中用地中心区为村民自 建房，用地边缘为平地
目前地块内部分区域较为 赃乱、冷清
三、交通情况
块距市政府不足1公里， 距洛羊镇政府2公里，距昆 百大约30公里
由于项目内部核心区为村民住 宅，拆迁需要一定过程； 同时一期应先修建以村民回迁 房，故以“由外及内”的方式 开发项目地。
＞＞ 开发时间节点：
三期五年开发节点
一期 2010年初：面世 2010年秋：销售 2011年秋：清盘
二期 2011中旬：蓄水 2011年秋：销售 2012年秋：清盘
三期 2012中旬：蓄水 2012年秋：销售 2014年：全部清盘
作为一个大型复合性物业， 本项目将成为“昆明城市跨越式发展的代言人！”
——我们将站在这样的深度开启项目的蓝图。
【目 录】
地块概况 规划设计 项目定位 开发思路 营销推广
第一章 地块概况
一、基地情况
项目大新册村位于呈贡新 城吴家营片区东北部
东接——新潭一号路 南临——新北路 西接——新潭二号路 北临——东外环北路
昆明与苏黎世于一九八二年二月十七日缔结为友好城市，二十三年来，双方在经济、 技术、文化、教育、医疗卫生、城市规划建设和管理等领域进行了富有成效的合作与交流， 被誉为“在中国与外国之间众多友好城市关系中最成功的一例，也是中瑞国家关系的一个 组成部分”。
“同为山水园林城市，昆明有自己的特色，学习苏黎世不是淹没自己的特点，而 是学习他们的理念和经验，使这些特点更加突出。”
＞＞＞核心及亚核心物业——体验触点说明
体验触点意义：以记忆性、传播性、景点性 —— 实现聚集人气、重复游览、广 泛传播；
体验触点要求：1.新奇性；2.制造快乐、感动为主；3.标志性；4.互动参与 ；5.足够体量
观赏、参观类
说明、要求： 以新奇或有一定体量 的景观或建筑体为主；
例： • 花卉园； • 艺术、标志性雕塑； • 喷泉、水景； • 林荫大道； ……
四、周边配套
医疗卫生——昆明医学院 第一附属医院
项目 周边市政配 套设施暂不完善 商业网点较为空白
文化教育——大学城
餐饮娱乐——暂无
购物场所——暂无
五、区域价值
都市的，承担着昆明新城的城市功能； 远郊的，补充昆明城市公共空间,完善城市教 育基础配套； 昆明的，新昆明建设的重点发展区域 世界的，亚洲第一、世界第二的鲜切花产业 基地。
市政公园
景观洋房 幼儿园 电梯洋房
二、一期营销策略 ＞＞一期项目推进
»回迁房
售楼部 多层
情景样板园
小高层
自持商业及配套
二、一期营销策略
①树立品质——
先造园 再卖房
1、情景样板园
突破常规单一的样板 区或景观示范区的做 法，将儿童游乐园和 景观样板区结合在一 个区域内，同时以艺 术装置点缀其间，成 为微缩的国际社区。
高原、湖 泊、山峦， 作为友好 城市的苏 黎世，与 昆明有着 许多相似 的地方。
一、建筑风格
站在植根昆明、展望国际的角度，本项目建筑风格将规划为——以带有苏黎世风情 的瑞士建筑风格为主。
低层建筑：为 瑞士乡村别墅 风格。 高层建筑：为 欧式风格与现 代简约风格的 结合。
别墅风格：
洋房风格：
建议2：利用地势落差，营造动态水系，如叠水、小瀑 布、喷泉等，使水景与园林交相辉映；
建议3：设计中巧妙利用灯光亮化工程，使景观在夜晚 更具魅力。
四、产品类型
庞大的项 目体量， 决定了产 品的多元 化。
兼顾市场 需求和经 济需求两 方面。
•少量双拼、独栋：提升项目品质，满足 高端购房群体；
•部分联排叠加：满足二次置业需求；
娱乐设施： 小学到中学； 影院、KTV、 体育中心、 网吧等；
医疗卫生：包括分片区 多个社区诊所和 至少一家大型医院；
战略性配套内容
公共交通： 城际公交系统、 中长途车站；
购物中心：包括大型超市、
公共设施配套： 邮局、银行、
社区商街；中高端 商场、餐饮综合体；
派出所、垃圾站等；
战略性Leabharlann Baidu套的必要性：
以上各种战略配套是一个大型社区 在脱离城市母体所需达到自我完善 的服务内容；
第三章 项目定位
一、产品定位
小高层
别墅
苏黎世风情 苏黎世建筑
建筑群
洋房
二、属性定位
一个集酒店、住宅、公寓、写字楼、商业、城市公建配套于一体的国际居住社区
承载新昆明中 心迁移的高强 度开发、高交 通可达、高密 集活动、高规 划魅力、高技 术集成，且自 成一体的城中 之城。
OR
这样就够了吗
• 09年昆明所谓的城市综合体已经占据了地产 项目的半壁江山！志远城市综合体、南亚风情 第壹城、鼎易天成城市综合体、西山新城…… • 欧洲小镇容易让消费者形成远郊大盘概念， 恒大金碧天下、万辉星城等亦如此。